物业承接查验作业指导(共7页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上文件名称物业承接查验作业指导书生效日期版本页 数：共7页编 制审 核批准人1. 目的 提高物业移交质量，夯实物业服务基础，提高客户满意度。2. 适用范围 适用于东原物业新接住宅项目的物业承接查验。3. 定义l 物业承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。l 项目竣工验收及备案：指建设工程项目完工后经建设行政主管部门全面验收合格，并取得竣工验收备案登记证。4. 职责4.1. 地产项目部:l 物业承接查验的移交方； l 负责牵头组织承接查验工作，编制

2、承接查验计划及方案； l 组织施工单位、监理单位、设备供应商等参与承接查验；l 跟踪督促施工单位整改查验中发现的问题；l 与物业公司办理承接查验手续。4.2. 物业项目部:l 是物业承接查验的接收方，负责参与计划及方案编制；l 组织专业人员对系统进行承接查验；l 跟进督促地产项目部、施工单位对查验不合格项目进行整改；l 接收查验合格的物业项目并实施管理。4.3. 总包及各专业分包单位：l 在承接查验之前，安排人员对工程实体及设施设备进行清洁、检修、 保护；l 整理和完善工程竣工资料、机电设备资料、试运行资料等；l 组织专业施工人员参与承接查验，确定承接查验及整改负责人； l 成立整改小组，及时

3、安排人员对查验不合格项目进行整改消项。4.4. 监理单位：l 参与物业承接查验，负责监督施工单位的整改。5. 管理内容5.1. 基本原则5.1.1. 整体原则l 承接查验应以系统为单位进行，功能无直接联系的可分楼栋进行。l 供配电、给排水、电（扶）梯、景观及道路、弱电、消防等专业系统应整个系统进行承接查验，涉及的施工单位及供应商须参与。l 分期开发建设的项目可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续。5.1.2. 责任界定原则l 承接手续确认之前的成品保护由总包负责，各分包对各自责任分部分项工程成品采取保护措施，自承接签字确认之日起由物业公司进行管理。l 未达

4、到验收条件的项目由地产项目部与物业公司协调，可采用委托代管的方式进行管理，管理责任和义务双方协商确定。物业公司不承担保全责任。5.2. 启动承接查验项目应具备以下条件： 5.2.1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；5.2.2. 环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，满足使用功能要求.5.2.3. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、空调、安防、康乐设施等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；5.2.4.

5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；5.2.5. 各施工单位已按照合同约定完成所有施工内容，并经验收合格；物业四周围合已经完成，主要通道已经形成，安全岗亭施工完成。5.2.6. 物业移交涉及的使用、维护和管理的技术资料完整齐全。5.3. 承接查验分为启动准备、交底与技术培训、资料移交、现场查验、整改及复验、实物承接移交（含备品备件）六个阶段。以地产项目部、物业公司、施工单位、监理单位四方签字认可的手续为承接查验达成标识。所有移交记录一式四份，物业公司、地产项目部、施工单位、监理单位各执一份。专心-专注-专业工作依据流程要求和方法工作标准责任

6、人记录l 物业承接查验办法 2010165号；l 商品房买卖合同；l 临时管理规约；l 前期物业服务合同；l 竣工图纸资料；l 建设工程质量法规、政策、标准和规范；l 项目移交清洁标准；l 项目施工、采购合同。启动会1. 交付日30日历日前，由地产项目负责人组织物业、施工、监理召开承接查验启动会。2. 工程维保中心负责人负责编制承接查验启动会物业承接查验计划表，报地产项目工程经理及项目负责人审核，报城市公司技术前介部（组）负责人审批。形成承接查验启动会会议纪要1. 明确承接查验小组成员、职责、验收标准、 计划节点；2. 要求各施工单位完善各系统施工及资料准备，移交前完成设施设备清洁、标识等准备

7、工作。3. 验收设备、工具、仪表的准备及责任人。地产项目 负责人地产项目 工程经理物业项目 负责人物业承接查验计划表承接查验启动会会议纪要资料移交1. 地产项目内业工程师应将施工或采购合同（含电子版）移交给物业，由物业工程维保中心负责人组织查验人员解读查验项目施工合同 (应剔除合同价格信息)；2. 地产项目内业工程师负责按照建设工程文件归档整理规范GB-T50328-2001、机电设备资料标准清单一览表归集移交资料，编写工程资料移交记录表；3. 地产项目内业工程师负责收集各施工单位维修责任人及联系方式，编制项目工程分供方售后服务通信录；4. 项目集中交付日25个日历日前，由项目内业工程师负责向

8、物业移交资料， 1.工程资料包括工程竣工资料、机电设备随机资料、合格证、验收资料等，具体有：l 竣工总平面图（含电子和纸质版本），单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；l 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，机电设备随机清单、产品说明书、使用说明书、电路原理图等；l 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；l 物业共用设施设备质量保修文件和物业使用说明文件；l 承建及售后服务单位通信录，参见模板四；l 项目施工或采购合同（应抹去合同金额或商务等需保密条款）；地产内业 工程师工程维保中心负责人档案管理 责任人工程资料移交记录表机电设

9、备资料移交记录表物业承接查验缺陷问题记录表项目工程分供方售后服务通信录l 物业承接查验办法 2010165号；l 商品房买卖合同；l 临时管理规约；l 前期物业服务合同；l 竣工图纸资料；l 建设工程质量法规、政策、标准和规范；l 项目移交清洁标准；l 项目施工、采购合同5. 物业项目工程维保中心负责人及人事行政助理对工程资料进行清点和核查；发现缺失的，在物业承接查验缺陷问题记录表登记，由地产项目工程部负责补齐；未完成资料移交的，不能开始该分项的现场查验工作。 重点核查工程资料移交记录表及相应系统的机电设备资料移交记录表编制的完整性、现场移交资料与资料移交记录表的匹配度程度、现场设备数量与资料

10、移交记录表的匹配程度。交底与培训1. 承接查验开始前，由项目部责任工程师按专业或系统编制技术培训教材。2. 地产项目工程部组织培训，工程和研发参与，向物业公司相关人员做培训和交底。3. 培训课件及形成培训记录保存在项目档案室。 1. 培训内容：设施设备的布置及区域划分；重要隐蔽管网走向、重要设备阀门及开关位置；重要设施设备的使用方法、操作要点及注意事项；设施设备管理维护事项；维保期起算时间、维保单位及联系方式责任界面。2. 物业必须参加人员包括：物业项目经理、工程维保中心负责人及工程维修员、物业专业工程师、秩序维护中心负责人及监控中心值班人员（消防及安防系统）。地产项目 责任工程师工程维保中心

11、负责人现场查验1. 项目交付日20个日历日前开始进行物业现场查验；2. 地产项目工程经理负责组织施工、供应商、监理等单位参加承接查验；3. 现场查验应综合运用核对、观察、试运行、检测和实验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能； 1.承接查验范围：l 共用部位：一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装（会所、游泳池配套用房）、人防设施。l 共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲地产项目 工程经理工程维保中心负责人承建单位 人员系统现场承接查验记录

12、表物业承接查验缺陷问题记录表l 物业承接查验办法 建房2010165号；l 商品房买卖合同；l 临时管理规约；l 前期物业服务合同l 竣工图纸资料；l 建设工程质量法规、政策、标准和规范；l 项目移交清洁标准l 项目施工、采购合同。现场查验4.项目工程维保中心负责人通知城市公司技术前介部（组）专业人员参与,准备验收工具及表格。5.物业承接查验按照专业系统现场承接查验标准中验收内容及标准执行； 6.分部分项查验完成后，将不合格项记录在物业承接查验缺陷问题记录表中。系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；l 共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体

13、设施、停车设施、垃圾转运设施等。2. 验收设备、工具和仪表主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；地产项目 工程经理工程维保中心负责人承建单位 人员物业承接查验缺陷问题记录表整改复验1. 分部分项查验完成后，地产项目部应在接到物业承接查验缺陷问题记录表5个工作日内，组织物业、监理和承建单位，就查验中不合格项的整改方案、时限达成一致，由地产项目部责任工程师督促承建单位进行整改，物业项目工程维保中心负责人现场跟踪和督促。2. 承建单位完成整改后，向物业项目工程维保中心提出复验申请，物业项目工程维保

14、中心负责人应在接到复验申请3个工作日内组织人员进行复验，合格后销项。1. 整改问题复检合格率在满足系统现场承接查验记录表中验收标准以上，不影响使用功能，可开始该分项现场承接移交工作。2. 复检合格率在95%以上，系统主要功能正常，无管理风险且遗留的少量整改问题时，由承建企业在物业承接查验缺陷问题记录表上提出整改计划，就存在的问题、整改措施、整改时限及违约责任作出明确约定，由物业按报事管理程序跟踪督促完成。地产项目工程经理地产项目专业工程师工程维保中心负责人物业承接查验缺陷问题记录表l 物业承接查验办法 建房2010165号；l 商品房买卖合同；l 临时管理规约；l 前期物业服务合同；l 竣工图

15、纸资料；l 建设工程质量法规、政策、标准和规范；l 项目移交清洁标准；l 项目施工、采购合同。承接移交1. 项目实体移交具备条件后，由地产项目部填写建筑（装饰）工程实体移交记录表机电设备实物移交记录，物业应在5个工作日开始接收项目实体，并由承建单位、地产、物业、监理四方签章确认，一式四份；2. 消防、安防系统承接移交由项目工程维修中心和秩序维护中心负责；景观工程承接移交由工程维保中心和环境治理中心负责；3. 移交中发现的缺项和实体存在问题记录在物业承接查验缺陷问题记录表中。4. 项目所有分部分项承接移交后，物业应在10个工作日内，完成水、电、气等能源计量表的接管工作。未接管前应按照物业服务标准

16、保障现场设施设备正常运行，所产生的能源费由承建单位或地产项目工程部承担；5. 整改完成后四方签署的物业移交确认表作为办理造价结算的必备前置条件，否则地产成本部门不予办理结算手续，暂停支付合同结算款。1. 各专业系统设备数量、型号、参数与现场清点、合同一致；2. 各系统设备“系统管理员”权限密码移交并由工程维保中心负责人按共用设施设备管理规定建立设备密码清单；3. 时间均应在合同交付期前两日与物业公司办理实体现场移交；4. 项目交付2个日历日前完成项目全部分部分项目工程承接移交。地产项目工程经理地产项目专业工程师工程维保中心负责人秩序维护中心负责人环境治理中心负责人建筑（装饰）工程实体移交记录表

17、机电设备实物移交记录物业移交确认表物业承接查验缺陷问题记录表设备密码清单存档备案1. 承接查验记录和工程资料归档保存至项目档案室；物业在完成项目移交后30工作日内，持工作标准中所列文件向物业所在地物业行政主管部门办理备案手续。（备案按当地政策执行） 前期物业服务合同；临时管理规约；物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录；交接记录工程维保中心负责人项目负责人6. 相关文件6.1. 建设部房屋接管验收标准6.2. 物业承接查验办法建房2010165号6.3. 建设工程文件归档整理规范GB-T50328-20016.4. 工程档案移交标准清单6.5. 机电设备资料标准清单一览表6.6. 各专业系统承接查验标准6.7. 报事管理程序6.8. 共用设施设备管理规定7. 相关记录7.1. 物业承接查验计划7.2. 机电设备资料移交记录表7.3. 工程资料移交记录表7.4. 物业承接查验缺陷问题记录表7.5. 建筑（装饰）工程实体移交记录表7.6. 机电设备实物移交记录7.7. 物业移交确认表7.8. 项目工程分供方售后服务通信录7.9. 设备密码清单8. 附件 物业承接查验启动会（模版） 承接查验启动会会议纪要