云南城投：2019年年度报告.PDF

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1、2019 年年度报告 1 / 271 公司代码：600239 公司简称：云南城投 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 271 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议

2、。 三、三、 信永中和会计师事务所 （特殊普通合伙）信永中和会计师事务所 （特殊普通合伙） 为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计的审计报告。报告。 四、四、 公司负责人公司负责人杨涛杨涛、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人杨明才杨明才及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员）钱宏声钱宏声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

3、审计，本公司2019年度归属于上市公司股东的净利润为-2,778,168,305.02元。为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，本报告期内不进行利润分配,也不进行资本公积转增。 本预案需提交股东大会审议批准。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

4、？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析中第三点关于公司未来发展的讨论与分析中（四）可能面对的风险”部分的内容。 2019 年年度报告 3 / 271 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4 / 271 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .12 第五节第五节 重要事项重要事项 .35 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普

5、通股股份变动及股东情况 .68 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .74 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .75 第九节第九节 公司治理公司治理 .86 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .92 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .97 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .271 2019 年年度报告 5 / 271 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 云南城投、上市公司、公司、本公司 指 云南城投置业股份有限公司 省城投集团、集

6、团公司、控股股东 指 云南省城市建设投资集团有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 北金所 指 北京金融资产交易所 海东方 指 云南城投海东投资开发有限公司 官城改 指 昆明市官渡区城中村改造置业有限公司 艺术家园 指 云南艺术家园房地产开发经营有限公司 东莞云投 指 东莞云投置业有限公司 欣江合达 指 昆明欣江合达城市建设有限公司 泰悦置业 指 宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 泰悦商管 指 宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司 宁波银泰 指 宁波银泰置业有限公司 宁波奉化 指

7、宁波奉化银泰置业有限公司 名尚淄博 指 名尚银泰城(淄博)商业发展有限公司 杭州西溪 指 杭州西溪银盛置地有限公司 杭州海威 指 杭州海威房地产开发有限公司 苍南银泰 指 苍南银泰置业有限公司 平阳银泰 指 平阳银泰置业有限公司 台州置业 指 台州银泰置业有限公司 台州商业 指 台州银泰商业有限公司 天堂岛 指 云南城投天堂岛置业有限公司 云城尊龙 指 昆明云城尊龙房地产开发有限公司 中建穗丰 指 中建穗丰置业有限公司 洱海天域 指 大理洱海天域酒店有限公司 洱海置业 指 云南城投洱海置业有限公司 陕西普润达 指 陕西普润达投资发展有限公司 北京房开 指 北京房开创意港投资有限公司 民生喜神

8、指 成都民生喜神投资有限公司 北京国俊 指 北京国俊投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 成都银城 指 成都银城置业有限公司 版纳旅投 指 西双版纳旅游投资开发有限公司 海荣青东村、青东村 指 西安海荣青东村房地产开发有限公司 海荣实业 指 西安国际港务区海荣实业有限公司 秦迎实业 指 陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 天利投资 指 海南天利投资发展有限公司 天联华公司 指 海南天联华房地产投资有限公司 天利度假 指 海南天利度假酒店有限公司 天利酒店 指 海南天利酒店有限公司 城投物业 指 云南城投物业服务有限公司 东方柏丰 指 云南东方柏丰投资有限责任公司 2019 年年度

9、报告 6 / 271 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司 公司的中文简称 云南城投 公司的外文名称 Yunnan Metropolitan RealEstate DevelopmentCo.Ltd 公司的外文名称缩写 YMRD 公司的法定代表人 杨涛 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李映红 卢育红 联系地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 电话 0871-67199767 0871-67199767 传

10、真 0871-67199767 0871-67199767 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司注册地址的邮政编码 650200 公司办公地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司办公地址的邮政编码 650200 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市

11、交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 云南城投 600239 红河光明 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 魏勇、刘泽芬 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 广发证券股份有限公司 办公地址 广州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 签字的财务顾问主办人姓名 罗青、陈佳 持续督导的期间 2019 年 2 月 15 日至 2020 年 4 月 29 日 2019 年年度报告 7 / 271 七、七、 近三年

12、主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 6,248,276,187.60 9,542,983,232.62 -34.52 14,390,839,245.91 归属于上市公司股东的净利润 -2,778,168,305.02 491,409,892.98 -665.35 264,014,368.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -2,189,671,992.99 -821,171,985.66 -166.65 112,081

13、,284.08 经营活动产生的现金流量净额 -2,736,991,521.12 -2,242,630,605.72 -22.04 3,668,374,830.96 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 2,719,751,398.46 5,650,990,722.90 -51.87 5,281,236,518.25 总资产 88,880,685,747.33 84,868,113,040.83 4.73 78,803,015,018.43 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同

14、期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） -1.75 0.28 -725.00 0.16 稀释每股收益（元股） -1.75 0.28 -725.00 0.16 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -1.39 -0.53 -162.26 0.07 加权平均净资产收益率（%） -76.41 9.15 减少85.56个百分点 5.44 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -60.44 -17.31 减少43.13个百分点 2.31 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照财政部金融负债与权益工具的区分及相关会计处

15、理规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利。报告期内，公司其他权益工具（永续债）股息影响 3750 万元。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股属于上市公司股东的净资产差异情况东

16、的净资产差异情况 适用 不适用 2019 年年度报告 8 / 271 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 869,896,759.51 1,015,213,449.48 2,967,042,113.95 1,396,123,864.66 归属于上市公司股东的净利润 -375,330,008.60 -409,666,614.78 -277,888

17、,960.82 -1,715,282,720.82 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -380,852,711.19 -424,025,148.55 -234,201,364.22 -1,150,592,769.03 经营活动产生的现金流量净额 -762,202,671.92 -477,943,129.78 290,180,012.30 -1,787,025,731.72 本公司在 2019 年末对艺术家园及海东方等项目计提减值准备后，导致四季度净利润大幅下降。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适

18、用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 15,304,386.72 主要为转让投资性房地产的收益 1,528,478,492.01 37,461,026.83 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 29,054,960.87 详见附注七、72 政府补助 18,023,351.17 60,144,107.2 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 50,652,16

19、4.08 23,787,610.19 39,101,237.36 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 1,959,633.79 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 2019 年年度报告 9 / 271 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -822,474.91 除同公司正常经营业务相

20、关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 7,609,608.29 25,852,399.22 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 2,159,286.21 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续

21、计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -92,498,331.94 -60,346,308.66 25,112,341.99 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 566,037.60 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -205,829,903.00 土地逾期违约金及交房违约金等 -36,373,863.64 54,727,312.76 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -402,866,057.48 海东方计提的存货减值准备及财务费用等 292,596,866.09 少数股东权益影响额 15,046,273.74 -17

22、,557,609.94 -31,274,246.94 所得税影响额 480,908.77 -443,379,829.56 -61,150,727.73 合计 -588,496,312.03 1,312,581,878.64 151,933,084.48 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 2019 年年度报告 10 / 271 以公允价值计量的投资性房地产 18,261,465,411.67 20,557,187,145.53 2,295,721,733.86 -92,4

23、98,331.94 合计 18,261,465,411.67 20,557,187,145.53 2,295,721,733.86 -92,498,331.94 报告期内主要新增哈尔滨银泰城、昆明摩根道商铺、金帝酒楼及昆明湖幼儿园等投资性房地产。 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 11 / 271 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司拥有国家一级房地产开发资质，自成立以来一直本着“以爱建城，投心筑家”的价值理念，已逐步形成“融城/春城”系城市住宅

24、综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产、“银泰”系商业综合体运营三大产品线，主要开发产品包括住宅、办公楼、商铺、车位、酒店，并涉及土地一级开发、物业管理、商品房租赁等业务。 公司成立以来，在“投资+开发”的发展模式引领下，公司资产规模得以迅速扩张。根据外部宏观环境变化及公司整体经营情况，公司于 2019 年调整经营策略，围绕向产业地产商全面转型的目标，加快从规模化增长为主向质量和效益型增长转变。报告期内，公司聚焦昆明、西双版纳地区，通过市场招拍挂新增获取土地 2284 亩，新增可建计容建筑面积约 296 万平方米。产业转型方面，新成立西双版纳文化旅游投资开发有限公司、联康云养新生活科技有限公司，并

25、通过选取有条件的项目整合各方优势资源，积极推进文旅、康养产业落地。 针对房地产行业发展情况，详见本报告第四节。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 得天独厚的区位优势：云南省有着得天独厚的气候及生态优势，具备发展康养产业的天然优势。本着“绿水青山就是金山银山”的理念以及云南省政府提出全力打造世界一流的“绿色能源”、“绿色食品”、“健康生活目的地”这“三张牌”的战略发展要求，具备发展“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的良好外

26、部环境。 优势资源整合能力： 公司依托集团在康养产业方面的医疗、 教育、 景区、 金融等优势资源，整合国内外一流产业发展商资源，助推向产业地产商全面转型，提升康养产业综合开发能力、运营能力及服务能力，实施差异化竞争。 多元化的项目拓展能力：除公开市场招拍挂方式以外，公司还通过政企合作、旧城改造、合作开发、 兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源，通过增加项目储备增强了公司的可持续发展能力。 2019 年年度报告 12 / 271 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年 3 月至 5 月，“小阳春”再现，部分城市因房价增长过快

27、，被监管层重点关注。2019 年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高，受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，公司面临资金紧张的局面，新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金不足，导致 2019 年公司部分项目未能如期竣工结转，房地产开发销售收入降至 38.47 亿元，较去年同期下降 48.81%。 （1）2019 年公司经营成果 公司实现营业收入 62.48 亿元，同比下降 34.52%；归属于股东的净利润-27.78 亿元，同比下降 665.35%。房地产项目平均

28、销售毛利率 27.26%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降 3.49 个百分点。 （2）有效盘活资产，积极去库存增收益。 根据公司整体经营计划，对目前一些成熟项目，通过对外合作的方式进行有效盘活资产，实现资金回收，增加公司现金流动性。报告期内，公司已与广州金地签署关于古滇二期、关坡二期、雨林澜山、华阳花园四个项目的合作框架协议，并已收取交易诚意金 22 亿元。 （3）聚焦云南区域市场，加强土地储备。 报告期内，公司通过招拍挂新增获取昆明晋宁古滇未来城二期、关坡二期项目、西双版纳江心岛项目、航空小镇项目国有建设用地使用权，土地面积合计 2284 亩，可建计容建筑面积约 2

29、96 万平米；公司新增收购西安国金中心、海港中心、秦汉创业中心项目、成都青城山项目的部分股权。通过招拍挂拿地及股权收购，延续公司稳健的拿地政策，加强了土地储备，并有力的推动成都青城山项目的开发和建设。 （4）完善配套产业，提升品牌影响力，完善相关服务平台。 报告期内，由云泰商业管理（天津）有限公司管理经营的 12 个项目，管理面积 170 万平方米，不断提升精细化运营效率并持续开展业态创新，茶马花街、茶马鲜花市集、花神庙街、HAHA 市集、微度假公园、邻里中心等产品线逐渐丰富。云南城投物业服务有限公司管理项目30 个，管理面积 1042.76 万，围绕“提品质、促增值、抗风险、扩规模”打造物业

30、品牌。经第三方调查，住宅客户满意度 76%、写字楼客户满意度 89%。云南城投园林园艺有限公司服务运营体系逐步完善，完成四个资质增项、三项体系认证。七彩（天津）贸易有限公司承担着2019 年年度报告 13 / 271 公司集中采购的功能，已建立供应商库，贸易规模和贸易质量不断提升。以上配套产业已经初具规模，助力公司运营服务水平的提升，为公司的提质增效、产业转型奠定基础。 （5）精细成本管理和销售目标管理 报告期内，公司多次协调组织设计优化，通过合理的优化降低工程成本，建立以目标成本为标尺，以责任成本为指引，以合约规划为前置，以动态成本为重点，以监督评价为手段，以结果运用为导向的成本策划控制体系

31、，适时编制并宣贯了工程动态成本编制指引、区域价格水平测算指引，作为降本增效的措施。营销方面，公司加强政策研究与市场监测，完善研究机制，努力提高市场应变能力。在面对正常可售存货和去化困难的商业、办公、车位存货等问题上，公司围绕年度销售目标，从策略、激励等方面，多维度促进存货去化，推动和保障销售成交与回款的实现。 （6）终止重大资产重组工作 公司收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司 100%股权的重大资产重组工作自启动以来，公司及相关各方积极推进本次重大资产重组的相关工作，公司、交易对方及中介机构就交易方案及核心交易条款进行了多轮沟通和谈判，但因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易

32、各方在部分重要条款上无法达成一致意见。经充分审慎研究，交易各方均认为本次重大资产重组不具备继续推进的条件。从充分保障全体股东利益的角度出发，经交易各方友好协商， 一致决定终止本次重大资产重组，并向中国证监会申请撤回本次重大资产重组相关申请文件。 （7）坚定落实两个责任，推动全面从严治党向纵深发展 公司党委始终坚持党建及党风廉政建设与生产经营同部署同落实同检查，扎实开展“不忘初心、牢记使命”主题教育， 围绕“基层党建创新提质年”各项工作要求深入开展党支部规范化建设，严格对照巡视巡察反馈问题逐项整改落实，不断完善制度、健全机制，对公司章程进行再次修订，充分发挥国有企业党组织“把方向、管大局、保落实

33、”的作用，助力企业扭亏为盈；同时，公司纪委聚焦主责主业，以巡视巡察审计反馈问题为导向，开展一系列专项清理整治工作， 持续深入开展违反中央八项规定精神和纠治四风工作，强化监督执纪问责和监督调查处置工作力度，严肃查处了一批违规违纪问题，为公司改革转型发展提供有力的纪律保障。 2019 年年度报告 14 / 271 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2019 年公司实现营业收入 62.48 亿元，较 2018 年的 95.43 亿元下降 34.52%； 归属于股东的净利润-27.78 亿元， 较 2018 年的 4.91 亿元下降 665.35%。 主营业务毛利率 36.77%， 较

34、 2018年的 35.69%上升 1.08 个百分点。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 6,248,276,187.60 9,542,983,232.62 -34.52 营业成本 3,992,000,489.55 6,225,070,675.86 -35.87 销售费用 448,020,247.02 418,427,895.05 7.07 管理费用 762,204,149.95 975,943,533.28 -21.90 财

35、务费用 2,240,638,580.43 1,750,343,926.91 28.01 经营活动产生的现金流量净额 -2,736,991,521.12 -2,242,630,605.72 -22.04 投资活动产生的现金流量净额 2,101,315,656.18 -355,305,229.71 691.41 筹资活动产生的现金流量净额 100,670,894.23 -97,434,574.84 203.32 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 2019 年，公司实现主营业务收入 56.01 亿元，较去年同期下降 37.16%，其中房地产开发收入38.47亿元， 较去年同期下降

36、48.81%,占营业收入的比例从2018年的78.75%下降到61.56%。 随着银泰城逐渐由培育期向成熟期转变，2019 年商业管理收入 10.45 亿元，较去年同期增加 28.25%，占营业收入的比例由 2018 年的 8.54%上升至 2019 年的 16.72%。 2019 年公司主营业务成本 35.41 亿元， 较去年同期下降 38.22%， 主营业务毛利率 36.77%，较去年同期上升 1.08 个百分点。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营

37、业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产开发 3,846,634,607.82 2,798,167,986.07 27.26 -48.81 -46.23 减少 3.49个百分点 商业管理 1,044,792,734.60 374,345,496.38 64.17 28.25 38.35 减少 2.62 个百分点 物业管理 320,935,367.83 289,371,708.95 9.83 28.98 43.41 减少 9.08 个百分点 酒店运营 388,931,666.26 79,839,279.73 79.47 16.05 42.00 减少 3.7

38、5 个百分点 2019 年年度报告 15 / 271 合计 5,601,294,376.51 3,541,724,471.13 36.77 -37.16 -38.22 增加 1.08 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 住宅 1,182,116,207.11 852,470,151.36 27.89 -58.50 -60.65 增加 3.95 个百分点 其他房地产业态 2,664,518,400.71 1,945,697,834.71 26.98 -42.90 -35.94 减少 7

39、.93 个百分点 商业管理 1,044,792,734.60 374,345,496.38 64.17 28.25 38.35 减少 2.62 个百分点 物业管理 320,935,367.83 289,371,708.95 9.83 28.98 43.41 减少 9.08 个百分点 酒店收入 388,931,666.26 79,839,279.73 79.47 16.05 42.00 减少 3.75 个百分点 合计 5,601,294,376.51 3,541,724,471.13 36.77 -37.16 -38.22 增加 1.08 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本

40、 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 云南区域 3,305,999,323.26 2,499,168,855.29 24.40 7.06 11.15 减少 2.79 个百分点 成都区域 480,771,019.95 64,445,279.12 86.60 -53.78 -85.90 增加30.52个百分点 西安区域 223,096,885.56 144,717,094.06 35.13 -78.64 -80.61 增加 6.57 个百分点 浙江区域 1,258,543,070.97 609,291,456.11 51.59 -63.11 -

41、71.37 增加13.96个百分点 东北及华北区域 254,754,555.89 165,760,283.85 34.93 -14.71 20.27 减少18.93个百分点 海南区域 78,129,520.88 58,341,502.70 25.33 158.09 290.53 减少25.32个百分点 合计 5,601,294,376.51 3,541,724,471.13 36.77 -37.16 -38.22 增加 1.08 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 无 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位

42、：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比本期金额较上年同期情况 说明 2019 年年度报告 16 / 271 例(%) 变动比例(%) 房地产开发 房地产销售及在建工程转让 2,798,167,986.07 70.09 5,203,781,786.77 86.50 -46.23 商业管理 商业租赁及管理成本 374,345,496.38 9.38 270,570,515.08 4.50 38.35 物业服务 物业管理成本 289,371,708.95 7.25 201,779,175.27 3.35 43.41 酒店运营 酒店运

43、营成本 79,839,279.73 2.00 56,223,945.64 0.93 42.00 合计 3,541,724,471.13 88.72 5,732,355,422.76 95.29 -38.22 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 住宅 住宅销售成本 852,470,151.36 21.35 2,166,557,707.92 36.02 -60.65 其他房地产业态 其他业态销售成本 1,945,697,834.71 48.74 3,037,224,078.85

44、50.49 -85.13 物业服务 物业管理成本 289,371,708.95 7.25 201,779,175.27 3.35 30.27 商业管理 商业租赁成本 374,345,496.38 9.38 270,570,515.08 4.50 38.35 酒店服务 酒店管理成本 79,839,279.73 2.00 56,223,945.64 0.93 42.00 合计 3,541,724,471.13 88.72 5,732,355,422.76 95.29 -38.22 成本分析其他情况说明 无 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前

45、五名客户销售额 196,407.89 万元，占年度销售总额 51.06%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 159,758.03 万元，占年度采购总额 21.91%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 94,836.54 万元，占年度采购总额 13%。 其他说明 无 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：元 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析 2019 年年度报告 17 / 271 销售费用 448,020,247.02 418,427,895.05 7.07% 新增项目开盘或预售， 广告费用增加 管理费用 76

46、2,204,149.95 975,943,533.28 -21.90% 经营目标未达成，职工薪酬下降 财务费用 2,240,638,580.43 1,750,343,926.91 28.01% 费用化项目增加，融资成本上升 4.4. 研发投入研发投入 (1). (1). 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2). (2). 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析 经营活动产生的现金流量净额 -2,736,991,521.12 -2,242,630,605.72 -22.04 销售收入减少，

47、销售回款下降 投资活动产生的现金流量净额 2,101,315,656.18 -355,305,229.71 691.41 收到项目合作诚意金，同时对外投资减少 筹资活动产生的现金流量净额 100,670,894.23 -97,434,574.84 203.32 本期偿还到期债务低于去年同期 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 1、本期公司以债权人身份申请艺术家园项目破产清算，经评估师按快速变现原则对项目公司的主要资产存货评估测算，计提了存货减值准备 4.59 亿元； 2、海东方项目因政府规划调整，体育公园被取消、住宅三期可售面积减少

48、并且项目暂停建设。 公司将体育公园的相关建设支出全额计提了 2.18 亿元减值准备，同时计提了 3478 万元存货减值准备，项目借款利息全部费用化，财务费用相应增加 1.53 亿元，同时计提了违约金及相关损失 3722.52 万元。 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例 （%） 情况说明 应收账款 295,139,557.52 0.33 500,019,727.98 0.59 -40.

49、97 收回前期销售款 2019 年年度报告 18 / 271 预付账款 179,509,658.83 0.20 433,587,026.90 0.51 -58.60 前期预付工程款已结算 其他应收款 2,849,555,076.16 3.21 4,052,631,307.38 4.78 -29.69 收回前期股权转让款 存货 51,934,930,874.87 58.43 47,378,384,381.46 55.83 9.62 土地储备增加 递延所得税资产 1,143,635,155.91 1.29 1,815,638,982.78 2.14 -37.01 利润预期下降， 转回递延所得税资产

50、 短期借款 2,913,719,994.30 3.28 280,000,000.00 0.33 940.61 本期短期融资增加 预收账款 3,612,384,764.52 4.06 2,586,854,714.08 3.05 39.64 预售项目增加 应付职工薪酬 168,140,024.16 0.19 253,183,875.94 0.30 -33.59 经营目标未完成， 职工薪酬下降 其他应付款 25,473,952,683.20 28.66 17,654,236,048.31 20.80 44.29 向控股股东借款增加 一年内到期的非流动负债 17,091,570,688.94 19.2