2019年杭州楼市白皮书（2020.1.2）.pdf

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1、1 中指研究院浙江分院 2020.1.2 2019年杭州楼市白皮书 2 CHINA INDEX ACADEMY 目录 010203 0405 政策篇土地篇住宅篇 竞争篇趋势篇 3 CHINA INDEX ACADEMY CREIS中指数据，杭州及各区县房管局，杭州市国土资源局，国家统计局。 杭州市区：上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江区、钱塘新区、之江旅游度假区、 余杭区、萧山区、富阳区、临安区； 主城区：上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江区、钱塘新区、之江旅游度假区； 四郊区：余杭区、萧山区、富阳区、临安区 统计范围 数据来源 土地部分数据统计时间为2019年全年；市场部

2、分数据统计时间截止2019年12月29日。 统计时间 4 CHINA INDEX ACADEMY 政策篇 中央坚持房住不炒基调 地方一城一策，松紧并施 杭州双限新政出台，调控稳中趋紧 从城市到区域，抢人战升级 5 【2018年】上半年：两会夯实“房住不炒”定位，继续实行差别化调控。下半年：中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨” 【2019年4月】中央政治局会议：坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 【2019年7月】中央政治局会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 【2019年11月】十九届

3、四中全会：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 房子是用来 住的、不是用 来炒的 继续实行差 别化调控 2018 两会报告 下决心解决 好房地产市场 问题 坚决遏制房 价上涨 7.31 中央政治局 会议 未提及房地 产、楼市调控 稳就业、稳 金融、稳外贸、 稳外资、稳投 资、稳预期 10.31 12.13 中央政治局 会议 因城施策、 分类指导，夯 实城市政府主 体责任 以稳地价、 稳房价、稳预 期为目标，保 持调控政策的 连续性稳定性 12.21-24 中央经济工作会 全国住建工作会 平衡好稳增 长和防风险关 系，把握好节 奏和力度 稳妥实施房 地产市场平稳 健康发展长效 机

4、制方案 2019.01 防范化解重大 风险专题研讨 班 坚持房住不 炒定位，落实 好一城一策、 因城施策、城 市政府主体责 任的长效调控 机制 2019.4 中央政治 局会议 坚持房子是 用来住的、不 是用来炒的定 位，落实房地 产长效管理机 制，不将房地 产作为短期刺 激经济的手段 2019.7 中央政治局 会议 因城施策坚决遏制房价上涨淡化期防风险期重申房住不炒重申住房制度 加 快 建立多 主体供 给、多 渠道保 障、租 购并举 的住房 制度。 2019.11 十九届四 中全会 中央政策 坚持房住不炒/不将房地产作为短期刺激经济的手段 6 调控全景图（2016-2019.11）：逾200城

5、出台约700次紧缩政策 2016至2019.11：130个地级以上城市（约出台617项紧缩政策）；73个县市（约74项紧缩政策）。海南、河北从省级全面调控。 2019年3月以来为政策高峰。11月地方出台紧缩性政策数量与上月基本持平，定向微调满足特定群体自住需求政策较上月明显增加，为年初以来峰值。 图：2016-2019.11以来各月出台政策频次（紧缩） 0 10 20 30 40 50 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11

6、月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2016201720182019 地级以上城市月度紧缩政策出台数量（项）县级城市月度紧缩政策出台数量（项）月均数量（项） 约6个城市 地级市：海口、丹东、西安、赤峰、苏州 县级市：昆山 约3个城市 地级市：丹东、苏州、赤峰 县级市：无 约23个城市+海南 省：海南 地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、 大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰州、九江、 惠州、宁德、普洱、承德、赤峰（企业） 县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川 限购 新增 或升 级 约15城 北京、深圳、上海、杭州、南京、

7、成都、苏州、厦门、福州、济南、 郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、 昆山等 约67个地级市及县市+海南、河北 北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西 安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、 南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、 海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市 县 1城 上海（企业限售） 约60个地级市及县市 北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福 州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、 南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、 贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、 东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰 州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海

8、、惠州、桂林、柳州、 岳阳、鄂州、襄阳、张家港 约31个城市+海南 省：海南 地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、 沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、 长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱、 赤峰 县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、 西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间 2018 20172016 限售 新增 或升 级 2019：1-11 7 金融抑制：房地产金融监管保持收紧，强化风险管控 央行（11月、12月）：继 续遏制房地产泡沫化倾向； 加强对房地产金融市场的 宏观审慎管理，强化对房 地产整体融资状况的监测， 综合运用多种工具对房地

9、 产融资进行逆周期调节。 银保监会（5月）：聚焦表内外 资金直接或变相用于土地出让金 融资；未严格审查开发企业资质， 违规向“四证”不全项目融资； 个人消费贷、经营贷、信用卡透 支购房；资金通过影子银行违规 流入房地产；并购贷款、经营性 物业贷款被挪用于房地产开发。 银保监会（7月）：针对近期 部分房地产信托业务增速过 快、增量过大的信托公司， 银保监会近日开展了约谈警 示，要求这些信托公司控制 业务增速，提高风控水平。 国家发改委（7月）： 对房地产企业发行外债 申请备案登记提出要求： 房地产企业发行外债只 能用于置换未来一年内 到期的中长期境外债务。 央行（7月）：严禁消费贷违规 购房，加

10、强对理财、委贷等渠 道流入房地产资金管理。加强 对高杠杆经营大型房企融资行 为的监管和风险提示，管控企 业有息负债规模和资产负债率。 银保监会（8月）：在32个 城市开展银行房地产业务 专项检查，严厉查处各种 将资金通过挪用、转道等 方式流入房地产行业的违 法违规行为，高度警惕房 地产泡沫化、金融化。 中央在金融端持续保持收紧 城市新政前后对比利率水平 全国5年期以上LPR三个月保持稳定在4.8%的水平（最新） 广东基本保持稳定 首套不低于最近一个月相应期限LPR，二套不低于最近一个月相应 期限LPR加60个基点（广东省内除深圳） 北京略微上浮 首套不低于相应期限LPR加55个基点，二套不低于

11、相应期限LPR加 105个基点 上海基本保持稳定 首套不低于相应期限LPR减20个基点，二套不低于相应期限LPR加 60个基点 深圳略微上浮 首套不低于相应期限LPR加30个基点，二套不低于相应期限LPR加 60个基点 利率“换锚”后整体房贷利率保持平稳 全国房贷利率 经历连续6个 月下调后，开 始止降回升并 保持平稳 4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 全国首套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 8 一城一策/调控政策松紧并存 代表城市调控方式具体举措 成都公积金收紧实施认房又认贷标准 海口购房政策收紧暂停向企业售房，新落户家庭限购1套住房；规范商办管理 丹

12、东限购限售限价升级市区购房限售5年，非本地户籍市区限购1套，房价月涨幅要低于0.6% 苏州新增限售对苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域新房3年限售，二手房5年限售；调整报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置 合肥、苏州、东莞收紧土拍竞价规则房企关联公司不参加同一宗地竞买、网上一次报价、近平均价者得 西安限购升级要求新落户家庭应落户满1年或连续12月社保，非户籍居民家庭应满足社保或个税缴纳年限5年以上，将临潼区纳入住房限购范围 苏州限购升级、扩大限售范围 非户籍家庭在苏州市区、昆山市、太仓市购买第1套住房提供前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上社保；扩大限售范围至苏州市区；住 宅

13、用地出让竞买保证金调整为30%50%区间设置，购地资金须说明来源并作出承诺；控制银行机构房地产贷款占比 洛阳限价在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价 大连（政治局会议后）限价7月30日后首次申请预售许可，一房一价6个月后可申请下调申报价格，实际网签备案价格不得高于申报价，价格下浮不得超过5% 合肥（政治局会议后）地价管控对引发3次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施；地价、竞自持 济南（政治局会议后）地价管控限地价限房价竞配保障性住房、限地价竞支持面积、限地价竞房价 上海（政治局会议后）融资管控确保三

14、、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降 无锡（政治局会议后）信贷调整住房公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷” 粤港澳大湾区、天津、 三亚、南京六合、深 圳、海南、扬州、徐 州 限购微调、额度放宽、税 收减免、落户放宽等 承接北京非首都功能疏解项目，户籍暂未迁入天津职工家庭在天津无住房的，可在天津购买住房1套，不再提供在津社保；全日制大专及 以上人才在三亚工作满一年，且缴纳一年社保的可在海南省购买一套住房；大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，可开具购房证 明；调整之后，深圳的普宅标准只剩下了容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下这两项条件，

15、普宅标准中不再包括价格标准；符 合政策规定人员可按照购房总价的5%给予一次性补贴，最高不超过10万元；16项新措施公布，港人大湾区购房享当地居民同等待遇 紧 4-9月 松 10月至 今 地方政策 9 2019年杭州政策 全年政策调控稳中趋紧/人才抢夺战升级 11月10月8月 钱塘新区设立 4月2日浙江省政府批准大 江东和下沙合并，设立钱 塘新区，4月18日，钱塘 新区举行了授牌仪式 允许专科生落户 从5月29日开始，落户条 件放松：1、在杭工作， 社保缴纳1月以上且已经 到账；2、专科35周岁以 下，本科45周岁以下；3、 全日制大专、本科学历 双限土拍新政 6月29日，市区挂牌宅地 出让条件

16、中首次设置了 “限房价、限地价”，新 增毛坯销售均价、毛坯销 售最高单价和精装限价 “二抵贷”重现 杭州多家银行推出“二抵 贷”业务，但不能违规流 入楼市；贷款额度为评估 价乘以折扣（基本上住宅 7折、商业5折）再减去按 揭余额 区域抢人大战升级 10月杭州各区纷纷出台 人才政策。1、余杭区公 布新一轮高校毕业生生 活安家补贴申请政策；2、 萧山区公布“人才新政 25条”；3、钱塘新区公 布“人才21条”；4、下 城区公布“下城人才生 态黄金30条” 全国首个住房租赁 资金监管办法出台 11月29日正式发布。从资金 监管要求、公示监督、风险 防控金设立、风险警示等内 容，进一步加强住房租赁市

17、场监管，促进住房租赁市场 平稳健康发展 6月5月4月 10 政策严厉程度居长三角前列 城市 限购限贷 限售限价 2016年来 政策变化 当前政策 力度 未来政策趋势 本地外地首套二套 1.5线 杭州 2套（单身1套） 临安不限购 1套（2年社保） 临安不限购 30%60%企业限售3年极严 持续收紧略 有放松紧 持续从严 南京2套 1套（2年社保） 高淳不限购 30%50%3年极严 持续收紧局 部放松 根据各区域楼市，倾向一 区域一政策，调控维稳 苏州3套1套（2年社保）30%50% 市区新房限售3 年，工业园区 二手房限售5年 极严持续收紧 近期再度出台调控政策可 能性小 2线 无锡 2套 1

18、套 （2年社保） 30%40% 个人限售2年， 企业限售3年 比较严格持续收紧 出台新政的可能性小 限购区：梁溪区、滨湖区（不含马 山）、新吴区（不含鸿山）、惠山新 城、锡东新城 宁波2套 1套 （2年社保） 30%40%2年 比较严格，尤其 是高价地 持续收紧 合肥2套 1套 （1月社保） 30%50%无比较严格紧松紧 若土地市场热度仍较高， 可能会再度出台土地政策 南通无无30%40%无 比较严格，项目 有一定涨价空间 松 出台新政的可能性小 常州无无30% 50%（公积金） 30%（商贷） 2年一般松 温州无无30%40%无一般松 调控政策 11 土地政策 土拍门槛持续提高/“双限”新政

19、定房价天花板 150% 70% 50% 30% 2016年2017年2018年2019年 溢价满100%，1个月内付 清土地全款； 溢价满120%，1个月内付 清全款，现房销售； 溢价满150%，不再报价， 除全款和现房外，再竞投 配建养老设施面积 新年后，紧急升级土地新政： 溢价率满50%，现房销售； 溢价率满70%，不再报价， 竞报自持； 竞报自持达到100%，竞 报配建养老设施； 删除“溢价50%须现房销售” 条款，但开始增加住宅地块 中配建公租房的比例 2017年9月开始，余杭、主 城、萧山陆续将土地溢价上 限从70%降低到了50% 2019年4月，杭州土地调整 封顶溢价至30%； 2

20、019年7月，正式开启“双 限”时代：所有地块在挂牌 之时就有了明确的售价数字， 精确到毛坯均价，最高均价 以及精装修价格 图：2016年以来杭州封顶溢价率走势 12 房贷利率 表：部分城市新旧房贷利率对比 银行首套利率二套利率 工商银行5.39%5.64% 建设银行5.39%5.64% 农业银行5.39%5.64% 杭州银行5.39%5.63% 光大银行5.39%5.635% 华夏银行5.4%5.64% 平安银行5.45%5.65% 恒丰银行5.4%5.8% 表：12月杭州部分银行网点的利率情况 全年利率：上半年松，三季度紧，四季度稳 城市新房贷利率旧房贷利率 上海 首套4.65% 二套5.

21、45% 首套4.655% 二套5.39% 北京 首套5.4% 二套5.9% 首套5.39% 二套5.88% 杭州 首套5.39% 二套5.64% 首套5.39% 二套5.64% 苏州 首套6.125% 二套6.37-6.615% 首套6.12% 二套6.37% 南京 首套5.635% 二套5.88% 首套5.65% 二套5.90% 宁波 首套5.635% 二套5.88% 首套5.63% 二套5.88% 回顾2019年杭州房贷利率变化，整体呈现“一二季度松，三季度紧，四季度稳”的态势。 上半年房贷利率相对较松，部分银行首套房贷利率仅在最低基准上浮5%，一般上浮8%-10%之间；二套房最低上浮10

22、%，一般在10%15%之间； 从6月下旬起，杭州大部分银行首套房贷利率已从5%上调至8%，同时贷款额度也在收紧，放款时间延长。730政治局会议定调“不将房地产作为短 期刺激经济的手段”，8月15日起杭城房贷利率再次上浮，首套上浮10%、二套上浮15%成了常态； 四季度，房贷正式挂钩LPR，杭州房贷保持稳定，杭州的首套房贷利率“锚定”在5.39%，二套房贷利率5.64%。以新规前4.9%的基准利率来算， 就是上浮了10%和15%，基本和之前一致。 13 人才政策 人才政策密集出台/筑底楼市长期需求 5月，杭州推出户籍新政，允许专科生落户，扩大社保落户的范围，此后连续出台人才补贴政策，吸引人才流入

23、。 9月底开始，区域“抢人”也进入白热化阶段，余杭、萧山、钱塘新区、上城区等均出台人才补贴政策。 一系列人才政策的出台，短期看提升市场购买需求，长期看提高城市综合实力，同时为楼市的长期需求筑底。 图：2019年以来近期人才政策 落户新政出台： 1、在杭工作，社 保缴纳1月以上且 已经到账；2、专 科35周岁以下， 本科45周岁以下； 3、全日制大专、 本科学历 余杭区发布新人 才政策，毕业7 年以内的高校毕 业生，博士补贴 5万、硕士补贴 3万、本科补贴 1万 2019.7.15 杭州市ABCDE 人才分类调整， 将更多领域人才 纳入 2019.7.30 杭州高校应届毕 业生硕士、博士 来杭州

24、就业，生 活补贴分别提高 1万和2万；本 科生补贴金额为 1万 2019.8.5 杭州推出“钱塘 金融人才” 计 划，对新获得国 际通行金融资格 证书的金融人才 给予最高5万元 补贴 2019.8.14 杭州市区放宽 公租房申请条 件，货币补贴 直接发放给申 请人本人 2019.9.23 萧 山 区 发 布 “ 金梧桐” 人 才安居计划，生 活补贴最高博士 8万、硕士6万、 本科4万 2019.10.11 钱塘 新区发 布 “人才21条”， 博士 各类补 贴 44万元，硕士 13.82万元，本 科6.88万元 2019.10.18 2019.5.29 14 CHINA INDEX ACADEM

25、Y 土地篇 量涨价跌，出让金蝉联全国第一 全年经历“沉寂-火热-降温”，二季度创高峰 余杭、富阳、临安等郊区宅地成交占主导 2019年综合体地块成交亮眼 15 宅地量价 出让金蝉联全国第一/成交量涨价跌 图：2015-2019年杭州市区涉宅用地量价情况 排名城市 土地出让金 (亿元) 规划建筑面积 (万 ) 平均楼面价 (元/ ) 溢价率 (%) 1杭州市2288 1608 1422816.9% 2武汉市1618 2768 584511.7% 3上海市1573 1431 109870.5% 4南京市1526 1406 1085817.0% 5北京市1495 642 2329210.4% 6广州

26、市1360 1076 126427.0% 7天津市1237 1804 68597.1% 8苏州市1182 913 1294314.8% 9成都市1011 1525 663216.8% 10宁波市918 961 955825.6% 图：2019年全国重点城市市区涉宅用地出让金额排行榜 供应量1797万方39%成交量1608万方28%楼面价14228元/平方米11%出让金2288亿元13% 出让金全国第一、面积全国第九、楼面价全国第四源头上加大土地供应+房企拿地积极，成交规模持续增长 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 200

27、 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2015年2016年2017年2018年2019年 供应量(万)成交量(万)成交楼面均价(元/) 16 月度走势 全年经历“沉寂-火热-降温”/二季度创年内高峰 沉寂期 延续2018年年底土地市场冷清 态势，低溢价，低成交，3月 开始回温，3宗地块封顶成交 土地市场集中开闸放地，热 门地块上市，共有14宗涉宅 地块达到地价上限并自持， 平均自持比例超10% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 溢价率16.6%27.9%36.4%22.1%29.6%16.0%14.7%0.3%13.0%21

28、.0%4.4%11.0% 封顶率0.0%0.0%30%13.3%77.8%20.0%0.0%0.0%13.6%0.0%0.0%0.0% 火热期降温期 7月双限新政正式实施，房企拿地意愿大幅降低， 下半年仅3宗地块封顶成交，溢价率在8月降至冰点； 从量上看，9月份是年内成交次高峰，但整体溢价 率和封顶率都不高 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 50 100 150 200 250 300 2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月 2019年11月 2019年12月

29、 规划总建面（万方）成交楼面地价(元/) 17 429 1179 22584 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2015年2016年2017年2018年2019年 杭州市区成交面积（万方）主城区成交面积（万方）四郊区成交面积（万方） 杭州市区楼面价（元/方）主城区楼面价（元/方）四郊区楼面价（元/方） 楼面价 相差两倍 规模相差 超两倍 区域量价 郊区成交主导/主城宅地稀缺/地价差两倍 图：2015-2019年杭州市区、主城区、四郊区涉宅用地成交量价走势 18 区域量价

30、 主城江干量领跑/西湖地价领先 郊区余杭量居首/萧山地价第一 萧 山 滨江 余杭 西 湖 拱 墅下 城 上 城 临安 富阳 江干钱塘新区 之江 规模：188.1万方（27%） 楼面价：7163元/方（-10%） 平均溢价率：14.2% 规模：237.1万方（83%） 楼面价：8480元/方（-11%） 平均溢价率：3.4% 规模：381.5万方（24%） 楼面价：10619元/方（-21%） 平均溢价率：20.4% 规模：372.7万方（32%） 楼面价：15530元/方（-15%） 平均溢价率：22.2% 规模：5.7万方（-66%） 楼面价：36100元/方（32%） 平均溢价率：22.6

31、% 规模：81.8万方（34%） 楼面价：12335元/方（19%） 平均溢价率：24.3% 成交规模排名 排名区县 1余杭区 2萧山区 3富阳区 规模：3.3万方（-89%） 楼面价：3296元/方（-83%） 平均溢价率：0.0% 规模：10.1万方（-78%） 楼面价：25446元/方（-10%） 平均溢价率：12.7% 规模：224.5万方（93%） 楼面价：19637元/方（-12%） 平均溢价率：11.4% 规模：50.9万方（194%） 楼面价：29478元/方（-11%） 平均溢价率：11.7% 规模：59.8万方（-42%） 楼面价：23903元/方（5%） 平均溢价率：25

32、.7% 规模：47.0万方 楼面价：27591元/方 平均溢价率：25.8% 成交楼面价排名 排名区县 1西湖区 2上城区 3下城区 西 湖 余 杭 临 安 富 阳 之江滨江 拱墅下城 上 城 江 干 钱 塘 新 区 萧 山 19 地块榜单 排名宗地名称 成交总价 (亿元) 规划建筑面积 (万 ) 溢价率 (%) 竞得方成交时间 1 望江单元SC0402- R21/B-02、03、04地块 97.9 39.4 3.93新世界2019-07-30 2 文晖单元XC0402-28、 XC0403-07、09、33、 XC0404-07地块 68.1 23.0 29.94嘉里2019-05-17 3

33、富春73号地块67.0 76.3 0金茂2019-12-16 4 景芳三堡单元JG1205-06、 09综合体地块 59.8 37.1 0.4 新鸿基、 平安联合体 2019-08-07 5 景芳三堡单元JG1205-10、 11、12综合体地块 56.2 32.4 0.42019-08-07 6 望江单元SC0402-R21- 08地块 52.0 11.5 29.98滨江2019-04-16 7 祥符东单元GS0804- R21-02地块 46.6 18.8 29.83禹州2019-05-17 8钱塘新区下沙街道44.3 17.2 27.68绿城2019-07-29 9 世纪城核心区块单元

34、SJC0305- 03/04/05/06/09/11地块 43.3 13.8 24.07滨江2019-07-29 10牛田单元R21-07地块41.7 15.1 42.82中南2019-03-04 排名宗地名称 楼面价 (元/ ) 规划建筑面积 (万 ) 溢价率 (%) 竞得方成交时间 1 望江单元SC0402-R21-08 地块 45325 11.5 29.98滨江2019-04-16 2翠苑单元XH0901-01地块 36100 5.7 22.61 滨江&中铁 建 2019-01-29 3世纪城奥体板块Q-9地块31869 12.7 26.47滨江2019-12-23 4 世纪城核心区块单

35、元 SJC0305- 03/04/05/06/09/11地块 31266 13.8 24.07滨江2019-07-29 5大关单元GS0502-09地块 30559 6.6 20.11金成2019-01-02 6 奥体博览中心BJ1705 11/12/13地块 30135 13.8 19.58滨江2019-10-18 7彭埠单元R21/S2-15地块30121 6.2 25.55 中国铁建& 浙江交投 2019-01-29 8 三里亭单元JG0901-R21- 04A地块 29736 6.4 23.12绿城2019-04-16 9 文晖单元XC0402-28、 XC0403-07、09、33、

36、 XC0404-07地块 29677 23.0 29.94嘉里2019-05-17 10 文晖单元XC0402- R/B/S2/S42-27地块 28210 6.1 25.28中海2019-04-26 综合体地块揽获2019年总价TOP5 望江单元诞生杭州史上单价第二贵宅地 表：2019年杭州市区涉宅用地总价排行榜表：2019年杭州市区涉宅用地单价排行榜 20 CHINA INDEX ACADEMY 住宅篇 量价稳步增长，供应规模创历史新高 开发商推盘积极，开盘效果分化加剧 市场整体库存健康，下半年可售逐渐增长 120-140/200-300万首改需求占市场主流 二手房整体成交不温不火，价格持

37、续高位 21 房价指数 全国房价第五/全年累计环比上涨8.13% 图：全国十大重点城市房价指数走势 价格 梯队 城市 样本均价 （元/平方米） 累计环比 涨幅（%） 累计同比 涨幅（%） 第一 梯队 深圳545360.88 7.75 上海474040.53 -1.40 北京428580.68 10.68 第二 梯队 厦门29073-1.69 -27.39 杭州259798.13 117.85 南京218440.76 18.46 广州227052.80 57.17 第三 梯队 宁波173025.47 25.14 苏州172427.41 77.94 天津149840.88 25.83 0 1000

38、0 20000 30000 40000 50000 60000 2012年01月 2012年03月 2012年05月 2012年07月 2012年09月 2012年11月 2013年01月 2013年03月 2013年05月 2013年07月 2013年09月 2013年11月 2014年01月 2014年03月 2014年05月 2014年07月 2014年09月 2014年11月 2015年01月 2015年03月 2015年05月 2015年07月 2015年09月 2015年11月 2016年01月 2016年03月 2016年05月 2016年07月 2016年09月 2016年11

39、月 2017年01月 2017年03月 2017年05月 2017年07月 2017年09月 2017年11月 2018年01月 2018年03月 2018年05月 2018年07月 2018年09月 2018年11月 2019年01月 2019年03月 2019年05月 2019年07月 2019年09月 2019年11月 深圳上海北京厦门杭州广州南京宁波苏州天津 22 住宅供销 19年成交微涨/供应规模创历史新高 供求关系逆转/整体供过于求 图：2016-2019杭州市区商品住宅供销走势 成交面积 1193万方 4.1% 成交套数 103930套 7.1% 销供比 0.89 供应面积 13

40、35万方 25.4% 供应套数 117431套 27.2% 1784 1370 1147 1193 923 1077 1064 1335 1.9 1.3 1.1 0.9 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2016年2017年2018年2019年 销售面积(万)批准上市面积(万)销供比 23 月度走势 全年量价波动明显/年末供销价翘尾 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 销售面积(万)8744941251111071018211374123135 批准上市面积(万)4

41、35121580117113838886126154184 销售价格(元/)262362612225505252972531128738283462849928613278822923230166 22000 23000 24000 25000 26000 27000 28000 29000 30000 31000 0 50 100 150 200 250 图：2019杭州市区商品住宅月度供销价走势 供应月均：103万方 成交月均：75万方 供应月均：103万方 成交月均：114万方 供应月均：86万方 成交月均：98万方 供应月均：155万方 成交月均：110万方 一季度，18年整体市场低

42、迷情绪延续，市场信心不足， 再加上农历传统春节期间， 成交萎靡 二季度，银行利率下调、土拍市场 率先回温、个别楼盘涨价，刚需红盘 集中入市，都为新房市场带来了信心， 市场供销两旺，成交创2019年高峰 三季度，全国及地方调控政策收紧， 土拍限房价下购房者趋于理性，市场 趋冷；另一方面，高端改善楼盘集中 入市，导致全市价格结构性上涨 四季度，为冲击年度业绩，开 发商推盘速度加速，年度供应高 峰到来，在高供应的拉动下，成 交量也有所回温 24 区域量价 区县规模涨跌互现/余杭、临安、萧山成交领跑 价格多上涨/下城、临安、钱塘新区涨幅居前三 萧 山 滨江 余杭 西 湖 拱 墅下 城 上 城 临安 富

43、阳 江干钱塘新区 之江 成交：236万方（109.2%） 供应：273万方（102.8%） 均价：18662元/方（22.7%） 成交：109万方（35.9%） 供应：204万方（107.7%） 均价： 20144元/方（19.6%） 成交：328万方（-17%） 供应：312万方（-7.6%） 均价： 24311元/方（9.8%） 成交：222万方（-13.9%） 供应：243万方（5.2%） 均价：30873元/方（16.3%） 成交：24万方（-44.8%） 供应：20万方（-51.9%） 均价： 35311元/方（8.0%） 成交：60万方（-3.2%） 供应：68万方（33.8%）

44、均价：21816元/方（21.1%） 成交规模涨幅排名 排名区县 1临安区 2拱墅区 3富阳区 成交：10万方（-52.6%） 供应：9万方（-45.1%） 均价：32941元/方（3.1%） 成交：28万方（19.5%） 供应：42万方（323.4%） 均价：44272元/方（-8.2%） 成交：91万方（31.7%） 供应：73万方（0.7%） 均价：39712元/方（8.3%） 成交：15万方（-39%） 供应：21万方（17.6%） 均价：68853元/方（3.1%） 成交：69万方（41.3%） 供应：70万方（54.1%） 均价：42656元/方（-2.6%） 成交：2万方（-83

45、.6%） 供应：0万方（-100%） 均价：72354元/方（26.9%） 成交均价涨幅排名 排名区县 1下城区 2临安区 3钱塘新区 西 湖 余 杭 临 安 富 阳 之江滨江 拱墅下城 上 城 江 干 钱 塘 新 区 萧 山 成交规模排名 排名区县 1余杭区 2临安区 3萧山区 成交均价排名 排名区县 1下城区 2上城区 3滨江区 25 杭州全市商品住宅（面积段/总价段）产品趋势分析（成交套数占比） 2019年 合计 同比 2018年 200 万元以下 200- 300 万元 300- 400 万元 400- 500 万元 500- 600 万元 600- 700 万元 700- 800 万

46、元 800- 900 万元 900- 1000 万元 1000 万元以上 2019年 合计 100.0%/28.1%33.9% 16.7%8.2%4.0%2.9%1.9%1.6%1.0%1.7% 同比 2018年 /-10.3%5.5%2.3%0.8%1.2%0.3%0.4%0.5%0.0%-0.9% 300以上0.4%-0.5%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.2% 250-3000.4%-0.3%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1% 200-2501.2%-0.8%0.0%0.0%0.1%0.1%0.1%

47、0.1%0.0%0.1%0.1%0.5% 180-2001.7%-0.7%0.0%0.0%0.1%0.2%0.2%0.1%0.1%0.3%0.3%0.4% 140-180 10.1%1.7%0.2%1.0%1.9%1.6%1.2%1.0%1.3%1.1%0.3%0.4% 120-140 27.1%-1.1%1.5%8.2%8.3%5.0%1.8%1.5%0.4%0.2%0.2%0.0% 100-120 19.6%5.3%4.2%9.2%4.5%1.0%0.6%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0% 90-10013.4%6.7%6.8%5.5%1.1%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%

48、0.0%0.0% 90以下26.1% -10.4%15.5%9.9%0.7%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 100-140首改户型占比近50% 小面积低总价房源逐渐减少 总价上移，200-300万提升最明显 180以上大面积段产品占比减少 120-140/200-300万首改需求占市场主流 成交结构 备注：绿色底纹代表占比下降，红色底纹代表占比上涨 26 新开盘 814次 117次 2019年 76% 6% 45% 15% 95524套 0.8% 推盘800余次/平均去化率76% 年中、年末为开盘高峰期 图：2019年历月推盘量及去化率走势 4725 775 6511

49、 6208 9128 10058 6635 7695 11343 7927 9576 14943 62% 22% 83% 90% 79% 84% 86% 72% 80% 87% 72% 75% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 推盘套数平均去化率 27 新开盘 216 1130 1953 3478 25839 5451 18430 7715 6997 2889 16440 100% 99% 98% 89% 88% 84% 82% 79% 72% 68% 58% 0% 20% 40% 60% 80% 100%