土地开发整理项目管理运作模式以北京大兴区礼贤镇土地整理市级项目.wps

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1、土地开发整理项目管理运作模式土地开发整理项目管理运作模式以北京大以北京大兴区礼贤镇兴区礼贤镇土地土地整理市级整理市级项目项目（一）项目区概况项目区位于北京市大兴区礼贤镇境内，北纬 393345393440，东经11622571162409之间。 大兴区位于北京市南郊，北连丰台、朝阳二区，西隔永定河与房山区相望，东与通州区毗邻，南及西南与河北省的廊坊市、固安县、涿州市接壤。 礼贤镇位于大兴县东南部，总面积 96平方公里，总人口 3.5 万。西靠京开高速公路，中有魏礼北路与京津塘高速公路相连，南与河北廊坊市接壤，大礼路、安礼路贯穿全镇，构成了四通八达的交通网络。礼贤镇的工业生产以乡镇企业为主，代表

2、性企业有北京蓝天开思班钢结构有限责任公司，是建设部定点钢结构生产企业，同时也是钢结构建筑二级资质企业。礼贤镇现有耕地面积 8.6 万亩，其中大田种植面积为 2.6 万亩。蔬菜种植面积 5 万亩，保护地种植面积 2 万亩，境内有南北 20 公里蔬菜保护地生产带，带内有祁各庄千亩三绿出口菜生产基地和礼贤蔬菜生产高科技示范园区高效节能日光温室达 200 栋。有特菜种植品种二十余个，年产蔬菜 1.5 亿公斤，总产值达 6000 万元，是北京市确定的首批蔬菜生产基地镇，并被北京市政府誉为首都的“南菜园”。 1999年被北京市政府评为“首都经济结构调整十强镇”。项目区涉及 4 个村，以东白疃村为主，另外还

3、包括王庄、西段家务、 紫各庄3村的部分地区。 项目区内的气候条件比较优越，属暖温带半湿润气候，海拔 2235m，年平均气温11.5，平均降水 611mm，日照充足，适宜多种农作物生长。旱、 干热、 风、 冰雹和倒春寒是该区农业生产的主要自然灾害。土地整理前，项目区内主要粮食作物为小麦、玉米，主要经济作物为瓜菜，苗圃主要培育毛白杨。项目区内土壤主要为粉质砂壤土，肥力较差，有机质分解能力强，土壤后劲不足。水分极易入渗，因此几乎没有地表水可利用，地下水埋深 8-11m，是灌溉用水的主要来源。项目区农田基本为旱作，但是机井只有 20 眼，而且多已报废，只有部分灌溉管道可以利用。 西侧为南北走向的柏油路

4、，宽10 米。 区内田间道路只有 3 条，均为土路，路面高低不平，需改良才可正常使用。项目区内林地15.08hm2，合 226.20亩，但没有防护林网。 电力设施比较完备，有 10KV 高压输电线路 1 条，村村通电。农网改造已完工，完全可以满足项目区用电要求，但是电网密度不够，布局还需完善。项目区产业结构不合理，农业仍是经济发展的重头，耕地依然是最重要的生产资料。农村剩余劳动力多，就业率低，年人均收入 4860 元，人民生活水平普遍较低。（二） 土地利用状况项目区总土地面积 211.35 hm2，合 3170亩，在土地整理前地表高低不平，平均高差12m。 中部有一宽 1020 米、 长200

5、0 米左右的“水柜”，现已废弃。 北端中部零星分布浅坑2 个，平均深度约为 3m，面积约为 2000m2，西北部零星分布一些坟墓，北端中部坟地比较集中，东南部有一处窑坑，深约 1m，如图10所示。 土地利用布局零乱、 效率低下，没有统一规划，沟渠纵横交错，无法形成大规模耕作，严重影响了土地生产力发挥和农业生产的发展。地类大部分为耕地，其次是园地、林地和沙荒地等未利用地，还有一定面积废弃沙坑和沟渠。项目区内有耕地 1642.69 亩，占项目总面积51.82%，园地 695.85 亩，占 21.95%，林地 226.20 亩，占7.14%，居民点及工矿用地 68.25 亩，占 2.15%，交通用地

6、199.62 亩，占 6.30%，水域 84.45 亩，占 2.66%，未利用地253.18 亩，占 7.99%。原有耕地分布比较零散，没有集中连片，容易造成水土流失。园地有部分老化果园，一些果树严重老化，质量低劣，实际上已经没有产量。未利用地和废弃坑塘是本项目的主要新增耕地来源。土地整理后，项目区内的土地利用状况得到改善。图10 项目区土地整理前土地利用示意图（三） 项目规划目标该项目以增加耕地面积，提高耕地生产力为主要目标，项目实施后预期增加耕地面积 973.65 亩，耕种几年后，亩产达平均偏上水平。通过土地整理，全面完善农田水利、交通、电力等基础设施，改善农业生产条件和农田生态环境，把项

7、目区建成田成方、 林成网、 渠相通、 路相连、 地平坦、 涝能排、旱能灌，基础设施完备，整体功能较强的农田，为农业生产规模化、集约化创造良好的条件，为实现耕地总量动态平衡、 社会经济的可持续发展提供保障。 根据 大兴区土地利用总体规划 以及项目区社会经济条件、 生态环境适宜性、 土地整理的资金投入能力，具体目标归纳为：（1）提高土地质量，增加可利用土地和有效耕地面积，提高土地利用率；（2）全面规划、 综合整治，完善项目区水利、 电力、 道路、防护林网等基础设施的配套程度，提高农田集约化、机械化、水利化水平，把耕地建成适宜机械化耕作、 能灌、 能排、 保水、保肥、保土等高产、稳产农田，改善农田生

8、态环境，增加耕地收益；（3）调整土地产权关系，保障土地权属主体的合法权益，维护项目区社会稳定；（4）防止水土流失、改善项目区生态环境。根据项目区现有道路、 林带、 林地、 坟地、 水沟、 水渠、 自然与行政边界等，通过地形分析与专家访谈，设计田块，规划的总体布局如下：项目区共划分为 19 个田块，田块平均净面积为 137亩。土地平整工程采用推土机推土平整，每个田块田面基本平整。项目区共规划东西向道路 6条，南北向道路 6路，形成6横 6纵道路网。项目区设置5 m 和3.5m宽的两种田间道，砂石路面，总长度为 13.77km，其中 5m 路长 6.73km，3.5m 路长 7.24km。5m 路

9、主要连接村庄与农田，3.5m 路连接各田块。 项目区“十”字形主路及项目区南端主路布设排水沟，项目区共规划排水沟2.94km。 农田防护林采用小网格、窄林带的防护模式。农田防护林由毛白杨和金丝垂柳组成，沿路布设。 5m 路两侧防护林带植乔木5 行，其中毛白杨3行，金丝垂柳2行，间植小叶黄杨。3.5m 路两侧防护林为 2 行垂柳。道路两侧防护林带按“品”字型配置，增加防护效果。项目区共规划防护林带 13.77km，其中植毛白杨 5934株，金丝垂柳9654株，小叶黄杨 4310株。 项目区采用低压管道输水灌溉系统，管道埋入地下 80cm，给水栓送水到田间，每个给水栓控制面积为 4 亩左右。以浅层

10、地下水作为灌溉水源，机井控制面积为 70-100 亩，以保证作物生育期内的水量供应。项目区共布置机井 35 眼，单井出水量30m3/h，埋设 PVC 管 34841m，给水栓 682 个。项目区需布设变压器 6座，根据最短路径原则进行设计。其中新增 2 座，迁移 3 座，使用原有变压器 1 座。土地平整后，对原有高压线路做了部分调整，迁移线路 1.85km，新增高压线路3.86km。同时，项目区北部划出公共坟地，坟地外侧建植绿化隔离带。林带宽 7m，3 行桧柏，株行距均为 1m，金丝垂柳 2行，株行距均为2m。 项目区其它孤坟统一迁入公共坟地隔离林带总长度为650m，如图 11 所示。图11

11、项目区土地整理后土地利用示意图（四）项目区效益评价步骤1. 土地整理项目影响因素分析影响土地整理项目效果的因素主要有资金、 土壤、 水、 地形、 劳力、 电力、 水力等基础设施等。 就本项目来说，主要有以下限制因素：（1）项目区处于永定河冲积平原，土壤质地为沙质壤土，有机质含量低，土壤肥力不高，结构松散，土壤保水持水能力低。当地大风天气日数多，风速大，多年平均风速2.6m/s，尤其在春季，平均风速位全年最大达 3.5 m/s，易造成风蚀。风沙对农田作物造成严重危害，营造完善的农田防护林网是改善农田小气候环境的关键。（2）项目区处于暖温带半湿润气候区，虽年均降水量为 611mm，但汛期降水为全年

12、降水量的 70%以上，加之降水年际变化较大，天然降水利用率较低，不能满足农作物生长发育的需要。因此，项目区水源的选择以及完备的水利设施，包括提水泵站、输水系统与排水系统的建设，是农作物正常生长的重要影响因素。（3）田块的平整程度，包括田块的规模、 长度、 宽度、 方向、形状和田面高程等要素。这些要素的规划设计的合理与否，直接影响田间灌排渠系、防护林带、田间道路等作用的发挥以及机耕的效率与田间管理的方便与否。（4）电力供应和交通系统是进行大规模机械化生产的必备条件。项目区内有高压线路通过，只需把线路架设到田间即可。在道路布置上要尽量和项目区内原有道路衔接，为方便生产，考虑与附近村庄的道路相连接，

13、以及满足交通运输，农机行驶和田间生产及管理的要求。（5）项目区居民生活贫困，有大批的剩余劳动力。 通过土地整理项目，能否增加农民收入，解决农村就业问题，以及能否通过土地整理解决一些土地权属纷争成为评价土地整理项目效益的重要因素。2. 构建项目区评价指标体系土地整理效益评价指标体系是系统、 综合、 全面合动态的评价体系，很难用单一指标活数值表示整理的效果。大兴区礼贤镇土地整理项目区内，对于土地整理效益有主要影响的因素有：土壤质量、 水利设施、 田块尺寸、 电力及交通设施、居民生活水平以及当地的就业率。这些因素都包含在前文构建的土地整理项目评价指标体系之内，因此，本文建立一种基于多指标、多因素分析

14、基础上的评价方法，选择前面提到的 19个评价指标作为该项目的评价指标体系。即：目标层A：大兴区礼贤镇土地整理项目综合效益评价；因素层 B1：经济效益评价指标包含因素层（C1C6）：有效耕地面积（C1）、 投资回报时间（C2）、 建设用地指标（C3）、财政支出金额（C4）、标准粮产量（C5）、农户收入（C6）；因素层 B2社会效益评价指标包含因素层（C7C13）：、粮食自给率（C7）、医疗、教育设施水平（C8）、渠系占地率（C9）、电网密集度（C10）、道路通达度（C11）、就业率（C12）、土地权属纠纷次数（C13）；因素层 B3：生态效益评价指标包含因素层（C14C15）：水土流失面积（C1

15、4）、自然灾害次数（C15）；因素层 B4：景观效益评价指标包含因素层（C16C19）：植被覆盖度（C16）、 林网密集度（C17）、 水体面积（C18）、 田块规模（C19）。3.构建评价指标权重及打分系统本文采用层次分析法（AHP）确定指标权重，这是一种应用网络系统理论和多目标综合评价方法提出的一种层次权重决策分析方法。对于评价目标 A，评价指标集 CC1，C2，C19，组织相关专家进行以下判断并打分：如果认为 Ci与 Cj对土地整理的效益贡献程度相同，则aijaji1；如果认为 Ci比 Cj的贡献略大，则 aij3、aji1/3；认为Ci比Cj的贡献大，则aij5、aji1/5；如果认为

16、Ci比 Cj的贡献大很多，则 aij7、 aji1/7；如果认为Ci的贡献如此之大，Cj根本不能和它相提并论，则aij9、 aji1/9。得到判断矩阵：然后按照下列和积法公式求得判断矩阵的特征向量a11 a12 a13 a14a21 a22 a23 a24 a31 a32 a33 a34 a41 a42 a43 a44 （di）和特征值（Wi），对该向量进行归一化处理后即作为各个指标的权重。然后对各个指标值进行无量纲化处理，即对各项指标值打分。打分是采用 010打分系统，请专家根据经验对每项指标的实际值进行比较，如果认为某项指标比较差则给 04 分；如果认为某项指标一般则给 47；如果认为某项

17、指标比较好则给710分。 例如 c1 标准粮产量这个指标，在土地441 jijiad 41/iiiiddW整理前是 200kg/亩，在北京地区属于中等水平，打 5 分；而在土地整理后，这个指标可以上升到 350kg/亩，属于比较高的水平，打 8分。最后用专家打分乘以权重得到标准化分值，标准分的和为土地整理项目综合效益评价的得分。本文以 2003 年土地整理前后的社会经济统计数据和土地利用变更数据为数据源，逐个评价土地整理前后的经济效益、社会效益、 生态效益和景观效益，共 19项指标，满分为 10 分。 本文认为最后的综合得分在 7分以上为项目效益良好，得分在57 分之间为效益一般，得分在 5

18、分以下为效益很差。项目评价结果如表3所示。附表11 项目区土地整理效益评价指标评分表指标体系权重整理前整理后实际分打分标准分实际分打分标准分C1标准粮产量kg/亩0.0920050.4535080.72C2投资回报时间a0.070001050.35C3土地垦殖率0.04171/21170.28201/21190.36C4有效土层厚度m0.040.2530.121.0090.36C5田块规模hm20.041.520.089.1390.36C6渠系占地率0.00/2110038/2140.16km/hm241C7电网密集度km/hm20.041.85/21110.0412.3/21180.32C8

19、道路通达度km/hm20.040/2110013.77/21190.36经济效益评价经济效益评价指标小计指标小计0.40180.97612.99C9耕地面积hm20.08109.5140.32174.4280.64C10人均收入yuan/a0.07486040.28500050.35C11就业率0.086060.487580.64C12权属纠纷次0.010040.286060.42数n/a7社会效益评价社会效益评价指标小计指标小计0.30181.36272.05C13植被覆盖度0.0615.08/21150.327.16/21180.48C14林网密集度0.090/211006.47/2116

20、0.54C15水土流失面积hm20.0915030.275060.54C16自然灾害次数n/a0.061030.18470.42生态效益评价生态效益评价指标小计指标小计0.30110.75271.98综合效益评价综合效益评价1.0473.081157.02总计总计0（五） 项目效益评价结果分析（五） 项目效益评价结果分析1. 项目经济效益评价从表 3 中可以看出，项目区经济效益评价标准分由整理前的0.97上升到整理后的 2.99，增加到原来的3 倍。该项目的经济效益是非常显著的，具体可以从以下几个方面看出来：（1）经过土地整理，项目区的土地生产能力得到增加，表现为标准粮产量由原来的 200kg

21、/亩增加到 350kg/亩，为实现农村经济产业化发展战略，建立生态农业生产基地提供了有利条件，增强了该地区的农业生产后劲。（2）根据北京市大兴区土地整理规划测算，土地整理后种植经济作物平均每公顷年纯收入为 9000 元，种植粮食作物的年纯收入为 1800 元/hm2，项目区经济作物与粮食作物的种植面积为6：4。 因此，项目实施后，项目区每年纯收 入 增 加 106.75 万 元 ， 静 态 投 资 回 收 期 为 T 1+950.14/106.759.9 年，项目实施后，10 年即可收回全部投资。（3）项目区的土地垦殖率有所增加，有效土层厚度增加到 1m，田块规模也扩大了 10倍，提高了项目区

22、机械化耕作的水平。 另外，通过土地整理项目还修建了12.3km 的电网38km 的沟渠输水、 排水管线和共13.77km长的各种田间道路，通过田间平整和道路工程的完善，改善了本地区农业的耕作条件，增强了项目区农业生产能力。2.项目社会效益评价从表中可见，项目区社会效益评价标准分由整理前的1.36 上升到整理后的 2.05，项目的社会效益有所增加。具体体现在：（1）项目区建设有利于本地区耕地总量动态平衡战略的实现。项目完成后新增高产优质水浇地 2616.34 亩，耕地全部整理为高标准水浇地，这对于贯彻执行新颁布的土地管理法，实现耕地总量动态平衡起到保证作用，是非农建设占用耕地进行补充的良好途径。

23、（2）项目区土地整理造地可吸纳农村部分剩余劳动力400500 人，为农民劳动力转移提供广泛的就业机会，有效的减轻了就业压力，有利于维护社会稳定。（3）通过开发把未利用地治理成耕地，提高了土地利用率，每年创利润约 177.91 万元，极大地提高当地农民的收入水平和生活水平，有利于缩小地区差距，最终实现全体人民的共同富裕。（4）通过土地权属调整，使因为土地界限不清造成的纠纷数量大幅度减少。本文没有找到确切的土地权属纠纷数据，为了指标体系的完整，数值是估计的。3. 项目生态效益评价项目区的生态效益由整理前的 0.75 上升到整理后的1.98，说明当地的生态环境有了明显的改善。具体表现在：（1）项目区

24、建成后，增加防护林面积 6.47hm2(97.12 亩)，共栽植乔木 21583万株，涵养了水源，净化了空气，美化了环境，改善了项目区的田间气候。防护林带形成科学合理的林网结构，使得项目区的农地和农业生产不再受风沙的危害。使项目区的田间气候从根本上得到改善，可防治历年来夏季干热风的危害。（2）新增加的 973.65 亩耕地，生产条件和水利条件得到彻底改善，其土壤质量得到提高，使根本不能利用的土地成为旱能浇、涝能排的高标准良田。（3）通过农田水利设施工程的实施，有效地提高了项目区抵御自然灾害的能力，对于保证灾害年份的农业丰产发挥重要作用。其中自然灾害的次数并非真实数值，而是估计值。4. 项目综合

25、效益评价通过土地整理项目的实施，项目区的土地生产效率、生态环境状况还有居民生活水平都得到显著的提高，标准分得分由3.08上升到7.02，增加到原来的2 倍多。由综合效益很差上升到综合效益良好，其中，经济效益的改善是最为明显的，其次是生态效益，然后是社会效益。在这个例子中，打分系统是单纯地凭借专家的经验，缺乏科学性。由于个别指标的数值是估计出来的，例如土地权属纠纷次数和自然灾害次数，数据缺乏可靠性。实例分析只限于大兴区，提出的问题和解决问题的思路都是基于大兴区土地整理的实践未能在更大范围内进行实证分析。最后的综合得分只能说明该项目纵向条件的改善，不具有横向可比性。但是如果整个北京市的土地整理项目都采用同样的指标体系，经过专家细致的，客观的评分，最后各个项目的效益评价标准分在北京地区应该是具有可比性的。