大龙地产：2018年年度报告.PDF

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1、北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 1 / 136 公司代码：600159 公司简称：大龙地产 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 2 / 136 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假

2、记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 北京兴华会计师事务所北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人马云虎马云虎、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人魏彩虹魏彩虹及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）尚丹峰尚丹峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案

3、或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2018年度公司实现归属于母公司的净利润91,093,923.76元， 截至2018年末可供股东分配的利润1,088,006,168.03元。公司拟进行2018年度利润分配，以2018年末830,003,232股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税），共计派发现金41,500,161.60元。 本年度不进行资本公积金转增股本。 上述利润分配预案尚需公司2018年年度股东大会审议通过后方可实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，

4、不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十、十、 其他其他 适用 不适用 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 3 / 136 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公

5、司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 7 第五节第五节 重要事项重要事项 . 18 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 29 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 33 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 34 第九节第九节 公司治理公司治理 . 38 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 42 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 43 第十二节第十二节 备查文件目录

6、备查文件目录 . 136 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 4 / 136 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、大龙地产 指 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 宁城老窖 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司 大龙有限 指 北京市大龙房地产开发有限公司 大龙顺发 指 北京大龙顺发建筑工程有限公司 大龙城乡 指 北京市顺义大龙城乡建设开发总公司 大龙控股 指 北京大龙控股有限公司 中山嘉盛 指 中山市大龙嘉盛

7、房地产开发有限公司 报告期、本报告期 指 2018 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 公司的中文简称 大龙地产 公司的外文名称 BEIJING DALONG WEIYE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 D.L.real estate 公司的法定代表人 马云虎 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 马志方 刘宗 联系地址 北京市顺义区府前东街

8、甲2号 北京市顺义区府前东街甲2号 电话 010-69446339 010-69446339 传真 010-69446339 010-69446339 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市顺义区府前东街甲2号 公司注册地址的邮政编码 101300 公司办公地址 北京市顺义区府前东街甲2号 公司办公地址的邮政编码 101300 公司网址 电子信箱 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 5 / 136 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年

9、度报告备置地点 董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 股 上海证券交易所 大龙地产 600159 G大龙 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层 签字会计师姓名 张燕飞、王旭鹏 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年

10、营业收入 882,355,909.81 625,802,632.16 41.00 1,110,562,852.72 归属于上市公司股东的净利润 91,093,923.76 21,091,174.42 331.91 101,040,041.16 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 48,177,731.94 18,885,737.02 155.10 105,709,275.28 经营活动产生的现金流量净额 -182,807,465.63 -348,099,657.28 不适用 -224,394,075.87 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于

11、上市公司股东的净资产 2,288,339,028.63 2,213,845,169.51 3.36 2,225,954,124.37 总资产 3,999,032,528.54 3,367,396,864.79 18.76 2,833,311,388.54 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.11 0.03 266.67 0.12 稀释每股收益（元股） 0.11 0.03 266.67 0.12 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.06 0.02 200.00 0.13 加权平

12、均净资产收益率（%） 4.05 0.95 增加3.10个百分点 4.63 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.14 0.85 增加1.29个百分点 4.84 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 6 / 136 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二

13、) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 8,534,757.18 135,092,465.98 181,802,008.12 556,926,

14、678.53 归属于上市公司股东的净利润 -25,817,046.68 1,895,402.03 -6,467,050.26 121,482,618.77 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -25,890,518.71 2,290,852.85 -6,250,249.13 78,027,646.93 经营活动产生的现金流量净额 -88,956,910.79 -24,816,071.95 -169,017,105.61 99,982,622.72 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种

15、:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 53,278,868.88 -9,495.94 -134,365.70 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 401,767.07 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,630,588.35 2,986,250.14 -6,093,566.41 少数股东权益影响额 -67,226.40 -27,128.25 1,714.96 所得税影响额 -14,327,806.08 -744,188.55 1

16、,556,983.03 合计 42,916,191.82 2,205,437.40 -4,669,234.12 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 7 / 136 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。 房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产

17、项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。 建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担， 经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。 关于所处行业情况详见本报告第四节。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 房地产开发方面，作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有较多的区域资源。公司相继开发了 400 余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量方面在项目所在区域具有一定的优

18、势，对未来业务开展具有良好的促进作用。 建筑施工方面，大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质。该公司注重人才队伍建设，拥有各类高中级专业技术人员 57 人，其中一级建造师 24 人。大龙顺发施工质量过硬，所承建的工程多次获得北京市建筑业质量协会颁发的“结构长城杯金奖”，具备年施工 100 万平方米的能力。近年来，该公司多次获评“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“企业信用评价 AAA级信用企业”、“3A 诚信企业”等奖项。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 政策环境情况：政策环境情况： 2018 年，房地产政策继续坚持房住不

19、炒总基调，从中央和地方政府两个层面上进行调控。在中央层面上， 综合运用因城施策、 促进供求平衡、 合理引导预期、 整治市场秩序等措施进行调控，房价过快上涨的局面基本被遏制，多数城市房价涨幅趋于平缓。在地方政府层面上，热点城市查漏补缺，严堵政策监管漏洞，着重打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期。 市场环境情况：市场环境情况： 报告期内，全国房地产开发投资增速与 2017 年相比小幅增长。国家统计局数据显示，2018年全国房地产开发投资 120,264 亿元，同比增长 9.5%，增速较 2017 年提高 2.5 个百分点。 报告期内，全国商品房销售增速回落。国家统计局数据显示，2018 年全国商

20、品房销售面积171,654 万平方米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年回落 6.4 个百分点。商品房销售金额 149,973亿元，同比增长 12.2%，增速较 2017 年回落 1.5 个百分点。 报告期内，全国各类土地推出量增速放缓。国家统计局数据显示，2018 年全国房地产开发企业土地购置面积 29,142 万平方米，同比增长 14.2%，增速较 2017 年回落 1.6 个百分点。土地成交价款 16,102 亿元，同比增长 18.0%，增速较 2017 年回落 31.4 个百分点。 公司经营回顾：公司经营回顾： 2018 年，公司董事会带领各分子公司、各部室及全体职工攻坚克难、努

21、力奋斗，大力推动现有项目开发建设，持续提升内控管理水平，各项工作均取得良好的进展。 报告期内，公司房地产业务新开工项目 2 项，开工总建筑面积面积 11.02 万平方米，年度累计投资金额为 0.36 亿元。在建项目 1 项，在建总建筑面积 17.11 万平方米，年度累计投资金额为2.52 亿元。竣工项目 1 项，竣工总建筑面积 7.91 万平方米，年度累计投资金额为 2.02 亿元。 报告期内，公司房地产业务实现销售面积 1.97 万平方米，销售金额 1.71 亿元。 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 8 / 136 报告期内，公司建筑施工类业务重要在施项目 6 项，

22、在施面积 36.35 万平方米；竣工项目 32项，竣工面积 12.5 万平方米；新签约项目 16 项，签约金额 1.15 亿元。 公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作,使内控建设工作常态化。 报告期内， 公司根据上一年度内部审计与外部审计情况， 严格按照内控规范制度及流程要求，对公司各部门及各分子公司内控体系执行情况进行了测试。通过测试，公司在实施重大事项的事前决策、审批手续的办理、关联交易的管理、报批事项的审批效率等方面，均得到了进一步的提升。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现

23、营业收入 88,235.59 万元，比上年同期 62,580.26 万元增加 41.00%；利润总额 12,281.43 万元，较上年同期 3,158.95 万元增加 288.78%；实现净利润 9,091.46 万元，较上年同期 2,105.32 万元增加 331.83%； 归属母公司净利润 9,109.39 万元， 较上年同期 2,109.12万元增加 331.91%。 截至 2018 年 12 月 31 日，公司资产总额为 39.99 亿元，较年初 33.67 亿元增加 6.32 亿元；负债总额 16.54 亿元，较年初 10.97 亿元增加 5.57 亿元；净资产 23.45 亿元，较

24、年初 22.71 亿元增加 0.74 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 22.88 亿元，较年初 22.14 亿元增加 0.74 亿元；资产负债率为 41.37%，较年初增加 8.80 个百分点。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 882,355,909.81 625,802,632.16 41.00 营业成本 645,401,048.07 485,044,931.57 33.06 销售费用 15,327,707.03 9

25、,489,916.11 61.52 管理费用 57,246,579.23 67,164,166.66 -14.77 财务费用 7,982,089.94 10,724,199.19 -25.57 经营活动产生的现金流量净额 -182,807,465.63 -348,099,657.28 不适用 投资活动产生的现金流量净额 99,623,401.32 -1,266,398.14 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 165,573,452.62 531,528,023.49 -68.85 税金及附加 33,035,423.09 38,814,541.41 -14.89 资产减值损失 4,617,36

26、0.40 -14,047,868.97 不适用 其他收益 401,767.07 0.00 不适用 资产处置收益 36,263.15 -9,495.94 不适用 营业外收入 6,876,691.06 3,171,085.39 116.86 营业外支出 3,246,102.71 184,835.25 1,656.21 所得税费用 31,899,730.29 10,536,330.84 202.76 变动原因说明： 营业收入 本报告期内建筑施工业务收入同比增加。 营业成本 本报告期内建筑施工业务成本同比增加。 销售费用 本报告期内销售代理费及佣金同比增加 财务费用 本报告期内借款利息支出同比减少所致

27、。 经营活动产生的现金流量净额 本报告期内销售商品、提供劳务收到的现金同比增加所致。 投资活动产生的现金流量净额 本报告期内新增处置投资性房地产，上年同期无此项业务所致。 筹资活动产生的现金流量净额 本报告期内偿还银行借款 11,000 万元及控股股东借款 20,000万元所致。 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 9 / 136 资产减值损失 上年同期冲减已计提坏账准备所致。 营业外收入 本报告期内收到违约补偿款同比增加所致。 营业外支出 本报告期内中山裕龙君汇项目部分房源延期交房产生的补偿款所致。 所得税费用 本报告期内营业利润同比增加所致。 2.2. 收入和成本分

28、析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减 （%） 营业成本比上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 房地产开发 171,473,138.57 71,513,019.31 58.29 -28.38 -28.30 减少 0.05个百分点 建筑施工 578,220,555.88 538,393,881.98 6.89 55.20 43.06 增加 7.91个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利

29、率（%） 营业收入比上年增减 （%） 营业成本比上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 内蒙古满洲里 452,752.38 462,506.50 -2.15 61.21 47.98 增加 9.13个百分点 北京市顺义区 578,220,555.88 538,393,881.98 6.89 41.32 40.70 增加 0.41个百分点 广东省中山市 171,020,386.19 71,050,512.81 58.45% -15.57 -23.70 增加 4.42个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用

30、(3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产开发 土地征用及拆迁补偿 14,873,672.23 2.44 19,876,943.08 4.18 -25.17 房地产开发 前期工程费 1,613,958.62 0.26 2,383,797.29 0.50 -32.29 房地产开发 基础设施费 3,777,949.88 0.62 6,121,080.29 1.29 -38.28 房地产开发 建筑安装工程费 51,235,847.5

31、3 8.40 70,971,977.35 14.91 -27.81 房地产开发 配套设施费 0.00 0.00 1,739.30 0.00 -100.00 房地产开发 开发间接费用 11,591.04 0.00 384,589.97 0.08 -96.99 建筑施工 直接人工费 403,099,006.97 66.09 179,545,134.26 37.71 124.51 建筑施工 直接材料费 108,252,546.18 17.75 155,521,166.14 32.67 -30.39 建筑施工 机械使用费 10,959,905.80 1.80 9,936,766.33 2.09 10.

32、30 建筑施工 其他直接费 16,082,423.03 2.64 31,341,971.69 6.58 -48.69 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 10 / 136 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 528,870,551.49 元，占年度销售总额 70.54%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 440,886,592.09 元，占年度销售总额 58.81 %。 前五名供应商采购额 53,114,009.10 元，占年度采购总额 25.32%；其中前五名

33、供应商采购额中关联方采购额 23,522,028.64 元，占年度采购总额 11.22%。 其他说明 无 3.3. 费用费用 适用 不适用 公司相关费用的变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 公司现金流相关科目变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 ( (二二) ) 非主营非主营业务导致利润重大变化业务导致利润重大变化的说明的说明 适用 不适用 报告期内， 经公司 20

34、18 年第四次临时股东大会审议通过， 公司控股子公司大龙有限将持有的位于北京市顺义区裕龙三区27号楼3-7层资产出售给控股股东大龙城乡的全资子公司北京市大龙资产管理有限公司。 上述资产建筑面积 3,757.91 平方米，成本 25,586,698.55 元。交易双方以评估值100,963,800.00 元为定价参考依据，经友好协商共同确认交易的价格为 101,463,570.00 元。交易不含税收入 96,631,971.45 元,税金及附加 17,802,667.17 元。 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元

35、 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例情况说明 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 11 / 136 （%） 货币资金 686,429,645.45 17.16 598,665,806.40 17.78 14.66 应收票据及应收账款 254,821,290.57 6.37 203,928,963.20 6.06 24.96 本报告期内应收工程款增加。 预付款项 6,430,914.82 0.16 21,946,418.04 0.65 -70.70 上期预付工程分包款及材料款在本

36、报告期结转成本。 其他应收款 6,884,374.02 0.17 29,119,887.50 0.86 -76.36 本报告期内收回以前年度往来款所致。 存货 2,670,864,886.92 66.79 2,136,902,942.41 63.46 24.99 本报告期内开发项目投入成本增加所致。 其他流动资产 47,471,697.03 1.19 21,096,295.92 0.63 125.02 本报告期内未抵扣增值税进项增加。 投资性房地产 212,426,174.95 5.31 243,019,651.29 7.22 -12.59 固定资产 72,444,379.94 1.81 73

37、,410,829.80 2.18 -1.32 长期待摊费用 820,627.78 0.02 不适用 本报告期内办公楼外墙维修费。 递延所得税资产 40,438,537.06 1.01 39,306,070.23 1.17 2.88 短期借款 110,000,000.00 3.27 -100.00 本报告期内控股子公司大龙顺发建筑公司偿还到期银行借款 11,000 万元。 应付票据及应付账款 448,825,914.19 11.22 310,295,296.71 9.21 44.64 本报告期内应付分包工程款及材料款增加所致。 预收款项 104,369,715.29 2.61 82,482,26

38、2.54 2.45 26.54 本报期内开发项目预售预收款增加。 应付职工薪酬 221,407.01 0.01 2,045,882.86 0.06 -89.18 上期计提应付职工工资在本报告期内发放。 应交税费 31,699,218.78 0.79 20,096,534.25 0.60 57.73 本报告期内应缴企业所得税增加所致。 其他应付款 796,581,770.21 19.92 454,812,963.53 13.51 75.14 本报告期内新增股东借款所致。 其他流动负债 10,504,257.58 0.26 7,148,171.77 0.21 46.95 本报告期内待结转增值税销项

39、税额增加。 长期借款 261,999,966.66 6.55 110,000,000.00 3.27 138.18 本报告期内新增房地产项目开发贷款所致。 未分配利润 1,088,006,168.03 27.21 1,013,512,308.91 30.10 7.35 其他说明 无 2.2. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 （1）因房地产项目开发建设，根据有关建设部门要求，公司部分货币资金处于受限状态，具体会计科目明细为：其他货币资金工程履约保证金 41,719,638.95 元，其他货币资金农民工工资保证金 10,644,576.51 元，共计 52,

40、364,215.46 元。 （2）期末存货中胡各庄保障性住房项目土地使用权账面金额 427,442,942.44 元，作为借款抵押物在工行顺义支行予以抵押。 3.3. 其他说明其他说明 适用 不适用 ( (四四) ) 行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 12 / 136 公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。报告期内，公司主要业务所在区域行业情况及所处市场地位情况如下： 1、房地产行业 报告期内，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广东中山以及内蒙古满洲里三块区域。 顺义地区全年房屋施工面积和新开工面积较 201

41、7 年有较大增长， 商品房销售面积同比小幅下降。数据显示，1-11 月，顺义区施工面积 1,287.4 万平方米，同比增长 29%；新开工面积 257.4万平方米， 是 2017 年同期的 2.9 倍； 商品房销售面积 64.1 万平方米， 同比下降 6.1%。 报告期内，公司在该区域竣工保障性住房项目 1 项，截至报告期末公司正在与住房保障部门对接办理销售手续。 中山地区房地产市场相对平稳，全年商品房施工面积小幅增长，商品房销售面积和销售额均有下降。数据显示，该区域全年商品房施工面积 5,512.52 万平方米，同比增长 3.4%；商品房销售面积 737.39 万平方米，同比下降 15.7%

42、；商品房销售额 817.88 亿元，同比下降 7.5%。报告期内，公司在中山区域销售项目 1 项，销售面积 1.95 万平方米，占该区域销售总面积的 0.26%；销售金额 1.71 亿元，占该区域销售总额的 0.21%。 满洲里地区属于旅游城市，且前期开发库存体量较大，当地市场较为低迷。报告期内，公司在该区域销售项目 1 项，项目销售进展缓慢。公司在该地区市场不具备比较优势。 （注：上述区域数据来源于所属地区国土或统计机构，由于公司无法从相关机构取得顺义地区全年指标数据，因此以 1-11 月份数据代替，同时公司无法取得满洲里地区的可靠数据，为避免对投资者产生误导，仅对该地区情况予以文字描述。）

43、 2、建筑施工行业 报告期内公司建筑施工业务主要集中在顺义周边区域。公司控股子公司大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质，凭借过硬的施工质量，在顺义地区拥有较好的口碑。 报告期内，顺义地区建筑行业实现区域（京内）总产值 167.1 亿元，大龙顺发实现产值 5.78亿元，占总产值的 3.46%。 （1）大龙顺发主要业务模式为施工合同模式，未完工项目数量为 28 个，未完工项目合同总金额 229,082.89 万元。 （2）按细分行业近三年收入成本情况表： 单位：万元 币种：人民币 2018 年 2017 年 2016 年 分行业 主营业务收入 占当年大龙地产总收入的比重（%） 主营业务收入 占当年大

44、龙地产总收入的比重（%） 主营业务收入 占当年大龙地产总收入的比重（%） 房屋建设 57,822.06 65.53 37,256.10 59.53 41,362.48 37.24 情况说明：公司控股子公司大龙顺发近三年施工项目细分行业均为房屋建设。 单位：万元 币种：人民币 成本构成 2018 年 2017 年 2016 年 原材料 10,825.25 15,552.12 12,428.01 人工费 40,309.90 17,954.51 22,224.38 其他 2,704.23 4,127.87 3,484.13 合计 53,839.38 37,634.50 38,136.52 （3）主要

45、供应商及 2018 年度采购情况 报告期内，顺发公司前五名供应商采购金额 5,311 万元，占年度采购金额的 25.32%。顺发公司与前五名供应商中北京大龙物资供销公司和北京大龙东升门窗幕墙工程有限公司为关联关系。 （4）公司报告期内质量控制体系情况 公司根据多年建筑施工项目的经验，建立了一套专业化、规范化、程序化的项目运作体系。为加强公司的工程建设管理，控制项目质量，公司通过制定建筑工程施工技术质量管理工作的北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告 13 / 136 规定、 施工方案编制纲要、 施工组织设计编制大纲、 工程和采购项目招标管理办法等工程相关管理制度，对工程项目

46、的立项、土地及各类手续的办理、工程招标、工程管理、工程建设、 工程验收等做出详细规定， 能够有效确保所括建筑工程施工各项工程高质量、 高效率运行。 （5）公司报告期内安全生产制度运行情况 公司已按照国家以及有关部门颁布的与安全生产有关的各种规章制度，制定了安全生产相关内部控制制度，并通过加强对全体员工的安全教育、强化全体员工的安全生产责任意识，确保各项安全生产制度能得到遵守，以预防安全生产事故的发生。报告期内，公司每月对安全操作、安全培训、安全自查(包括记录)等内容进行全面检查，并将重要情况在会议上提出整改意见，发挥互相督促的作用。同时，在不同阶段组织进行专项安全检查，对存在安全隐患的部门和环

47、节进行整改，从而逐步减少安全隐患，减少可预防事故发生。报告期内，公司安全生产制度运行良好。 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1. 报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米) 一级土地整理面积(平方米) 规划计容建筑面积(平方米) 是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米) 合作开发项目的权益占比(%) 1 内蒙古满洲里市 151,236.2 208,901 否 2.2. 报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经

48、营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际投资额 1 北京市顺义区 胡各庄限价房项目 住宅及商业 竣工项目 28,342.00 56,684.00 79,098.60 79,098.60 79,098.60 75,185.00 20,208.26 2 广东省中山市 中山项目二期 住宅及商业 在建 项目 40,326.20 141,141.62 171,130.62 171,130.62 71,505.00 25,198.15 3 广东省中山市 裕龙东区花

49、园一期 住宅及商业 新开工项目 25,239.50 61,279.85 82,782.57 82,782.57 67,894.00 2,641.39 4 广东省中山市 裕龙东区花园一期 住宅及商业 新开工项目 8,900.00 19,545.14 27,441.59 27,441.59 22,210.00 1,008.25 3.3. 报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 北京市顺义区 裕龙华府 库房及车库 3,291.41 不适用 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2018 年年度报告

50、14 / 136 2 广东省中山市 裕龙君汇 住宅及商业 44,919.19 不适用 3 内蒙古满洲里市 裕龙园区 住宅 52,329.13 不适用 报告期内，裕龙君汇项目销售面积为 19,516.23 平方米，销售金额为 17,102.04 万元；满洲里裕龙园区项目销售面积为144.98平方米，销售金额为45.27万元。 4.4. 报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%) 1 北京市顺义区 裕龙华府 商业办公