房地产开发成本详细构成,每项都含经验数据.pdf

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1、1 1、桩基工程（如有）、桩基工程（如有）：7010070100 元元/ /平方米平方米；2 2、钢筋、钢筋：4075KG/4075KG/平方米平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 16030060300 元元/ /平方米平方米；3、砼：立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100165 元/平方米；4 4、砌体工程、砌体工程：6012060120 元元/ /平方米平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5 5、抹灰工程、抹灰工程：25402540 元元/ /平方米平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100 元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 3001000

2、元/m2；7 7、室内水电安装工程（含消防、室内水电安装工程（含消防）：6012060120 元元/ /平方平方米（按小区档次，多层略低一些）；8 8、屋面工程、屋面工程：15301530 元元/ /平方米平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9 9、门窗工程门窗工程（不含进户门）（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 平方米平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价 9030090300元元/m2/m2，一般为 9 01509 0150 元元/ /平方米平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300300 元元/ /平方米；平方米；1010、土方、进户门、烟道及公共部位

3、装饰工程、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程 ：30150 元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；1111、地下室（如有）、地下室（如有）：增加造价 40100 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；1212、电梯工程、电梯工程（如有）：40200 元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/ m2；13、人工费：130200 元/平方米；1414、室外配套工程、室外配套工程：30300 元/平方米，一般约为 70100 元/平方米；1515、模板、支撑、脚手架工程（成本、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/平方米

4、；1616、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%58%：约：约 60906090 元元/ /平方米；平方米；1717、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）： 30503050元元/ /平方米；平方米；1818、检测、试验、手续、交通、交际等费用：、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10301030 元元/ /平方米；平方米；19、承包商管理费、资料、

5、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和*10%=90180 元/平方米；2020、上交国家各种税费、上交国家各种税费（总造价%):3370 元/平方米，高档的可能高达 100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50015 00 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有 300010000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。2121、设计费（含前期设计概念期间费用、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/平方米；222

6、2、监理费、监理费：330 元/平方米；2323、广告、策划、销售代理费、广告、策划、销售代理费：一般 30200 元/平方米，高者可达 500 元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万/亩，容积率一般为，故折算房价为：5251500 元/平方米，市区中心地带一般为 200 万元/亩，折算房价为：15003000 元/平方米，核心区域可达 300 万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500 元/平方米，也有高达 2000 元/平方米以上的情况；2525

7、、土地税费与前期费、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500 元/平方米，各地标准都不一样。结论：结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营 /政府开

8、发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/平方米。相关资料相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。一、土地成本一、土地成本土地成本因地而异，但经过 07 年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到 100 万

9、/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过 500 万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）容积率例：地价 100 万/亩，容积率，楼面地价为 500 元/；地价 500 万/亩，容积率，楼面地价 2500 元/。所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约左右，最大不能超过 2，超过 2 的也有，但品质很差；小高层容积率：约；高层容积率：约.所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。二、建

10、安造价二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮一线城市上浮 20%20%）砖混多层：600 元/-800 元/,全框架多层多成本 100 元/小高层（10-17 层）：800 元/-1000 元/(不含电梯)，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45 元/左右，18 层以上（含 18 层）须配两部电梯，成本约增加 60 元/。高层（18 层以上）：1400 元/-1800 元/钢筋含量是高层建安造价的重要指标钢筋

11、含量是高层建安造价的重要指标国标为 68 /，目前钢筋价格约为 3500 元/吨。取平均值折合一平方的成本约 250 元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加 200 元/左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200200 元元/ /。（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于 300 元/（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，

12、则不等。四、勘查、设计、监理等四、勘查、设计、监理等不超过 100 元/。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮 20%）五、营销费用五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为 10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为 5%左右。六、财务费用六、财务费用经验公式： 财务费用=总成本50%年贷款利率2七、公司管理费用七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200 元/（以三线城市为例，一线城市上浮 50%）八、行政事业收费八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层 1200 元/，高层 1800 元/（按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B 级人防，单位成本=2000 元/层数多层：6 级人防，单位成本=1500 元/层数高层如果是 20 层，则每平方需要缴纳 200 元。但有公关的空间。九、营业税九、营业税营业税+大修基金+所得税=%