深赛格：2019年年度报告.PDF

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1、深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告2第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人张良公司负责人张良、 主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人( (会计主管会计主管人员人员) )王磊声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。王磊声明：保

2、证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议未亲自出席董事姓名未亲自出席董事职务未亲自出席会议原因被委托人姓名徐腊平董事工作原因张剑本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,235,656,249 为基数为基数，向全体股东每向全体股东每 1

3、0 股派发现金红利股派发现金红利 0.30 元（含税元（含税） ，送红股，送红股 0 股（含税股（含税） ，不，不以公积金转增股本。以公积金转增股本。深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告3目目 录录第一节重要提示、目录和释义.2第二节公司简介和主要财务指标.6第三节公司业务概要.11第四节经营情况讨论与分析.13第五节重要事项.39第六节股份变动及股东情况.87第七节优先股相关情况.93第八节可转换公司债券相关情况.94第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况.95第十节公司治理.105第十一节公司债券相关情况.116第十二节 财务报告.121第十三节 备查文件目录.243深圳赛格股份有

4、限公司 2019 年年度报告4释释 义义释义项指释义内容本公司、公司、上市公司、深赛格指深圳赛格股份有限公司赛格集团指深圳市赛格集团有限公司龙岗赛格指深圳市赛格电子市场管理有限公司苏州赛格指苏州赛格电子市场管理有限公司苏州赛格数码指苏州赛格数码广场管理有限公司苏州泰斯特指苏州泰斯特测控科技有限公司南京赛格指深圳赛格南京电子市场管理有限公司西安赛格指西安赛格电子市场有限公司西安海荣赛格指西安海荣赛格电子市场有限公司西安赛格康鸿指西安赛格康鸿置业有限公司长沙赛格指长沙赛格发展有限公司吴江赛格指吴江赛格市场管理有限公司顺德赛格指佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司南宁赛格指南宁赛格数码广场管理有限公司

5、上海赛格指上海赛格电子市场经营管理有限公司赛格宝华指深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司赛格实业指深圳市赛格实业投资有限公司惠州赛格指惠州市群星房地产开发有限公司南通赛格指南通赛格时代广场发展有限公司南通赛格运营指南通赛格商业运营管理有限公司苏州赛格智能科技指苏州赛格智能科技有限公司赛格龙焱指深圳赛格龙焱能源科技有限公司龙焱应用指深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司杭州赛格龙焱指杭州赛格龙焱能源科技有限公司深汕赛格龙焱指深汕特别合作区赛格龙焱能源科技有限公司赛格联众指深圳市赛格联众互联网科技有限公司赛格众通指深圳赛格众通科技有限公司赛格地产指深圳市赛格地产投资股份有限公司赛格物业发展指深圳市赛格物

6、业发展有限公司赛格康乐指深圳市赛格康乐企业发展有限公司赛格创业汇指深圳市赛格创业汇有限公司赛格物业管理指深圳市赛格物业管理有限公司赛格新城市指深圳市赛格新城市建设发展有限公司赛格壹城指深圳赛格壹城科技有限公司赛格投资管理指深圳赛格投资管理有限公司标的公司指本次重大资产重组注入的赛格地产、赛格物业发展、赛格康乐、赛格创业汇四家公司华控赛格指深圳华控赛格股份有限公司赛格导航指深圳市赛格导航科技股份有限公司赛格智美指深圳赛格智美体育文化发展有限公司深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告5红星美凯龙指红星美凯龙家居集团股份有限公司招诚集团指深圳市招诚投资集团有限公司深圳市国资委指深圳市人民政府国有

7、资产监督管理委员会中国证监会指中国证券监督管理委员会深圳证监局指中国证券监督管理委员会深圳监管局公司章程指深圳赛格股份有限公司章程本报告中所引用的货币金额除特别说明外指人民币金额报告期内指2019 年 1 月 1 日-12 月 31 日深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告6第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称深赛格、深赛格 B股票代码000058、200058变更后的股票简称（如有） 无股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳赛格股份有限公司公司的中文简称深赛格公司的外文名称（如有）SHENZHEN SEG CO.,LTD公司

8、的外文名称缩写（如有）无公司的法定代表人张良注册地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼注册地址的邮政编码518028办公地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼办公地址的邮政编码518028公司网址http:/电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名彭爱云石广胤联系地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼深圳市福田区华强北路群星广场 A座三十一楼电话0755-8374 79390755-8374 7759传真0755-8397 52370755-8397 5237电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒

9、体的名称中国证券报 证券时报 证券日报 香港商报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址http:/ （巨潮资讯网）公司年度报告备置地点深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼公司董事会办公室深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告7四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码91440300279253776E公司上市以来主营业务的变化情况 （如有）报告期内无变更历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼签字会计师姓名王焕

10、森、秦昌明公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2019 年2018 年本年比上年增减2017 年营业收入（元）1,493,227,561.061,605,787,472.11-7.01%1,981,307,558.23归属于上市公司股东的净利润（元）78,447,278.8927,852,740.23181.65%219,553,261.10归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-1,694,690.46

11、17,223,506.49-109.84%148,677,556.32经营活动产生的现金流量净额（元）430,499,191.36167,674,153.73156.75%507,386,549.21基本每股收益（元/股）0.06350.0225182.22%0.1777稀释每股收益（元/股）0.06350.0225182.22%0.1777加权平均净资产收益率4.17%1.47%2.70%11.96%2019 年末2018 年末本年末比上年末增减2017 年末总资产（元）6,190,598,894.817,128,009,738.20-13.15%6,992,590,420.75归属于上市公

12、司股东的净资产（元）1,899,384,178.951,867,881,216.441.69%1,917,228,370.15会计政策变更的原因及会计差错更正的情况截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,235,656,249用最新股本计算的全面摊薄每股收益深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告8支付的优先股股利0用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.0635是否存在公司债 是 否公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中

13、净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指

14、标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入376,087,480.56389,404,204.58348,105,199.21379,630,676.71归属于上市公司股东的净利润60,097,292.9323,190,259.0926,970,095.87-31,810,369.00归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润15,160,088.2314,066,444.3814,803,482.35-45,724,705.42经营活动产生的现金流量净额-10,122,641.51141,369,398.95-30,229,389.37329,481,823.29上述财务指标或其加

15、总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告9项目2019 年金额2018 年金额2017 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）87,282,599.4867,544,181.7654,066,201.12公司报告期内减持华控赛格股票，出售深汕赛格龙焱股权收益。越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）9,879,357.1210,504

16、,982.496,416,623.72计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费4,041,862.111,694,536.002,376,532.33企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益17,293,808.9422,936,036.7815,843,427.61因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益10,

17、632,970.71与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回899,749.23对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入148,376.50140,537.82143,444.42深

18、圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告10除上述各项之外的其他营业外收入和支出3,339,930.09-134,431,581.648,349,713.60其他符合非经常性损益定义的损益项目1,627,798.07减：所得税影响额29,747,081.05-7,974,642.9324,815,042.12少数股东权益影响额（税后）13,724,681.91-33,366,148.372,138,166.61合计80,141,969.3510,629,233.7470,875,704.78-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，

19、以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告11第三节公司业务概要第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务（一）主要业务及经营模式2019 年度，公司主营业务包括电子专业市场、商业物业经营及管理业务、商业地产业务、商务酒店业务、新能源业务。公司经营模式为：以电子专业市场、商业物业经营

20、及管理业务、商业地产业务为核心支撑，聚焦战略性新兴产业，通过改革创新、资源整合、投资并购等多种途径，集中优势力量，发挥资源的整体综合优势，打造“主业支撑主赛道，战新产业引领未来”的经营模式，加速向战略性新兴产业发展平台转型。（二）公司所处主要行业发展现状1.电子专业市场行业2019 年度，受中美贸易战、电子商务持续冲击及消费习惯改变等因素的影响，传统电子专业市场不断完善配套服务、加强品牌塑造及异业融合，持续向综合平台转变。2.商业物业经营及管理行业公司商业物业主要分布在深圳华强北区域。2019 年度，华强北区域商业物业整体经营情况相对稳定，但行业间同质化竞争激烈，区域内商业经营出现一定分化，大

21、多数商业物业能够保持较高的出租率，小部分商业物业在四季度呈现出空置率上升的变化。为提升出租率，各商业物业均在调整运营策略，品牌化、优化服务质量及提升购物体验是主要的转变方向。3. 商业地产行业2019 年，全国商办用地市场供需两端均较为平稳，市场供大于求的态势依旧存在。从供应端来看，一线城市商办用地供应量同比继续下降，且降幅显著，超 25%，二、三、四线城市同比小幅下降；从成交端看，一线城市商办用地成交量同比继续下降，且降幅显著，超 35%，二线城市小幅下降，三、四线城市基本平稳。 （数据来源：中国指数研究院）公司主要商业地产项目所在区域分析：公司商业地产项目目前主要在深圳、惠州、西安和南通等

22、地。深圳地区：全年商业市场供应 62.52 万，成交 40.54 万，供应量同比增加明显，成交主要集中在龙华、南山和宝安。公寓市场方面，45 以下的小户型依然是最受欢迎的公寓产品，成交套数占比为 42.99%。公寓的成交集中在 300 万以下价段，成交占比 66.86%。惠州地区：随着粤港澳大湾区已上升成为国家层面的发展战略，众多品牌开发商抢滩惠州市场，导致地价飙升，土地成本大幅度上涨，市场进入门槛和获取项目难度显著提高，惠州土地市场竞争进入白热化。但惠州商业、写字楼物业库存仍处于高位，因存量基数较大，销售较进度缓慢，惠州写字楼整体是供大于求的市场环境。西安地区： 2019年， 西安市甲级写字

23、楼租赁需求的回落加之新增供应的增长， 导致全市空置率上升4.2个百分点至33.5%。零售物业市场空置率连续四个季度上涨，全年平均空置率同比上升 0.9 个百分点至 4.5%。南通地区：2019 年南通市办公市场较 2018 年整体呈下滑趋势，南通办公市场主要以去库存为主，整体供应量较少，因办公市场整体去化速度较缓，存量虽降至新低点 23.05 万方，去化周期为 33.4 个月，去化周期依旧较长。 （数据来源：第一太平戴维斯、克而瑞研究院、同策苏北研究中心）4.战略新兴产业新能源行业2019 年度，光伏行业海外需求爆发，国内需求低于预期。2019 年全国新增光伏发电装机 30.1GW，同比下降

24、31.6%，其中集中式光伏新增装机 17.9GW，同比减少 22.9%；分布式光伏新增装机 12.2GW，同比增长 41.3%。国内装机量不及预期，主要原因包括（1）2019 年上半年国内政策不明朗，多数企业处于观望状态。 （2）竞价项目公布晚，影响了光伏项目的建设进度。中标到装机时间较短，限制当年实际装机量。 （3）产业链公司主观意愿：等待产业链产品进一步降价，以提振装机动力。光伏头部企业的规模和集中度将进一步提升， 竞争也将提升至龙头企业之间， 从单一的降低制造端的成本向挖潜应用端转变。深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告12（数据来源：国家能源局官网、中商产业研究） 。（三）公司所

25、处的行业地位经过在电子市场行业 32 年的辛勤耕耘，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，在行业内居领先地位，公司以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖了珠三角、长三角、辐射全国的连锁专业电子市场体系，在国内外拥有较高的品牌影响力。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权资产报告期末较期初增加 27.18%， 主要是报告期内深汕赛格龙焱股权出售， 由控股企业变为参股企业，核算方法改变。固定资产报告期无重大变化。无形资产报告期末较期初减少 29.68%， 主要是报告期内出售深汕赛格

26、龙焱导致土地使用权减少 2,755 万元，物业管理公司 BOT 资产经营权增加 1,600 万元。在建工程报告期末较期初减少 14.71%，主要是报告期内出售深汕赛格龙焱减少 4,709 万元，杭州赛格龙焱生产线增加投资 2,896 万元。货币资金报告期末较期初减少 39.80%， 主要是报告期内公司支付赛格集团重大资产重组现金对价款 37,563 万元，以及偿还银行借款 65,000 万元。交易性金融资产报告期末较期初增加，主要是报告期执行新金融工具准则将其他流动资产银行理财重分类至交易性金融资产。预付款项报告期末较期初增加 381.42%，主要是报告期内南京赛格按合同预付租金以及杭州赛格龙

27、焱预付原材料、劳务采购款所致。其他应收款报告期末较期初减少 53.28%， 主要是报告期内西安赛格收回往来款， 计提南通赛格装补等坏账准备 1,830 万元。其他流动资产报告期末较期初减少 88.87%， 主要是报告期执行新金融工具准则将其他流动资产银行理财重分类至交易性金融资产。可供出售金融资产报告期末较期初减少，主要是报告期执行新金融工具准则将可供出售金融资产重分类至其他权益工具投资。其他权益工具投资报告期末较期初增加，主要是报告期执行新金融工具准则将可供出售金融资产重分类至其他权益工具投资。商誉报告期末较期初增加，主要是报告期内投资并购苏州泰斯特所致。存货报告期末较期初减少 9.26%，

28、主要是报告期内开发产品结转成本减少 18,055 万元，以及计提存货跌价准备 6,168 万元。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告13三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析公司是中国电子专业市场经营模式的创立者， 经营的赛格电子市场在行业内居领先地位。 公司赛格电子市场先后荣获了“中国电子市场 2019 年经营创新奖” 、 “中国电子信息产业飞马奖”等荣誉称号；公司先后被中国物业管理协会授予全国物业管理企业综合实力百强企业第 74 名、 被广东省物业管理行业协会授予广东省物业服务企业综合实力百强企业第 25 名、 被深圳市物业管理行业协

29、会授予深圳市物业服务企业综合实力 50 强企业第 14 名，并先后荣获： “深圳市知名品牌” 、 “物业管理服务绿色创建示范单位” 、 “深圳质量百强”等荣誉。经过在电子市场行业 32 年的辛勤耕耘，本公司已拥有丰富的市场商户资源和成熟的市场运营管理经验。截至目前，公司以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁专业电子市场体系，成为国内乃至亚洲规模最大的涵盖电子元器件、数码 IT、通讯产品等在内的综合类专业电子市场，在国内外拥有较高的品牌影响力。 近年来，公司基于传统主业电子专业市场业务、商业物业经营和管理等业务优势，不断进行转型升级

30、和业务拓展，从单一的商业平台运营向多业态复合式的经营模式转变。第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析一、概述一、概述报告期内，公司通过强化品牌建设、精细化管理、整合提升等方式，优化扩大电子专业市场的业态布局，提升电子专业市场的服务质量和服务效率，推动电子专业市场的发展，保持电子专业市场业务经营稳定，持续巩固电子市场行业地位。公司以资源整合、质量提升为抓手，深耕用户价值，持续提升商业物业经营效率，总体上商业物业经营稳中有升，物业管理增效明显。公司以现有产业业务为基础支撑，以投资并购、改革创新为路径，不断拓展产业链条，积极向战略性新兴产业发展平台转变，持续提升和增强公司的核心竞争力和可持

31、续发展能力。报告期内，公司完成营业总收入 149,323 万元，同比减少 11,904 万元，下降幅度为 7.38%；实现利润总额 19,896 万元，同比增加 10,464 万元，上升幅度为 110.94%。收入变动的主要原因是：房产销售收入同比减少 24,321 万元；电子市场及物业租赁和管理业务量上升，导致收入同比增加 18,205 万元；贸易业务量下降，导致收入同比减少 7,129 万元；新并购泰斯特公司本报告期实现并表收入 2,016 万元。 利润总额变动的主要原因是： 上年同期因发生地产项目违约赔偿使得利润总额减少 12,740 万元，本报告期未发生；由于电子市场及物业租赁和管理业

32、务量上升及新并购泰斯特公司，导致同比增加 5,191 万元。本报告期出售股权增加及联营企业同比扭亏，使得本公司投资收益同比增加 4,387 万元；由于房产销售业务下降，导致毛利同比减少 8,383 万元；由于融资规模扩大，财务费用同比增加 3,265 万元。（一）电子专业市场业务和商业物业经营及管理业务1.电子专业市场业务公司电子专业市场业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌。主要包括：深圳赛格电子市场、西安赛格、长沙赛格、 西安海荣赛格、 吴江赛格、 顺德赛格等。 报告期内， 公司持续强化华强北区域赛格通信市场品牌升级， 在统一使用 “SEGCOM”品牌的基础上，通过整合提升、协同发展等

33、举措，进一步增强了赛格通信市场“SEGCOM”的品牌效应，继续巩固了公司电子专业市场行业的领先地位。与此同时，消费习惯的不断改变和电商的持续冲击，使电子专业市场行业面临的竞争依然激烈。公司顺应市场变化，以现有的电子专业市场为基础，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存的综合性电子市场，保持电子专业市场业务的稳定经营，持续推动电子专业市场转型升级。2.商业物业经营及管理业务深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告14公司商业物业经营业务主要包括公司总部及公司控股子公司赛格宝华、赛格地产、赛格创业汇、赛格康乐及南通赛格公司的物业经营业务。报告期内，公司通过精细化运营管理、市场化对

34、标发展、深耕客户价值等举措，不断提升服务价值，拓展优质客户，持续增强物业价值，提升物业经营效益，使物业经营总体保持较高出租率和较高坪效。公司的物业管理业务主要集中在赛格物业管理公司和赛格物业发展公司。报告期内，公司积极开拓新项目，大力发展增量业务，持续拓展物业管理规模，截止报告期末累计在管的物业面积超过 700 万平米。公司以科技引领转型，以创新促进发展，引进分布式光纤传感及应用技术，用于研发具有感知振动、应力及温度变化等功能的设备，目前光纤传感技术已应用在周界安防监控、沿线（公路、管道、边坡）预警监测、建筑结构安全监测及智慧高速等众多领域中，未来赛格物业管理公司将积极探索光纤传感技术在智慧城

35、市管理、 智慧港区管理等方面的应用； 赛格物业管理公司投资建设的智慧停车库南山项目建设完成并投入运营，公司物业管理转型升级迈出新的台阶。未来，公司将引进、研发更多先进技术、设备，并与智慧停车、智慧城市管理等进行结合，逐步推动物业管理由传统物业管理服务逐步向以科技引领的综合智慧社区管理服务转变。报告期内，电子专业市场业务和商业物业经营及管理业务完成营业收入 106,561.43 万元，比上年同期增加 20.60%，增加的主要原因是：电子市场及物业经营面积增加以及物业管理公司业务量增加。（二）商业地产业务公司商业地产业务主要业务经营模式包括房地产开发、物业经营和物业管理业务。1.宏观经济与市场情况

36、分析详见第三节“公司业务概要”中“ （二）公司主要所处行业发展现状” 。2.主要项目所处区域市场分析详见第三节“公司业务概要”中“ （二）公司主要所处行业发展现状” 。3.新增土地储备项目无4.累计土地储备情况无5.主要项目开发情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额 （万元）惠州惠州赛格假日广场二期项目惠州商业、公寓69.54%2020年 3月总包招标中8,22523,0300028,16016,140.85西安西安赛格广场项目西安高新区商业、办公、公寓43.46%201

37、4年12月在建23,014.90206,37400210,00048,450.17注：西安项目进度较原预期有所延后，预计无法在 2019 年底竣工。主要原因系房地产行业政策收紧，项目建设资金压力增大，开发风险加大。6.主要项目销售情况深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告15城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例计容建筑面积可售面积（）累计预售（销售）面积 （）本期预售（销售） 面积（）本期预售（销售） 金额（万元）累计结算面积 （）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳赛格新城市广场二期深圳办公、物流、商业、公寓61.12%105,874105,87458,587.462,234.

38、446,999.4956,900.758,328.1823,631.76深圳赛格新城市广场一期深圳物流、商业、配套宿舍61.12%72,56372,56310,465.30-10,465.30-惠州东方威尼斯花园一二期惠州住宅69.54%219,470256,349242,6133,8892,853241,8823,1901,520.65深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告16惠州惠州赛格假日广场一期惠州商业69.54%73,76192,23337,8611,2671,65937,5151,8222,321.48南通赛格时代广场南通商办100%100，529.2067,653.8513,

39、348.204,854.175,614.6511,543.345,775.755,946.077.主要项目出租情况鉴于电子专业市场及商业物业经营及管理业务为公司主营业务， 自有物业出租情况及收入已列示在电子专业市场及商业物业经营及管理业务板块中。8.土地一级开发情况 适用 不适用9.融资途径融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融资成本期限结构1 年之内1-2 年2-3 年3 年以上银行贷款-银行经营性物业贷14,0006.86%10 年-抵押借款17,2005.225%5 年-抵押借款8,6255.4625%5 年-抵押借款21,5007.301%7 年-抵押借款13,5007.030%3

40、年-抵押借款26,0007.056%15 年票据债券非银行类贷款信托融资基金融资深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告17其他20004.35%1 年合计102,82510.发展战略和未来一年经营计划计划增加土地储备情况计划开工情况计划销售情况相关融资安排无惠州赛格假日广场二期项目计划开工时间为 2020 年 4月；1.新城市公司 2020 年计划销售面积 17,218.9 ；2.惠州公司 2020 年计划销售面积 12,136 ；3.南通赛格 2020 年计划销售 12,938.04 2020年预计新增融资2.8亿元借款。11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用单位：万元

41、担保对象名称担保额度相关公告披露日期担保额度实际发生日期 （协议签署日）实际担保金额担保类型担保期是否履行完毕是否为关联方担保赛格新城市中信银行按揭担保客户 （深圳市招诚投资集团有限公司）2017.5.2626,000.002017.7.621,000.00连带责任保证主合同项下债务履行期限届满之日起两年否否赛格新城市购房客户（交通银行）2016.08.0430,000.002016.5.64,095连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（农商行）2016.08.0420,000.002016.7.4-连带责任保证三年是否赛格新城市购房客户（招行）2016.08.0450,000.002016

42、.5.61,896连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（中行）2016.08.0430,000.002016.5.62,363连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（建行）2017.08.29不 设 定最 高 限额2017.02.0788连带责任保证五年否否南通赛格时代农村商业银行按揭担保客户2018.09.221,000.002018.7.10263.00连带责任保证不 超 过 十年否否南通赛格时代浦发银行按揭担保客户2018.09.227,000.002018.7.101,147.00连带责任保证不 超 过 十年否否南通赛格时代兴2018.09.2700.002018.7.1062.00

43、连带责任不 超 过 十否否深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告18业银行按揭担保客户2保证年12.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用13.报告期内相关商业地产业务的进展情况（1）南通赛格时代广场项目报告期内， 经公司第七届董事会第四十六次临时会议审议通过， 南通赛格时代广场将商业裙楼部分整体租赁给红星美凯龙，在当地区域内开展差异化经营。具体内容详见公司于 2019 年 1 月 16 日披露的关于全资子公司南通赛格时代广场发 展有限公司整体出租南通赛格时代广场商业裙楼并签署租赁合同的公告。目前，商业裙楼整体租赁工作已完成。（2）赛格新城市广场项目报告期

44、内， 有关招诚集团解除与赛格新城市签订的相关合同事项、 赛格新城市与债权受让方拟签署协议的事项详见公司分别于 2019 年 4 月 16 日、2019 年 8 月 17 日披露的关于控股孙公司收到解除合同通知的相关事项的风险提示公告、关于控股孙公司赛格新城市与相关债权受让方拟签署协议的公告。有关赛格新城市涉及的诉讼、仲裁事项，详见本报告第五节“重要事项”之“十二重大诉讼、仲裁事项”、“二十公司子公司重大事项”中内容。（3）惠州群星赛格假日广场项目惠州二期开发已完成项目的规划报建工作，取得建设工程规划许可证。（4）西安赛格广场项目报告期内， 西安赛格康鸿向陕西秦煤实业集团运销有限责任公司借款 2

45、,000 万元， 用于西安赛格广场项目日常运营及其他相关工作， 具体内容详见公司于 2019 年 11 月 12 日披露的 关于控股子公司深圳市赛格地产投资股份有限公司为其控股子公司借款提供担保的公告。报告期内，商业地产业务完成营业收入 33,419.96 万元，比上年同期减少 42.12%，减少的主要原因是：赛格新城市、惠州群星房产销售收入较上年同期减少。（三）商务酒店业务报告期内，公司酒店业务迅速实现整合，公司商务酒店业务主要由深圳橙果商务酒店管理有限公司管理运营。酒店业务整合降低管理成本，减少运行风险，提升资源的盈利能力，增强经济效益，提升收益的稳定性。目前，公司商务酒店已累计开设了 5

46、 家，分别为长沙五一路店、长沙星沙店、深圳宝安店及深圳东门店、深圳华强北趣创店 。报告期内， 公司商务酒店业务的经营主体深圳橙果商务酒店管理有限公司完成企业混合所有制改革， 成功引入战略投资者两名，同时实现了酒店管理层和核心员工持股，混改的顺利完成，为公司酒店业务的发展带来外部资源上的助力，促使下属企业橙果酒店加快自身发展的步伐，同时，通过建立市场化的运作机制，激发经营管理者及员工活力，为橙果酒店的长期可持续发展奠定基础。报告期内，商务酒店业务完成营业收入 4,532.06 万元，比上年同期减少 3.63%。（四）战略性新兴业务报告期内，公司通过股权收购及增资的方式，以现金投资苏州泰斯特 2,

47、750 万元，持有其 36%股权，同时通过控制董事会及其他股东让渡投票权的方式， 取得对其的控制权。 此次并购苏州泰斯特项目经公司第七届董事会第五十一次临时会议审议通过，是公司切入检验检测服务及其设备制造行业的尝试。苏州泰斯特累计获得授权专利 66 项，其在震动力学检测及其设备制造方面具有核心竞争力。报告期内，苏州泰斯特经营状况良好，符合预期，其自主研发的 15KN 高频感应式振动实验系统填补了国内空白， 自主研发的 600KN 高频数字化大推力电磁振动实验系统正在建设中， 苏州泰斯特在非标振动台领域内的核心竞争力不断增强。 公司新能源业务主要为碲化镉薄膜光伏生产线建设和开展分布式电站、 光伏

48、建筑一体化项目的市场拓展工作。自 2019 年 6 月开始试生产以来，经过产能爬坡，到 2019 年 12 月底，累计生产光伏组件 19MW。在分布式电站及光伏建筑一体化方面亦做出了众多尝试。深圳赛格股份有限公司 2019 年年度报告19二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2019 年2018 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计1,493,227,561.06100%1,612,268,337.0

49、3100%-7.38%分行业电子市场及物业租赁和管理1,065,614,282.8371.36%883,562,883.8054.80%20.60%房地产开发334,199,582.4522.38%577,407,336.3535.81%-42.12%贸易24,750,122.021.66%96,042,186.285.96%-74.23%酒店45,320,645.913.04%47,025,605.702.92%-3.63%金融0.000.00%6,480,864.920.40%-100.00%新能源3,180,647.200.21%1,749,459.980.11%81.81%检验检测20

50、,162,280.651.35%分地区深圳1,183,801,989.9579.28%1,277,414,119.7479.23%-7.33%惠州59,836,057.684.01%97,847,309.736.07%-38.85%南通66,737,908.464.47%72,416,281.134.49%-7.84%西安58,178,748.163.90%58,106,425.643.60%0.12%苏州55,210,826.563.70%37,691,665.402.34%46.48%长沙35,307,193.542.36%36,778,792.452.28%-4.00%南京28,360,