亨利鲍尔森的地产谋略.doc

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1、亨利鲍尔森的地产谋略北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划1、主题概念研究目的和意义13.1主题概念研究目的为保证北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块出让工作的顺利完成，充分体现各地块的市场价值，取得理想的出让价格，确保奥林匹克公园中心区商业、文化地块的可持续发展，对该区域进行主题概念的研究，使区域的主题概念、城市功能定位以及物业类型配比能够符合市场的需要，同时也为区域地块的市场定位、目标客群定位、建筑规划以及土地出让的营销策略提供指导性思路。1.2主题概念研究意义首先对奥林匹克公园中心区主题概念研究具有非常重要的意义，着重表现在以下几个方面：奥林匹克公园中心区主题概念是整个

2、策划地块研究的主旨，是贯穿整个策划工作始末的中心思想。奥林匹克公园中心区主题概念的研究和确定，能起到统领整个策划地块前期调研和分析方向的作用，指导整个策划工作的发展方向。通过对奥林匹克公园中心区主题概念的科学研究，综合运用主题概念的中心思想，可以促进策划地块城市功能定位、市场定位、目标客群定位以及后期建筑规划、市场营销等各方面工作的和谐统一。2、主题概念的定位依据对奥林匹克公园中心区提出主题概念之前，应从多角度对该区域进行由宏观到微观，从整体到局部的分析调研，力图从北京城市性质、北京城市规划体系、奥运规划方针、成熟商圈借鉴以及专家建议等多个层面论证主题概念定位的可行性，再结合策划地块特点，最后

3、挖掘出奥林匹克公园中心区的主题概念，使其符合科学、严谨和创新的定位原则。2.1北京城市整体定位2.1.1城市性质北京作为中华人民共和国首都，是全国的政治、文化中心和国际交往中心，是世界著名的古都和现代国际大都市。千年古都北京，历史脉络悠远，文化底蕴深厚，因此针对北京的城市规划和建设应首先满足以下几个方面：北京的建设规划，首先要保证党中央、国务院在进一步改革开放的形势下，领导全国工作和开展国际性交往的需要，要为首都人民的工作和生活创造方便的条件。其次要充分利用北京深厚的文化基础，进一步发展文化教育和科技事业，加强民主法制建设和精神文明建设，走在全国的前列。再次北京是国家级历史文化名城，北京的建设

4、规划要反映出中华民族的历史文化、革命传统和社会主义中国首都的独特风貌。从北京城市性质可以看出，北京城市定位于政治、文化中心和国际交往中心，城市的所有规划建设必须围绕着中心定位展开，不能脱离北京城市性质和功能；因此北京市政府为强化北京作为政治、文化中心的城市性质，将充分利用北京丰富的文化教育设施和资源，大力发展北京文化教育事业；文化设施的规划和发展给奥林匹克公园中心区主题概念定位以及实现可持续发展带来了良好的契机。2.1.2城市总布局在北京整体城市定位中，总体布局决定了城市未来发展方向和规划要点，具有一定前瞻性和方向性，从现阶段北京市政府对规划的修订来看，其总体布局的基本方针主要表现为：改变北京

5、市人口和产业过于集中在市区的状况，从2004年起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与周围城市和地区的协调发展。从城市总体布局可以看出，北京市政府未来发展的重点是改变单中心+环线的城市布局，根据城市各个区域的产业特点，在政策的引导下形成北京市产业和人口的逐渐转移和分散，降低对城市中心区的依赖性，缓解因城市布局不合理而导致的管理压力、人口压力和交通压力。因此北京市政府根据区域产业特点，将在市区范围内构建多个城市中心区，为奥林匹克公园中心区未来规划为城市产业中心区提供了政策上的支撑。2.1.3城市发展

6、规划北京作为政治中心、文化中心和国际交往中心，文化一直以来是城市标志之一，在综合北京近年来文化发展的成果和经验基础上，北京市政府对未来文化发展提出明确的规划，主要表现为：进一步发展文化、体育事业，繁荣社会主义文艺，弘扬民族优秀文化，扩大国际文化交流，积极发展广播、电视、新闻、出版事业。在市区重要地段，逐步建设国家大剧院、国家艺术宫、青少年宫及各类博物馆等国家级和市级大型文化设施，为开展国际、国内各类文化活动，充分展示我国和世界优秀文化成果提供场所，增强作为全国文化中心的城市功能。从城市发展规划上可以看出，作为全国政治中心、文化中心和国际交往中心，北京市政府未来将进一步增加文化体育设施的建设，弘

7、扬民族优秀文化，扩大北京与国际间的文化交流。因此从城市发展规划角度上看，北京市政府将大力发展文化体育设施，积极开展国际性的文化交流，为奥林匹克公园中心区成为中国与世界文化交流的窗口提供依据。2.2北京城市整体规划2.2.1两轴-两带-多中心规划新格局为实现北京城市发展建设中人口和产业的战略转移，实现城市开发建设重点从市区向郊区转移，市区建设从外延扩展向调整改造转移，有效缓解城市中心区管理、交通以及人口方面的压力，打破现有北京城市单中心+环线的规划格局，最终医治北京“大城市病”；2004年北京市政府工作报告做出对北京总体规划进行修订的决定，明确提出了“两轴-两带-多中心”的城市规划新格局，该规划

8、明确了北京市未来发展的重心和方向，为北京市建立多中心城市格局提供了良好的发展契机。所谓“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京的精髓，是北京市政府未来发展的重中之重；所谓“两带”即北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的“东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的“西部生态带”；“多中心”指的是在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在区域范围内的“两带”上建设若干个新城。北京市政府“两轴-两带-多中心”规划的提出，其主旨是解决北京日益严重的管理、交通和人口问题，实现北京产业和人口的逐步转移，降低对城市中心区依赖性。多中心城市规划格局的提出，为奥林

9、匹克公园中心区未来定位于城市功能中心区提供了政策上的支撑，形成以文化产业为主导产业的人口聚集区，把奥林匹克公园中心区打造成为国际化文化交流平台。2.2.2北京城镇体系规划北京城镇体系规划的起因主要在于北京城市中心区的人口密度过大；为了缓解城市中心区的居住压力、改善生活环境和市政交通问题，92年北京城市总体规划提出了在市区与县区之间建设十大边缘集团和14个卫星城市的决定。十大边缘集团主要分布于城市的四五环线之间，从北往南顺时针分别是清河、北苑、望京、东坝、定福庄、伐头、南苑、丰台、石景山以及西苑十大边缘集团，总占地面积1040平方公里，未来每个集团规划常住人口在10-40万之间。现阶段初具规模有

10、北苑、清河、石景山等边缘集团。从北京城镇体系规划可以看出，十大边缘集团的建立和发展，带动了北京产业和人口的外迁，从而在北京近郊周边形成多个居住中心区；其中北苑集团、清河集团紧邻奥运中心公园，且已初具规模；这些初具规模的人口和产业聚集区，为奥林匹克公园中心区形成亚奥地区城市中心区的功能定位，以及实现产业和人口的聚集提供了良好的发展条件。2.3奥运会整体规划2.3.1奥运会主题概念2008年北京奥运会提出了绿色奥运、科技奥运、人文奥运的主题概念；并运用“新北京、新奥运”的口号，使古老而又年轻的北京，将以崭新的面貌奉献给全世界的新奥运。绿色奥运-可持续发展的新奥运当环境保护的绿色浪潮席卷全球，并对奥

11、林匹克运动产生重大影响之时，“绿色奥运”成了北京2008年奥运会理念中的主题之一。“绿色奥运”强调围绕举办奥运会所进行的一切活动都要符合与自然高度和谐、相互促进、可持续发展的原则。“绿色奥运”的构想把北京2008年奥运会相关设施的规划、建设与北京的环境建设相结合，在筹备奥运会期间所进行的各种基础设施建设，都将充分考虑对周围环境的影响，实现生态环境与区域功能的和谐统一。并通过一系列保护生态、防治污染措施的实行，使2008年北京的环境质量达到发达国家大城市的水平。科技奥运科技广泛渗透的新奥运北京2008年奥运会将成为最新科技成果的汇聚地，科技将渗透到本届奥运会的申办阶段、筹办阶段、组织实施阶段和会

12、后工作的所有过程中。最新科技将广泛运用于运动会的组织管理、运动场馆、运动设备、生活设施、服务系统、信息系统、传播媒介和保安系统。“科技奥运”的构想将使参加北京2008年奥运会的运动员发挥出最好竞技水平，将使媒体快捷、准确、生动地将奥运盛况传遍全球，将使奥运会进行得顺利和圆满。人文奥运以人为本的新奥运2008年奥运会不仅将成为歌颂人、尊重人、一切以人为中心，塑造和谐发展人的舞台，同时也是东西方文化大交融的奥运会；奥林匹克运动是一个动态发展的、开放的世界性文化体系，它需要大量地、不断地从世界各个民族的文化中汲取有益的养分，丰富自己的内容。在这个全球文化体系中，古代与现代、东方与西方汇聚一处，融为一

13、体，五大洲各个国家和地区绚丽多姿的民族文化，为它提供了取之不尽、用之不竭的文化源泉。在北京举办2008年奥运会将有助于中国传统文化和世界文化进行广泛深入的交流，推动奥林匹克运动中东、西方文化的互补和互动，使奥林匹克运动真正成为跨文化、跨民族、跨国度的世界性文化体系。同时，北京2008年奥运会也将为中国文化与世界文化接轨提供重要契机。从奥运会主题概念可以看出，北京2008年奥运会将给奥林匹克运动的世界化带来新的发展机遇。绿色奥运、科技奥运、人文奥运将为新世纪的奥林匹克运动注入新的活力，将使奥林匹克运动在不断发展变化的世界中树立起更加崇高的形象，作为千年文化礼仪之邦，文化及文化交流已成为北京向世界

14、宣传和展示的窗口，是东方文化与世界文化融合交汇的载体；因此紧紧围绕着奥运文化主题，依托奥林匹克公园中心区大规模的文化体育设施，形成以文化、体育赛事、会议会展为主要城市功能的国际文化交流平台。2.3.2奥林匹克公园中心区规划北京奥林匹克公园中心区总占地面积约3平方公里，总建筑面积约313万平方米。中心区东邻北辰东路，西邻北辰西路，南邻北四环路，北邻奥林匹克森林公园，主要包括国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、奥运村、会议中心（新闻中心）、信息大厦以及中国科技馆、工艺美术博物馆、中国资料馆等文化体育设施，此外还包括商业设施以及地下商业设施等项目；其中文化体育会议设施总建筑面积占到奥林匹克公园中心

15、区总建筑面积的47%左右。表格 1:奥林匹克公园中心区主要体育设施规划表项目名称项目功能赛后利用国家体育场规划建设规模14.5万平方米，附加5万平方米的地下停车场；一个标准草皮足球场，9条400米跑道，10条直道等比赛设施举办国家级和世界级田径、足球等赛事、举行大型演出和公益活动，并可配合会议中心举办一定规模的展览会国家体育馆4万平方米，附加1.5万平方米的地下停车场；能满足排球、手球、体操比赛的标准赛场。赛后通过改造主要用于开展体育比赛、音乐会、冰上表演或杂技、马戏等大型活动，兼顾开展市民各项室内体育锻炼活动、体育娱乐和电子游艺活动。奥运村建筑面积36万平方米及11万平方米的临建设施面积，其

16、基本内容是房地产开发项目，包括住宅、公寓及配套设施。作为商品房出售或出租，将成为北京市民向往的居住区。会议中心建筑面积23万平方米，分为若干个会议及展览场馆，奥运会期间将分别用作乒乓球、击剑与现代五项、摔跤、羽毛球4个比赛用场地重要的会议和展览场所，举行各类国际、国内级的会议和展览，并为各参加单位提供一流的服务，可以举行灵活多样的会议、表演等商业或公益活动；吸引国内的企事业单位、团体到此组织会议和旅游。游泳中心建筑面积国家游泳中心位于北京奥林匹克公园内，建筑用地约7.08万平方米，规划总建筑面积约万平方米，附加约1.5万平方米的地下停车场。奥运会期间，这里将举行游泳、跳水、花样游泳和水球比赛等

17、多项赛事，赛后这里将进一步建设成为北京大型水上娱乐活动中心，满足市民需求。资料来源：北京投资平台从奥林匹克公园中心区规划以及体育文化设施赛后利用可以看出，首先奥林匹克公园中心区总建筑面积中约47%是文化体育会议设施，为该区域形成以文化产业为主题的城市功能中心区提供了硬件上的支撑；其次国家体育场、国家体育馆以及国际会议中心等文化体育设施的赛后利用主要为国际性会议展览与文化交流以及体育赛事等方面，为奥林匹克公园中心区形成以文化为主题的城市中心区提供了有力支撑。2.4成熟商圈借鉴2.4.1成熟商圈选择标准及意义在进行成熟商圈的筛选时，首先考虑是北京市政府重点规划建设的商务中心区，建设规模在百万平方米

18、以上，能够承担北京市综合性城市中心区功能的区域。CBD、金融街和中关村西区在建设规模、主题定位、开发模式上与本案区域都具有较大的可比性，对以上区域的考察和分析，在了解一个综合性城市中心区形成的基本要素的同时，还能了解政府通过规划及土地运营等方面全力介入的时机；政府不同的政策引导方式可能对区域发展状况所产生的影响以及区域发展至今值得借鉴的经验教训，从而为奥林匹克公园中心区的规划及运营模式提供依据和借鉴。2.4.2CBD商圈2.4.2.1CBD商圈发展背景商务中心区，又称中央商务区（Central Business District）简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。

19、北京CBD的雏形始于上世纪90年代，依托日坛使馆区的建国门外大街，当时汇集了北京市的大多数涉外高档酒店，因为这一期间北京市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增加，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，这才使得拥有大量涉外高档酒店并依托于日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发源地。1990年国贸中心的开业成为了北京CBD发展历史上的一座里程碑，使得早期初见雏形的建国

20、门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带。1993年国务院批准的北京市城市总体规划明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。选择在4平方公里的范围内建设北京商务中心区，是因为该区域具有建设北京商务中心区的各种综合优势。1、有着明显的区位优势：该区域及周边地带集中了全市70%的涉外资源，三个使馆区，北京60%以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所；2、基础设施完善：该区域原来是北京传统工业集中区域，交通便利，市政功能齐全，水电气热通讯等资源丰富；3、土地资源充足：该地区原有42家工业企业，占CBD总占地面积的63.8%，拆迁成本低，便于开发，

21、随着产业结构的调整，企业外迁将腾出大量土地用于商务区建设，预计区域内可利用土地约为300万平方米，商务设施总建筑面积可达1000万平方米；4、商务氛围浓厚：区域内云集了数百家著名跨国公司和金融机构、大量的外国公司办事机构。2.4.2.2CBD商圈主题定位北京CBD的发展目标是以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化做出重要贡献。按照CB

22、D的产业规划，北京CBD区域将充分发挥其作为北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界。以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住加入世贸组织和举办奥运会两大机遇，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。2.4.2.3CBD商圈可借鉴之处政府政策导向是该区域发展成熟的关键；早期CBD区域属于自发形成的商务区域，通过政府的行政手段，使该区域成为北京的中央商务区；政府给予该区域内的企业一定的优惠政策，扶持企业的发展，使该区域逐渐的成熟起来，所以一个区域成熟与否，政府的政

23、策扶持和引导作用至关重要。区域发展要因材施教，量力而行；CBD区域发展除了政府的大力扶持以外，也得益于该区域拥有丰富的商务资源和商务氛围，该区域依托使馆区，聚集了众多的外资企业、高档酒店，为区域发展成为国际性的商务交流平台提供必要的保障。因此区域发展必须认清自身的资源优势，并充分利用资源，找到符合自身特点的发展道路。因此在对奥林匹克公园中心区进行主体定位时，一定要考虑该区域所拥有的大规模文化体育设施的优势，为奥林匹克公园中心区的文化定位提供了重要依托点。2.4.3中关村西区商圈2.4.3.1中关村西区发展背景中关村西区-高科技商贸中心区是北京市;十五;规划中关村科技园区建设的重点项目。为了全面

24、推动中国高新科技产业的发展，1999年6月党中央、国务院批复了北京市和科技部关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区的请示，根据“批复”的指示精神，2000年6月20日，担负中关村“腾飞”历史使命的中关村西区项目，即中关村广场的大规模建设正式启动。2.4.3.2中关村西区主题定位根据中关村西区具体情况和发展特点，把中关村西区的主题定位于高科技产业的管理决策、信息交流、研究开发、成果展示中心，高科技产业资本市场中心，高科技产品专业销售市场的集散中心和高科技产品、技术、人才交流中心。未来中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将集中为高科技产业发展服务的金融机构

25、、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介服务机构，将成为开展高科技产业活动;窗口;和“与国际经济接轨”的基地。2.4.3.3中关村西区规划及布局中关村西区位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”的中关村特有文化。西区用地主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，并有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务功能的规划设计。中关村西区总占地面积51.

26、44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率2.O，绿化率在35以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。根据政府的规划，它将成为中关村高科技园区的中心商务区，城市功能包括：商贸中心、金融中心和大型公共管理设施，同时在地下三层结构中拥有建筑面积达50万平方米的地下商城、交通环廊以及超过万辆停车库等设施。2.1.3.4中关村西区可借鉴之处政府政策调控作用不容小视；中关村西区在实际建设中和当初规划设计有一定的差距，而这种差距

27、正是因为在建设过程中缺乏政府的监督和调控所造成的，西区作为集中开发的新型高档商务区，政府没有从完成西区市政形象建设、限制电子商贸的扩散、创造高档商务区形、推动西区的整体宣传推广等多个方面指导调节区域的正常发展。在规划方面，由于该区域规划之初整体水平不高，中关村“电子商铺一条街”形象已经根深蒂固，使整个区域的品质难以得到提升；其次中关村西区整体交通规划滞后区域发展规划，现有交通体系难以满足区域整体设施规划，造成中关村西区与周边城市干道之间的衔接不畅以及周边交通本身的拥堵问题难以解决；西区整体物业的品质缺乏保障。在商业配套方面，由于中关村西区缺乏商业配套整体规划，没有根据区域整体定位的需要，构建与

28、之相适应的商业配套设施，商业设施较少，规模偏小，使区域作为城市中心区的功能缺乏完善性，更多只是满足了商务办公的需要。因此在奥林匹克公园中心区规划中，应从区域定位于城市中心区的角度考虑，加大商业配套、酒店及公寓的建筑面积，使奥林匹克公园中心区的城市功能更趋于完善。2.4.4金融街商圈2.4.4.1金融街商圈发展背景金融街史称“金城坊”，在明、清两代，遍布金坊、银号，是为现代金融业的萌芽。至清末民初，户部银行、大清银行、中国银行先后在此更迭。其后，又有大陆、金城、中国实业等各银行先后在此设立总部，欲做成银行街。在新中国成立后，金融街周边就长期成为了中国金融、财政的决策机构所在地。这源远流长的金融文

29、化就成为了该区域成长成为金融商务区的历史基础。1992年7月北京市计划发展委员会批准恢复在西二环东侧建设金融一条街。1993年10月国务院批复了新的北京城市总体规划，其中提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，这就是北京金融街的由来。2.4.4.2金融街商圈主题定位目前的定位是将金融街建设成中国的国家级金融管理中心，目标是建设成一个国际化的金融商务区。主要目标客群将是国际性银行、保险、证券等金融机构，以形成一个以股票、债券、期货、货币、外汇、黄金、保险等各类金融业务为主线，加上通讯、报价、律师、会计师事务所、计算机、保安、保管等各类配套服务

30、行业的完整的金融产业链条。最终构建一个资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐全、环境优美的国际化金融中心。2.4.4.3金融街商圈规划及布局金融街核心区属于北京规划中的三大功能商务区之一，其规划范围南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西至西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，总规划占地面积103公顷，总建筑面积约300万平方米，其中规划地上建筑面积220万平方米，地下建筑面积约80万平方米。目前金融街的开发重点是金融街中心区的建设；金融街中心区是一个以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲商业于一体的综合性建筑组群，它位于月坛南桥至北桥之间，占地34公顷，

31、总建筑面积141万平方米。其中地上面积82.8万平方米，包括办公面积63万平方米，占地上总面积的76%；酒店、俱乐部和会议中心面积为5.6万平方米，占6.7%；商业服务面积8万平方米，占10%；居住面积5.5万平方米，占6.6%；绿化率达37%。地下面积58万平方米，其中停车场46万平方米，停车位达到1.3万多个。2.4.4.3金融街商圈可借鉴之处政府引导调控职能至关重要；现阶段金融街入住企业主要为国资银行和证券机构，国有资产背景浓厚，这一现象表明区域发展和成熟很难离开政府的引导和扶持，通过政府的行政引导，才能聚集众多的国资银行和证券机构，抛开政府支持谈区域发展是空洞的，缺乏实现区域的可持续性

32、发展的动力。因此奥林匹克公园中心区未来发展定位，政府的引导作用成为该区域能否可持续性发展的关键点之一。在商业配套方面，由于金融街定位于金融产业商务区，缺乏对配套商业设施的投入和建设，缺少大型商业设施和酒店公寓，使该区域缺乏完整的城市功能布局，不能成为真正意义上的城市中心区。因此在奥林匹克公园中心区规划中，应从区域定位于城市中心区的角度考虑，加大商业配套、酒店公寓的建筑面积，使奥林匹克公园中心区的城市功能更趋完善。2.5专家建议法在对奥林匹克公园中心区提出主题概念及功能定位之前，除了综合分析城市性质、城市规划体系、奥运规划以及成熟商圈经验借鉴等方面，最终还要考虑和借鉴专家的意见和建议，使奥林匹克

33、公园中心区的主题概念和功能定位更具有前瞻性和全面性。2.5.1针对奥林匹克公园中心区规划的专家意见张跃庆教授建议：主题定位方面：张教授认为奥林匹克公园中心区的总体规划继承北京市的传统文脉，以奥运精神为新城市精神，体现新城与旧城、传统与现代之间的呼应关系，为市民提供一个高品质的综合性的公众活动场所。”我们提出把这个地区建设成为“国际体育赛事、国际会议、国际各类展览、文化演出等国际大型活动场所，以及为实现这些功能服务的各类商业、文化、休闲、娱乐和高档公寓等”的国际化交流中心，充分体现了招标文件提出的总体规划基本理念：完善了北京首都城市和国际大都市的城市功能，继承和发展了北京城市规划布局和城市发展的

34、格局，体现了北京总体规划修编的思想，有利于加速北京城市现代化和国际大都市的建设，促进加入WTO后与国际接轨的过程，实现北京城市可持续发展的目标。功能定位方面：张教授认为北京奥林匹克公园中心地区商业、文化用地的功能定位，不能脱离北京城市的性质和功能。北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心和国际交往的中心，是国际性的大都市。为了体现北京作为中华人民共和国首都，作为国际交往的中心和国际大都市的这种城市功能，现在除了主要从事日常国际政治交往的使馆区，主要从事商务活动的CBD等地区以外，还应当有一个能够体现与实现首都城市国际交往中心功能相适应的、能够为举办国际性（国内）大型会议、国际性（

35、国内）大型体育比赛、国际性（国内）各类大型展览、国际性（国内）大型文艺演出等活动提供各类设施、设备以及满足这些大型活动的各类服务的中心地区。如果说，使馆区主要是实现的是政治功能，CBD主要实现的商务功能，那么作为完善首都城市功能的这个地区，应当成为北京国际会议、体育比赛、国际性各类展览、国际性演出、以及提供国际性服务的国际会展中心区，即承担国际社会活动的中心地区。经营开发方面：张教授认为为了体现与国际接轨，提供具有现代国际建筑水平的建筑群；提供具有国际高水平和高质量的产品与服务。应当向国内外招标，使国内外具有国际资质和水平的投资者、建设者、经营者和管理者，从事北京奥林匹克公园中心区的开发、建设

36、和经营管理。使其成为标志着具有当代国际最高水平的建筑群；汇集了世界各类高档物质产品和精神产品；可提供具有国际水平的各类服务。任朝钧教授建议：功能定位方面：任教授认为应定位为国际文化商务区，主要功能为国际性会议中心，满足国际性文化交流，区别于CBD（跨国公司聚集）商务区、中关村（高科技）商务区、金融街（金融）商务区；区域开发方面：任教授认为应该分期开发，实现可持续发展，目前以满足奥运功能为主，多留些建设用地为奥运会后该地区的功能完善服务；主要宗旨：满足奥运会时期各项设施配套；奥运会后为地区服务；为长远发展留更多的余地。地块经营方面：任教授认为应从发展的角度看待地块运作，十五块地可考虑分期出让开发

37、，目前以满足奥运需要为主，在奥运结束后根据发展需要对剩余地块重新定位规划；引入经营主体，实行市场化运作。2.5.2专家意见综合概述从张教授的建议中可以看出，从北京城市性质出发，通过奥运会带动新一轮北京文化产业的发展，依托奥林匹克公园中心区大规模的文化体育会议设施，把奥林匹克公园中心区构建成为以文化为主题概念的城市中心区，以大型的会议展览、体育赛事为主的城市功能区，辅以商业、办公以及旅游等城市功能国际化交流平台；实现国际交流，文化传播以及文化带动经济发展等多项城市功能顺利实现。从任教授的建议中可以看出，从北京现有成熟商圈借鉴考虑，提出国际化文化商务区的定位构想，主要功能仍然以国际性的会议会展、国

38、际性文化交流，在功能上区别于CBD、中关村西区以及金融街的功能规划；在土地开发经营上，任教授提出了建议分期开发，实现可持续发展的思路，在满足当前奥运会需要的前提下，在未来引入国际大型会议会展、体育赛事经营实体，对区域文化产业实行市场化运作。 3、奥林匹克公园中心区主题概念3.1奥林匹克公园中心区主题概念形成思路主题概念定位思路重点在于奥林匹克公园中心区的可持续发展性，不只单单考虑奥运会给该区域所带来的短暂商机，更重要着眼于奥运会以后区域的长期发展,防止类似国外奥运会后，经济发展出现的“低谷效应”。从奥林匹克公园中心区规划来看，该区域拥有140万平方米左右的体育、会展设施、高达60多万平方米的中

39、高端写字楼以及70多万平方米商业面积（包括地下商业面积）；为保证该区域场馆、商业设施物业的市场价值，实现区域的长期发展，引入文化产业作为该区域的主导产业，并通过政府政策引导，在该区域形成文化类产业聚集，最终实现奥林匹克公园中心区可持续发展。3.2奥林匹克公园中心区主题概念奥林匹克公园中心区主题概念的提出是针对奥林匹克公园中心区3平方公里面积整体考虑的，是综合各层面的分析结论和专家建议，遵循科学、严谨和创新的原则提出的，在保证奥运会能顺利成功举行的前提下，实现策划地块的可持续发展，对奥林匹克公园中心区主题概念重点推荐：3.2.1主题概念重点推荐之一：传播新视区主题概念诠释：传播新视区是以传媒、体

40、育以及会展产业为主导产业；以国际化、现代化城市规划要求为核心；以智能化、数字化的现代建筑为载体；以完善的综合服务配套设施为服务手段的新城市中心区。其中体育产业包括体育健身休闲、体育比赛、体育用品销售、体育中介服务以及体育培训等主要行业；传媒产业包括新闻业、出版业、电影电视业、网络业、会展业、演出娱乐业、音像出版业等主要行业；以及为主要产业提供匹配服务的金融服务业、物资流通业和中介服务业等相关联行业；通过政府的有效引导、形成产业的优势聚集，带动该区域的经济持续发展，成为北京又一产业热点区域，使奥林匹克公园中心区将形成北京新的体育、传媒以及会展产业聚集中心区，最终实现该区域的可持续性发展。3.2.

41、2.1对“传播”的诠释传：传承、传颂的意思传承文化，包括中国传统文化、现代文化、西方文化等；传颂奥林匹克精神，中华民族自强不息的伟大精神。播：远播，向外推广的意思中国文化走向世界，实现中国文化与世界文化的广泛交流，将中国的古老文化与现代新面貌向全球展示，成为世界了解中国的重要手段。3.2.2.2对“新”的诠释新的文化传播方式：把体育、传媒以及会展产业聚集，使其相互带动，相互影响，最终形成新的文化传播方式。新的创造精神：通过产业的聚集，形成规模效应，使产业内部不断创新，最终创造出更大的产业价值。新的产业领域：为体育产业、传媒产业以及会展产业提供新的发展空间和平台，并通过这些产业的发展，使该区域成

42、为北京市一个亮丽的新区。产生新的价值：通过产业聚集，相互带动，产生前所未有的高效率，高效益；各种意识和思想以及文化理念相互碰撞、融合，创造出新的意识、思路。通过各种方式体现出“新”带来的巨大价值。3.2.2.3对“视”的诠释视觉文化：视觉，亦为通俗的“观看”，“观看”，可以说是人类最自然最常见的行为，是一种异常复杂的文化行为；所谓视觉文化，一切提供观看信息的媒介，如电影、电视、戏剧、摄影、绘画、时装、广告、形象设计、网络视听虚拟影像等都在构筑视觉文化符号的传播系统。视觉经济：该区域定位于体育、传媒以及会展、文化艺术为主导产业，这些产业我们认为属于视觉经济的范畴。3.2.2.4对“区”的诠释区：

43、城市功能中心区，产业发展的新区，世人瞩目的热点地区3.2.2.5主题概念理论内涵体育文化，奥运精神传播，场馆视区科技文化，今古文明传播，展馆视区娱乐文化，生活方式传播，影视视区3.2.2.6主题概念实质内涵文化传播主导产业载体：体育产业、传媒产业（影视、广告等）、会展产业；文化传播辅助产业载体：信息产业、流通产业；文化传播主导房地产载体：体育文化体育场馆、体育用品展卖街、体育雕塑科技文化科技馆、古代艺术珍品展卖街、雕塑娱乐文化影视厅、休闲生活街区、休闲文化雕塑文化传播配套房地产载体：公寓、酒店、会展中心及相关商业配套。3.2.2主题概念重点推荐之二：北京文化中心主题概念诠释：北京文化中心是以新

44、兴文化产业为主导产业，以大型体育场馆设施、会议展览设施为载体，以体育休闲、旅游、会展、商业为功能配套服务的大型文化中心区。北京文化中心的主要功能是最大限度地满足人们和社会的文化消费需求，包括体育休闲业、传媒业、会展业、咨询业、中介培训等相关行业，通过这些行业的聚集发展，带动奥林匹克公园中心区所拥有的大型体育场馆设施、会议展览设施的使用，使该区域实现可持续发展。目前，北京文化产业总投资量不足，投资渠道狭窄，自主知识产权的文化产品少，文化产品的国际化程度低，整体营销能力低下，这都大大制约了产业的发展规模，而筹办奥运会无疑将为北京文化产业的发展导入大量的外来资本与消费。同时，筹办奥运会这个世界各民族

45、人民的盛会，还是我们向世界传播我们悠久历史和传统文化、建设民族文化项目的绝佳机会。传统文化范畴内的人文遗存、文化艺术形式、民间体育成果、历代文化瑰宝，和现代文明范畴内的建筑、设施、自然和人文景观等，它们都是北京独特的文化资源，等待着向世界展示。除此之外，2008年奥运会的举办，也给该区域文化产业发展带来了新的契机，为中国文化经济发展与世界接轨提供了必要条件，奥林匹克公园中心区将成为文化产业发展的重要基地。随着人们生活水平的提高，在物质层次的需求得到极大满足的前提下，对精神层次的需求变得更加强烈，特别是人们对健康的需求将不断增强，因此大力发展文化产业，形成以奥林匹克公园中心区为核心的北京文化中心

46、，符合北京整体发展方向。3.2.3主题概念其他推荐：传承精彩、奥运文化中心、奥运休闲中心3.3奥林匹克公园中心区主题概念支撑3.3.1奥林匹克公园中心区优势资源奥林匹克公园中心区整体规划是在满足奥运会顺利举办的前提下，实现该区域未来的可持续性发展，因此该区域在环境规划、交通规划、体育会议设施规划等方面具有明显的优势：环境优势：奥林匹克公园中心区紧靠8公顷国家森林公园，中心区内龙形水系的规划以及各种文化展馆，使该区域的自然人文环境优势突出。交通优势：奥林匹克公园中心区南接北四环，北临北五环，区内多条城市主干道穿越，在加上规划建设中的奥运地铁支线，使该区域的交通优势非常明显。场馆优势：奥林匹克公园

47、中心区规划的140万平方米的体育、会议展览设施、50多万平方米的写字楼等商业设施，为该区域定位于体育、传媒、会议展览产业的企业提供了硬件上的保证。 规划优势：奥林匹克公园中心区可塑性强，规划区域无论在建筑设计上，还是整体规划上都属于新开发区域；再加上大量基础设施投入建设，使该区域相对于在旧有区域上的拆迁改造来讲，奥林匹克公园中心区更具有可塑造性。3.3.2北京体育产业支撑体育产业发展面临巨大机遇。承办奥运会不仅会对主办国、主办城市的经济发展带来深刻影响，而且对带动主办国体育产业成长也有特别重要的意义。2008年北京奥运会为我国体育产业发展提供了一次难得的历史机遇。首先，从举办过奥运会城市的发展经验来看，汉城和巴塞罗那以及悉尼奥运会后，举办国家的体育产业都获得了长足发展，韩国、西班牙和澳大利亚已经成为体育产业强国。韩国从19881999年，每年体育产业的增长从不足30亿美元增长到90.4亿美元，占国民生产总值的2.48，年增长速度为12。在澳大利亚，据澳大利亚体育联合会调查，在取得主办权后，1995年至1996年，澳大利亚全国体育产业总值占GDP的0.6%；1998年，这一数字上升到GDP的1%，在113个产业行业中居25位。