房地产投资分析报告案例.docx

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1、房地产投资分析报告案例Revised on November 25, 2020房地产投资分析报告一总论（一） 项目的基本情况1 项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的 F 型， 南北最长距离约 1075 米，东西最长距离约 470 米，总面积公顷，绿化率为 3505%，地面条件较为平整。2 项目的主要技术经济指标 1：项目单位数量项目单位数量占地面积总建筑面公顷平方136670居住人数平均每户建筑面人平方2896积居住面积米平方101750积平均每户居住人米人4公建面积米平方17760数人均居住用地平方35居住户数米户724车库面积米平方10300米3项目主要经济指标 2

2、：功能所占面积（）合计（）总计（）地上面积 共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积 车库1030018940设备面积8640总投资 20000 万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000 万元高层住宅开发成本：1643 元/平方米；超高层住宅开发成本：1777 元/平方米税后利润：万元全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：%二项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日）当完成地下工程后开展预售工作（）总项目进度分为四个周期，每个周

3、期四个月。2 项目实施进度计划见附表三项目投资估算与投资筹措计划（一） 开发成本1. 土地成本按照国土资源部 2002 年出台的 11 号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以 50 万元/公顷取得，共公顷，总价合计万元。2. 建筑安装工程费序项目建筑面积单价（元/总价（万号1高层（）950元）2超高10843层 商铺149001084合计建安工程费合计 万元3. 前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安成本3%2可行性研究费建安成本%3水文地质勘察费建安成本%4通水通电通路费建安成本%5场地平整53 元/公顷

4、6合计4. 基础设施配套费（参见附表 3）附表 3基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程万元/公顷公顷2绿化工程万元/公顷公顷%3供水工程15 万元/公顷公顷4供电工程65 万元/公顷公顷5其它建安成本2%6合计5. 公共配套设施建设费用（参见附表 4）序号12项目金额（万元）34配套设施建设税费投资方向调节税工程质量与施工安全监督费供水管网补偿费5供电用电负荷费计算依据建安成本6 建安成本5建安成本4吨/人2896 人600 元/吨724 户4KVA/户480 元/KVA建安成本21396其它税费建设费用（万元）282 元/20020 =万元序号项目1办公面积2物业面积3车库面

5、积7合计）5%=附表 4公共配套设施经社给用估算表的费用7.开发期间税费（参见附表 5）附表 5开发期间税费6. 不可预见（+成本项目总额（万开发成本（元/）7合计8.开发成本开发成本为以上 7 项之和，共计万元（二） 开发费用（参见附表 6）附表 6开发费用汇总表序号1项目管理费用计算依据开发成本3金额（万元）2销售费用广告及市场推广费销售代理费销售手续费+销售收入2 销售收入2销售收入13贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计（三） 投资成本费用估算汇总（参见附表 7） 附表 7投成本费用估算汇总表元）高层超高层（一）土地成本234234（二）建安工程费9501084（三）前期工程费33

6、84（四）基础设施配套费（五）公建配套费（六）不可预见费4545（七）开发期间税费9090（八）开发费用（九）投资总额合计16431777（四） 资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款; 三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款 4080 万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计 20000 万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的 20，由此可以计算出，需要自有资金 4000 万元，需要贷款合计万元，预售房地产收入用于投资合计 11920 万元。本项目资金

7、筹措及投资计划情况见附表 8附表 8资金计划与资金筹措表12341投资总额200006000572050803200建设投资32002贷款利息资金筹措200006000572050803200自有资金400019201200880借款（含利息）销售收入在投入11920452042003200序号项目合计建设经营期2. 贷款本金偿还与利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表 9附表 9 （i=%）贷款还本付息估算表1期初借款累计12342本期借款408040803本期应计利息4本期底本息偿还25005期末借款累计6归还借款本息来源2500

8、投资回收2500序号项目合计建设经营期四项目销售收入及利润的估算（一） 住宅销售单价的估算根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价 2500 元/， 超高层售价 2750 元/车位售价初定为 5 万/个。（二） 销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表 10销售计划期间收款情况合计万元附表 10销售总收入估算表时期第一期销售比例住宅 50%销售数量第一期第二期第三期第四期车位 50%第二期住宅 50% 车位 50%50875 200 个万1000 万第三期住宅 50% 车位 50%30525 120 个万600 万第四期住宅 50% 车位 50%20350

9、81 个万405 万（三） 项目利润估算本项目土地增值税估算情况见附表 11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表 13，即税后利润总额为 14747 万元。序号1项目金额（万元）备注扣除项目金额开发成本开发费用+见“开发成本构成表”销售费用+管理费用+财务费用销售税金及附销售收入附表 11土地增值税计算表加加扣 20202销售收入3增值额（2）-（1）4增殖率%5增值税率20%6增值税免交附表 12项目可运用资金估算表序号项目合计建设经营期12341销售收入2销售税金及附加营业税教育专项基金教育费附加99城市维护建设税防洪工程维护费3印花税及交易管理费土地增值税 4可运用资

10、金（1）-（2）-（3）附表 13税后利润测算1销售收入12342总成本费用200007720708052003营业税4教育专项基金5教育费附加996城市维护建设税7防洪工程维护费8印花税及交易管理费9土地增值税10利润总额11所得税12税后利润序号6 项目合计建设经营期五财务分析（一） 财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表 14）和自有资金现金流量表（附表 15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取 10） 附表 14全部投资财务现金流量序号1项目合计经营建设期12342销售流入销售收入现金流出6000建设投资销售税金及附加200006000572050803200土地增值税所

11、得税3净现金流量-60004折现现金流量由全部投资财务现金流量表可得到评价指标： 全部资金税后内部收益率 FIRR=全部资金税后净现值 NPV=（万元）静态投资回收期：（3-1）+|/=4=(月)序号项目合计经营建设期动态投资回收期：（3-1）+|/=4=（ 月 ） 附表 15自有资金现金流量表1销售流入销售收入12342现金流出1920自有资金400019201200880销售收入在投入销售税金及附加11920452042003200土地增值税所得税3贷款本息偿还净现金流量-192025004折现现金流量自有资金现金流量表评价指标： 财务内部收益率：FIRR=净现值：NPV=静态投资回收期：

12、（2-1）+|/=4=（月）动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/=4=（月） 附表 16损益表序号1234567896 项目销 售 收 入总成本费用销售税金及附加土地增值税 利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润合计建设经营期123420000572050803200评价指标1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资100=20000=322：全部投资的利税率=利税总额/总投资100=（+）/20000100=18%3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=4000=%4：税后利润率=税后利润/自有资金=40000=%（二） 项目财务分析汇总附表 17财务分析汇总表动态指标静态指

13、标计算基础全部投资自有资金财务内部收益率（FIRR）%财务净现值（FNPV）（万元）动态投资回收期投资利润率静态投资回收期（月）32%（月）%（万元）（月）%（月）六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。（一） 盈亏平衡分析假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为 54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为 54%，可见风险度较低。（二） 敏感性分析

14、影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动 10%和建安工程费上下波动 10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表 18附表 18敏感性分析表-10%售价变动0%建安工程费变动10%10%0%-10%全部投资财务净现值（万元） 财务内部收益率投资利润率%20%32%26%32%38%由附表 18 中的数据可得出1. 当建安工程费增加 10%时，全部投资评价指标为：财务内部收益率为 20%，投资利润率为 26%。以上计算结果表明，如果建安工程费增加 10%，其全部内部收益率大于基准收益率（10%）。因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。2. 当销售价格降低 10%时，全部投资评价指标为：财务内部收益率为负值，投资利润率为%。以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。