新型养老院建设项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、地 块 养 老 院可行性研究报告项 目 名 称 君莲居住区 I1 地块养老院建 设 单 位（盖章） 单位负责人 （盖章） 项目负责人 上海 XX 工程项目管理咨询有限公司（资格等级:甲级 编号:工咨甲 1042903002）1.项目概况1目 录1.项目概况 .11.1 项目简介 .11.1.1 项目名称 .11.1.2 项目建设地点 .11.1.3 建设规模及内容 .11.1.4 项目法人及法人代表 .11.2 项目法人简介 .11.3 可研报告编制依据和研究范围 .21.3.1 编制依据： .21.3.2 研究范围 .32.项目背景和建设的必要性及可行性分析 .42.1 项目背景 .42.1

2、.1 上海市进入老龄化社会 .42.1.2 闵行区制定相应养老规划 .42.1.3 君莲居住区建设养老院的理由 .52.2 项目建设的必要性 .52.2.1 是推进上海市养老工作的需要 .52.2.2 是闵行区养老工作的需要 .62.2.3 是君莲居住区功能完善的需要 .72.3 项目建设的可行性 .82.3.1 项目建设的技术可行性 .82.3.2 项目建设的方案可行性 .82.3.3 项目建设的经济可行性 .83 项目场址与建设条件 .103.1 项目场址 .103.2 建设条件 .103.2.1 自然条件 .103.2.2 区位和交通 .113.2.3 工程用水用电条件 .113.2.4

3、 建材供应条件 .113.2.5 社会环境条件 .114 建设规模和建设方案 .124.1 总体设计 .124.1.1 设计依据 .124.1.2 设计范围 .121.项目概况24.1.3 工程概况 .124.1.4 设计原则和总体构思 .134.1.5 总平面规划设计 .134.2 建设规模 .134.2.1 入口大堂 .154.2.2 餐厅及辅助设施 .154.2.3 医生办公室及护士值班室 .154.2.4 各类医务室 .154.2.5 心理咨询室 .164.2.6 办公室、会议室、资料室等 .164.2.7 健身房、活动室等 .164.2.8 老人居住室 .164.3 建设方案 .16

4、4.3.1 建筑功能设计 .164.3.2 建筑造型设计 .174.3.3 建筑装饰标准 .175 组织机构与项目管理 .196 投资估算和资金筹措方案 .207 财务分析和项目效益评价 .218 项目进度安排 .229 项目风险分析 .239.1 项目风险分类 .239.1.1 建设风险 .239.1.2 成本超支风险 .239.1.3 技术风险 .239.1.4 其他风险 .239.2 项目风险控制对策 .249.2.1 建设风险 .249.2.2 成本超支风险 .2410 可行性研究结论 .2510.1 养老院建设是必要的 .2510.2 养老院建设是可行的 .251.项目概况11.项目

5、概况1.1 项目简介1.1.1 项目名称君莲居住区 I1 地块养老院1.1.2 项目建设地点项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区 A4 线以东、金都路以南颛桥镇 154 号的 I1 地块内，养老院坐落在 I1 地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。1.1.3 建设规模及内容君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地 177.49 公顷，总建筑面积 180 万平方米，其中住宅 154 万平方米，分为 A、B、C 、D 、E、G、H、I、J 等地块。位于 I1 地块的养老院占地4007m2，总建筑面积为 5

6、196m2，建筑层数为 4 层，建筑密度 39%，建筑容积率1.3。1.1.4 项目法人及法人代表项目法人：上海闵行地产经营有限公司法人代表：朱国兰1.2 项目法人简介上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资1.项目概况2本为叁亿元人民币。经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。（涉及许可经营的凭许可证经营） 。1.3 可研报告编制依据和研究范围1.3.1 编制依据：1. 闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场 A（B 、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复 ，闵计基审

7、发(2004)22 号（23 号、24 号） ；2. 闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地 A（B、C ）块划拨国有土地的通知 ，闵府土（2004）358 号（359 号、360 号） 房屋土地测绘技术报告书 (上海市测绘院第二分院) ；3. 上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复 ，闵规综(2005)25 号；4. 城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93 ） ；5. 上海市城市规划管理技术规定(2003 年 11 月版)；6. 上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08-55-2006） ；7. 公共建筑

8、节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ；8. 建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87)；9. 建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)；10. 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ；11. 环境空气质量标准 （GB3095-1996） ；12. 民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ；13. 民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ；2.项目背景和建设的必要性及可行性分析314. 上海市老年事业发展“九五”计划和 2010 年远景目标 ；15. 老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ；16. 老年人

9、居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；18. 无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003） ；19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 ；（DGJ08-32-2000 ） ；20. 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)；21. 建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。1.3.2 研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项

10、目风险分析；可行性研究结论。2.项目背景和建设的必要性及可行性分析42.项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景2.1.1 上海市进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%左右，截至 2005 年年底，上海户籍总人口为 1360.26 万人，其中 60 岁及以上老年人口 266.37 万人，占总人口的 19.58，这意味着，每 5 个上海人中就有 1 个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者” 日本，人口老龄化为 22%。因此，上海的老龄化已经“ 比肩” 日本。上海比全国提前 10 年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越

11、高的趋势在短期内不会改变。在未来 25 年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005 年为 609.35 万人）将极大地提高上海市老龄人口比重。2.1.2 闵行区制定相应养老规划闵行区政府最近（2006 年 9 月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知 （2006 年 8 月）精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和关于加强老年活动室建设和管理的意见 ，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评

12、估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年活动室的发展起到指导意义。按照关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见的规定： 境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书” ，并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务2.项目背景和建设的必要性及可行性分析5的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴 10000 元（含市府补贴 5000 元） 。 对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准” ，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴1000

13、0 元（含市府补贴 5000） 。 新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标准给予一次性开办补贴。 为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进行考核，每年考核在 80 分以上的，按核定的床位数每收养一位闵行区籍老人给予每月 100 元运营补贴经费。在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达到 7000 张以上；居家养老服务达 1 万人，90%以上的居(村)委会建成标准化老年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养

14、老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。2.1.3 君莲居住区建设养老院的理由届时，君莲居住区内居住人口将达 5.4 万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。2.项目背景和建设的必要性及可行性分析62.2 项目建设的必要性2.2.1 是推进上海市养老工作的需要上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的 1

15、8.9，而家庭平均只有 2.6 人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升高，目前上海 60 岁以上老人占到 1559 岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6，也就是说，目前 5 个劳动力人口抚养一个老人，到 2025 年，这一比值将达 58.5，2050 年高达 90.1，也就是接近于 1 个劳动力人口抚养一个老人。此前，上海市统计局对上海 1000 位 65 岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过 40的老年人处于“空巢状态” ，1/6 的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。 “未富先老” ，日趋严重的

16、人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。截至 2004 年底，上海市共有养老机构 439 家，养老床位 40,136 张，床位数占 60 岁以上老年人口的 1.58。 ，这一数字远远低于发达国家 6的水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。2.2.2 是闵

17、行区养老工作的需要闵行区现有养老机构 26 个，床位 2740 余张（见下表） ，在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧2.项目背景和建设的必要性及可行性分析7增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。养老机构 地址 床位数1 上海市闵行区社会福利院 莘庄七莘路 700 号 6002 上海市闵行区第二社会福利院 华坪街道兰坪路 37 号 603 上海闵行区华漕镇敬老院 吴翟路吴漕路 288 号 484 上海闵行区马桥镇敬老院 马桥镇北松沙港桥北侧 765 上海闵行区浦江镇陈行敬老院 陈行镇跃农路水闸桥南 4

18、06 上海闵行区虹桥镇敬老院 虹桥镇环镇南路 120 号 807 上海闵行区华漕镇诸翟敬老院 诸翟镇平乐路 6 号 268 古美路街道敬老院 塘湾镇三新街 309 上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院 鲁汇镇教师新村 37 号 4210 上海闵行区浦江镇杜行敬老院 谈家港叶家桥路 28 号 6811 上海闵行区华漕镇纪王敬老院 纪王镇纪高路中段 5012 上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院 虹梅南路景联路 1109 号 6013 上海闵行区梅陇镇敬老院 莲花路春申路 2105 号 9114 江川路街道华坪老院 兰坪路 131 弄 13 号 6015 江川路街道碧江敬老院 碧江路 280 弄 17 号甲 5016

19、 上海闵行区吴泾镇敬老院 剑川路 100 弄 44 号 7017 龙柏街道航华敬老院 航华街道航南路 108 号 7018 上海闵行区爱德养老院 颛桥镇颛建路张家弄 14 号 10019 上海南张安老院 莘庄镇七莘路九号桥 8020 上海闵行区福禄寿敬老院 沪闵路 3158 号瓶北路口 14021 上海闵行区陇西养老院 梅陇镇沪闵路罗阳七村 5122 上海恩光敬老院 华宁路 245 号东 13223 上海闵行区大众敬老院 沪闵路 2865 号 5024 上海大华福利院 中春路 2626 号 29025 龙柏街道龙柏敬老院 龙柏七村 104 号 5626 上海闵行区爱心敬老院 沪闵路 2865 号 50闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是：养老机构床位总数达到 7000 张以上。从数据对比来看，要达到 7000 张床位的标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。本项目设计养老床位 76 张，这也将成为未来闵行区养老床位 7000 张的一