凤凰岭一期(土地一级开发)可行性研究报告.doc

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1、I 第一章第一章 概概 述述.I1.1 项目概述.1 1.2 可行性研究报告的编制目的.3 1.3 可行性研究报告的编制依据.3 1.4 项目效益分析.4 1.5 特殊说明事项.4第二章第二章 项目的界定与现状描述项目的界定与现状描述.62.1 宗地法律关系.6 2.2 项目的自然条件与区位.7 2.3 地上物状况.9 2.4 宗地环境.10 2.5 宗地开发目标.12第三章第三章 投资环境投资环境.1331 海淀区经济介绍.13 32 海淀区大西山风景旅游区现状分析.13 33 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题.14 34 项目建设的必要性分析.15第四章第四章 市场分析市场分析.164

2、1 总体宏观经济分析.16 42 土地市场分析.17 43 旅游市场分析.19 44 北京市旅游饭店业发展的主要特点.26 45 竞争性项目分析.第五章第五章 项目的策划和运作项目的策划和运作.2951 规划设计条件.29 52 项目组织结构与实施方式.30 53 拆迁补偿方式.30 54 项目实施进度计划.30 55 资金筹 集.34 56 土地销售时间和方式选择.34 57 收款方式与回款计 划.34 58 营销策 略.34第六章第六章 总投资成本分析总投资成本分析.34661 征地费.346 62 拆迁费.36 63 前期工程费. .36II 64 市政基础设施及公共服务设施建设费.37

3、65 地价 款.40 66 管理费 用.40 67 财务费 用.40 68 销售推广 费.40 69 开发期税 费.41 610 不可预见 费41 611 资金使用计 划.41第七章第七章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析.4271 假设开发法测算土地市场价格.43 72 开发余值的分析.43第八章第八章 财务分析财务分析.4581 销售收入估算.45 82 成本分析.45 83 静态分析.45 84 现金流量分析.45 85 借款偿还.46 86 结论.46第九章第九章 风险分析风险分析.4791 不确定性分析.47 92 盈亏平衡分析.47 93 敏感性分析.48 94 投

4、资环境风险.49 95 资金风险.50 96 管理风险.50 97 政策风险.50第十章第十章 社会效益评价社会效益评价.51101 对就业效益的影响.51 102 对环境效益的影响.51 103 对政府财政的影响.51 104 对区域发展的影响.51第十一章第十一章 结论结论.53北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告1第一章第一章 概概 述述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。20

5、00年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划、 海淀区苏家坨镇镇域规划、 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）、 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。1.1 项项目概述目概述1.1.1 项目名称北京市海淀

6、区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目1.1.2 项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告2凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。1.1.3 项目任务项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。1.1.4 项目实施的意义整体规划、统一开

7、发，显化及提升国有土地资源的内在价值。在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求；2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规

8、划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告3条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。1.2 项项目申目申请报请报告的告的编编制目的制目的为土地一级开发单位提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3 项项目申目申请报请报告的告的编编制依据制依据北京市城市总体规划（2004 年-2020

9、 年）海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复 （市规函【2005】1553 号）海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808 号）北京市非住宅楼房估价技术规范北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告4（京国土房管拆2002646 号）北京地价项目区基础资料拆迁、估价、市政预算等行业标准1.4 项项目效益分析目效益分析项目建设期为 9 个月，回收期为 11 个月。通

10、过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为 12553.24 万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35 万元。3、利润：通过测算利润为 1100.11 万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率 10%折算，项目财务净现值为 1004.4 万元，年内部收益率为 12%，项目在财务上可行。1.5 编编写写说说明明1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。3. 本报告中的分析、意见和结论是我们自

11、己公正的专业分析、意见和结论。4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告56. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告6第二章第二章 项项目的界定与目的界定与现现状描述状描述2.1 宗地法律关系宗地法律关系1、宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和

12、龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积2.95 万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共 24.859 公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图 21：地块用地规划图北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告72、宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。厂房及林地均为当地农

13、民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。3、宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。2.2 项项目的自然条件与区位目的自然条件与区位1、项目土地的自然特征本项目总用地面积为 24.859 公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。2、项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏

14、大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告8图 22：大西山风景区位置示意图海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积 426 平方公里。总用地面积 24.

15、859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告9方米。项目用地位置范围示意图如下：图 23：地块位置图2.3 地上物状况地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用

16、的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期 30 年。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告10项项目目现现状情况状情况统计统计表表序号项目名称数量单位备注一项目总占地面积24.859公顷二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米 拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米 拆迁公司实地调查数据2.4 宗地宗地环环境境1、自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温 16 摄氏度，一月份平均气温3 摄氏度，7 月份

17、平均气温 30 摄氏度，年平均降水 600mm，全年无霜期 200 余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。2、社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是 IT 业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。3、市政基础设施状况（1）交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告11（2）市政设施现状自来水：自打井水和海淀供水一厂供水雨污水：无

18、市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视：由海淀区有线电视局提供。（3）周边大市政现状北清路：北清路一期敷设有 DN800 上水，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里。北清路一期敷设有 DN500 中压天然气管，末端距凤凰岭地区约7-8 公里，

19、且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。4、公共设施状况宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。 。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告122.5 宗地开宗地开发发目目标标本项目完成后应达到：用地范围内的 “三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告13第三章第三章 投投资环资环境境3

20、 1 海淀区海淀区经济经济介介绍绍海淀区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。3 2 海淀区大西山海淀区大西山风风景旅游区景旅游区现现状分析状分析1、自然风光和民俗旅游凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。2、丰富的商业资源凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园

21、、七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。3、优越的地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告14对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是 IT 成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。商圈环境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各

22、大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。4、丰富的旅游资源海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。3 3 海淀区大西山海淀区大西山风风景旅游区目前存在的景旅游区目前存在的问题问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。1、功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空

23、气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。2、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告15能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以

24、顺利进行。4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。3 4 项项目建目建设设的必要性分析的必要性分析从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持

25、续发展提供保障。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告16第四章第四章 市市场场分析分析4 1 总总体宏体宏观经济观经济分析分析中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的 3.4%。中国的零售业也在两位数的增长，与 12 年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到 4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其

26、它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有 800 至 900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五”时期，中共北京市委、市政府大力发展“首都经济“。循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来北京的经济保持了高速增长的趋势，2001 年-2004 年 GDP 年均增长速度达到 11.4%，GDP

27、 年增长率高于国家平北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告17均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008 年奥运会将进一步拉动北京的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004 年，北京 GDP 总量为 4283.3 亿元，比上年增长 13.5%，连续六年保持二位数的增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到 15637.8 元，四年平均实际增长幅度达到 12.4%。4 2 土地市土地市场场分析分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：、土地供应总量将会进一步

28、得到控制从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告18总量，减少土地收益流失。2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着