2013上海真如城市副中心规划分解(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 真如城市副中心规划方案 一、真如城市副中心规划方案（图）二、真如城市副中心规划方案获批 总用地面积约2.4平方公里1、项目简介：上海市政府近日正式批准上海市真如城市副中心规划方案。根据其区位优势，其规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能。此外，在此地区前所未有地规划了4条轨道交通线，凸显其交通疏导功能。 2002年，真如副中心结构规划编制和研究工作正式启动。2005年，组织开展国际方案征集工作。经专家评审，法国Reichen et Robert & Associes和德国Koopx公

2、司的副中心规划方案分别获得第一名和第二名。2006年，在国际方案征集基础上，委托同济规划院和市规划院联合开展真如城市副中心规划方案编制工作。经过市规划委员会相关成员单位和专家的评审，2007年9月17日，市政府正式批准上海市真如城市副中心规划方案。据悉，该规划范围东至静宁路，西至桃浦河，南至武宁路，北至上海西站北侧富平路和规划边界，总用地面积约2.4平方公里。功能布局以公共设施用地为主，约占36.9%。规划地上总建筑面积约为460万平方米，其中规划新建公共建筑总量约300万平方米。形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构。 “纵横双轴”是指曹杨路和铜川路两条发展轴线。曹杨路为真

3、如副中心区南北向主要商业商务功能与空间景观轴线，铜川路为真如副中心区东西向行政、体育与文化功能的轴线。 “南北两心”是在轨道交通铜川路站和上海西站周边地区，形成南北两个核心区。铜川路站周边地区是真如副中心城市建设集中区域，将成形象展示区域及公共活动区域。上海西站地区则是上海市综合交通枢纽之一，是城际城内交通转换枢纽和地区商贸聚集节点，在铁路南北广场上方将形成西站地区综合建筑群。 “商街合环”是在曹杨路两侧的，规划形成环形的商业内街，连通地上、地下步行空间，形成安全舒适的休闲购物娱乐环境。 “带型公园”是通过对铜川路南侧高压走廊的改造，形成大型城市公共绿地。2、区域交通规划：在交通规划方面，坚持

4、“优先发展城市公共交通”的策略。在副中心范围内，规划有轨道交通11号线、14号线、15号线和16号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，其中11号线目前正在建设过程中。据预测，2020年真如城市副中心吸引的人流量为31.2万人次/日左右，其中公共交通承担交通出行比例将达到45-50%。同时，按照“总量控制、适度供给”的原则，停车泊位自边缘向中心地区逐次减少，核心区域按照相关规范50%的标准配建停车位，鼓励在核心区外围停车。步行空间在曹杨路两侧商业商务办公区域内，规划形成的步行商业街，与曹杨路的车行交通相对分离。二层连廊、步行商业街、步行通道和地下空间，使整个中心商业商务区的步行体系连成一

5、体，形成安全、舒适、宜人的步行空间和休闲购物娱乐环境。3、地下空间规划：按照“确保交通、分层使用、整体连通”的原则，在确保公共交通功能、市政管线设施和防灾设施等城市生命线工程的前提下，充分利用地下空间，适当进行商业、停车等开发利用。规划地下空间建筑面积约120万平方米，其中轨道交通、地下通道和市政管线等设施约25万平方米，停车设施约55万平方米，商业设施约40万平方米。围绕轨道交通车站，地下一层以商业开发为主，外围地区有部分停车功能。地下二层、地下三层以停车为主。在核心区域，规划预留机动车连通道，将地块之间的地下停车库相互联通，与地下步行和公共活动空间共同组成网络化的空间。4、文化保护规划方案

6、着重从“寺、仓、市、轨”这些规划中值得重视的历史记忆点体现对城市文化的理解与尊重。真如寺是真如中心区的重要宗教文化建筑，规划在真如古寺东部以绿色开放空间重塑古塔的区域中心地位，使其成为一定范围的视觉焦点，与核心区现代公共建筑群共同形成古今交相辉映的空间。真如中心区作为工业仓储的集中地拥有较多工业仓储建筑，在曹杨路东面地块内，保留三幢质量良好的原物流仓库建筑，发展休闲娱乐功能。铜川路水产市场是上海知名的市场场所，在新的城市建设中，将退出历史舞台，规划通过保留水产市场大门等富有特征性的建筑局部。纵横交错的铁轨见证了上海的繁荣历程。在真华路东侧商业办公地块内保留原上海西站货场用铁轨，将其设计为景观要

7、素，形成富有历史记忆的环境景观。三、上海真如城市副中心详细规划方案铜川路水产市场门楼将保留铜川路水产市场搬迁后，其标志性的门楼仍将保留，成为具有文化意味的“保留细节”。昨天上海市规划局透露，真如城市副中心规划方案已正式出炉。真如地区的规划范围东至静宁路，西至桃浦河，南至武宁路，北至上海西站北侧富平路和规划边界，总用地面积约2.4平方公里。规划以公共设施用地为主，约占36.9%。规划地上总建筑面积约为460万平方米，其中新建公共建筑总量约300万平方米。标志性建筑高280米根据规划，真如地区将以曹杨路和铜川路为两条发展轴线。曹杨路为南北向“主要商业商务功能与空间景观”轴线，铜川路为东西向“行政、

8、体育与文化功能”轴线。在轨道交通铜川路站和上海西站周边地区，将形成南北两个核心区。铜川路站周边地区是真如副中心城市建设集中区域，副中心主要标志性建筑高度达到280米左右，核心区景观建筑群建筑高度在100米至150米。上海西站地区则是上海市综合交通枢纽之一，是城际城内交通转换枢纽和地区商贸聚集节点，在铁路南北广场上方将形成西站地区综合建筑群。在曹杨路两侧，规划形成环形的商业内街，连通地上、地下步行空间，形成安全舒适的休闲购物娱乐环境。而通过对铜川路南侧的改造，形成大型城市公共绿地。1、日人流量将达31.2万为缓解真如城市副中心地面交通压力，按照“外圈疏解、内圈保护”的原则，形成两个交通保护环，将

9、主要地面交通流量引导到副中心的外围区域。其中，外圈是由真华路、桃浦路、大渡河路、武宁路构成的交通疏解环，内圈是由芝川路、铜川路以及两条南北向支路形成的交通保护环。而在真如副中心范围内，规划有轨道交通11号线、14号线、15号线和16号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，其中11号线目前正在建设过程中。据预测，2020年真如城市副中心吸引的人流量为31.2万人次/日左右，其中公共交通承担交通出行比例将达到45%至50%。铁轨将成新景观在传承历史文脉方面，真如城市副中心着重聚焦“寺、仓、市、轨”规划。真如寺是真如中心区的重要宗教文化建筑，规划在真如古寺东部以绿色开放空间重塑古塔的区域中心地

10、位，使其成为一定范围的视觉焦点。在曹杨路东面地块内，保留三幢质量良好的原物流仓库建筑，通过建筑改造和功能置换，发展休闲娱乐功能。铜川路水产市场是上海知名的市场，在新的城市建设中，将退出历史舞台，规划保留水产市场大门等富有特征性的建筑局部。纵横交错的铁轨见证了上海的繁荣历程，铁轨和火车成为一种有着符号意味的特殊景观。在真华路东侧商业办公功能地块内保留原上海西站货场用铁轨，将其设计为景观要素，形成富有历史记忆的环境景观。2、规划范围西起桃浦河、东临规划静宁路、南到武宁路、北至上海西站北侧规划富平路，总用地面积约243公顷。覆盖岚皋路、中山北路、武宁路、真北路(中环线)、沪宁铁路紧邻上海西站围合所成

11、的区域，总用地面积621公顷。3、功能定位作为辐射长三角的开放性生产力服务中心(包括产业服务中心、技术服务中心、现代物流服务中心和企业总部中心等)、服务上海西北地区的公共活动中心(包括地区商贸中心，大型公共文体活动中心等)。上海“西大门”开发将逐渐发力。作为上海中心城区4个城市副中心之一的真如城市副中心，其规划方案已获得市政府批复。至此，继徐家汇、五角场、花木城市副中心后，真如城市副中心即将全面推进，上海四大城市副中心也开始全线“起航”。将以曹杨路、铜川路为发展轴真如古称桃溪，因桃浦得名。元代迁建真如寺，缘寺发展，遂名真如。1984年11月，划入普陀区，为区属镇。作为上海的“西大门”，早在普陀

12、区第十个五年计划中，真如城市副中心和苏州河沿线及长寿地区等6个地区，就被列入重点发展地区。根据获批的规划方案，真如城市副中心规划范围西起桃浦河、东临规划静宁路、南到武宁路、北至上海西站北侧规划富平路，总用地面积约243公顷。而该城市副中心规划研究的范围则覆盖岚皋路、中山北路、武宁路、真北路(中环线)、沪宁铁路紧邻上海西站围合所成的区域，总用地面积621公顷。按照规划，真如城市副中心的功能定位是作为辐射长三角的开放性生产力服务中心(包括产业服务中心、技术服务中心、现代物流服务中心和企业总部中心等)、服务上海西北地区的公共活动中心(包括地区商贸中心，大型公共文体活动中心等)。按照规划，真如城市副中

13、心将重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能。真如城市副中心将以曹杨路、铜川路为发展轴，向两侧扩展，为普陀及城市外围地区提供公共服务，积极承担市级CBD功能的疏解，形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带形公园”的布局结构。5、多条轨道交通线从此穿越目前，真如城市副中心附近北有中环线、南有内环线，沪宁高速等，区域内的道路主要有真华路、曹杨路、铜川路、潮州路等，可谓进出交通便捷。除了道路交通，该区域未来还有多条轨道交通通过。目前正在建设的11号线，将有上海西站站和曹杨路站处于城市副中心范围内。根据上海市轨道交通线网的规划，除了11号线，能够为真如城市副中心提供直接服务的轨道交通线路还有多条线路，

14、并在上海西站形成一个大型综合换乘枢纽。6、上海西站将有一个新的发展业内人士分析，如果说江湾五角场是重点发展教育、商业功能的综合副中心，徐家汇是重点发展商业、文化功能的副中心，花木以发展政务、文化、会展为主体的副中心，那么借助以现代物流为中心的真如城市副中心，上海西站将有一个新的发展。始建于1905年的上海西站，在100多年的历史里发挥了重要的作用。随着上海交通大架构的发展，上海西站的客运业务整体转移到上海南站。据悉，上海西站将作为真如城市副中心的重要组成部分。在曹杨路、祁连山路、铁路真如货站等区域物流优势基础上，上海西站将重点发展现代物流业，建设商务办公区、大型物流企业集聚地、酒店服务区和低密

15、度的文化设施等。四、真如副中心启动（李嘉诚上海最大项目开工）1、背景介绍：该项目由香港长江实业（集团）有限公司、和记黄埔有限公司及和润集团有限公司共同打造，地上地下总建筑面积达114万平方米，综合了国际甲级商务楼、公寓式办公楼、酒店、商业及住宅等配套。上海普陀真如城市副中心建成后将与徐家汇、五角场和花木并列上海四大城市副中心。位于普陀区重点建设的真如城市副中心的A3-A6地块，自亮相后，就受到业内普遍关注。该地块地理位置为曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，土地面积近18万平方米。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务

16、中心，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。自去年以来，李嘉诚旗下的公司先后抛售了多项所持的上海物业。市场普遍认为，这或许是他看淡内地楼市的表现。但近日，“风向”似乎变了。昨日，是李嘉诚在内地最大的商业地产项目上海普陀真如城市副中心A3A6地块(以下简称“真如项目”)正式开工的日子。有业内人士认为，真如项目可能是李嘉诚在内地房地产业最大的一笔投资。此时距离他以22亿元拿下这一地块的时间，已经过去了两年多。按照流程，昨天举行的真如项目开工仪式，是下午4点正式开始，而在下午3点半左右，穿着深色西装的李泽钜(李嘉诚长子)，已经出现在开工典礼上。李泽钜带着微笑，礼貌地站在嘉宾入口处，

17、迎接每一位到场的嘉宾。2、真如项目成风向标2006年12月，李嘉诚“长和系”旗下的三家附属公司：雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和地产开发有限公司，以22亿元的价格，在公开招拍挂中购得真如A3-A6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，有分析人士表示，保守估计该项目至少能为长实带来200亿元的收入。随着2008年楼市进入漫长的调整期，这一地块迟迟没有动工。此次进行开工仪式的A3A6地块，处于上海真如城市副中心的核心地段，并且是区域内首个启动的项目。真如项目地处上海真如城市副中心南北两心之一的南部核心区。该项目的正式开工，标志着上海第四个城市副中心的启动建设，具有较高的

18、引领地位。李泽钜表示，真如项目的规划建筑总用地面积约19.7公顷，总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。其中，A5地块中的300米超高层办公楼，将是上海浦西地区的地标性建筑。在中国，李嘉诚是大众心目中的“超人”、“股神”。在中国香港，李嘉诚的长江实业(集团)发展的全新私人住宅单位，占全香港私人住宅供应量的30%以上。也就是说，在香港每3个全新私人住宅中，便有一个由长实发展。在很多房地产开发商心中，李嘉诚也是行业发展方向的风向标。真如项目的动工

19、，将对楼市产生深远影响。李泽钜说，真如项目预计将于2018年前完工，他有信心在上海真如城市副中心区域内创造一个和谐社区。3、投资额约100亿除土地款外，李嘉诚旗下的长和系可能在真如项目中的投资额将在100亿元左右。根据真如地块22亿元的成交价格计算，该项目的平均楼面地价仅3056元平方米。而当前，真如板块的房价远远超越了这一水平。根据2007年初的公告，为发展真如项目，上述三家附属公司还投资36亿元成立一家新的合资公司。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务中心，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。和记黄埔(0

20、0013，HK)与长江实业(00001，HK)虽然都是李嘉诚旗下的产业航母，但历来各自分工不同。有报道称，李嘉诚在上海的大部分项目主要是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设。但从上海真如项目开始，情况则有所变化，变成由长江实业主导操作。在和黄上海抛售高端物业的同时，长江实业却在上海商业地产领域积极布局。真如项目的动工，正好暗合长江实业战略转变的需要。真如副中心开发建设投资有限公司何智奇曾表示，可以预判，李嘉诚对真如项目胸有成竹。4、看好楼市长远发展对于今后的发展，李泽钜说：“今后，我们将继续与政府合作，打造上海市的城市亮点。”长江实业网站资料显示，从1992年进军内地开始，目

21、前“长和系”在上海拥有的项目已经达到13个，包括最初的梅陇镇广场以及2005年竞得的浦东竹园商贸区地块。真如项目此时动工，意味着李嘉诚仍然看好内地房地产市场。3月26日，长江实业2008年年报中称，“受全球金融危机影响，物业市场整体交投及价格相应下调，惟长远住房需求、以及政府行之有效的土地和房屋政策，为物业市场长远、平稳发展奠定基石。”李嘉诚认为，加上内地维持稳固发展的利好因素支持，集团将把握机会“以合理价格购入有潜力之优质土地”，对未来两三年的地产价格持乐观态度。目前，集团在北京、天津、长春、沈阳、上海、常州、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞、珠海、江门及惠州等地均有多个

22、项目正在进行中，并会继续考虑在其他省市投资5、真如项目破土 李嘉诚30亿加注上海李嘉诚在上海的一进一退，都牵扯着市场人士敏感的神经。去年以来，和记黄埔大规模抛售上海商业地产项目，一度引发市场人士对上海商业地产的投资价值产生了怀疑。 而今年，长江实业启动真如副中心项目，又再次鼓舞了市场做多上海商业地产的热情。上海曹杨路与铜川路交叉口，李嘉诚真如副中心项目所在地，打桩机的轰鸣声贯耳，4台吊机的身影在工地上忙碌着。与之一条马路之隔的铜川水产品批发市场边沿，上海11号地铁线正在修建中。两个工程的同时进行让曹杨路上尘土飞扬。真如项目的开工，是对“该项目已经停工”传言的最好反驳。在真如项目动工之前，市场上

23、就有李嘉诚全线抛售世纪商贸广场、御翠豪庭等上海高端物业，甚至转让地块的传言。因为李嘉诚的楼市风向标效应，他的一举一动，让市场一再揣度上海商业地产是否还有投资价值。“长江实业对上海商业地产的走势非常乐观。”长江实业(0001.HK)企业事业部黄丽婷在接受时代周报记者采访时如此表示。6、真如项目终动工位于普陀区重点建设的真如城市副中心的A3-A6地块，自打亮相后，就受到业内普遍关注。该地块地理位置为曹杨路以东、铜川路以北、规划真华路以西、规划固川路以南，土地面积近18万平方米。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务中心，建设企业总部基

24、地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。2007年1月30日，长江实业与和记黄埔联合发布公告，正式宣布拿下真如城市副中心地块。从当年的公告中，我们可以看到，“长和系”旗下的3家附属公司雅富投资有限公司（以下简称雅富投资）、上海长润房地产开发有限公司（以下简称长润）和上海江和地产开发有限公司（以下简称江和）以22亿元人民币的价格购得该地块。这3家附属公司还投资36亿元人民币成立一家新的合资公司，以发展该项目。其中，雅富投资是长江实业与和记黄埔分别持股51%和49%的附属公司，长润与江和则都是“长和系”间接控股99%的附属公司。这是李嘉诚在内地房地产业最大的一单投资。但此后的2年时间里，真如副中

25、心地块一直都在“规划设计”之中，未有动工迹象。在此期间，市场一度传出李嘉诚因为金融危机，欲转让该地块的消息。今年2月中旬，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇突然对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，“目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3月或者4月。”“其实我们一直在按照内部规划进行项目的建设，从来没有所谓的停工。”黄丽婷说道。在上海规划和国土资源处查询得知，由上海长润江和房地产发展有限公司（以下简称长润江和）开发的普陀真如副中心A5项目已于去年12月30日获准开工。事实上，长江实业真如项目工地上早已打桩动工。现场工地施工人员告描述，地块附近

26、居民的动迁工作结束后，施工队在春节后就开始施工了。真如项目为何在闲置2年后才动工？市场有消息传，如果长实不在此时启动真如地块，就将面临“土地闲置两年”将被收回的处罚。对此，长江实业方面给予了否认，“因为真如副中心项目过大，一切都得按规划进程进行。”不过佑威房地产陆骑麟认为，长实拿下真如项目后迟迟不开发，“正是看中真如区域日后的发展前景，假如等区域发展起来，利润更大，太早开工的话，后期销售回款压力会很大”。陆骑麟认为，李嘉诚可能会慢慢开发，待上海楼市攀回高峰后再伺机投放市场。7、李嘉诚进退之间和记黄埔(0013.HK)与长江实业历来各自分工不同。虽然同为李嘉诚旗下的产业航母，李嘉诚在上海的大部分

27、项目主要是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设。从上海真如项目开始，情况则有所变化，变成由长江实业主导操作。而就在和黄上海高端物业抛盘的同时，长江实业却在上海商业地产领域积极布局。在真如项目之前，长江实业仅重点开发香港以及海外的地产项目，或是作为投资方参与到众多和黄开发的地产项目之中。和记黄埔则早在1992年就进入内地，目前在深圳、上海、北京等地成立了多个区域分公司。无论拿地还是开发，此前都是由和记黄埔主导。与其他香港地产商一样，和黄内地项目主攻高端物业市场，住宅开发以豪宅为主。1993年，和黄最早在上海开发了商务楼“华尔登”广场，此后又开发了大型商厦梅陇镇广场和供出租的别墅

28、“四季雅苑”。综观李嘉诚在上海地产的投资，都是长实与和黄双方股权相互渗透，而操作主体则按照需要而定。无论是哪家公司进行操作，双方的股权比例一般都是各持50%。和黄与长江实业对各自主导的项目分工非常清晰。长江实业网站资料显示，从1992年至今，“长和系”在上海拥有的项目已经达到13个，其中包括最初的梅陇镇广场以及2005年竞得的浦东竹园商贸区地块。如果加上公司在普陀的布局，长和系在上海的投资已近百亿元。在这些项目中，目前由长江实业主导的项目，除了真如副中心项目外，还包括以11.6亿元购得的上海嘉定区一地块，以及投资总额约17.4亿元的陆家嘴(,股吧)项目。和黄与长实双方各持一半股份成立的上海和联

29、房产开发有限公司负责嘉定区项目。而在具体操作策略上，眼光奇准的李嘉诚屡次采取“高抛低吸”战略。这种战略早在本世纪初上海楼市低迷之时就屡见功效。和黄当时抛出上海的“楼王”汇贤居，同时将御翠豪庭地块低价纳入囊中。该地块购入时楼面地价仅2468元/平方米，现在平均售价已超过4万元/平方米。8、市场迸发做多热情从去年开始，“长和系”就加快了上海的抛盘步伐。去年5月，李嘉诚旗下的和记黄埔称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后，和记黄埔位于古北的高档公寓御翠豪庭36个商铺降价销售，价格跌幅最高达24。今年年初，和黄再次以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺，回笼资金超过1

30、0亿元。与此同时，“长和系”持有并收租长达10余年的别墅物业御翠园一期“四季雅苑”也被传出计划出售，预计回笼资金最多超过40亿元。此外，和记黄埔还加推30个共3000多平方米的沿花木路商铺以及8000平方米的会所。李嘉诚抛售多宗商业物业之际，2月，长江实业在陆家嘴X32地块也陷入了卖地传言中。李嘉诚是否缺钱、是否看空上海商业地产的猜疑一时四起。对此，黄丽婷表示，“集团从来没有卖地的打算，长江实业非常看好上海的市场。”随着真如项目的开工，传言不攻自破。上海某房地产研究院回建强认为，李嘉诚抛售旗下物业，很可能是由于公司认为一些物业盈利水平已经达到预期，以回收资金。和黄抛售套现，长江实业主导项目的开

31、工，实际上显示的是“长和系”在内地投资策略的一种转变。此前，长江实业旗下长实地产投资董事郭子威就曾透露，长实将重点在北京、上海、广州三地开发项目，而在二三线城市，依旧是和记黄埔独立开发，项目定位亦偏向于中高档。“因为大量保障房的建设，未来上海市商品房的价格不会出现大幅上涨，但是随着上海2个中心的建设发展，下一个周期，商业地产将长期看好。”回建强说道。真如项目的动工，正好暗合长江实业战略转变的需要。根据真如地块出让时22亿元的成交价格来计算，该项目的平均楼面地价仅在3055元平方米左右。而当前，真如板块的房价远远超越了这一水平。真如副中心开发建设投资有限公司何智奇曾表示，可以预判，李嘉诚对真如项目胸有成竹。长江实业启动真如项目，无疑鼓舞了市场上更多的资金投向上海商业地产。SOHO中国主席潘石屹近期高调宣布，未来数月将大举收购位于北京及上海市中心的商业地产建成项目。近两年押宝内地的新鸿基地产(00016.HK)，在上海也启动了滨江凯旋门有关项目。 沈杨 2013年6月14日专心-专注-专业