儋州市业主委员会指导手册.docx

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1、儋州市业主委员会指导手册（试行）儋州市住房和城乡建设局2019 年 4 月目 录第一部分 业主大会和业主委员会筹备运作一、前言1（一）业主委员会的性质 1（二）业主委员会成立的条件 1（三）业主大会或者业主代表大会行使职权 2（四）业主委员会履行的义务2二、成立首次业主大会筹备组 3（一）提出申请阶段3（二）成立筹备组阶段 3（三）筹备组工作阶段4三、首次业主大会会议召开 5（一）业主大会确定业主投票权数的规定及其他要求5（二）首次业主大会及业主委员会选举活动方案 7（三）业主大会成立及业主委员会的产生9四、公布业委会候选人资料和业主大会议事规则、 业主公约（草案）10五、召开第一次业主委员会

2、会议10六、业主委员会申请备案10七、注意事项11第二部分 业主代表的产生办法一、首次业主大会召开前业主委员会的产生程序12二、物业已经成立业主委员会的业主代表的产生或增补 12- 1 -第一部分 业主大会和业主委员会筹备运作一、前言（一）（一）业业主委主委员员会的性会的性质质业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由小区（大厦）业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。（二）（二）业业主委主委员员会成立的条件会成立的条件根据中华人民共和国物业管理条例和海南省经济特区物业管理条例及业主大会与业主委员会指导规则规定：房屋已出售且交付业主的

3、专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；已交付使用的 30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备（以下简称筹备组）的报告后。建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料至当地人民政府物业主管部门：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；- 2 -3.业主名册；（只包含业主姓名、房号、专有部门面积，不含业主身份证及通讯信息）4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.

4、其他有关的文件资料；另：一个物业管理区域成立一个业主委员会。（三）（三）业业主大会或者主大会或者业业主代表大会行使下列主代表大会行使下列职权职权： ：业主大会决定以下事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5.选聘和解聘物业服务企业；6.筹集和使用专项维修资金及是否移交业主委员会管理；7.改建、重建建筑物及其附属设施；8.改变共有部分的用途；- 3 -9.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；10.法律法规或者管理规约确定应有业主共同决定的事项。其中 1.2.3.事项由首次业

5、主大会会议表决，其他事项不在首次业主大会会议上进行表决。其他事项由业主定期会议或临时会议表决。业主大会的表决形式同上述首次业主大会会议活动方案一致。其中 6.7.项由业主专项会议表决，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。并且决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。（四）（四）业业主委主委员员会会应应当当维护维护全体全体业业主的合法主的合法权权益，履行下列益，履行下列义务义务： ：1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业服务企业正当经营

6、和管理活动予以支持和配合。二、成立首次业主大会筹备组（一）提出申（一）提出申请阶请阶段段提出申请条件为房屋已出售且交付业主的专有部分面积达- 4 -到建筑物总面积 50%以上。符合上款条件时，已交付使用的 30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备（以下简称筹备组）的报告后，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料至当地人民政府物业主管部门：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；（只包

7、含业主姓名、房号、专有部门面积，不含业主身份证及通讯信息）4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料；（二）成立筹（二）成立筹备组阶备组阶段段1.符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60 日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。- 5 -2.首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任

8、。3.筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。其中业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。4.筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，公示 7 日，业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。筹备组公告期满后向物业管理主管部门提交正式报告，物业管理主管部门自接到报告之日起 10 日内进行审核并公告筹备组成员名单

9、，筹备组自公告之日起正式成立。（三）筹（三）筹备组备组工作工作阶阶段段- 6 -筹备组应当在成立后 90 天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开 15 日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：1.确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积：2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；3.草拟管理规约、业主大会议事规则：（以住建局下发的标准模板为准）4.依法确定首次业主大会会议表决规则；5.制定业主委员会候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；6.制定业主委员会选举办法；7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。其中筹备组草拟的管理规约、业主大会议事规则中更

10、改内容的部分在公示前报物业管理主管部门，接受监督和指导。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。三、首次业主大会会议召开（一）业主大会确定业主投票权数的规定及其他要求：1.业主大会确定业主票数权数，可以按照下列方法认定专有- 7 -部分面积和建筑物总面积：（1）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为 1 票，不足 1 平方米的不计算。（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。2.业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法

11、认定业主人数和总人数：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一个买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。3.业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。但是，车位、摊位等特定空间的专有部门面积应计入首次业主大会会议的投票权数。4.一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。5.业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由- 8 -其法定监护人行使投票权。6.业主因故不能参

12、加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。被委托人携带业主授权委托书（详见示范文本六）、委托人及被委托人身份证正反面复印件，经筹备组成员核实后方可行使业主投票权，且其权限仅适用于当次会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。7.物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位。推选一名业主代表参加业主大会会议，推荐及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。首次业主大会会议不可通过各单位推选业主代表的形式进行，待首次业主代表大会会议中表决通过业主大会议事规则后才可执行。被推选为幢、单元、楼层的业主代表行使该幢、单元、楼层的业

13、主的投票权，并且仅代表推选其为业主代表赞同票的业主票权数，同时在推选其当选该幢、单元、楼层业主代表过程中，投否定及弃权票的业主票权数计入业主大会会议的弃权票数。（二）首次业主大会及业主委员会选举活动方案。1.大会召开的时间、地点、人员（1）时间：xx 年 xx 月 xx 日 xx 时开始投票，截止当日 xx 时。（2）地点：儋州市 xx 镇 xx 小区中心花园- 9 -参加投票人员的资格条件：参加投票的人员是经过公示的本小区业主。2.业主委员会候选人名单：（1）业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会

14、委员候选人名单。（2）业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成，业主委员会候选人应由差额选举产生，并符合下列条件：具有完成民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。（3）业主在业主大会会议上应投的票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）应为 xx 票，应发放选票数为 xx 张。选票应按量事先制作完成并封存。选票应有明显的标志，防止造假。选票上应记载有效票、无效票的认定标准。- 10 -（4）主持人及开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单：主持人：

15、xxx验票：xxx唱票：xxx计票：xxx有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。（5）选举投票方法、流程：方法：现场设投票箱 xx 个（每个议题设一个投票箱），采取随到随投的方式，至截止时间开箱验票。首先推选两名代表，会同监督人员检查投票箱。核验进场投票人员资格：进场投票人员应提交身份证件进行身份核验，按有权投票数领取选票，工作人员对领取选票的人员进行登记，并要求其签字确认。业主委托代理人参加业主大会会议的，必须亲自签订委托书，委托书应载明委托内容，委托期限、委托权限等内容。代理人持业主委托书，并根据委托内容进行投票表决。代理人进场投票，必须出具业主的产权证明、身份证

16、的复印件、代理- 11 -人的身份证件方可领取选票，必要时工作人员可当场拨打业主电话号码确认，代理人也可提交短信、微信等方式配合查验。不提交有效证件的不得进场投票。在投票的期限内，业主可自由选择投票时间。投票时间截止，工作人员回收选票。并在监督人员的监督下，现场公示计票。现场公布业主大会选举验票结果，并填写首届业主委员会选举验票结果确认书，工作人员在确认书上签字。（三）业主大会成立及业主委员会的产生1.业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。其中大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则投票活动方案同上款描述一样。2.首次业主大会会议应当对下

17、列事项进行表决：（1）选举产生业主委员会；（2）管理规约草案；（3）业主大会议事规则草案；（4）需要由业主共同决定的其他事项。上述为首次业主大会会议现场表决的事项。首次业主大会- 12 -会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。四、公布业委会候选人资料和业主大会议事规则 、 业主公约 （草案）（一）由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后（关注：候选人必须

18、是业主本人），将候选人基本情况和业主大会议事规则、 业主公约（草案）在物业管理区域内公示 15 日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解答，并对相关文件进行修订。（二）公布的候选人资料应包括：（以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意）1.姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片2.竞选宣言及其他五、召开第一次业主委员会会议（一）业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1 人，副主任 1-2 人，- 13 -（二）由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同（提前在物业管理区域内公示合同文本）。（三）业主委员会

19、召开第一次会议后，应将业主大会和业主委员会会议相关决议在物业管理区域内进行公告。六、业主委员会申请备案（一）自业主委员会选举产生之日起三十日内，应指定专人报儋州市房地产行政主管部门备案，并申请刻制业主委员会公章。（二）申请备案时一般应提交如下材料（应是经过首次业主大会投票通过的）。1.业主大会的成立情况（包括业主委员会委员名单）2.业主公约3.业主大会议事规则（应包含业主委员会经费管理办法）4.业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可。七、注意事项 （一）在业主大会筹备、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对张贴现场拍照保存。-

20、14 -（二）业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。（三）所有现场发布的公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。（四）在成立业主大会过程中需要物业管理公司相关工作人员的，物业公司应积极配合筹备组工作，在对外所张贴的资料中，如涉及到物业公司人员参与，应注名“经筹备组授权”，以免造成误解。（五）成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间节点。第二部分 业主代表的产生办法物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表成为业主委员会侯选人。首次业主大会不适用该条款。一、首次业主大会召开前业主委员

21、会候选人的产生程序1.由业主大会筹备组确定，产生候选人，选举过程由业主大会筹备组监督执行。- 15 -2.业主以自荐、筹备组（或居委会）推荐、的方式到业主大会筹备组报名，确定业主委员会侯选人。3.在业主大会筹备组的监督下，业主书面投票选举侯选人。4.业主的选举可以采取现场投票的方式，也可采用上门发放、回收选票的方式。但必须达到其所代表业主的 1/2 以上业主参加投票为有效，得票最多的为候选人。5.如果出现相同票数且超过确定的业主委员会人数的情况，则由业主对得票相同的业主代表侯选人再次投票，直至选出得票最多的一人成为业主委员会成员。二、物业已经成立业主委员会的业主代表的产生或增补参照首次业主大会

22、召开前业主代表的产生程序执行。- 16 -附件一：*小区成立业主委员会申请表项目名称项目地址建设单位项目所在社区项目入住时间项目总面积已入住户数已入住面积业委会筹备组成立时间筹备组人数拟成立业委会人数发起业主人数所在地社区、居委会意见所在地镇人民政府意见- 17 -儋州市住建局审查意见备 注附发起人签名名单关于成立*小区业主委员会的请示儋州市住房和城乡建设局：*小区于*年*月建成交付业主，小区总建筑面积*，总户数*户，目前已入住*户，入住面积*，已具备成立业主委员会的条件，按照相关规定，特申请成立*小区业主委员会（业主委员会成立方案附后）。妥否，请予审批。*小区业主委员会筹备小组2019 年*

23、月*日- 18 -附：*小区成立业主委员会发起人名单序号姓名性别身份证号工作单位住房面积房号联系电话签名123456789101112- 19 -13141516- 20 -附件二：*小区首次业主大会选票选举时间： 年 月 日投票人姓名： 地址： 居住面积：表决事项（请在同意的事项内划“”）：一、业主委员会成员候选人1候选人2候选人3候选人4候选人5候选人6候选人7候选人8候选人9注：应选*人为有效，如有不同人选请写在空白格内并在下方划“”。二、业主大会议事规则（草案）同意不同意三、业主公约（草案）- 21 -同意不同意投票人签名（手印）：公证人员签名（盖章）：- 22 -附件三：业主授权委托书委托人： ，性别： ，公民身份号码: ,拥有*小区 幢 单元 楼层 号物业，该物业产权证上记载的面积为 平方米。联系电话： 。委托代理人： ，性别： ，公民身份号码: 。本人（委托人姓名） 现委托 （委托代理人姓名）作为本人的全权代理人，代为办理以下事项：在*小区召开首次业主大会中，全权代表本人行使法律规定的业主的各项权利，包括召开首次业主大会时的投票权和表决权、选举权。委托时限为：自本授权委托书签字之日起至完成委托事项止。委托人：（签名或盖章） - 23 -委托代理人：（签名或盖章） 2019 年 月 日