土地增值税暂行条例范文3篇.docx

《土地增值税暂行条例范文3篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税暂行条例范文3篇.docx（16页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、土地增值税暂行条例范文3篇 土地增值税暂行条例 第一条依据<<中华人民共和国土地增值税暂行条例>>(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。 其次条条例其次条所称的转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条条例其次条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家全部的土地。 第四条条例其次条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例其次条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条条例其次条所称的收

2、入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条条例其次条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，详细为: (一)取得土地运用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地运用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下

3、附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性探讨和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指干脆组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费

4、用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的一百零一分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的一百零一分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已运用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机

5、构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教化费附加，也可视同税金予以扣除。 (六)依据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条例(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计一百零一分之二十的扣除。 第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地运用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确

6、认的其他方式计算分摊。 第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除糸数的简便方法计算，详细公式如下: (一)增值税未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过101%的土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5% (三)增值额超过扣除项目金额101%，未超过200%土地增值税税额=增值额x50%-扣除项目金额x15% (四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税=增值额x60%-扣除项目金x35%公式中的5%

7、、15%、35%为速算扣除糸数。 第十一条条例第八条(一)项所称的一般标准信住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建立的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于一般标准住宅。一般标准住宅与其他住宅的详细分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建立一般标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和一百零一分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和一百零一分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条(二)项所称的因国家建设须要依法征用、收回房地产，是指因城市实施规划、国家建设的须要而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。

8、 因城市的实施规划、国家建设的须要而搬迁，由纳税人自行转让原房产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构依据相同地段、同类房地产进行综合评定价格。评估价格须经当地税务机关确认。 第十四条条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地运用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条(二)项所称的供应扣除

9、项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实供应扣除项目金额行为。 条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正值理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能供应凭据或无正值理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关依据评估价格确定转让房地产的收入。 供应扣除项目金额不实的，应由评估机构根据房屋重置忝本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地运用权时的基准地价进行评估。税务机关依据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交人格低于房地产评估价格，又无正值理由的，

10、由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 第十五条依据条例第十条规定，纳税人应根据下列程序办理纳税手续: (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地运用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因常常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，详细期限税务机关依据状况确定。 (二)纳税人根据税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他缘由，而

11、无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。详细方法由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地状况制定。 第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产坐落在两人或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 第十八条条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应向税务机关供应有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关供应有关房屋及建筑物产权、土地运用权、土地出让金额数、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。 第十九条纳税人未按规定供应房屋及建筑物产权、土地运用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产

12、评估报告及其他与转让房地产有关资料的，根据<<中华人民共和国税收征收管理法>>(以下简称<<征管法>>)第三十九条的规定进行处理。 纳税人不照实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少数或未缴税款的，根据<<征管法>>第四十条的规定进行处理。 其次十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 其次十一条条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收方法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收方法。 其次十

13、二条本细则由财政部说明，或由国家税务总局说明。 其次十三条本细则自之日起施行。 其次十四条年1月1日至本细则之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。 以案说税:土地运用权被收回应征土地增值税吗? 某税务稽查部门对某置业有限公司进行检查，查明该公司某地块被当地土地储备中心收回，取得补偿款七千余万元，未申报缴纳土地增值税，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，查补土地增值税近1 500万元。本文就此案例对查补是否合法作探讨。 为规范土地市场秩序，各地成立隶属于国土资源管理部门的土地储备中心，代表政府详细实施土地储备工作，收回和收购国有土地予以储存，以备向社会供应各类用地。除依法无偿收回

14、外，土地储备中心向土地运用者支付补偿款或收购款。土地运用者取得的补偿款或收购款，是否应当缴纳土地增值税，各地税收征管实践不一。 税务部门对土地运用权被收回（收购）作出征收土地增值税确定的依据一般为：中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称土地增值税条例）第八条其次款规定，因国家建设须要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）第十一条规定，因国家建设须要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的须要而被政府批准征用的房产或收回的土地运用权。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税202221号）进一步规定，因城市实

15、施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到肯定危害），而由政府或政府有关主管部门依据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的状况；因国家建设的须要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的状况。据此推断，土地运用者若不是因上述国家建设须要而被收回（收购）土地运用权取得补偿款（收购款）的，不属于免征土地增值税的情形，应征土地增值税。本文认为，这种判定并不能成立，其理由有三： 1.征税范围必需由税法规范作出明确规定，不能依免税范围推断征税范围，因为在逻辑上是错误的，不符合免税条件的交易、事项、财产或行为，只有

16、在征税范围内才成为课税对象。以集合论的概念来表述，“征税范围”的肯定补集是“不征税范围”，即依据税法规范不属于征税范围的情形均属不征税范围，“免税范围”相对于“征税范围”的相对补集是“应税范围”，即依据税法规范不属于免税范围但属于征税范围的情形属于应税范围，而“免税范围”的肯定补集是“不征税范围”和“应税范围”的并集，即依据税法规范不属于免税范围的情形包括了不征税范围和应税范围。因此，不能依据土地增值税税法规范的免税条款判定土地增值税的课税对象，而应依据其关于征税范围的条款判定其课税对象。 2.土地增值税条例其次条规定，转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增

17、值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。细则其次条进一步明确，条例所称的转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。据此可知，有偿转让房地产的行为是土地增值税的征税范围。不属于转让的行为，则不在征税范围。何为转让？土地增值税条例、细则及相关的土地增值税规范性文件未有明确规定，对此应作系统说明。系统说明，是指将法律条文放在整部法律乃至整个法律体系中，联系该法律条文与其他法律条文的相互关系，说明法律规范的内容和意义。中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第十九条规定，土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再转让的行为。依据土地管理法和土地运用权条例的有关规

18、定，国有土地运用权的流转环节包括：（1）出让，是指土地运用权从土地全部人即国家让渡给土地运用权人；（2）转让，是指原土地运用权人将土地运用权让渡给新土地运用权人；（3）终止，是指土地运用权从土地运用权人收归土地全部人，有期满交还、提前收回（收购）等情形。此外还有划拔、出租、抵押、续期等，不再赘述。 土地运用权被收回（收购）不是土地运用权转让的特别形式。收回（收购）土地运用权是行政行为，转让土地运用权是民事（商事）行为，两者的区分有以下几个方面：（1）土地运用权转让，土地运用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；土地运用权被收回（收购），土地储备中心并不承继土地运用权出让合同和登记文

19、件中所载明的权利和义务。（2）土地运用者通过转让方式取得的土地运用权，其运用年限为土地运用权出让合同规定的运用年限减去原土地运用者已运用年限后的剩余年限；土地运用权被收回（收购），土地储备中心储存国有土地，无年限限制。（3）土地运用权转让，应当根据规定办理过户登记；土地运用权被收回（收购），应办理土地运用权注销登记，而非过户登记。 3.从土地增值税条例、细则和相关规范性文件关于免税的条文表述看，可以认为，立法者制定土地增值税税法规范时意图将部分收回土地运用权的行为纳入征税范围。这一点国家税务总局土地增值税宣扬提纲（国税函发11015110号）第九条可加以佐证。该条的内容是：政府在进行城市建设和

20、改造时须要收回一些土地运用权或征用一些房产，国家要赐予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应当的。但是土地增值税条例规定征收范围的条款其表述并未实现该意图。而立法表述的缺陷，应当通过修正法律条文来更改，而不能通过脱离条文语义和法律体系的说明来更改，更不能通过执法行为来弥补。 综上所述，本文认为：国有土地运用权被收回（收购），即使不属于因国家建设须要的情形，也不在土地增值税征税范围之内，土地运用者取得补偿款或收购款不必计算缴纳土地增值税。本文观点仅供参考，不当之处，敬请指正。 一费二税:开启房地产调控新局 从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由从前的“预征制”转为实打实的“清算制”，

21、而城镇土地运用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿运用费提高倍的政策已于1月1日正式实施。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2022年房地产税费调控的大幕已然开启。 土地增值税“清算制”冲击波 1月16日晚，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。 业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50的，课税30；最高的，增值额占扣

22、除金额200以上的，课税60。 但在实际操作中，累进税率极少被严格运用。土地增值税暂行条例实施细则留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他缘由而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍运用，目前各地土地增值税征收多采纳预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1至3。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。 对此，国家税务总局在通知中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额

23、；二是账目不清不能成为躲避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未根据规定期限办理清算手续等状况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。 “土地增值税从预征转为清算，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“复原”到开发商应当交纳的水准，并不是新增税负“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。 业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建立一般标准住宅出售，增值额未超过扣除

24、项目金额20的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润原委能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。 楼市进入税收调控新阶段 即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2022年加强和改善房地产市场调控的重要工具。 1月1日起，城镇土地运用税税额标准在19101年颁布的中华人民共和国城镇土地运用税暂行条例规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地运用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿运用费征收标准在原有的基础上提高倍的政策也

25、正式实施。自此，土地增值税清算、土地运用税和新增建设用地运用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2022年房地产市场税费政策调控正式启幕。 中国社会科学院副探讨员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。” 复旦高校房地产探讨中心主任尹伯成教授认为：“假如现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不解除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的73至80的比重，在我国实施也只是迟早之事。” 看来，加大税费政策在2022年的房地产调控中的作用很可能还只是起先。 要精准“打击”不要税负转嫁 对于税收调控

26、，一般购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，担忧税负最终又转嫁到买房人头上。 房地产探讨专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担忧税负被转嫁到消费终端。譬如，2022年出台的征收20个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1至3核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1或2的税率征收，离20的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在详细“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。 “这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。” 第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页