南京高科：2019年年度报告.PDF

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1、2019 年年度报告 1 / 189 公司代码：600064 公司简称：南京高科 南京高科股份有限公司南京高科股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 189 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 立

2、信会计师事务所立信会计师事务所 （特殊普通合伙）（特殊普通合伙） 为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人徐益民徐益民、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人周克金周克金及会计机构负责人（会计主管人及会计机构负责人（会计主管人员）员）仇秋菊仇秋菊声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，2019年度，公司实现归

3、属于上市公司股东的净利润1,842,037,943.89元，其中母公司实现净利润1,487,466,047.72元，提 取 10% 法 定 盈 余 公 积 金 148,746,604.77 元 后 ， 当 年 可 供 股 东 分 配 利 润 为1,338,719,442.95元。加上上年度结转的未分配利润2,152,329,044.07元及因会计政策和核算方法变更调增的期初未分配利润3,651,553,274.21元，扣减2018年度已分配股利308,989,222.00元， 本年度可供股东分配的利润为6,833,612,539.23元 （以上财务数据除归属于上市公司股东的净利润外均为母公司数

4、）。 经董事会审议通过的公司2019年度利润分配预案为： 同意公司以2019年末总股本1,235,956,888股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利4.5元（含税），共计分配利润556,180,599.60元， 尚余可分配利润6,277,431,939.63元转入以后年度。 本分配预案尚需提交公司2019年度股东大会审议通过后方可实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 2019 年年度报告 3 / 189 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用

5、资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的宏观环境风险、 业务发展风险、 投资管理风险、财务资金风险等，敬请查阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”中阐述的“可能面对的风险”因素内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4 / 189 目目 录录 第一节第一节 释义释义. 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第

6、三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 14 第五节第五节 重要事项重要事项 . 35 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 47 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 52 第九节第九节 公司治理公司治理 . 60 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 63 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 64 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 189 2019 年年度报告 5 /

7、189 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 南京高科股份有限公司 开发总公司 指 南京新港开发总公司，本公司控股股东 开发区 指 南京经济技术开发区 高科置业 指 南京高科置业有限公司，本公司控股子公司 臣功制药 指 南京臣功制药股份有限公司，本公司控股子公司 高科建设 指 南京高科建设发展有限公司，本公司控股子公司 高科园林 指 南京高科园林工程有限公司，本公司控股子公司 高科水务 指 南京高科水务有限公司，本公司控股子公司 高科新创 指 南京高科新创投资有限公司，本公司控股子公司 高科科贷 指

8、南京高科科技小额贷款有限公司，本公司控股子公司 高科新浚 指 南京高科新浚投资管理有限公司，本公司参股公司 高科新浚一期基金 指 南京高科新浚成长一期股权投资合伙企业（有限合伙），本公司发起设立的合伙企业 二期新浚创新基金 指 南京高科新浚创新股权投资合伙企业（有限合伙），本公司发起设立的合伙企业 中钰高科健康产业并购基金 指 南京中钰高科一期健康产业股权投资合伙企业（有限合伙），本公司发起设立的合伙企业 高科皓熙定增基金 指 南京高科皓熙定增私募证券投资基金，本公司认购的基金 栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司，本公司参股公司 南京银行 指 南京银行股份有限公司，本公司参股公司 中信证券

9、 指 中信证券股份有限公司，本公司参股公司 厦门钨业 指 厦门钨业股份有限公司，本公司参股公司 广州农商行 指 广州农村商业银行股份有限公司，本公司参股公司 南京证券 指 南京证券股份有限公司，本公司参股公司 赛特斯 指 赛特斯信息科技股份有限公司，公司子公司高科新创、高科科贷的参股公司 硕世生物 指 江苏硕世生物科技股份有限公司，公司子公司高科新创与高科新浚一期基金通过绍兴闰康生物医药股权投资合伙企业（有限合伙）共同参股的公司 金埔园林 指 金埔园林股份有限公司，公司子公司高科新创、高科科贷的参股公司 中航信托高科华睿信托计划 指 中航信托 天启（2016）163 号南京高科华睿集合资金信托

10、计划，由公司子公司高科新创投资 2019 年年度报告 6 / 189 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 南京高科股份有限公司 公司的中文简称 南京高科 公司的外文名称 NANJING GAOKE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 NJGK 公司的法定代表人 徐益民 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 谢建晖 孙越海 联系地址 南京市栖霞区学津路8号高科中心A座 南京市栖霞区学津路8号高科中心A座 电话 025-85800728 025-85800728 传真 025-

11、85800720 025-85800720 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京经济技术开发区恒通大道2号 公司注册地址的邮政编码 210038 公司办公地址 南京市栖霞区学津路8号高科中心A座 公司办公地址的邮政编码 210023 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报和证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 南京高

12、科 600064 2019 年年度报告 7 / 189 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼 签字会计师姓名 张爱国、刘军 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 2,908,775,313.32 3,398,597,165.00 -14.41 3,595,437,626.14 归属于上市公司股东

13、的净利润 1,842,037,943.89 958,359,359.55 92.21 946,024,722.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,450,592,987.51 851,412,314.35 70.37 610,915,801.13 经营活动产生的现金流量净额 1,175,032,434.36 464,626,696.59 152.90 184,210,462.56 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 11,817,241,428.98 9,330,585,954.20 26.65 10,121,

14、430,535.04 总资产 29,081,155,302.43 25,967,498,259.89 11.99 26,121,498,581.69 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 1.490 0.775 92.26 0.765 稀释每股收益（元股） 1.490 0.775 92.26 0.765 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 1.174 0.689 70.39 0.494 加权平均净资产收益率（%） 16.72 9.87 增加6.85个百分点 9.53 扣除非经常性损益后

15、的加权平均净资产收益率（%） 13.17 8.77 增加4.40个百分点 6.15 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润增加的主要原因是本期新金融工具准则实施后，公司对相关会计政策和2019 年年度报告 8 / 189 核算方法进行变更，交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加； 经营活动产生的现金流量净额增加的主要原因是本期公司房地产业务销售同比上升使得回笼的资金增加以及公司支付的各项税费减少。 八、八、 境内外会计准则下会计

16、数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差市公司股东的净资产差异情况异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务

17、数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 318,127,639.01 463,364,291.02 433,146,742.73 1,694,136,640.56 归属于上市公司股东的净利润 903,576,053.19 291,371,064.07 269,507,659.39 377,583,167.24 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 444,982,663.87 417,168,494.61 348,607,616.92 239,834,212.11 经营

18、活动产生的现金流量净额 430,663,636.83 256,070,588.21 575,130,660.46 -86,832,451.14 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 上述部分季度财务数据与公司原披露的 2019 年第一季度报告、2019 年半年度报告、2019 年第三季度报告相关财务数据存在较小幅度的调整，具体见“第五节 五、（二）”。 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -8,170.41 -251

19、,083.75 -3,198,842.40 2019 年年度报告 9 / 189 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,877,753.09 2,257,242.33 353,400.00 委托他人投资或管理资产的损益 22,408,059.77 16,567,440.01 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 119,257,448.85 447,739,043.42

20、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 502,296,165.53 主要为母公司持有的交易性金融资产、 其他非流动金融资产当期公允价值变动收益 / / 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -232,318.42 7,995,547.63 2,175,343.30 少数股东权益影响额 -3,440,194.76 -2,440,040.57 27,622.71 所得税影响额 -131,456,338.42 -

21、36,439,509.30 -111,987,645.50 合计 391,444,956.38 106,947,045.20 335,108,921.53 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 以公允价值计量的主要金融资产按类别如下表所示： 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 2,247,054,662.73 2,380,439,914.12 133,385,251.39 672,217,593.17 其他非流动金融资产 1,135,067,963.30 1,262,268,047.10 12

22、7,200,083.80 121,515,042.95 合计 3,382,122,626.03 3,642,707,961.22 260,585,335.19 793,732,636.12 注： 上述以公允价值计量的金融资产期初余额为公司自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融资产准则调整后的期初余额；报告期内对利润的影响金额均是未考虑所得税影响的税前数。 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 10 / 189 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （

23、一）（一）报告期内公司从事的主要业务报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司从事的主要业务为房地产及市政业务、股权投资业务。 （二）（二）报告期内公司的经营模式报告期内公司的经营模式 1、房地产及市政业务 公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域保障房、乡建古建、老旧小区改造等业务。商品房开发主要项目有：“高科荣境”、“高科紫微堂”、“高科品院”以及紫东地区核心区的“高科荣院”等。 市政业务是公司传统主营，主要在南京紫东地区内从事房建、市政施工总承包及监理， 园区管理及服务以及土地成片开发

24、转让等业务。 目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。 报告期内，公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产及市政业务产业协同效应，提升资质和能力，围绕产业链积极拓展代建、施工总承包业务，推进与区域政府平台的合作深化及模式升级。 2、股权投资业务 股权投资业务坚持市场化、专业化运作，不断完善“南京高科、高科新创、高科科贷、 高科新浚” 四大投资平台的体系建设， 强化资源整合能力， 提升风险控制水平，促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前主要通过与地方科创平台、财

25、务顾问、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获得新的投资机会；重点围绕医药健康、人工智能等战略新兴产业，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，并通过强化投后管理，支持和帮助创业、创新企业发展，分享其成长红利，最终实现增值收益并择机退出。子公司臣功制药在医药领域2019 年年度报告 11 / 189 积极发挥药品研发、生产、销售一体化的优势，深入挖掘销售潜力，稳步推进新品研发，夯实发展基础。 （三）（三）报告期内行业情况报告期内行业情况 1、房地产及市政业务 2019 年，中国房地产政策总基调以稳为主。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性， 房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；

26、 地方政府全面落实主体责任，“一城一策”、 “因城施策”保持房地产市场平稳健康发展。 根据国家统计局的数据， 2019年全国商品房实现销售面积 171,558 万平方米，同比下降 0.1%，上年为增长 1.3%；销售额 159,725 亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年回落 5.7 个百分点。近年来，全国商品房销售面积较为稳定，金额稳步提升，但增速都呈下降趋势。 从区域市场来看，随着“因城施策、分类指导”的调控方针持续施行，各线城市分化加深，运行周期因城而异。公司房地产业务所在的南京市场调控持续，继续执行限价、限购等政策，进一步规范租赁市场秩序，积极吸引人才流入，房地产市场继续保持

27、平稳发展。根据南京市统计局的数据，2019 年南京地区商品房销售面积 1,320.65万平方米，同比增长 8.2%；商品房销售金额 2,510.15 亿元，同比减少 8.1%；新开工面积1,989.30万平方米， 同比增加2.4%； 施工面积8,996.95万平方米， 同比增长3.9%；竣工面积 1,582.34 万平方米，同比增长 34.5%；广义库存去化周期（待售面积+施工面积）/销售面积）7.12 年，2018 年为 7.38 年。近年来南京市商品房销售整体保持平稳态势。 南京近五年商品房销售情况 2019 年年度报告 12 / 189 2019 年， 我国经济下行压力持续加大， 基础设

28、施建设投资继续承担着稳增长的重要作用，国家政策支持明显。2019 年，南京市以建设“创新名城、美丽古都”为目标，高标准推进城市建设，不断提升省会城市功能和中心城市首位度。根据 2020 年南京市人民政府工作报告，2019 年南京市全年完成主城 10 个片区、93 个老旧小区出新、580 个片区雨污分流工程、完成棚户区改造 393 万平方米，新开工保障性住房 590 万平方米、竣工 263 万平方米。2019 年 4 月 28 日，南京紫东地区官宣成立，2019 年紫东地区全年共编排五大类 367 个重大项目，同时面向全球公开招标核心区城市设计方案。公司所在栖霞区是紫东地区发展的核心板块，全年各

29、类项目建设稳步推进，城市品质不断提升，空间布局持续优化，仙林大学城的东部城市中心地位日益凸显，龙潭新城、新尧新城、燕子矶新城等板块组团式发展进入新阶段，迈皋桥、马群等地区城市更新深入推进。 2、股权投资业务 2019 年，科创板正式落地，注册制试行及科技创新成为资本市场的主旋律，投资机构退出渠道明显改善，但受当前宏观经济因素影响，募资及投资市场有所降温，机构更加注重提升自身风险控制和投后管理能力。根据清科研究中心数据显示，2019年中国股权投资市场共募集金额约1.24万亿元， 同比下降6.56%； 机构普遍保持谨慎，全年投资金额约 0.76 万亿元，同比下降 29.26%，投资案例数为 8,2

30、34 起，同比下降17.83%；受益于科创板的推出，全年退出案例总数 2,949 笔，同比上涨 18.96%，其中被投企业 IPO 退出案例数 1,573 笔，同比上涨 57.93%。 中国股权投资市场近五年基金募资及投资情况 2019 年年度报告 13 / 189 从投资领域来看，科技创新领域更受资本市场关注，其中 IT、互联网、生物技术与医疗健康行业投资占比继续保持前三。受行业逆周期特性影响，生物技术与医疗健康行业获得了投资者较多关注，随着国家经济的发展、社会老龄化程度的加深以及国家对医药健康行业自主创新的支持，我国医药健康行业优质企业的投资价值将越来越得到投资者认可。从投资阶段来看，近年

31、来经济下行压力持续增大，投资不确定性提高导致机构倾向于布局商业模式清晰、抗风险能力较强的的中后期企业。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、主营业务品牌影响力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。房地产业务具备国家一级开发资质和 18 年的开发经验，以优异的品质赢得了南京市场消费者的广泛认可，报告期内紫微堂项目成功推盘，彰显产品价值和操盘能力；子公司臣功制药是高新技术企业，主打产品“

32、臣功再欣”荣获国家驰名商标。 2、产业资源整合能力。公司产业涉足房地产、市政、股权投资等领域，实施产业联动与产投结合，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。报告期内，公司房地产市政业务板块进一步整合资源，产业联动取得新突破，产业链协同能力进一步提升；股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司的资金资源优势和产业经营、价值判断的能力以及新浚管理团队的市场化运作优势，实现优势互补、协同发展。报告期内，基于高科新浚一期基金的良好合作与成果，公司新增投资设立了二期高科新浚创新基金，并已开始运作。 3、资金运作管控能力。公司善于把握政策导向，发挥上市公司优势

33、，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。报告期内公司密切关注政策及市场变化，通过发行短期融资券、2019 年年度报告 14 / 189 贷款置换等方式有效控制融资成本，同时加强运营资金管理，提高资金使用效率，公司有息负债规模及财务费用进一步降低。 4、区域市场拓展能力。公司在区域项目开发建设管理上积累了丰富的经验，能较好地判断区域市场形势，把握区域发展机遇。报告期内，公司积极把握南京紫东地区发展带来的机遇，加大与各政府平台对接力度，切实发挥业务协同优势，积极参与到区域开发建设中。 5、 风险管理控制能力。 公司具有多层次的业务类型，

34、 面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，前瞻性地实施风险防化等管理主题活动，全面梳理公司各项业务重大风险点，并制定相关应对举措，积极防范新增风险，有效化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年是公司“风险防化年”。报告期内，公司坚持聚焦深耕，强化价值管理，基于“城市运营商、价值创造者”的定位，按照“防化风险、优化管理、拓展主业、提升价值”的总体思路，把握区域建设发展和科创板设立的发展机遇，房地产及市政业务谨慎应对压力，保持平稳发展；股权投资业务

35、有序进退，利润贡献显著提升。 报告期内，公司业务整体发展态势较好。公司实现营业收入 290,877.53 万元，归属于母公司所有者的净利润 184,203.79 万元，同比上升 92.21%；每股收益 1.490 元，加权平均净资产收益率 16.72%。 1、房地产及市政领域：发挥品质优势，加强产业协同，保持稳健发展、房地产及市政领域：发挥品质优势，加强产业协同，保持稳健发展 房地产及市政业务积极把握紫东地区加快发展、 栖霞区域城市格局变化上升期的机遇，发挥品牌及品质优势，深化业务整合，探索模式升级，拓展发展空间。一方面扎实推进在手项目开发建设， 提升产品、 服务品质与资质水平， 不断提升市场

36、竞争力；另一方面进一步加强市场拓展和业务整合，切实发挥产业链协同效应，推动业务实现可持续发展。 2019 年年度报告 15 / 189 房地产业务：实施谨慎发展的策略，在谨慎拿地、防范风险的同时，依托产品品质优势，持续深耕区域市场，加强标准化管理，做好市场研判与项目拓展。一是坚持品质路线，做好商品房开发销售工作。紫微堂、荣境等商品房项目开盘热销，实现销售金额 25.68 亿元，彰显产品及品牌价值。二是完善业务拓展机制，加强市场开拓与业务整合，围绕区域城市更新、建设发展主题，新增燕子矶平台公建等代建项目 12个；在八卦洲、万寿等项目实现产业联动合同金额约 2.4 亿元。三是加强地块研究与市场研判

37、， 新增迈皋桥 G41 地块。 子公司高科置业多个项目荣获“扬子杯”、 “金陵杯”、“南京市智慧工地”等荣誉。 报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积 6.85 万平方米（商品房项目 6.55万平方米、经济适用房项目 0.30 万平方米），同比下降 39.22%；实现合同销售金额257,546.56 万元（商品房项目 256,773.91 万元、经济适用房项目 772.65 万元），同比增长 10.96%。新开工面积 6.20 万平方米，同比减少 76.14%；竣工面积 11.67 万平方米，同比增加 173.30%。由于受前期商品房项目推盘及交付节奏影响，房地产开发销售业务营业收入 188

38、,652.72 万元（商品房项目结转营业收入 89,204.83 万元、经济适用房项目结转营业收入 99,447.89 万元），同比下降 24.06%。 市政业务：实施积极发展的策略，着力强化自身能力，围绕产业链加强与区域内重点平台对接，不断提升市场竞争力。一是立足长远，提升资质及信用分。子公司高科建设成功升级建筑工程施工总承包一级资质，夯实业务拓展基础。二是围绕产业联动，加强市场拓展。先后中标八卦洲配套管网及雨污分流工程等施工总承包业务以及迈皋桥创业园南侧地块保障房监理等多项综合类业务。三是精细化管理，提升服务能力。进一步提升在建的 20 余个重点项目管理及施工水平，高标准做好污水处理、绿化

39、养护等区域生态维护工作。报告期内，多个项目荣获“金陵杯优质工程”、“省标准化星级工地”等奖项，市政业务实现营业收入 80,559.92 万元，同比上升 15.21%。 2、股权投资业务领域：聚焦科技创新，加大投资力度，贡献收益提升、股权投资业务领域：聚焦科技创新，加大投资力度，贡献收益提升 股权投资业务实施稳步发展的策略，围绕“价值创造者”的定位，抢抓科创板落地的发展机遇，聚焦科技创新特别是医疗健康领域，积极促进四大投资平台资源整合与2019 年年度报告 16 / 189 协同发展，持续提升市场化、专业化运作水平，通过精选投资标的、加大战略投资力度、加强投后管理等方式不断提高投资业务利润贡献。

40、 公司一方面积极开展股权投资业务，完善业务模式，提升投资效能。新增投资艾力斯、仁度生物、正雅齿科、纽瑞特、易鲸捷等医疗健康、IT 大数据、新材料领域项目 7 个，完成对博科资讯、健耕医药的追加投资。基于一期基金的良好合作与成果，出资 6.98 亿元设立二期新浚创新基金， 并强化投资协同机制。 基于战略投资的考虑及对未来价值成长的认可， 公司出资 3.94 亿元增持南京银行股份 48,633,679 股。 另一方面强化投后管理，主动进行操作，实现滚动发展。年内安元科技、欣视景等部分项目实现溢价退出。鉴于实施新金融工具准则后，公司交易性金融资产规模较大，且其公允价值变动对公司净利润具有较大影响，公

41、司进一步加强对二级市场形势的研究，对部分持有标的进行主动操作，摊低成本，兑现收益。公司持续督促高科皓熙定增基金和中航信托高科华睿信托计划管理人加强市场研究，积极调整投资策略。中航信托高科华睿信托计划报告期末账面价值已超过项目的初始投资成本。高科皓熙定增基金通过调整投资标的、加强主动管理等措施，净值实现稳步回升。 报告期内，公司投资的硕世生物已在科创板发行上市并实现较高溢价。目前，广州农商行、金埔园林、赛特斯等项目申请上市工作均在进程中，艾力斯已申报科创板上市，博科资讯、健耕医药等多个项目计划申报科创板上市。得益于公司前期成功的投资积累，股权投资业务贡献了较好的收益，其中投资收益 140,565

42、.28 万元，同比增长 134.94%；实现公允价值变动收益 66,315.10 万元。 面对复杂多变的行业政策和市场形势，公司控股子公司臣功制药优化管理架构和销售策略，在深挖产品潜力、促进臣功再欣等主打品种终端市场开拓的同时，择优推进新品研发及“特比萘芬”等一致性评价工作，为业务长远发展积蓄动能。报告期内，臣功制药实现营业收入 2.14 亿元， 受前期代理品种存货处理费用增加、 现有主打产品销售待上量等因素影响，亏损 2,161.20 万元。 3、管理及财务状况：完善风控体系，优化内部管理，增强持续发展动能、管理及财务状况：完善风控体系，优化内部管理，增强持续发展动能 2019 年年度报告

43、17 / 189 报告期内，公司围绕“风险防化年”年度管理主题，不断加强内部管理，持续提升管理效能。 一是关注风险防范化解。 全面梳理公司各项业务重大风险点， 并明确责任，制定相关应对举措，切实化解潜在风险，积极防范新增风险。二是重视人才队伍梯队建设。修订干部管理制度，考察选拔年轻后备干部，实施动态管理，形成德才兼备、结构合理、活力十足的人才梯队。三是优化考核激励机制。加强集团产业联动、长期成长能力等指标考核， 在子公司实行项目考核激励政策， 激发员工干事创业热情。四是强化预算和资金管理。 加强预算执行反馈， 根据业务计划细致做好融资安排同时，通过发行短期融资券、银行贷款置换、闲置资金购买理财

44、产品等方式持续降低财务费用。五是加强投资者关系管理。基于公司经营业绩与业务特点，在切实做好信息披露工作同时， 采取多种方式积极与市场投资者加强沟通。 报告期内公司股价涨幅 26.58%，分别高出上证指数和上证地产指数 4 个百分点、6 个百分点。公司股票继续入选上证治理指数等样本股， 董秘连续五年荣获“新财富金牌董秘”， 并入选 “新财富名人堂” 。六是扎实推进党建与企业文化建设。围绕公司经营管理主线，认真组织开展主题教育等党建工作和丰富多彩的企业文化活动，团队战斗力与凝聚力进一步提升。七是开展结对帮扶， 履行社会责任。 向西藏墨竹工卡、 南京市革命老区助学扶贫行动等捐款 150万元。公司荣获

45、“江苏省优秀劳动关系和谐企业”等荣誉，并连续 16 年荣获“江苏省文明单位”称号。 报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为 56.68%；期末公司有息负债总额为 32.60 亿元，占总资产的比例为 11.21%。报告期内整体平均融资成本约为 4.30%，较去年同期下降 0.35 个百分点。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见上述本报告“第四节 一、经营情况讨论与分析” ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 2019 年年度报告 18 / 189 科目 本期数

46、上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,908,775,313.32 3,398,597,165.00 -14.41 营业成本 2,045,248,909.52 1,763,542,503.56 15.97 税金及附加 194,597,783.19 417,097,616.49 -53.34 销售费用 158,266,058.16 166,096,962.62 -4.71 管理费用 221,576,833.09 185,175,190.90 19.66 研发费用 12,327,966.44 11,634,766.32 5.96 财务费用 159,127,236.37 191,171,174.

47、28 -16.76 投资收益 1,405,652,784.03 598,309,060.03 134.94 公允价值变动收益 663,150,961.11 -7,304,420.13 / 信用减值损失 -133,340,183.00 - / 资产减值损失 -21,288,003.83 3,897,271.30 / 归属于上市公司股东的净利润 1,842,037,943.89 958,359,359.55 92.21 其他综合收益的税后净额 15,706,851.24 -1,671,956,634.89 / 经营活动产生的现金流量净额 1,175,032,434.36 464,626,696.5

48、9 152.90 投资活动产生的现金流量净额 428,002,922.89 288,352,045.28 48.43 筹资活动产生的现金流量净额 -2,020,080,592.24 862,858,946.63 / 说明： 1、 税金及附加减少的主要原因是本期公司房地产开发销售业务中商品房结转收入下降导致计提的税金及附加减少；本期结转的经济适用房结转收入同比上年大幅增加，该类项目由于增值率低不需缴纳土地增值税，整体税负较低。 投资收益增加的主要原因是本期新金融工具准则实施后，公司对相关会计政策和核算方法进行变更， 持有的南京银行由可供出售金融资产转入长期股权投资， 按权益法核算确认了投资收益。

49、 公允价值变动收益变动的主要原因是本期公司实施新金融工具准则后， 因 2019 年资本市场整体有所回暖，交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值增幅较大。 信用减值损失变动的主要原因是本期公司会计政策变更后，根据新的列报格式将原资产减值损失中金融资产减值准备在信用减值损失科目列示，本期计提的应收账款坏账准备增加。 资产减值损失变动的主要原因是本期公司计提了存货跌价准备、其他非流动资产减值准备，以及本期公司会计政策变更后，根据新的列报格式将原资产减值损失中金融资产减值准备在信用减值损失科目列示。 归属于上市公司股东的净利润增加的主要原因是本期新金融工具准则实施后，公司对相关会计政策和核算方法

50、进行变更，交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加。 2019 年年度报告 19 / 189 其他综合收益的税后净额变动的主要原因是本期公司实施新金融工具准则后，将部分原可供出售金融资产调整至交易性金融资产、其他非流动金融资产后，其当期的公允价值变动不再计入其他综合收益。 2、其它指标变动的原因见下述“成本分析”、“费用”及“现金流”分析的相关内容。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 （1 1）. .主营主营业务收入构成业务收入构成 单位：元 币种：人民币 2019 年 2018 年 同比增减（%） 金额 占主营业