茂名市物业管理暂行（草案）.doc

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1、- 1 -茂名市物业管理办法（网上征求意见稿）第一章 总则第一条 目的、依据和适用范围为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。本市行政区域（含茂南区、电白区、滨海新区、高新区）内物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。第二条 物业管理的概念和管理原则本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域

2、内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理应纳入居民社区建设和社区管理体系，遵循属地管理和政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发挥政府、社区和业主的监督作用，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，增强业主实施自我管理的能力和意识。促进居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质量。市人民政府应当建立市中心城区物业管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障。组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作。第三条 市房地产行政主管部门和房产管理部门的职责- 2 -市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的指导和监督工作。市房产管理部门根据市房地产行政主管部

3、门的授权，负责组织实施本办法，主要履行下列职责：负责本市物业管理活动的管理和监督工作，负责制定本市物业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。指导和监督本市物业管理行业协会工作，管理和监督本市物业服务信用信息平台及档案；负责茂南区、电白区、滨海新区、高新区的住宅专项维修资金交存归集管理、使用的指导和监督；监督茂南区、电白区、滨海新区、高新区物业服务的招投标工作。第四条 区政府、区房地产行政主管部门和房产管理部门的职责各区人民政府、滨海新区、高新区管理委员会应当建立物业管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障，组织相关行政管理部门和单位部署、推进、协调辖区内物业管理各项

4、工作，协调解决辖区内物业管理的重大事项，重点落实街道办事处（镇人民政府）在物业管理工作中的主体责任。各区房产管理部门根据区房地产行政主管部门的授权，负责本辖区内物业管理活动的管理和监督工作，主要履行下列职责：（一）物业服务企业和从业人员的监督和管理；（二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理；（三）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；（四）物业管理区域、住宅专项维修资金使用情况的备案；（五）物业使用和维护的监督和管理；- 3 -（六）查处房屋室内违规装修或改建等违法行为；（七）物业管理方面的其他监督管理职责。（八）定期组织物业管理相关法律知识培

5、训。滨海新区、高新区管委会负责本辖区内物业管理活动的管理和监督工作，其内设的规划建设管理机构履行的主要职责与区房地产行政主管部门和房产管理部门相同。第五条 街道办事处的职责街道办事处（镇人民政府）按照属地管理的原则，负责对本辖区内物业管理活动的监督和管理，主要履行下列职责：（一） 指导和监督业主大会和业主委员会的组建和日常工作；（二） 负责业主委员会、公共收益使用情况的备案；（三） 具体落实物业使用和维护的监督和管理；（四） 协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理活动中的纠纷；（五） 统筹相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政管理职能；（六） 物业管理方面的其他监督管理职责。（七）

6、定期组织开展物业管理相关法律知识宣传教育工作。街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会要配备适当数量的物业管理工作人员。第六条 居（村）民委员会的职责居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。居（村）民委员会对辖区内物业管理活动，主要履行下列职责：（一）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；- 4 -（二）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主委员会的换届选举工作；（三）协助街道办事处（镇人民政府）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；（四）协调处理辖区内物业管理的日常事务；（五）依法协调处

7、理物业管理纠纷，开展人民调解工作；（六）法律、法规规定的其他职责。第七条 相关行政管理部门职责和分工全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，房产管理部门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会应予以协助。价格主管部门对物业服务收费进行监督管理，对物业管理活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处相关价格违法行为。规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库及物业用房、业主委员会用房的规划工作，对擅自改变物业使用功能及房屋用途、改变或破坏房屋外立面、非法搭建、违法加建扩建等违法行为予以认定并查处。城市管理和综合执法部门负责查处物

8、业管理区域内违法设置户外广告、乱摆卖、侵占破坏绿地等行为。根据住建、房管等管理部门的行政处罚提请，行使城市管理综合执法职权，其具体执法范围为：住房城乡建设领域法律、法规、规章规定的全部行政处罚权。公安部门负责指导物业服务企业，建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工- 5 -作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内社会

9、生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、废水、废渣、固体废物、有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施的安全监督管理等工作。公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务等。工商行政管理部门负责物业管理区域内的虚假广告、无照经营等违法经营行为的查处等。卫计管理部门负责物业管理区域内的卫生与计生工作。疾病预防控制机构负责物业管理区域内的除四害、

10、疾病防疫等工作。民政部门、社工部门依职能负责指导监督居（村）民委员会履行和谐社区建设的相关职责。司法部门、维稳部门依职能负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人，建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解工作。第八条 物业服务企业的职责物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩- 6 -序，并配合政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政管理职能。第九条 行业协会行业协会由物业服务企业组

11、成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，行业协会接受民政部门和房产管理部门的业务指导和监督管理。第二章 业主、业主大会、业主委员会第一节 一般规定第十条 业主和物业使用人的概念业主是指房屋的所有权人。基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，可以认定为业主。物业使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。第十一条 业主的权利和义务业主在物业管理活动中，享有下列权

12、利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；- 7 -（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，应履行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会

13、议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）交纳住宅专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条 业主大会和业主委员会业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。第十三条 物业管理区域物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；

14、但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要聘请物- 8 -业服务企业实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）在征求相关业主、居民委员会的意见后确定。一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二节 业主大会筹备组第十四条 成立业主大会和产生筹备组的条件百分之二十以上业主可以向街道办

15、事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位必须向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求，并同时在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。第十五条 业主大会筹备组的组成及产生方式业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不

16、少于业主大会筹备组人数的百分之六十。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、- 9 -协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表，由街道办事处(镇人民政府)、居（村）民委员会组织业主推荐产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当提交书面委托书。筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显着位置公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会协调解决。建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修

17、资金清册等文件，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。第十六条 业主大会筹备组职责业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则；（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（五）制定业主委员会选举办法；（六）召开首次业

18、主大会会议的其他准备工作。- 10 -前款（一）至（四）项内容应书面通知全体业主。筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。第十七条 筹备组经费首次业主大会会议的筹备经费由建设单位赞助，一千户以内的物业管理区域由建设单位赞助五万元，一千户以上的物业管理区域由建设单位赞助十万元。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费赞助给居（村）民委员会，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公告至少三十日，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分可作为业主委员会工

19、作经费或者根据业主大会的决定使用。第三节 业主大会第十八条 业主大会的职责业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；（六）决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；- 11 -（七）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（八）改建、重建建筑物及其

20、附属设施；（九）改变共有部分的用途；（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十一）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定各个事项的具体条件按本办法第二十一条执行。第十九条 业主大会会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。第二十条 会

21、前告知、公告、意见收集召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程到居（村）民委员会备案，同时在物业管理区域的显著位置公告至少三十日，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统的形式。采用书面、电子网络等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公示十五日。征求意见的结果在物业管理区域内显著位置公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。- 12 -未按本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的，其结果不能作为业主大会表决结果。第二十一条 业主代表业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表

22、参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时提交。第二十二条 业主委托业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十三条 面积和业主人数的确定业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事

23、项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。- 13 -（二）具有构造和利用上的独立性、能够排他使用并登记成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（四）一

24、个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。（五）总人数，按照前项统计总和计算。第二十四条 投票业主大会会议表决采用书面记名投票或电子投票的方式。电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告至少三十日，业主有权查询相关材料。第二十五条 表决事项首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益

25、，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。第四节 业主委员会第二十六条 业主委员会的职责- 14 -业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，向业主大会报告工作；（二）执行业主大会会议的决议、决定；（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服

26、务费及其他相关费用；（五）协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；（六）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用；（七）组织业主委员会的换届选举工作；（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约；（九）筹集和使用住宅专项维修资金；（十）对公共收益进行管理；（十一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；（十二）配合政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理工作，接受政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督、指导；（十三）配合政府相关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物

27、业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；（十四）调解业主之间因物业使用产生的纠纷；（十五）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。- 15 -业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告，工作报告报送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公告至少三十日。第二十七条 业主委员会的组成及选举方式业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会委员候选人由居（村）民委会组织业主推荐

28、等方式产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十八条 业主委员会委员候选人的资格业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；（三）具有必要的工作时间；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位

29、任职；（五）业主大会议事规则规定的其他条件。- 16 -业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的，不得成为业主委员会成员候选人：（一）欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的，损坏房屋承重结构的。（二）连续欠缴物业服务费六个月及以上或累计欠缴物业服务费十二个月及以上。业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责。第二十九条 业主委员会备案业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：（一）业主大会议事规则、管理规约；（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；（三

30、）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排。居（村）民委员会加具意见后，到街道办事处（镇人民政府）备案，街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。业主委员会换届或备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五天日内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）重新备案，并报送居（村）民委员会。第三十条 分期开发的业主委员会产生和委员增补分期开发的物业管理区域符合本办法第十三条第二款规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。- 17 -分期开发的物业管理区域已交

31、付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。第三十一条 业主委员会换届业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业

32、所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的二分之一或不足法定最低人数五人的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民委员会代管。第

33、三十二条 工作经费、工作补贴- 18 -业主大会活动经费、业主委员会日常工作经费和主任工作补贴由公共收益或物业管理费列支，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会主任可以根据业主大会决议领取适当工作补贴，工作补贴的标准为：专职的业主委员会主任每月不得超过1200元，兼职的业主委员会主任不得超过700元。从公共收益或物业服务费中提取，专款专用。业主委员会应当于每年结束十五日内将经居（村）民委员会确认的业主委员会工作经费和主任工作补贴的使用情况在物业管理区域的显著位置公告至少三十日，接受业主监督。第三十三条 业主委员会会议业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之

34、一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。召开业主委员会会议前，应当告知物业管理区域所在地的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定应当于决定产生起三日内在物业管理区域内显著位置公告至少三十日。业主委员会作出的决定应以书面形式告知居（村）民委员会。第三十四条 禁止的行为业主委员会及委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规则，不得有下列行为：- 19 -（一）未经业主大会表决通过，擅自决定选聘、

35、续聘、解聘物业服务企业；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、提供优惠价格或免费的停车等有关便利；（五）在担任业主委员会委员期间连续欠缴物业服务费三个月及以上或累计欠缴物业服务费六个月及以上；（六）欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建加建扩建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的，损坏房屋承重结构的；（七）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十五条 业主委员会委员职务中止、终止

36、业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职请求的，并办理好移交手续；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主- 20 -大会或者业主委员会根据业主大会的授权，经业主委员会会议决定可以中止其委员职务：（一）不履行委员职责的；（二）利用委员资格谋取私利的；（三）拒不履行业主义务的；（四）侵害他人合法权益的；（五）本人及其近亲属在为本

37、物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；（六）违反本办法第三十二条的情形，或因其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十六条 业主委员会委员职务递补和公告业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告至少三十日，并报送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）。职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求居（村）民委员会、公安派出所协助移交。第三十七条 业主委员会委员补选业主委员会委员缺员，由

38、候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员超过五人不足十五人需要增补的，按照前款规定增补。第三章 公共收益管理第三十八条 公共收益的范畴- 21 -物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称“公共收益”）归全体业主所有。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所

39、得公共收益依法归全体业主共有，存入公共收益独立账户。业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和审计。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。公益宣传不能附带商业广告。第三十九条 公共收益的用途公共收益主要用于以下几个方面：（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；（二）业主公益活动的开展；（三）业主委员会的工作经费和主任的工作补贴；（四）补充住宅专项维修资金；（五）业主大会议事规则约定的其他事项。第四十条 公共收益的管理主体已成立业主委员会的，可由业主委员会对公共收益进行管理；未成立业主委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行管理。居（村）民委员会对

40、业主委员会或物业服务企业进行监督。第四十一条 公共收益及公告已成立业主委员会的，公共收益用于第三十九条所列情形时，由业主大会或业主委员会根据议事规则在公共收益独立账- 22 -户中使用。业主委员会应将每年的开支情况报居（村）民委员会备案，并在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的公共收益单列账户管理，每半年的开支情况报建设单位和居（村）民委员会备案，并在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。上述活动由街道办事处（镇人民政府）对公共收益

41、账户的开支情况进行监督。第四十二条 公共收益账户管理及分配业主委员会成立后，依法依约属于全体业主的公共收益，应统一纳入公共收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的，公共收益分配应考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。第四章 前期物业管理第四十三条 前期物业企业选聘方式新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取商品房预售许可证之前，应当按照前期物业管理招投标管理办法，通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。

42、连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。- 23 -分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。行业协会组织前期物业管理招投标工作，招标单位负责在市专家库抽取专家，市房产管理部门负责监督招投标过程。第四十四条 前期物业合同内容前期物业服务合同应当对前期物业管理范围、管理服务事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、合同解除、合同终止的处理方式等内容作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期

43、物业服务企业签订前期物业服务合同。第四十五条 前期物业合同终止及后续处理方式前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业管理合同期满，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。前期物业管理合同期满，原物业服务企业不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的，若已符合本办法第十三条规定可成立业主大会但尚未成立的，由居（村）民委员会组织业主表决，街道办事处（镇人民政府）监督，重新选聘物业服务企业；若未达到本办法第十三条业主大会成立条件的

44、，应由建设单位按本办法第四十三条规定重新选聘物业服务企业。重新选聘物业服务企业的相关情况应在小区公告至少三十日并书面告知业主。第四十六条 建设单位预售公告- 24 -建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置公告前期物业服务合同、车位销售方案、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。当物业服务用房存在规划批准可用于员工饭堂、员工宿舍等可能对业主造成影响的用途时，应在销售现场显著位置公告。第四十七条 临时管理规约建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应

45、当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。建设单位应当在销售现场公告临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效时自动终止。物业买受人认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区房产管理部门予以撤销；区房产管理部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。第四十八条 前期物业服务合同、临时管理规约备案建设单位应当于物业预（销）售前将前

46、期物业服务合同、临时管理规约等材料报物业所在地的区房产管理部门备案。第四十九条 物业服务和业主委员会办公用房建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房- 25 -最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。物业管理区域物业总建筑面积三十万平方米以下的，物业服务用房最高面积不超过物业总建筑面积的千分之二；物业管理区域物业总建筑面积超过三十万平方米的，物业服务用房最高面积为三十万平方米的部分按千分之二计算，超过部分按千分之一计算。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照

47、不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层应为首层。物业服务用房的所有权属于全体业主，物业服务企业可根据规划部门核定的用途，将物业服务用房作为本物业管理区域提供服务的企业员工的办公、宿舍、饭堂等，不得挪作他用。物业服务用房不得分割、转让、抵押。未经市房产管理部门同意，物业服务用房不得变更位置。

48、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点六米的房屋不得作为物业服务和业主委员会办公用房。第五十条 各部门对物业服务和业主委员会办公用房的审批核查建设单位应将物业服务和业主委员会办公用房建筑面积、位置、用途等指标在设计方案中载明。- 26 -规划行政管理部门应依照法律法规的相关规定及规范设计的要求，将物业服务用房、业主委员会用房建筑面积、位置、用途等指标，在修建性详细规划、建筑方案图纸中予以确认。对不符合本办法第四十九条规定的标准的，不予颁发规划许可证。规划验收时，规划管理部门应对物业服务和业主委员会办公用房上述

49、指标进行验收。房产管理部门应在商品房预售时公告物业服务用房、业主委员会用房建筑面积、位置、用途等指标。不动产登记部门应在办理所有权初始登记时，应在不动产登记簿中注明物业服务用房、业主委员会用房的建筑面积、坐落、用途。业主有权查询。先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。第五十一条 建设单位向物业服务企业的资料移交物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资料移交清单：（一）物业管理区域划分资料；（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备买卖合同及安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（六）物业及配套设施的产权清单；- 27 -（七）物业服务用房的清单；（八）业主清册；（九）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。