中国房地产近期变化.pptx

《中国房地产近期变化.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产近期变化.pptx（36页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、l近十年来，我国的房地产情况越来越热，出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展，我国政府相继出台了一系列政策制度，其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。关键字：关键字：GDPGDP、存贷款准备金率、基本利、存贷款准备金率、基本利率、普通住宅、非普通住宅、营业税、个率、普通住宅、非普通住宅、营业税、个人所得税、土地增值税、空置率、支柱产人所得税、土地增值税、空置率、支柱产业业1998年之前年之前l在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的

2、时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。1998年l98年房改：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房它宣告了住房福利制度的结束，并提出把房地产培育福利制度的结束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。成国民支柱产业。中国房地产正式起步。支柱产业的关联支柱产业的关联房房地地产产业业钢铁业水泥业建材业建筑业银行业铁 矿采掘业电力工业装修业房产中介业

3、家具业煤炭业房地产业的前向与后向关联房地产业的前向与后向关联我们首先还是来回顾一下近我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。虽年来房地产市场的走势。虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但 近近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升处在一个长期的上升 通道中。总的来说，我们可以把十年通道中。总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。的楼市发展分为六个阶段。第一个阶段是从第一个阶段是从1998年到年到2002年，这是年，这是中国房地产市场新周期

4、的起点，在此期间，中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢； 需求：真假需求交织，推动价格上升 实际居住需求以及大量的投资、投机需求将房价推升到前所未有的高度。1998年之前的中国房地产l经过经过9292年的令人注目的房地产热，年的令人注目的房地产热，9393，9494年国家年国家进行宏观调控，当进行宏观调控，当 时中央政府采取了双紧政策，时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律

5、不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温显降温 1997年下半年爆发了东南亚金融危机年下半年爆发了东南亚金融危机 第二个阶段第二个阶段 是从是从2003年至年至2005年，这是房地产年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期以期保值增值以及保值增值以及2000年到年到2002年的一系列刺激、年的一系列刺激、规范政策，推动了房价的快速上涨；规范政策，推动了房价的快速上涨； 2003年到年到2005年的相关政策年

6、的相关政策2003年，年，8月月12日日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知通知出台，经济适用房由出台，经济适用房由“住房供应主体住房供应主体”改为改为“具有保障性具有保障性质的政策性商品住房质的政策性商品住房”，“住房供应主体住房供应主体”被大部分商品房所替被大部分商品房所替代。代。从此房地产成为国民支柱产业。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市以此为标志，中国房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。场进入了调控和上涨的胶着状态。 p2004年年3月，继月，继03年年7月国务院发文严格空置土地供给之后，月国务院发文严格空置土地供给之后

7、，国土资源部、监察部又联合下发了国土资源部、监察部又联合下发了关于继续开展经营性土关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，各，各地要在地要在2004年年8月月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界成为文件的下发被房地产业界成为“8.31大限大限”，是中央政府从，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热又一举措。土地供给上抑制房地产过热又一举措。土地政策土地政策：p20

8、03年年7月月18日和日和30日，国务院办公厅先后发出日，国务院办公厅先后发出关于暂停关于暂停审批各类开发区的紧急通知审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知强建设用地管理的通知，至，至2003年年12月底，全国共撤销各类月底，全国共撤销各类开发区开发区2426个，整合个，整合294个，基本刹住了开发区的个，基本刹住了开发区的“圈地圈地”之之风。风。2003年到年到2005年的相关政策年的相关政策金融政策：金融政策：p03年年6月月5日，央行发布了日，央行发布了关于进一步加强房关于进一步加强房地产信贷的通知地产信贷的通知对房地产开发信贷、个

9、人住房对房地产开发信贷、个人住房贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益使然，对房地产暗地通融。使然，对房地产暗地通融。p04年年9月月20日中国银监会公布了日中国银监会公布了商业银行房商业银行房地产贷款风险指引地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的，购房者的月供房款不得超过收入的50%。p2004年年10月月29日，央行上调金融机构存贷款基准日，央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存

10、款利率浮动区间和允许人民利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存年来首次宣布上调存款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市场调节杠杠来对房地产市场进行调节。场调节杠杠来对房地产市场进行调节。举例举例l静安、卢湾、黄浦三区、徐汇的徐家汇、浦东的陆家嘴、虹口的北外滩、长宁的虹桥-中山公园地区房价基本上由2001年的4000-5000元/平方米上升到目前的15000元/平方米到30000平方米，个别达到了50000-60000元/平方米。l外环以外的郊区房价由当时的1500元左右

11、上涨到目前的5000-7000元/平方米。l内外环之间由2000-3000元上涨到10000-15000元/平米。l综合来看: 相同地段的房价3年内上涨至少2倍。2001年4月与2005年4月的分区域（相同地段）价格对比区域01年4月价（元/M2 ）05年4月参考价（元/M2 ）后/前倍数宝山2820.375002.662.66长宁5431.4180003.313.31虹口4305.3140003.253.25黄浦5054.5180003.563.56静安5581.4180003.223.22卢湾5470.2180003.293.29闵行3288.3120003.043.04浦东3847.81

12、80003.123.12普陀4225.6140003.083.08徐汇5230.1160003.063.06杨浦4021.1120002.492.49闸北3576.8120002.802.80第三个阶段是从第三个阶段是从2005到到2006年，在这期年，在这期间国家出台了一系列抑制楼间国家出台了一系列抑制楼 市的政策，市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。市的涨幅明显收敛。 p2005年，年，3月，房贷优惠政策取消，调控月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面，央行此举说明中央政府对涉及消费层面，央行此举说明中央政府对房地产的政策调控

13、力度进一步加大房地产的政策调控力度进一步加大。金融政策：金融政策：税费政策：税费政策：p05年，年，5月月27日国家税务总局、财政部、建设部日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知关于加强房地产税收管理的通知，个人将不足，个人将不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制投机。投机。2005年到年到2006年政策年政策p2005年年3月月26日，国务院向各个省市、自治区、印发了日，国务院向各个省市、自治区、印发了国务国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条，简称，共有八条，简称“国八条国八

14、条”。4月月27日再次提出要进一步加强房地产市场宏观调日再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条国八条”。 政策解读：政策解读：旧旧“国八条国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致问题较多，但提纲挈领，目标高度一致那就是那就是稳住房价稳住房价，新新“国八条国八条”条条捆住房价，条条捆住房价，条条抑制房价涨幅条条抑制房价涨幅；

15、旧旧“国八条国八条”以通以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。的炒作。 最终最终“国国 八条八条”的出台让不少城市的房价上涨暂的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。时有

16、所收敛。 2005年到年到2006年政策年政策3200人争304套浦东房源 3月21日，浦东地杰国际城开盘，由于有3200人排队，而房源只有304套，所以开发商采取摇号的办法产生中签者。 地杰国际城位于浦东新区御桥路1978弄，2004年开盘的第一批房源均价为6200元/平方米，2005年1月推出的已经达到6800元，3月的这次则是7800元/平方米。 御桥路在浦东的最南边，已经靠近南汇区。反复撤销登记，抬高房价反复撤销登记，抬高房价l2005年3月3日，“上海房地”网站登出通告：“暂停办理天赐公寓等六个楼盘网上备案手续”。因为截至2005年3月3日中午，兴盛公寓房源总数为16套，累计撤销合同

17、次数96套，撤销率为600%；颐峰苑合同撤销率为320%；天赐公寓合同撤销率达到266%；好世凤凰城合同撤销率166%；红商事大厦合同撤销率162%。l高“合同撤销率”是开发商反复签订多套房源的行为，其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅有三人。这些反复的撤销合同，实际上是用虚假的价格来抬高房价。如“耀江花园”，累计合同撤销均价为16613元平方米，而累计的登记均价仅为7304元平方米。颐峰苑累计撤销均价为17189元平方米，而累计登记均价仅为12980元平方米。第四个阶段是从第四个阶段是从2006年到年到2007年，各行业的资金蜂涌而年，各行业的资金蜂涌而入到房入到房 地产行业，房价屡

18、创新高，地王频现。地产行业，房价屡创新高，地王频现。 2007年年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都国各地的房价都 出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，广州楼市领涨全国，5月份之后，沉月份之后，沉 寂已久的上海楼市寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。延到了许多二三线城市。2006年政策年政策p2006年年5月月29日出台了日出台了关于调整住房供应结构稳定关于调整住房供应结构

19、稳定住房就爱个的意见住房就爱个的意见，被业界称为，被业界称为“国六条国六条”。意见规定意见规定：对购买住房不足五年转手交易的，销售时对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，重点发展中低价按其取得售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。套型建筑面积套型建筑面积90平米以下住房比重必须达到建设总面平米以下住房比重必须达到建设总面积的积的70%以上等。以上等。“国六条国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后

20、楼价又出不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。现报复性上涨。p2006年年7月月11日建设部等日建设部等5部委下发部委下发关于规范房地产关于规范房地产市场外资准入和管理的意见市场外资准入和管理的意见,被称为被称为“外资限炒令外资限炒令”加加强对外商投资企业房地产开发经营境外机构和个人购房强对外商投资企业房地产开发经营境外机构和个人购房的管理。的管理。2006年政策年政策p2006年年7月月26日，国税总局发布日，国税总局发布关于住房转让所关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知得征收个人所得税有关问题的通知，从，从8月月1日起，日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征

21、收二手房转让各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。的个人所得税。税费政策：税费政策：金融政策金融政策:p2006年年9月月27日，央行下发了关于加强商业性日，央行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，其中明确规定房地产信贷管理的通知，其中明确规定“第二套第二套”住房贷款首付款比例不的低于住房贷款首付款比例不的低于40%，贷款利率不，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随着套数增加而且贷款首付款比例和利率水平会随着套数增加而大幅度提高。而大幅度提高。外地炒房团兴风作浪外地炒房

22、团兴风作浪l尤以温州客最活跃，他们几乎整幢整幢地买楼。l20年前，美国人惊呼，日本人在收购整个美国，我们今天简直要惊呼，温州人在收购整个上海！随意定价，人有多大胆，房有多高价随意定价，人有多大胆，房有多高价l某楼盘公布的开盘价是7000元/平方米，可看到排队者众，提高1000元，没有任何影响，再提2000元，直到12000元/平方米。l另一楼盘更绝，开盘10000元/平方米，开发商看见长长的队伍，一下子宣布提高到17000元/平方米，但排队者照买不误。l某开发商说：现在的房子想卖多少钱就卖多少钱。2005年1月，郊区宝山的一个楼盘定价20000元/平方米，所有人都说开发商疯了，但他照卖不误！第

23、五个阶段是从第五个阶段是从2007年到年到2008年，楼年，楼 市再市再次进入相持的阶段，从上表我们可以看出，次进入相持的阶段，从上表我们可以看出，不少城市不少城市2008年的房价与年的房价与2007年相比，甚至年相比，甚至还出现了小幅的回落。还出现了小幅的回落。 2007年政策年政策2007年年1月国家税务总局颁布月国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知值税清算管理有关问题的通知要求从要求从2007年年2月正式向房月正式向房地产开发企业征收地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。不等的土地增值税。土地政策：土地政策：p2007年年8月

24、月7日日国务院关于解决城市低收入家庭住房困国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见难的若干意见出台，核心内容在于出台，核心内容在于“加快建立健全以廉加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的政策体系”。p2007年年10月月31日，建设部等七部门联合发布日，建设部等七部门联合发布经济适用管经济适用管理办法理办法，明确规定经济适用房人拥有有限产权。从此政府，明确规定经济适用房人拥有有限产权。从此政府开始转向开始转向“以廉租房为重点以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度，开始更加重视住房保障制度方面的完

25、善。方面的完善。第六个阶段是第六个阶段是2008到到2009年楼市重又年楼市重又步入高步入高 涨期，在这个时期里涨期，在这个时期里 全国楼市全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创是屡创“天价天价”。（汤臣一品等）。（汤臣一品等） 在金融在金融 风暴的影响下，风暴的影响下，2008年宏观经济面临的境遇和年宏观经济面临的境遇和1998年高度年高度 相相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺口环境恶化；内有大批企业倒

26、闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之激内需无疑成了当务之 急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在终于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成年形成 了楼市涨幅的另一个高点了楼市涨幅的另一个高点。土地政策：土地政策：p2008年，国务院戏法了年，国务院戏法了国务院关于促进节约集约国务院关于促进节约集约用地的通知用地的通知，对闲置土地特别是闲置房地产用地要，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。征缴增值地价。金融政策：金融政策：p2008年年9月月16日到日到12月月23日央行百日内日央行百日内5次降息。

27、次降息。10月月22日央行宣布首套住房贷款利率下限可打日央行宣布首套住房贷款利率下限可打7折，最低折，最低首付比例降为首付比例降为20%。12月月5日，工、农、中、建、交、日，工、农、中、建、交、邮等各大银行下调存款准备金率邮等各大银行下调存款准备金率1个百分点。个百分点。税费政策：税费政策：p2008年年10月月22日，财政部、税务总局宣布降低住房交日，财政部、税务总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。p对个人首付购买对个人首付购买90平米及以下普通住房的，契税税率平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到暂统一

28、下调到1%（原（原1.5%），对个人销售或购买住房），对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。由于由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，虽然许多行业深受金融危机打击，中国房地产市政策，虽然许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。场却在危机迎来最辉煌的一年。 2009年年中，各地房地年年中，各地房地产市场上演了产市场上演了“地王频出地王频出”、“量价齐升量价齐升”、“一房难一房难求求”的火爆场面。的火爆场面。2009年年初还在低迷中徘徊的房

29、地产年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。 为遏制部分城市过快上涨的房价为遏制部分城市过快上涨的房价 ：p2009年年12月月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由免时限由2年恢复到年恢复到5年，遏制炒房现象。年，遏制炒房现象。 p关于进一步加强土地出让收支管理的通知关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管对土地出让的

30、收支管理进行了规范，明确开发商理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定年，特殊项目可约定在在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。土地政策已经终止。 土地政策土地政策空置率空置率l如果有兴趣，您可以做一些抽样调查大家可以在晚上的时候到某个新

31、建的小区（交房1-3年的）数一数亮灯的窗户。泡沫有多大，算算收入泡沫有多大，算算收入-房价比房价比l在学术界，普遍认为3-6倍的收入-房价比比较合适-绝大部分国家的实证均是如此，它指的是一套住房平均价格相当于一个家庭平均年收入的3-6倍。l上海是多少？2004年的计算是13倍多，现在就更高了。按5万元的家庭可支配收入，80万元/套的房价计算，已经达到了16倍！l目前的江油。p2009年年12月月23日，财政部、国税总局下发的日，财政部、国税总局下发的关于调整关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人住房转让营业税政策的通知，该通知提出，自，该通知提出，自2010年年1月月1日起，个人将购买不足日

32、起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过全额征收营业税；个人将购买超过5年年(含含5年年)的非普通住房的非普通住房或者或者 不足不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年年(含含5年年)的普通住房对外销售的，免征营业税。的普通住房对外销售的，免征营业税。 税费政策税费政策2010年年1月月10日，国务院办公厅下发日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健关于促进房地产市场平稳健康发展的

33、通知康发展的通知（“国十一条国十一条”），出了规定二套房贷首付比例），出了规定二套房贷首付比例不得低于不得低于40%外，在存款利率方面则明确表示为外，在存款利率方面则明确表示为“贷款利率严格贷款利率严格按照风险定价按照风险定价”。“国十一条国十一条”强调抑制投机需求同时又不打击所谓的强调抑制投机需求同时又不打击所谓的刚性需求。刚性需求。2010年，政府对房地产调控政策频出，本轮政策调控属年，政府对房地产调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调控，于结构性调控，“有保有压有保有压”，重点在于使房价涨幅，重点在于使房价涨幅“可控可控”。二套房贷二套房贷p2010年年4月月15日推出日推出“国四条国四

34、条”，对贷款，对贷款购买第二套住房的家购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于庭，首付款比例不得低于50%。p2010年年4月月17日国务院发出通知规定，暂停发放购买日国务院发出通知规定，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。第三套及以上住房贷款。p5月月2日央行规定：从日央行规定：从2010年年5月月10日起，上调存款类金融日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备个百分点，上调后的存款准备金率为金率为17%。 p10月国家多部委发力：贷款购买商品住房的首付比例调至月国家多部委发力：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及及以上以上10年以后年

35、以后.l12.25日央行二度加息l11年1月“国八条”l1月28日上海重庆房产税l2月9日再度加息至6.6%，公积金4.5%l4月6日11年二度加息至6.8，公积金4.7%l7月7日三度加息至7.05%。l12年6月8日降息至6.8%l12年7月6日降息至6.55%虽然国家每年都出台一系列的调控政策，但房地产从虽然国家每年都出台一系列的调控政策，但房地产从2003年开始年开始随着经济高速增长和资产的升值而产生泡沫。随着经济高速增长和资产的升值而产生泡沫。n房地产已经成为国民经济的支柱产业，他的繁荣与否不仅直接房地产已经成为国民经济的支柱产业，他的繁荣与否不仅直接关系到关系到GDP的以及就业率，

36、而且直接关系到国家的财政收入，的以及就业率，而且直接关系到国家的财政收入，尤其是地方财政收入。尤其是地方财政收入。n房地产于银行的信贷紧密相连，牵一发而动全身房地产于银行的信贷紧密相连，牵一发而动全身。n大量的国企进入房地产。大量的国企进入房地产。政府调控房地产的政策和手段都大打折扣。政府调控房地产的政策和手段都大打折扣。这也可以说明在政府宏观经济调控过程中，对房地产的调控次序实际这也可以说明在政府宏观经济调控过程中，对房地产的调控次序实际上是排在保障上是排在保障GDP增长速度、扩大就业和增加财政收入三个目标之增长速度、扩大就业和增加财政收入三个目标之后的。政策打压收效有限，虽然政策对楼市能起后的。政策打压收效有限，虽然政策对楼市能起 到一定的抑制作用，到一定的抑制作用，它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上的趋势。的趋势。 江油价格江油价格l06年 800左右l08年1000左右l09年1700左右，上海城2700左右l11年3000-4000l12年4000+l13年4500+l以后？关注公司公众微信关注公司公众微信谢谢谢谢制作人：制作人：协助者：协助者：XXXJames小皮小皮