城市CBD项目投融资模式借鉴与启示.docx

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1、（ （ （ 融资研究 Financing Study 城市 项目投融资模式借鉴与启示 广西交通投资集团广西三祺投资有限公司 金铁民 摘要： 是市场经济体制下的一个经济枢纽机构 ，其开发 建设和投融资模式一直是 能 否顺利建设运营的重要因素 ，通 过介绍 项 目的 几种常规的投融资模式 ，探 讨美国 、 英国 、 日本 、 我国浦 东新区和天津滨海 新区 的 投融资实际状况，从投融资规划 、 构建发 展 指标 和创新融资方 式等层 面提出完善建议 ，对现 有在建 提升工程进度和新建工程的前期规划提供借鉴 。 关键 词： 大型城市 CBD 项目 投 融资模式 一 、 引言 中央 商务 区（简 称

2、）是 指一个国家或城市进行主要 商务活动的区域 ，不 仅是该区域内的经济枢纽 ，也 是对外 开放的标志 ，更 是现代化程度的象征 。 作为 “商业会聚之 处 ”， 高度集中了城市的科技 、 经济 、 文化力量 ，汇 集金 融 、 交通 、 服务等各项功能 ，同 时注意生态景观建设 ，有 着 较大的投入密度 。 北京的商 务中心区 、 新宿的茧形大厦 、 巴 黎的 拉 德方斯 巨门等是目前世界 上著 名 的 代表 ，这 些 特大城市的 发 展都存在着一定的规律性 ，对 研究 建设 和发 展有很大的借鉴意义 。 很多学者都曾仔细研究过 地方 政府的投融资平 台及 建设 、 城镇和项目的投 融资 模

3、 式 、 案例和风险防 控问 题 ，但 对于仅有几平方公里的 核 心商圈 ，还 鲜 有学 者对其投融资模式进行充分的研究和梳 理 。 本文通过 深入研究并梳理 我国 特大城市的典型 在 投 融资开 发建设方面的模 式，以 期寻找能够优化 开 发 建设的投融资方式 ，从 而为在建的济南中央商务区和筹划 之 中的唐山南 湖等 项目提供借鉴 ，并 对现有投融资模 式进行改进 ，优化其 投融资效率 。 二 、 城市 项 目的投融资模 式介 绍 （一）财 政直投模式 该模式分为两种情况 ：一 是由中 央 、 省级或财政直接投资进行开发 ，这 种情况下 ，资 金到位 及时，开 工建设迅速 ，的开 发建设受

4、到上一级 财政 的支 持相应的也受上一级政府审核 。 受政府信用的支撑 ，这 些 的招商引资更 容易进行 ，但 有时受 到财 政资金的限制 ， 这些的后期发 展通常也比较缓 慢；二 是政府委托国有 企 业进 行开发 。 政府如果委托普通企业 ，则 政府干预较少 ， 完工 楼宇通常会被 出 售，难 以发挥 聚 集经济的 作用 ，而 委托国有企业则不 同，这 种模式下国企不完全以盈利为目 的，政 府可 以通过 回购等形式对入驻 企业 另加干预 。 （二）借 贷开发模式 政府以投资公司 、 开发公司等形 式组 建起一个控股子公司 ，以 向该公司投入财政资金 、 开 发权 、 使用权等形式增加其资本

5、。 此外 ，该 控股子公司将自 有资产抵押给国内外的政策性银行或商业银行以取得贷 款进行开发建设 ，后 期公司会通过出售楼宇 、 政府购买等 形式取得资金作为还款保障 。 以上是借贷开发模式的主要 操作方式 。 （三）项 目投融资开发模式 该模式下的 建设以 其 辖区内的基础设施建设或楼宇 建设等项目为依托 ，以 、 、 等方式进行建设 。 开发建设前期，由政府与承建单 位订立特许协议 ，建 设完成 、 结束经营后再由政府出面按 协议约定的方式从承建方回购 。 由于政府的参与 ，该 模式 下的建设普 遍存 在创新和活力不足的问题 ，通 常只有大型 基 建工 程会选择这种模式进 行开 发 。 （

6、四）其 他投融资开发模式 除了 上述三种主要的模式 外 ，还 有如下几种常见的开发模式 ： ）股 权融资模式 。 该 模式通过出售股权进行招商引资 ，以 吸收资金进行开发建 设 ，通 常是国 有企 业会选择购买项目开发公司股权 。 ）资 本市场融 资模 式 。 开发建设公司通过上市获取大量来自资 本 市场 的资金以实现融资目标 ，陆 家嘴集团就是应用该模 式的典型代表 。 ）通过发行企业债和非金融企业债务等进 行融资 。 受政 府支 持 ，开 发公司拥有较高的信用等级 ，资 金 也比较充裕 ，可 以通过发行企业债券或短票 、 中票等非金 融企 业债务实现融资目的 。 三 、 国内外城市功能区的

7、投融资模式实践经验 （一）美 国市政债券融资 最主要的选择 美国的各 级政府在城市的开发建设过程中职责各不相同 ，承 担的责 任也不同 ，因 此不同政府的筹资数额也有所 不同 。 受资金 紧缺限 制，美 国靠政府引导的基础设施建设中政府的资金 投入仅为 的 ，因 此发行市政债券成为州 、 市 、 县等 各级政府的主要融资途径，几 乎完 成了 的 基础设施建 设工 程 。 图 美国各级政府基础设施建设的融资方式 美国信用评级和债券估值机构建设都较为完善 ，为 政 府发行和流通市政债券提供了必要的金融环境基础 。 美国 的市政债券 是指 由地方政府发起 ，所 得资金主要用于大型 项目 、 公共基础

8、设施建设或政府日常支出的债券 。 主要有 三类企业倾向于选择市政债券进行融资 ：一 是税负压力较 年第 期 融资研究 Financing Study 大的企业 ，它 们往往会大规模地购进市政债券 ；二 是一些 边际税率偏高的 富人 ；三 是信托 、 证券等投资机构 。 对于这 些筹资者来 说，市 政债券有着许多优点 。 一方面 ，市 政债券 可以免 于缴 纳联邦政府和地方规定的各项所得税 ，这 就为 企业节约大量的筹资费用 ；另 一方面 ，市 政债券属于到期 一次性还本付息 ，需 要定期披露其各项报告 ，而 且债券的 审批者需要 对其 承担相应的责任 。 这些优点也为债券的发 行 人提 供了相

9、应的权益保 障；如 果债券到期没有还本付 息 ，可 以追究审核人的责任 ；如 果资金金额巨大 ，周 转较 慢 ，政 府出现兑付危 机，可 以向上级政府提出偿付申请 ，也 可以要求政 府开 源节流来偿还债务 ，如 果该政府实在无力 偿还 ，则可宣 布破产进入法律 流程 进行偿还 。 （二）英国 投融资模式 政府 投资向民间 融资转变 在英国 ， 世纪 年代的城市建设特别是基础设施建设 ， 主要靠政府引领 ，这 给当地政府带来了较大的财政压力 。 为缓解政府投资带来的各项问题 ，到 世纪 年代后期 ， 英国 开始推行私 人融 资计 划（简 称 ），靠 政策 引导和税收 优惠等手段加以推广 ，大 大

10、缓解了之前的财政压力 ，让 政 府有更多的财力 投入 到更重要的建设之中 。 与 模式类似 ，是 对大型基建的开发 、 运营和管 理模式的 统称 。 但相比于 ，在 各方面都更为灵活 ，属 于纯私营性质企业的融资模式 ，对 政府不具备追索权 。 首 先，模式 下的投资主体主要 是私 营企业 ，政 府不再 需要 出资 。 其次 ，利 用 模 式可 以充 分调动各类代理 关系，帮助 私营 联合体获得技术支持和实施方案 ，推 动项目的开展 。 最后 ，项 目完成以后也可以灵活地 进行转让 ，转 让具体分 为三种情况 ，如 果项目属于纯公益性质 ，则 可以向当地政 府按 “影子价格 ”征收 ；如 果有

11、收益性的项目 ，在 收回本利 后可以按照协议价格转移给政府 ；如 果政府参与该项目的 投资 ，在 项目完成后 按照 事先约定进行转移 。 （三）日 本轨道交通的投融资 公私并存 ，释 放经济 活力 多元化是日本轨 道交 通投融资建设过程中 的最 大特 点 ，一 方面有国有 、 私有 、 国私混营企业等多元化的投资主 体 ，另 一方面其经营模式也多种多样 。 铁路建设运营是日 本私铁的核心 ，在 搞好核心建设的同时发展房地产 、 旅游 业和租赁业等各个行业的多元化经营模式使得私铁成功 渡过日本的经济萧条期 。 具体而言 ，日 本私铁的成功得益 于土地 经营 的完善 ：一 是开发私铁沿线土地的发展

12、模式 ， 该模式下私铁的起点 、 途经点和终点沿线的商业开发是重 点 ，私 铁的建设运营是辅助 ，这 样可以很好地实现综合收 益 ；二 是以沟通开发区的私铁建设运营为主 ，提 供城际交 通等服务 ；三 是在私铁线路以外的地方进行开发 ，这 属于 在私 铁公司运营情况良好 的情 况下开展的单纯辅 助活 动 。 此外 ，日 本私铁的融资和发展还受到国家 、 地方等相 关机构的支持 ，资 金来源广泛 ，其 构成主要有 ：自 由资金 、 各级政府补助 、 直接融资 、 间接融资 、 票价收入和各种综合 收入 。 在各级政府补助中 ，对 于支持的项目会按一定的比 例补助其建设费 用；直 接融资中 ，可

13、以靠发行企业债 、 铁道 建设债 、 交通 债券 等形式募集资金 ；间 接融资中 ，可 以申请 无息 、 低息贷款或一般贷款 。 （四）浦 东新区开发建设的 投融 资经验 浦东新区为上 海的繁荣发展做出了巨大贡献 ，它 的成长和发展也是我国 各个新城建设 极力 追求和向往的目标 。 在浦东新区成功的 因素 中，上 海地区良好的经济基础 、 独特的地理位置 、 先进 的管 理理念等方面的作用当然不容小觑 ，但 在开发建设过 程中采取的投融资模式同样值得我国在新城建设过程中 研究和 学习 。 （）陆 家嘴集团开发公司 。 该集团成立于 年 ，是 由 北京批准 、 由上海市人民政府组建并重点支持 、

14、 主营土地 开发与管理的一家企业 。 集团成立后便相继在股市场和 股市场上市融资 ，承担 起土地的一 、 二级开发和建设业务 ， 在旗下陆续 发展 了多元化经营的子公司 。 经过 多年的发 展 ，陆 家嘴集团先后成功完成区域内像世纪大道 、 陆家嘴 中心绿地等 “七通一平 ”重大市政基础设施的投资建设 。 在建设浦东基本路线时 ，受 前期资金限制 ，陆 家嘴集 团主要采用 “土地空转 、 滚 动开发 ”的方法围绕土地进行建 城 ，逐 渐发展为可 以多 渠道融资的集团公司 。 第一 ，可 以通 过抵押土 地或 者向银行等机构借贷以取得贷款 、 筹齐建设 资 金的 方式 ；第 二 ，可 以先试行

15、“九通一平 ”工程 ，在 土地平 整以后将其出售以获得资金 ；第 三 ，以 土地入股的形式取 得资本 ，将 旗下拥有的土地作价后投入项目公司的股份 ， 并完成后续的开发建设 ；第 四 ，将 土地对外出租以获取建 设资金 ；第 五 ，土 地作价后成立上市公司在海内外资本市 场进 行融资 。 （）金桥集团开发公司 。 该公司于年在上海市国资 委的 指导下成立 ，获 得上 海市 国资委投入土地 ，属 于 上海市全资控制的国有子公司 。 金桥集团在 世纪 年代 就担负起开发建设 金桥 区约 土地的任务 ，开 始通 过融资 、 参股 、 土地作价入股等方式开发建设 。 年 ，金 桥集团成立股份公司 ，开

16、 始在国内外资本市场进行上市融 资 。 随着企业的建设和发展 ，参 与投资并购的行业日渐多 元化 ，这 就使区域内产业发展有了一定的聚集度 。 与陆家 嘴集团有所区别的是 ，金 桥集团属于集购物 、 休闲 、 娱乐 、 体育等领域为一体的多 元化 经济实体 。 （）张 江集团开发公司 。 该集团于 年成立 ，主 要负 责地 处浦 东新区中 部的张江科技园区的建设工程 ，具 体包 括生活区 、 科教区 、 高科技产业区和技术创新区 ，总 占地约 ，注册资本为亿人民币 。 同样，该集团的开发模式也 较为典型 ，一 方面通过抵押土地获得建设资金 ，另 一方面 将土 地作价投入 项目 公司 ，在 该项

17、目完成后 对再 回购土 地 、 招商引资 。 随着 张江科技园建设的完工 ，张 江集团积累 了大 量的 资本 ，近 万家科技型企业选择在其园内注册 ，主 年第 期 要经 营生物医药 、 低碳环保 、 文化创意和信息技术等产业 ， 实现创收多亿 。 （）外 高桥集团开发公司 。 该公司于 正式成立 ，拥 有微 电子 产业园区 、 保税物流区和高桥保税区三大园区 ， 负责 开发建设外高桥保税区 。 同样是在发展初期选择土地 融资的方式，随着资本的积 累日渐走精细 化运 营 的道路，经 过近二 十年 的发展 ，如 今外高桥集团已经拥有 家直属子 公 司和近 百家的持股 、 控股 子公 司 ，发 展规

18、模达 两百多亿 。 纵观浦东新区的崛起路程 ，也 就是上述四家国有企业 的建 设发展道路 ，可 以大 致分为三个阶段 ：从 年， 这是 发展的第一个阶段 ，这段 时期主要依靠土地 进行 融 资，获 得原始的资 本积 累，土地作价入股 、 土地招商 、 土地抵 押和 土地出 售等 是其主要的资金募 集方 式 ；第 二阶段是 年 ，此 时的建设土地和功能并存 ，之 前的土地经 营还在继续，同时多元化投 资也日 渐起 步 ，企 业 不仅在一级 市场进行土地收购，在二级市场 也开始有自己的 开发建设， 并先 后在海内外市场上 市，进 行 股 、 股市场的直接 融资 ； 年 至今是浦东新区崛起的第三阶段

19、 ，此 时各企业的建 设和发展已经日臻完善 ，经 营和发展日渐多元 ，在 各自的 开发区域内 获得 了海内外众多投资者的入驻 ，并 通过多种 投 融资 渠道跻身于世界顶 级的 集团化运营建设公司 行列 。 （五）天津滨海新区建设的投融资经验 从年开始 ， 天津滨海新区投入建设 。 经过十多年的建设和发展 ，天 津 滨海新区已经从我国北方对外开放的门户发展成为 “中国 第三经济增长极 ”。 在这一过程中 ，天 津滨海新区建设投资 集团有 限公 司这一国有企业负责初始的开发和建设工程 ， 以下是采取的主要投融资渠道 。 发行债券 ：由 于该集团的 信用等级很高 ，因 此通过发行银行间债券 、 公司

20、债 、 短票 、 中票等形式募 集了 大量资金 ；国 开行专 项贷款 ：建 设初期 ， 该企 业获 得了 国开行五百亿元的 贷款 额度 ，约 定十年还 清 ；商 业银行贷款 ：天 津滨海新区建设投资集团通过与商 业银行签订协议 ，获 得了工行 、 建行等银行对流动资产贷 款 、 固定资产贷款 、 工程项目贷款等的授信 ； 项目融资 ： 年天津滨海新区建设投资集团通过 项目融资获得 资金约 亿元 ；政 府支持 ：天 津滨海新区建设投资集团作 为天津市 政府 的主要建设平台 ，受 到了政府的大力支持 ， 政府通过土地划拨 、 资本注入 、 税收优惠等形式促进其健 康发 展 。 四 、 结论及建 议

21、 （一）通过 调研使投融资规 划科 学落实 （）盘 整 可利用资源 。 建设之前 ，当 地政府应当明确和 盘整可用资源 ，尤 其是土地资源 。 作为各区域开发的核心 要素 ，土 地资源是政府进行开发的首要资金来源 ，也 是新 城开发的起点 ，其好 坏和多寡对后续的开发建设有着重要 的影响 。 （）梳 理投资项目 。 在开发过程中 ，哪 些领域应作为重 融资研究 Financing Study 图 天津滨海新区建设投资集团有限公司 点建设对象需要政府进行梳理 ，通 常根据私人 、 准公共和 公共物品为依据 将项 目划分为纯经营 、 准经营和非经营项 目，在此基础上再进一步确定建设内容及投资主体

22、。 （）对 投资进行测算和分析 。 前两个模块完成以后 ，就 要对 投资进行精确的测算和分析 ，明 确各项收入数额 ，判 断土地收入能否作为后续投入，并向财政进行预算报备 。 （）设 计开发模式 。 城市的开发建设是一个长期的工 程 ，需 要循序渐进 ，那 么项目之间的规划安排就显得尤为 重要 。 如何合理地对不同项目 、 地块进行时序安排这就涉 及到开发模式的选择和设计 ，对 此可以借鉴 、 、 等目前国际上比较 成熟 的开发理念 。 （）设 计开发方式 。 目前常见的开发方式有时序开发 、 分类开发 、 整体开发等 。 的开发较为集中 ，因 此开发方 式一旦定下 ，投 融资方式也就相应决定

23、 。 时序开发方式下 要在前期做好规 划，尽 可能地安排好每个地块建设的先后 顺序 ；分 类 开发 方式下 ，就 需要设立分类子公司 ，例 如重庆 的八大投模式；如果采用整体开发方式，就需 要对 建 设 范围 内的所有项目需求进行梳理 ，对 资金进行精确测算 ， 确保各批次资金到 位按 时开工建设 。 （二）建 立 发展数据库 ，构 建发展指标 目前我国 政府 的很 多领导都将 “政绩看得见 ”作为考核标准 ，这 就导 致许多城市的 建设都是大拆大建做 “面子工程 ”，许 多 资 金实质上都没有到 位，整 个楼宇的入驻率很低 。 因此 ，我 们应把效益作为的考核标准，而不是 看固 定资 产的投

24、 入量 。 而要实现 “用效 益说话 ”就必须要有一个完善的数据 库作支 撑进 行数据统计 ，对 财政收入 、 产值 、 就业量 、 税收 、 融资 方式 和成本等各项数据都做出完整的各年数据统计 ， 同时最好统计出各个项目的历年数据，只 有这 样不 同 之间才有可比性 ，才 能分辨效率的高低 ，从 而明确建设的 模式 ，为 调研明确目标和方向 ，摒 弃原来盲目调研北上广 等一线城市著名的做法，去发现适合 自己城市发展情 况的案例 。 目前 ，我 国不同区域拟定 的数据指标所参考的 标准有所不同，这就导致不同之间难 以进行横 向的 对 年第 期 “ “ “ 。 融资研究 Financing S

25、tudy 比，而 且关于中央商务区 的数 据尤为缺乏 。 为了使 各开 发建 设的效率易于 比较 ，建 议各 联 盟协会尽快 商定 出 更为完善的数据 考核 指标 。 （三）政 府财税做引领 ，打 造 盈利环境 在中国 ，政 府能够带来稳定的无风险利率回报 ，其 公信力是一笔巨大 的无形资产 ，没 有一个政府会出现资不抵债而被诉讼的情 况 。 因此 ，利 用政 府的 公信力来吸收资金 是我 国进行 商 圈开发 、 建 设和 发展的重要途径 ，需 要认真加以引导 。 政府 一方 面要 对不同企业在财税方面做出个性化指引 ，另 一方 面也要对所在行业的发展进行产品宣传 、 及时更新招聘信 息等，对

26、融资租赁 、 会展业等 辖 区内的 重点 扶持行业优 先安排并 提供 适当的税收优惠 。 此外 ，政 府要为 的 投资活动营造良好的盈利环境 。 尽管 范围内的市场投资回报率与其他地方相比较高 ， 但是 与全国以及全球 范围 内的 相 比较 ，如 何提 高自 身 的竞争实力 ，吸 收更多的商家入驻还需要政府加以支持引 导 。 的 整个 开发和 建设过程都需要 大量 的资金注入 ，基 建设施尤其需要重视 ，如 果政府在这个过程中能够充分发 挥公信力的作用 ，引 导国有或民营企业投入建设并按产值 给开 发商分红 ，会更 好地调动企业建设 的活 力和 竞争力 。 （四）完善 开发公司的投融 资思 路

27、 （）完 善投融资理念 。 一是理顺产权关系 ，提 高融资效 率 。 目前 我国一些 开 发公 司的 管理权与国企股权分属 不同的企业和部门 ，这 就容易引起产权不明 ，增 加开发建 设过程中的成本 。 因此 ，在 开 发公司成立之 初就 应该将 公司与持股国企间的关系理清 ，以 提高融资的效率 。 二是 整合优 质资 产 ，盘 活存量资产 。 首先要整合优质资产 ，使 开 发公 司的资产质量有所提升 ，从 而扩大公司的融资基础 ， 更好地承担起城市核心区域建设的职能 。 其次 ，要 充分利 用好土地资源 ，详细 考虑和确定土地的位置 、 质量及数量 ， 确保开 发公 司对土地资源做到最大程度

28、的利用 。 最后 ，要 盘 活存 量资产 ，面 对开发权 、 使用权 、 土地等种类繁多且多 元的资产，开发 公司需 要充 分将其盘活 ，与 市场 接轨 ， 采取上市融资 、 企业债券 、 证券化 、 银行间债券 、 信托等方 式让市场 充分调 动和 利用起这些资产 。 三是打造战略性金 融投融资平台 。 土地空转 ”、 以地抵押 ”、 以地融资 ”等方 式是大多数 开发公司在开发建设初期的最佳选择 ，随 着业务的开展 ，公 司日渐成熟 ，经 营领域也更加多元 ，此 时 就需 要一个战略性的投融资平台来带动经济的发展 。 例如 前文介绍的上海 陆家 嘴集团 ，该 集团通过对物业 、 建设 、

29、地 产 、 金融领等 域的 集合 ，带 动集团资产的多样化融资 ，使 得 资产 增速 持续走高 。 （）拓 展 开 发公司的投融资方式 。 开发公司进 行投融资时 ，有 多种方式可以选择 ，各 公司应该根据自身 的 特点和情况加以拓展 。 一是大力推行股份制 ，依 托政府 的支持和优质的资产 ， 开发公司可以在 股 、 股 、 股 等市 场上市进行多渠道融资 ，靠 直接融资增加资金存量 ； 二是通过发行银 行间 债券 、 企业债券等在债券市场上融通 资金 ，提 高 该区 域内私人投资者或机构对城市建设投资的 热情 ，实 现双赢 ；三 是进行金融租赁或融资租赁 ，融 资租赁 的税收优势可以大 大

30、降 低企业的融资成本 ，减 少初期对设 备购置的一 次性 资金投入 ；四 是利用出口创汇获得贷款 ， 拥有多元化经营平台的开发公司在进行产品出口时可以 获得当地银行的贷款 ，一 些出口前景 良好 、 有外汇收入的 企业更可以依据 相关 凭证取得外汇贷款 。 （五）创 新融资方式 除了发行债券 、 银行间借贷等融 资方式外，各开发公司还应依照自 身情况创新不同的 融资 方式 。 （）利 用 模式吸引民间资本 。 我国 的储蓄率尤其是 民间的储蓄率偏高，采用模式能够有效防止民间资本向 非实体经济领域流动所造成的杠杆进一步增大 ，既 为开发 公司提供资金支持，又为民间资金的投资提供新的领域 。 （）

31、结合与产业基金 模式与产业基金的有机融 合 ，即 吸收了民间资金又带来了更多的合作机构 ，在 很大 程度上节约了的建设成本 。 为避免 “投资带动经济发 展 ”的情况继续存在 ，地 方政府融资平台可以在新的融资 方式下重新介入的基础设施筹资和建设工作 。 （）多 渠道引进外资 。 在避免外资控股的前提下尝试 多种 渠道吸引国外投资者为我国的实体经济注入资金 ，浦 东的迪士尼乐园 建设 就对此进行了成功 的尝 试 。 （）严 格规范互联网融资 。 通过对互联网投融资平台 进行 严格的审核和规范 ，在 保障资金安全的前提下将互联 网融资的优势充 分发 挥出来 ，借 助私募股权融资为项目提 供持续

32、的资 金保障 ，也 可在对部分项目进行众筹试点的基 础上，为民间资本提供参与基础设施建设的通道 。 参考 文献： 张 阅文：北京 核心区公共用地地下空间设计 与开发策略研究 ，北京建筑大学 年硕士学位论文 。 王 晓净：我国特大城市 投融资研究 ，首 都经 济贸易大学 年硕士学位论文 。 张红 、 高帅 、 张洋房：地产上市公司融资模式对投 资行为的影响 ， 财经理论与实践 年第 期 。 武 继宏：房地产融资策略研究 以万科公司为 例 ，北京化工大学 年硕士学位论文 。 丁 欣：房地产企业多元化融资模式研究 以保 利地产为例 ，华东理工大学 年硕士学位论文 。 陆 杰：滨海新区城市新区的开发建设研究 ，天 津 大学 年硕士学位论文 。 林 爱武：政府投资项目代建制模式研究 ，天 津大 学 年硕士学位论文 。 （编辑 杜 昌） 年第 期