宋都股份：2019年年度报告.PDF

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1、2019 年年度报告 1 / 229 公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 229 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议

2、。 三、三、 天健会计师事务所天健会计师事务所 （特殊普通合伙）（特殊普通合伙） 为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人俞建午俞建午、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈振宁陈振宁及会计机构负责人（会计主管人及会计机构负责人（会计主管人员）员）崔大川崔大川声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2020年4月24日召开的第十届董事会第十二次

3、会议审议通过了关于公司2019年度利润分配预案。经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计：公司2019年全年归属于上市公司股东的净利润588,364,140.41元，报告期末母公司可供分配利润491,065,697.53元。经综合考虑公司所处行业特点、现处发展阶段及盈利水平，经审慎研究，我们拟订了2019年度公司利润分配预案，进行现金股利分配，拟每10股派现元0.4元（含税）,具体详见披露的2020-041号临时公告。 此方案尚需提交公司年度股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、

4、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 2019 年年度报告 3 / 229 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情

5、况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节经营情况讨论与分析”中“三、（四）可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4 / 229 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .10 第五节第五节 重要事项重要事项 .32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动

6、及股东情况 .50 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .55 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .56 第九节第九节 公司治理公司治理 .61 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .66 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .229 2019 年年度报告 5 / 229 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份

7、、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORATION 公司的法定代表人 俞建午 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑羲亮 王嘉

8、婧 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 2019 年年度报告 6 / 229 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、

9、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 叶卫民、闫志勇 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会

10、计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 4,166,986,134.84 4,592,197,657.72 -9.26 2,749,286,861.61 归属于上市公司股东的净利润 588,364,140.41 411,282,498.33 43.06 155,675,610.94 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 532,400,479.21 317,135,319.86 67.88 125,365,151.70 经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51 8,050,023

11、.77 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减 （%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 4,648,830,054.08 4,120,038,917.07 12.83 3,729,552,435.43 总资产 37,690,601,138.41 24,045,033,266.75 56.75 17,665,562,980.92 2019 年年度报告 7 / 229 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 0.44 0.31 41.94 0.12 稀释每股收益（元股） 0.

12、44 0.31 41.94 0.12 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.40 0.24 66.67 0.09 加权平均净资产收益率（%） 13.41 10.49 增加2.92个百分点 4.25 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 12.14 8.09 增加4.05个百分点 3.42 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、2019 年度，公司净利润较上年增加 43.06%，主要系本期项目集中交付结转收入，以致项目销售利润率提高而实现盈利增加。 2、2019 年度，公司经营活动产生的现金流量较上年下降较多，主要系公司规模适度扩张，增加土地储备支付

13、土地款所致。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2

14、019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 248,323,981.23 208,172,423.40 774,503,815.92 2,935,985,914.29 归属于上市公司股东的净利润 -10,783,148.07 -57,157,743.31 -903,989.10 657,209,020.89 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -53,432,262.38 -93,592,005.12 -12,072,038.87

15、 691,496,785.58 经营活动产生的现金流量净额 -592,053,076.44 -877,001,304.47 207,510,838.39 742,293,408.02 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2019 年年度报告 8 / 229 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 16,077,547.70 -1,625,734.81 161,836.74 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切

16、相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,254,680.12 4,959,503.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 24,523,479.40 57,175,993.70 48,954,335.80 委托他人投资或管理资产的损益 35,355,360.69 6,334,658.95 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -77,082.93 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 13,9

17、71,700.73 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 14,826,484.66 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,271,246.20 -4,073,839.54 -1,410,998.73 其他符合非经常性损益定义的损益项目 311,587.02 998,527.60 -18,114,352.44 少数股东权益影响额 -3,671,194.18 40,797.97 -28,238.92 所得税影响额 -8,630,169.72 -12,655,130.87 -5,509,699.23 合计 55,963,661.20 94,147,178.47 30,310,459.24 十

18、一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 9 / 229 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2019 年，“十三五”规划不断深化推进，以稳地价、稳房价、稳预期为要求，延续房地产调控的基础政策。中央坚持“房住不炒”的总基调，因城施策、强化住房保障体系、合理引导市场预期，建立长效调控机制。房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部环境呈现出高度的不确定性。房企融资环境进一步收紧，房企资金面

19、收紧将会影响未来投资开发进度。 根据国家统计局数据显示，2019 年度，全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同比下降 0.1%； 销售金额 15.97 万亿元， 同比增长 6.5%， 增速比 2018 年低 1.5 个百分点；全国房地产开发投资额 132,194 亿元，比上年增长 9.9%。房地产融资环境依旧收紧，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落，2019 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%，增速较上年末回落 5.2 个百分点。 公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略指引下，明确业务主航道，聚焦优势资源，拓展能

20、力范围，赋能提效。报告期内，公司主业房地产经营模式以住宅和商业的自主开发、销售、经营为主，主要产品为符合长三角区域品质需求的中高端住宅，并逐步开展自持房屋建设、棚户区改造等多元业态开发，同时与政府及业内头部、百强房企开展多方合作开发。公司拥有房地产一级开发资质，遵循“立足杭州，重点布局”的发展战略，项目主要集中在以杭州地区为核心的浙江省内，同时覆盖江苏、安徽、广西等多省市，稳扎稳打、口碑良好。 具体经营情况详见公司在本报告第四节中披露的内容。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核

21、心竞争力分析 适用 不适用 1 1、深耕优势区域，区域优势明显、深耕优势区域，区域优势明显 公司坚持以“稳健”投资为基础，业务范围导向在擅长的领域和城市区，结合对宏观经济和市场状况持续监测分析，深耕区域版图，打造品牌效应，提高投资效率。目前围绕长三角都市核心圈，已形成八大区域公司，五大事业部，以及四十多个在建在售项目公司。 公司紧跟城市新方向，以奉化、富阳两个城市群为例，公司锚定客户为城市新增人口的刚性客户和城市富裕人口的改善客户，深耕所在城市群打造精准产品，推出如意系、江宸系产品，均得到良好销售反响和市场口碑。目前在富阳已有 5 个项目，在奉化已有 3 个项目，公司将持续在擅长领域打造溢价优

22、势和竞争优势，巩固区域领先房企地位。 2 2、持续持续提升的品牌提升的品牌影响力影响力。 在深耕城市群效应下，公司“臻享品生活”的品牌形象和口碑已深入人心，在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度和美誉度。凭借持续提升的价值创造力和品牌实力，公司品牌影响力持续提升，2019 年度公司获得了“金骏马奖-最佳工匠精神上市公司奖”、“中国房地产百强企业”、“2019 年中国房地产开发企业浙江省十强”、“2020 中国房地产诚信品牌”、“首批中国房地产诚信经营承诺企业榜”等。2019 年年度报告 10 / 229 中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值

23、与品牌效益的提升，发挥自身在区域领先房企的品牌优势，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。 3 3、创质并举的产品力。、创质并举的产品力。 公司低调务实，在为城市建设筑梦、营造品质生活的路上，砥砺耕耘了 36 载光阴， 坚守着以品质立身、 以匠心立本。 近年来在产品研发方面投入巨大， 不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，大力培养和引进产品管理人才。 2019 年以来，宋都重新整合“吾家”产品体系，持续推出新品，从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系，实现了打通设计和营销在新项目产品的标准化复制。

24、宋都吾家产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大品质要求细则，以创新高端产品体系，对话人们臻心向往的美好生活。杭州富阳的如意系代表作春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖，同时也获得由“第五届地产设计大奖中国”颁布的年度优秀居住项目。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领未来高品质生活的发展新趋势。 4 4、健全、健全的的人才梯队建设体系人才梯队建设体系。 公司拥有有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中部分管理人员是建筑设计、工程设计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较

25、高的专业造诣，部分管理人员拥有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。经营管理层团队在公司的平均工龄已超过 8年，平均年龄在 43 岁，本硕以上的学历占比近 90%。经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适应公司发展的节奏。 除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量的梯队建设亦全面推进，全面提升各梯队人才管理能力、领导力、专业能力，充分满足公司高速稳健发展过程对人才的迫切需要要求。 多年来， 公司各专业团队不断提升精细度， 精诚团结，协同配合，保证了公司管理的

26、高效性和执行力。 5 5、卓越的企业文化、卓越的企业文化和健全的法人治理结构和健全的法人治理结构。 注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。 公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，是公司从“安稳”到“快稳”的一

27、年，在房地产行业调整期，企业集聚与分化双重加剧的大背景下，集团各职能部门和各子公司根据集团发展战略和经营导向，坚守匠心，提效赋能。围绕“四大战略”指引，公司坚持稳健发展，公司上下制定发展规划、完善体系建设，强化精细化管理，在投资拿地、经营效率，运营销售、2019 年年度报告 11 / 229 财务融资、产品创新、成本控制、工程管理等多个维度均取得积极发展，尤其在加强制度建设、升级人才体系、构建品质标准等注入了快跑冲刺的内核动力，为宋都集团的快速健康发展夯实了根基。 在投资拿地方面在投资拿地方面，报告期，公司拿地以“招拍挂”为主，同时产业、一二级联动及收并购（合作拿地）多种拿地方式相结合，并与优

28、秀的百强、头部房企展开强强联手。在投资地块层面，坚持“本土区域围猎和长三角挖掘价值洼地”为导向的投资策略，形成以“杭州为大本营，长三角都市圈为核心”优势投资区域圈。报告期公司共获取 12 个地块（含合作项目），分别布局在杭州拱墅区、富阳区、桐庐县，浙江舟山，浙江宁波奉化，浙江绍兴新昌，南京雨花台区，江苏淮安、苏州、昆山。截至报告期末，公司地块投资遍布浙江、江苏、广西、安徽四个省份，进入全国 10 个城市，报告期， 新增总土地储备占地面积近 60 万平方米； 新增总建筑面积逾 133 万平方米。 在现金流管控方面在现金流管控方面，公司高度重视现金流管控，公司推出公司月度经营分析会排名管理，旨在通

29、过排名反映各区域/项目公司经营管理水平，在结果上学习先进、在过程中寻找差距，形成良性竞争。在确保资金安全的前提下，强调销售节奏，督办在途回笼进度，不断提高资金的周转效率。截至报告期末，全年实现经营性现金流入145.90 亿元，融资现金实现现金流入 102.58 亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。 在运营提速和销售去化方面在运营提速和销售去化方面，2019 年年，全年实现权益销售金额逾 120 亿，其中公司高周转代表项目，宁波奉化学林新天地项目，从拿地到开盘仅 175 天，2019 年11 月 26 日首开当天，仅 150 分钟实现了

30、 770 套房源、460 个车位全部售罄，销售金额约达 6.9 亿元，刷新了公司“日光盘”的清盘记录。公司运营提速代表项目，杭州富阳如意云庐项目和济宸府项目分别在拿地 110 天和 88 天取得了施工许可证。 在融资方面在融资方面，公司保持良好的信用状况，主体评级保持在 AA 级水平。报告期内，在债项融资端口公司继续取得重要突破。公司完成 10 亿住房租赁专项债券的发行，并在上交所成功挂牌。公司在 2019 年 12 月 13 日购房尾款 ABS 获得了上交所通过的批复，并在 2020 年 4 月 20 日完成发行工作。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司债务融资余额为

31、81.92 亿元，债务融资加权平均成本为7.35%，资产负债率为 85.34%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为 74.85%。 在产品创新方面在产品创新方面，公司重新整合“吾家”产品体系，持续推出新品，从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系，实现了打通设计和营销在新项目产品的标准化复制，完善公司产品序列。宋都“吾家”产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、 智能八大品质要求细则， 以创新高端产品体系， 对话人们臻心向往的美好生活。杭州富阳的如意系代表作春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖，同时也获得由“第五届地产设计大奖中国”颁布的年度优秀居住项

32、目。杭州江干区阳光国际 332 户型，获得英国 IHPA2020 认证； 在工程管理方面在工程管理方面，公司通过新工艺和工序穿插应用使高层项目自开工至竣工时间提效约 5 个月，同时推出“宋都鲲鹏制造体系 V1.0 框架”，实现总体提效；“智慧工地一体化管理云平台”正式上线，完善各个项目计划标准，使项目开发进度管理精度进一步加强。 成本管理方面，成本管理方面，公司明确各级管控节点，要求在项目开发过程中的各关键节点目标成本逐级负偏差， 确保利润达成； 在招标采购方面， 通过对采购制度的标准化管控，战略集采管控，供应商管控以及重大工程招标及风险管控，对公司大运营体系起到提速、降本、增效、性价比四个维

33、度的提升。 2019 年年度报告 12 / 229 在人力资源管理方面在人力资源管理方面，围绕“赋能助力公司发展”的主题，公司利用地毯式、多频次的理念宣贯与实操练习，全面推进内部人才培养系列项目，推出的培养项目包括了激励体系、人才资格认证项目、营销后备梯队培训项目以及关键岗位后备训练等，覆盖面上至经营管理层，到人才梯队，再到新进员工，全方位推出培训培优平台。公司坚持从经营出发、强调结果导向的绩效管理机制，牵引经营团队对业绩结果的追求和奋斗。下一步公司将进一步提升组织能力建设，强化纵向与横向协同，着力推动区域公司赋能工作，助力集团各项业务的发展壮大。 在信息化建设方面在信息化建设方面，包括人力资

34、源北森系统、智慧工地系统、移动案场、全民营销等多个信息系统在2019年实现了落地， 助力公司更好地达成年度的“提效赋能”。例如，智慧工地的实施上线，实现了多层级共享，跨组织协同的管理平台，提升了整个项目计划运营管理的能力。2020 年，公司财务端口还将打造统一、动态的经营月度数据共享平台，为不同模块经营层提供分析和决策依据。 迈入“地产迈入“地产+ +”时代”时代，报告期，公司开启了代建扩张步调，公司在浙江本省共获取3 个代建项目，分布在浙江温州和诸暨两个城市，新增代建规模近 62 万方，代建费率保持在近 3%的水平， 预计代建费金额近 6,000 万元。 目前公司代建板块处于发展初期，以“轻

35、资产、重服务、稳收益”的九字核心点为基础，结合各类代建模式，全方位寻求各类合作。 另外， 全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订 世界 （衢江）食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议 ， 获得农地总面积约3.6万亩。将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系，切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域。截至目前获得经营权土地面积 8,418 亩，创立了“世界食品安全创新示范区”网站（），已于 2019 年 3 月正式上线。 2019 年是公司稳健向上突破的一年，在内部各项治理不断提升，公司上下协同共进下，公司的

36、进步也获得了社会各界广泛的认可。在由中国指数研究院颁布的“2019年中国房地产百强企业” 荣誉榜中， 公司位列 89 名， “2020 年中国房地产百强企业”荣誉榜中，公司位列 78 名；凭借在区域布局、产品业绩、改革创新和品牌影响力等方面的综合实力表现，公司获得中国房地产业协会、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心颁布的“2019 年中国房地产开发企业浙江省 10 强”荣誉称号；在 2019年中国房地产发展高峰论坛上获得“美好生活品牌房企 20 强”的荣誉称号；再次荣获浙江省 AA 级“守合同重信用”企业荣誉称号；获得了由前程无忧发起的“跨越新挑战、 智绘新格局” 活动的 “2019 人

37、力资源管理杰出奖”； 获得了证券日报颁发的 “金骏马奖-最佳工匠精神上市公司奖”。 在促用心做好主业的同时，公司主动承担起企业的社会责任，面对突如其来的新冠肺炎疫情，公司响应国家号召，全面落实防控防疫措施，大力配合政府各项举措。公司积极筹措抗疫公益款项，合计向杭州红十字会捐赠 250 万元人民币；公司提出对杭州区域和舟山蓝郡海滨新天地项目，信誉良好的商户实施一个月的租金减免，助力艰难时刻； 公司紧急成立“宋都集团疫情防控党员应急先锋队”， 集团党员踊跃参与，领导班子亲赴一线，到各地物业疫情防控指挥部、隔离点、观察点等指挥作战，帮助解决疫情给许多社区带来的巨大防控压力。 在践行社会责任感，提升服

38、务品质的基础上，宋都也用奉献的大爱精神，坚持以人为本，坚守匠心，以城市发展为己任，与社会共同进步。 2019 年年度报告 13 / 229 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 截至报告期末，预收账款 157.23 亿元，2019 年度新增销售回款率高达 93%，在销售回笼状况保持良好态势前提下，实现归属于上市公司股东的净利润 5.88 亿元，同比增长 43.06%，扣除非经常性损益净利润 5.32 亿元，同比增长 67.88%，主业经营踏实稳健，业绩呈现稳增态势。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目

39、变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 4,166,986,134.84 4,592,197,657.72 -9.26 营业成本 2,461,377,490.69 2,629,587,500.80 -6.40 销售费用 358,176,297.08 199,509,732.09 79.53 管理费用 293,310,439.16 184,984,121.05 58.56 研发费用 财务费用 84,782,632.54 214,328,095.34 -60.44 经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.

40、14 -114.51 投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 不适用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 95.90%，主要系本报告期新宸悦府项目、江宸府项目、时间名座项目集中交付而相应结转收入所致，公司其他业务收入占比4.10%，主要为租赁、代建等收入，公司整体主营业务较为稳定。 2019 年年度报告 14 / 229 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分

41、地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 3,991,864,653.51 2,311,144,363.60 42.10 -11.22 -9.77 减少 0.94 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 3,991,864,653.51 2,311,144,363.60 42.10 -11.22 -9.77 减少 0.94

42、 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 长三角区域 3,980,999,291.61 2,300,781,084.75 42.21 -10.42 -7.36 减少 2.52 个百分点 广西区域 10,865,361.90 10,363,278.85 4.62 -79.33 -86.66 增加 52.41 个百分点 注：长三角区域含浙江、江苏、安徽。 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 报告期内，从地区分部看，长三角占比 99.73%，业务相对稳定。 (2).(2). 产销量情况

43、产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2019 年年度报告 15 / 229 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 2,311,144,363.60 93.90 2,561,273,114.43 97.40 -9.77 收入同比下降 11.22%，成本同比下降 9.77%，毛利率平稳 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上

44、年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 2,311,144,363.60 93.90 2,561,273,114.43 97.4 -9.77 收入同比下降 11.22%，成本同比下降 9.77%，毛利率平稳 成本分析其他情况说明 无 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名主营客户销售额 5,548.90 万元， 占年度销售总额 1.33%； 其中前五名主营客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。 前五名供应商采购额 99,723.92 万元， 占年度采购总额 37.44%； 其中前五名供应商采购额中关

45、联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 其他说明 无 2019 年年度报告 16 / 229 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年度 2018 年度 2017 年度 金额 （万元） 占营业收入比例（%） 金额 （万元） 占营业收入比例（%） 金额 （万元） 占营业收入比例（%） 营业收入 416,698.61 459,219.77 274,928.69 销售费用 35,817.63 8.60 19,950.97 4.34 16,303.43 5.93 管理费用 29,331.04 7.04 18,498.41 4.03 11,165.28 4.06 财务费用 8

46、,478.26 2.03 21,432.81 4.67 9,229.74 3.36 期间费用合计 73,626.94 59,882.19 36,698.45 报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年上升 4.25 个百分点；管理费用占营业收入的比例，较上年上升 3.01 个百分点，主要系公司销售规模大幅上升和储备项目增多，随着业务规模扩张职工薪酬增加以及相关销售推广费用增加所致。 4.4. 研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数（元） 上年同

47、期数（元） 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51 投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 不适用 现金及现金等价物净增加额 729,960,435.02 144,610,384.39 581.52 1、经营活动产生的现金流量净额变动主要系公司规模适度扩张，增加土地储备支付土地款增加所致。 2、投资活动产生的现金流量净额变动主要系随着项目合作开发的进展本期

48、所需投资减少及部分项目收回投资所致。 3、筹资活动产生的现金流量净额变动主要系新增储备项目的融资增加所致。 2019 年年度报告 17 / 229 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 6,665,764,139.94 17.69 3,685,636,752.14

49、 15.33 80.86 销售回笼资金及配套融资增加 应收账款 90,874,723.84 0.24 20,128,553.13 0.08 351.47 销售规模扩大 预付款项 53,391,182.74 0.14 12,552,496.63 0.05 325.34 预付工程款增加 其他应收款 1,328,547,833.97 3.52 2,295,886,823.57 9.55 -42.13 合作项目资金回笼 存货 24,761,357,939.95 65.70 14,504,027,962.16 60.32 70.72 新储备及开工项目增加 其他流动资产 1,240,346,321.23

50、3.29 645,359,499.88 2.68 92.19 销售规模扩大 短期借款 502,304,061.12 1.33 300,000,000.00 1.25 67.43 新增融资款项 应付票据 209,096,823.91 0.55 99,998,546.57 0.42 109.10 票据结算增加 应付账款 1,769,397,392.97 4.69 1,356,527,632.31 5.64 30.44 项目规模增加 预收款项 15,722,823,129.18 41.72 9,597,882,956.53 39.92 63.82 销售规模扩大 应付职工薪酬 47,093,276.7