房地产开发项目总投资与总成本估算PPT_.docx

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1、房地产开发项目总投资与总成本估算PPT_PPTOKPPT内容这是房地产开发项目总投资与总成本估算PPT，主要介绍了房地产投资项目基础数据的分析估算；房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措；借款还本付息的估算，欢迎点击下载。第2页房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措借款还本付息的估算第3页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。5.1.1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1.房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建

2、设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售形式下的房地产开发项目而言，开发商本身所构成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。第4页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2.房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金(见表5-1)。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等(见表5-2)。经营资金是指房地产开发企业用于日常经

3、营的周转资金。第5页表5-1项目总投资估算表单位：万元第6页表5-2开发建设投资估算表单位：万元第8页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算从财务的角度讲，这些成本可按其用处分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费(包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等)。第9页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1200，综合商场为1

4、000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成;综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。第10页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图能够看出，假如该项目只要租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元;其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。假如是开发完成后用于租售的项目

5、，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本(也即总成本费用)。第11页图5-1房地产开发项目总投资构成图示第12页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5.1.2房地产开发项目总成本费用的详细估算1.土地费用估算土地费用是指为获得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1)土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。第14页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3)土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4)土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。第15页5.1房地

6、产开发项目总投资与总成本费用的估算5)土地投资折价。房地产项目土地使用权能够来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。第16页表5-3土地费用估单位：万元第17页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2.前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及三通一平等阶段的费用支出。第18页表5-4前期工程费估算表单位：万元第20页表5-5基础设施建设费估算表单位：万元第21页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算4.建筑安装工程费建筑安装工程费是

7、指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算能够采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，可以以根据类似工程经历进行估算。第22页表5-6建筑安装工程费用估算表单位：万元第23页5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5.公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指寓居小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。相关PPT房地产暖场活动PPT：这是房地产暖场活动PPT，主要介绍了活动案例；资源展示；暖场推荐，欢迎点击下载。苏州房地产市场楼市年报PPT：这是苏州房地产市场楼市年报PPT，主要介绍了宏观政策分析；苏州主城市场情况及市场趋势研判；吴江市场情况及市场趋势研判；张家港市场情况及市场趋势研判；常熟市场情况及市场趋势研判；太仓市场情况及市场趋势研判；昆山市场情况及市场趋势研判，欢迎点击下载。各区域房地产市场分析PPT：这是各区域房地产市场分析PPT，主要介绍了区域分析；供求及价格分析；典型案例分析，欢迎点击下载。