XXXX年全国房地产市场分析.pptx

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1、客户拜访道具包客户拜访道具包2013年全国房地产市场分析暨展望丁祖昱先生丁祖昱先生2近期各典型城市新推项目销售情况n 4月至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比3月份的火暴场景有明显降温，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地市场普遍回归平静。引引子子政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静数据来源：CRIC23引引子子各地各地3 3月份火暴的二手房交易趋于正常月份火暴的二手房交易趋于正常3月各地被挤爆的交易中心4月以来二手房交易逐渐回归平静广州：4月二手房成交量大幅回落64.8%阳光

2、家缘数据指出，4月广州通过中介网签的二手住宅网签量为2578套，环比3月份的7326套下降64.8%。同时，4月初每日的二手房网签量回落至100套或更低，少于3月任何一个工作日的网签量。深圳：4月份二手房交易下降明显5月1日是深圳版“国五条”细则出台满一个月时间，这一个月来，深圳楼市受细则影响，呈现出新的变化：新房市场量稳价升，二手房市场成交量下降明显。来自深圳市规划国土委的统计数据显示，4月份共成交二手房5575套，环比下降68.2%。北京：五一期间二手房交易创5年最低“五一”小长假，北京的新建商品房与二手房网签量总共不足千套。二手房成交仅有172套，是近5年来的最低成交量。 南京：5月首周

3、二手房交易下滑报价回落 市场平稳回归5月以来，整个二手房市场延续4月态势，以平稳的走势发展。5月第一周，即五一小长假之后，南京二手房成交量4天以1123套收尾，和4月最后一周的3898套相比，出现了一定幅度的下降。青岛：二手房交易量骤降 5月首周环比降近八成据青岛网上房地产公布数据统计，五月第一周（2013.4.29-2013.5.5），青岛二手房市场共达成交易房源221套，环比下滑高达77%4n 2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增长，多数大型房企销售金额和面积同比增长。万科累计销售金额居首为560亿元，同比增长45%；碧桂园累计销售金额231亿元，同比增幅达到154%，增幅最大。n

4、 就4月份房企表现来看，由于政策末班车效应逐渐淡去，房企销售金额同比增幅有明显放缓。且多数企业业绩环比下滑，其中万科业绩亦出现环比双降的情况。2013年1-4月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）引引子子44月份房企销售业绩增速明显放缓，月份房企销售业绩增速明显放缓，1-41-4月平稳增长月平稳增长52013年4月成交土地总价排行榜2013年4月成交土地单价排行榜n 4月总价入榜门槛为14.12亿元，较3月份的13.80亿有所抬升，其中有4幅上海地块入榜；n 4月单价排行榜方面，本月有6幅入榜地块来自上海、2幅来自北京，虽然入榜门槛较3月略微下降，但榜首地价明显超过上月；数据来源：C

5、RIC引引子子44月土地市场热度依旧，单价榜首较上月增长显著月土地市场热度依旧，单价榜首较上月增长显著5目录目录Contents6一、国五条各地细则点评一、国五条各地细则点评7完善稳定房价工作责任制加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理n 在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、

6、房价控制目标、继续推进房产税等。国五条细则 时间：2013年3月1日坚决抑制投机投资性购房调调控控 3 3月月1 1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道89n 3月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。第一类：相对严谨第二类：相对完整第三类：消极对待此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。代表城市：北京、上海北京：限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。上海：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及

7、个税20%。细节此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。代表城市：深圳、广州广州：广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。深圳：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。细节此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些甚至不是以市政府名义下发。代表城市：南京、石家庄南京：全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。石家庄：全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。细节调调控控地方层面上国五条政策力度已被削弱地方层面上国五条

8、政策力度已被削弱n 本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。n 到目前为止，沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市，北京细则中在原有政策基础上增加单身人士购房限制，除此之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。 限购区域应覆盖城市全部行政区域 贵阳：原二环内限购，此次细则未提及全城限购 广州：原增城、从化未限购；此次细则未提及 石家庄、南宁：原主城区限购，此次细则也未提及 其他城市出现房价过快上涨情况，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施 地方细则中无三四线城市加入到限购的行列中来甚至广东

9、省的省级政策也未对其进行响应。 住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施地方细则相对较为严格的北京出台了本市户籍成年单身人士限购一套的政策，但此政策上海早在去年就已经开始执行，并非全新的政策，而是在原有政策基础上的修补。调调控控限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应 沈阳：原二环内限购，此次细则扩大到全市行政区首先，众多税费抵扣缴税税基，所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，其实包括房屋的原装修费、贷款利息、此次交易产生的营业税、原购入时的契税等假设：购入价款：100万 售出价格：200万 装修费

10、用：15万 贷款利息：10万 原购入时契税：1万 交易营业税：11万则：差额税基=售出价格-购入价款-装修费用-贷款利息-原购入时契税-交易营业税=63万元本次交易应缴个税=差额税基*20%=63万*20%=12.6万 其次，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问第三，绝大多数城市不具备对房屋原值统一估算的能力，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建

11、设相对滞后，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提。调调控控存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估n 在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上。但从地方细则来看，二套房贷调控并不会马上执行，而将视本次调控后市场的反映决定是否出台，到目前为止，仅有北京在公积金贷款首付上做出了相应调整。3月5日,银监会主席尚福林表示,“将出台房地产调控对应的信贷政策，

12、目前正在研究并深入分析存贷比政策。”部分城市表示将视市场情况来采取二套房贷政策，目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。 传 言 调调控控二套房贷仅仅作为储备政策，将视调控效果而行二套房贷仅仅作为储备政策，将视调控效果而行12财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围2月28日，湖南省地税局证实，湖南将在湘潭市启动房地产税改革试点，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产，具体实施时间还未定。n 国家领导人曾在两会期间提及适当扩大房产税试点范围，还有报道称杭州武汉湘潭已完成房产税技术

13、准备工作，但从各地细则来看，并未有新的城市正式实施房产税试点，关于房产税年初扩容的预判落空。已经试点的上海和重庆在国五条细则中对房产税都有相关表述，但未有明确信号说明两地房产税力度将增强。调调控控房产税仍不是本轮国五条政策调控的主角房产税仍不是本轮国五条政策调控的主角13二、全国市场分析二、全国市场分析14全全国国建设指标连续两年下滑，建设指标连续两年下滑，20132013年市场新增供应将受影响年市场新增供应将受影响n 自2011年本轮调控全面升级以来，全国房地产开发投资增速和商品住宅新开工增速连续两年呈现下滑，投资增速从2010年的33.2%降至2012年的16.2%，而2012年住宅新开工

14、增速更是下跌11.2%，由于建设指标的持续低位，预计2013年市场新增供应规模将明显萎缩。年度全国房地产开发投资及增速走势数据来源：国家统计局年度全国商品住宅新开工面积及增速走势15全全国国20122012年全国市场销售规模再创新高，年全国市场销售规模再创新高，20132013年前三月回升趋势显著年前三月回升趋势显著n 2012年，全国商品房销售面积11.13亿平方米，同比增长1.8%，再次创下历年新高，其中商品住宅销售面积9.85万平方米，增幅为2.0%，虽然近两年以来房地产市场一直处于政策调控环境下，但全国市场交易规模仍处于不断扩张的轨道中。n 从2013年前三个月来看，在新一轮调控出台之

15、前，起始自去年的市场回升趋势仍然延续.无论是商品房还是商品住宅，同比增幅已接近2009年全年水平。年度全国商品房、商品住宅销售面积及增速走势数据来源：国家统计局万平方米%16一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）n 2013年1-4月份成交量同比涨幅明显，分阶段来看，1-2月各城市延续了去年年底的回暖态势，成交量普遍高于往年同期，3月份在国五条地方细则出台前各地末班车效应使得三月交易量出现井喷，而4月随着末班车效应淡去，一二线城市成交量明显回落，其中北京、上海交易量环比跌去一半。n 就前4个月同比涨幅来看，二线城市同比涨幅普遍高于一线城市。城城市市44月一二线城市交易量全线下降，月

16、一二线城市交易量全线下降，20132013年前年前4 4月同比去年大幅上涨月同比去年大幅上涨备注： 1、上表中重庆为商品房数据，其余城市为商品住宅数据 ； 2、4月数据中一线城市为交易中心备案数据，二线城市为日报累积数据三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）n 2013年三四线城市1-4月成交走势与一二线步调一致，同比全部上涨；三四线城市今年3月的末班车效应也较为明显，而4月份末班车效应的结束致使成交量逐渐回落。n 三四线城市中两极分化现象较为明显，前4个月既有同比上涨100%以上的扬州、兰州、肇庆、龙岩和韶关等，也有涨幅低于20%的常州、黄石等城市。城城市市三四线城市市场大势与一

17、二线基本同步，三四线城市市场大势与一二线基本同步，1-41-4月交易量增幅明显分化月交易量增幅明显分化备注：三四线城市为4月日报累积数据18n 5月首周各线城市交易量因假期因素有所回落，第二周绝大多数城市成交量较第一周温和回升。一线城市中如上海本月第二周成交21.81万平方米，虽然与3月份赶末班车时的成交量有明显差距，但已回到国五条出台前水平。城城市市55月第一周因假期因素成交回落，第二周绝大多数城市温和回升月第一周因假期因素成交回落，第二周绝大多数城市温和回升典型城市新建商品住宅成交面积周度数据表（单位：万平方米）数据来源：CRIC备注： 1、上表中重庆为商品房数据，其余城市为商品住宅数据

18、； 2、北京清明节期间暂停备案，故第一周无成交中国城市住房（一手房）价格288指数n 本轮调控中，房价指数自2011年四季度起开始回调，直到2012年二季度后逐渐企稳；n 进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底指数已与本轮回调前的峰值持平，至2013年3月份，指数已连续9个月上涨，且已明显越过前期高点。数据来源：中房网房房价价20122012年年5 5月份以来房价连续月份以来房价连续9 9个月上涨个月上涨项项目目真正具备稀缺资源属性的高端豪宅依然受到市场亲睐真正具备稀缺资源属性的高端豪宅依然受到市场亲睐n 从新国五条出台后的情况看，高端豪宅项

19、目依旧延续1、2月份的销售轨迹，从几大重点城市监测的数据看，品牌开发企业开发、占据城市核心地段，真正意义上的顶级豪宅，仍然受到市场的追捧。2013年1-4月重点城市高端豪宅销售情况数据来源：CRIC备注：上表中套均总价为2013年1-4月份成交总额/成交套数 n 一线城市高端豪宅本身具有很强的稀缺资源特性，且购买群体一般不受贷款、财税等调控政策的影响，因此总体来说抗市场周期的能力较强，典型的例子如上海，无论市场环境如何，3000万以上的豪宅年均成交都能保持在200套左右的水平，5000万以上的豪宅都能保持在50套左右的水平。项项目目 无论何种行业环境，一线城市高端豪宅市场都能保持突出的稳定性无

20、论何种行业环境，一线城市高端豪宅市场都能保持突出的稳定性北京豪宅成交走势（单位：套数）上海豪宅成交走势（单位：套数）深圳豪宅成交走势（单位：套数）杭州豪宅成交走势（单位：套数）土土地地20132013年年4 4月月土地市场整体仍保持热度，高溢价地块占比仍较高土地市场整体仍保持热度，高溢价地块占比仍较高n 土地购置费和购置面积去年在8月达最高值，2013年开年以来土地购置面积仍维持高位；2013年全国重点城市平均地价延续去年年底小幅爬升；n 流标率自去年下半年开始在波动中逐步下滑，2013年1-4月的流拍率进一步降低，一方面是土地供应量回落，另一方面企业对后市的预期仍相对乐观；从溢价率走势也可以

21、看到，一季度高溢价地块占比明显提升，自去年以来首度超10%，虽然4月高溢价地块占比有所回落，但仍保持较高水平。全国房地产开发企业土地购置情况全国重点城市经营性用地流标率走势图全国重点城市经营性用地溢价率分布情况数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局23三、全国企业分析三、全国企业分析24投投资资一季度万科、保利等龙头房企拿地仍较积极一季度万科、保利等龙头房企拿地仍较积极n2013年以来，房企在拿地积极性比去年同期更为积极，尤其是万科、保利等实力型房企。恒大基于土地储备较为充足的前提，明显放缓投资力度，而绿城、远洋等企业今年拿地仍较为保守。n 从土地储备角度来看，恒大1.26亿平方米的库存排名

22、第一，而万科、中海等企业经过持续拿地后库存仍仅够开发4年左右。典型企业2013年1-4月拿地及土地储备状况（单位：万平方米，元/平，年）数据来源：CRIC备注：消化周期（年）=（2013年4月底土地储备总量 / 2012年5月-2013年4月以来月均销售面积） / 1225效效率率绿城绿城运营效率明显提升，融创综合表现最强运营效率明显提升，融创综合表现最强n 2012年，大多数典型企业的运营效率提升。融创、中海等企业单城市和单项目产能较高。此外，绿城的运营效率明显上升，总资产周转率和净资产周转能力均同比上升，而单位毛利的成本投入同比下降，显示绿城的成本投入效率提升。n 从总资产周转率、净资产周

23、转能力和成本投入效率来看，融创和恒大运营效率较高。其中，融创表现最为出色，五个效率指标的综合表现最强。国内12家典型企业2012年运营效率情况 （单位：亿元）注：单城市产能=销售额/在售城市数；单项目产能=销售额/在售项目数；净资产周转能力=销售额/净资产；成本投入效率=毛利/三费费用数据来源：CRIC26利利润润盈利能力继续下降，未来回调压力或将缓解盈利能力继续下降，未来回调压力或将缓解国内12家典型企业2012年利润情况 （单位：亿元）n 2012年房企年报显示，房企利润率仍然呈现下降态势。利润率的下降主要受毛利率下降的带动，一方面，企业促销降价销售，压低了毛利；另一方面，结算项目的成本较

24、高。多数企业的盈利能力下降，仅华润、富力等少数企业仍然保持增长。n 随着时间的推移，结算项目将逐渐转向拿地楼板价较低的低成本项目，企业的利润率下降压力将出现缓解迹象。数据来源：CRIC27成成本本成本控制能力出色，中海、保利成本投入产出效率较高成本控制能力出色，中海、保利成本投入产出效率较高国内12家典型企业2012年成本情况（单位：亿元）n 典型企业成本控制能力出色。中海、万科、龙湖等企业成本控制能力极佳，其中，中海2012年三费比率仅3.60%，同比下降了1.53个百分点。n 同时，销售成本投入产出方面，中海、保利、万科等企业的数据较出色，显示这些企业的每单位销售额的成本较低，销售成本的投

25、入产出效率较高。注：销售成本投入产出=销售额/销售费用数据来源：CRIC28负负债债净负债率明显下降，负债结构逐渐改善净负债率明显下降，负债结构逐渐改善国内12家典型企业2012年负债情况 （单位：亿元）n 2012年，随着融资环境的改善，现金压力得到缓解；同时，投资拿地保持理性，绝大多数典型企业净负债率明显下降。其中，绿城中国净负债率从2011年的148.7%下降至2012年的49%。n 典型企业减少短期高利息贷款，倾向还款期限较长的长期贷款，短期内债还款压力较小，并通过降价促销加速资金回笼，企业资金结构正在逐渐改善。注：恒大，世茂年报中长期有息债数据为未审核数据收入债务比=销售额/有息负债

26、数据来源：CRIC29四、四、 行业未来走势预判行业未来走势预判30三大关键因素本次调控意在保护市场的平衡发展涉及政策手段并无新意地方层面对国五条的落实较为敷衍调控力度已被削弱城镇化利好逐渐显现未来市场仍存发展空间展展望望本轮国五条调控对市场的影响周期将在本轮国五条调控对市场的影响周期将在3-63-6个月个月n各地国五条细则已于3月底相继出台，除了北上广深等少数城市相对完整地“复述”了国五条之外，大部分城市的地方细则都明显较中央要求宽松，调控在地方层面上已被明显削弱。n 即便诸如限购加强、限贷升级、个税差额20%征收等条款在未来被地方陆续执行，但这些政策无一不是过去十年调控中已经使用过的手段，

27、且早已被证明对市场效果有限。n 新城镇化利好对房地产市场的推动作用在未来将逐渐显现。31四季度调控影响将淡化将迎来新一轮成交窗口二季度三季度四季度房价走势成交量走势一季度小幅上涨企稳量缩企稳2013年中国楼市走势预测示意图上涨量升n 由于房企去年以价换量，房价已缺乏下降空间，今年来部分项目开始涨价，而在政策并未明显收紧情况下，二季度房价上涨惯性将持续，与此同时市场仍处于观望情绪，成交量将逐步萎缩n 随着成交转入低迷，三季度预计房价将转向平稳，并促使成交量企稳，此时市场供求双方将逐渐形成新的平衡，四季度当政策调控影响力逐渐淡化后，预计市场将再度量价齐升。展展望望二三季度市场面临调整，四季度或再度

28、量价齐升二三季度市场面临调整，四季度或再度量价齐升展展望望一二线城市市场继续看好，三四线城市存在局部风险一二线城市市场继续看好，三四线城市存在局部风险n 一二线城市对人口较强的吸附能力将继续成为其房地产市场容量扩张的保证，未来这些城市的人口规模还将持续增长。n 虽然在推进城镇化的背景下，三四线城市将有所收益，但部分城市由于经济发展水平较为滞后，其对人口的吸纳能力在相当长一段时间内将继续落后于一二线城市，局部市场将继续存在风险。2012年我国商品房市场交易面积TOP20城市十年人口变动走势33n 近年来商业地产快速扩张一方面是因为近几年的调控政策压制了住宅市场，企业扩大商业地产的投资力度；另一方

29、面，商业地产对于区域经济的带动作用不容忽视，地方政府（尤其是经济欠发达地区）为了提升地方经济大规模出让综合体用地、商业用地。n 但是，商业地产扩张与城市发展水平和居民的购买力水平息息相关，很多二三线城市尤其是中西部的二三线城市不足以支撑如此大规模的商业，则必然会出现泡沫。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万方，2015年将达到2757万方，几乎翻了将近6倍。展展望望住宅仍是主流，对投资商业地产应谨慎对待住宅仍是主流，对投资商业地产应谨慎对待快速扩张阶段大规模孕育早期开发阶段雏形阶段展展望望房地产行业强者恒强格局显著房地产行业强者恒强格局显著n大型企业凭借品牌效应和规模效应，在行业竞争能够获得更多的资源，尤其是调控常态化的背景下，房地产行业强者恒强的格局表现得愈发显著。n从集中度上看，2012年全国TOP10企业销售金额占一二线城市市场份额达到22.59%，较2011年上升了4.13个百分点，同期TOP20企业也有4.68个百分点的上升。另外，2013年一季度销售业绩100亿以上的企业，业绩同比去年增长91%，增幅也明显大于中小房企。TOP10、20企业销售金额占比2013年一季度销售业绩100亿以上企业汇总各线城市商品房销售面积占比各线城市商品房销售金额占比TOP10、20企业销售面积占比感谢聆听！36