中洲控股：2019年年度报告（更新后）.PDF

《中洲控股：2019年年度报告（更新后）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中洲控股：2019年年度报告（更新后）.PDF（200页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负

2、责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)黄薇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3

3、 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求。地产业务的披露要求。 公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信贷、利率风险及经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展贷、利率风险及经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险的讨论与分析中可能面对的风险的内容。的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金

4、红利 1.20 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公股（含税），不以公积金转增股本。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转积金转增股本。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。计派息总额不变的前提下相应调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务

5、指标公司简介和主要财务指标 . 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 33 第五节第五节 重要事项重要事项 . 50 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 55 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 55 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 55 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 56 第十节第十节 公司治理公司治理 . 57 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 63 第十二节第十二节 财务报

6、告财务报告 . 69 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 70 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 中洲控股香港、香港公司 指 中洲投资控股（香港）有限公司（现已更名为“中洲置业有限公司”） 中保盈隆 指 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 惠州银泰达 指 惠州市银泰达实业有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国

7、证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 姚日波 注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼 注册地址的邮政编码 518028 办公地址 广东省深圳市

8、福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 办公地址的邮政编码 518033 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王艺瑾 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088号中洲大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088号中洲大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证

9、监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 19219076-8 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 1、1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股东。2、2005 年 7 月，由于行政划拨，

10、公司原控股股东深圳市建设投资控股公司持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。2006 年，公司股权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75%）。3、2013 年 6月，深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份（占公司总股本的 19.75%）转让给深圳市中洲房地产有限公司（现已更名为“深

11、圳市中洲置地有限公司”）。2013 年 7 月，深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股本的 10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司（现已更名为“深圳市资本运营集团有限公司”）名下。2013 年 8 月，上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委同意批复。2013 年 9 月，相关股份过户完成。上述股份变动后，深圳市国资委不再持有本公司股份； 加上此前持有公司 4.04%股份， 中洲置地合计持有公司 23.79%股份，并在详式权益变动报告书中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11

12、月 5 日间，中洲置地通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股本公司股份（占公司总股本的 4.68%）。本次增持后，中洲置地合计持有本公司股份68,182,503 股， 占当时公司总股本的 28.47%， 成为公司第一大股东， 并发布了详式权益变动报告书。 五、其他有五、其他有关资料关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼 签字会计师姓名 李渭华、刘丽燕 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责

13、的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 会计政策变更 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 7,942,112,442.45 -9.18% 8,654,233,826.31 8,654,233,826.31 归属于上市公司股东的净利润（元） 787,168,958.40 446,69

14、0,331.69 446,690,331.69 76.22% 615,363,173.16 615,363,173.16 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 89,480,514.09 377,569,657.11 377,569,657.11 -76.30% 559,954,028.77 559,954,028.77 经营活动产生的现金流量净额（元） -842,590,795.90 3,001,582,489.62 3,001,582,489.62 -128.07% -5,184,055,619.65 -5,184,055,619.65 基本每股收益（元/股） 1.1840

15、0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 稀释每股收益（元/股） 1.1840 0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 加权平均净资产收益率 10.56% 6.53% 6.53% 增加 4.03 个百分点 10.01% 10.01% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 45,141,526,985.37 46,050,688,700.65 46,050,688,700.65 -1.97% 43,619,885,474.24 43,619,885,474

16、.24 归属于上市公司股东的净资产（元） 7,556,181,258.45 7,273,821,959.91 7,273,821,959.91 3.88% 6,411,756,460.57 6,411,756,460.57 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 1、新金融工具准则：本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量、企业会计准则第 23 号金融资产转移、企业会计准则第 24 号套期会计和企业会计准则第 37 号金融工具列报(以下简称“新金融工具准则”)。于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新

17、金融工具准则要求不一致的，本公司按照新金融工具准则的要求进行追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，本公司不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其他综合收益。 2、财务报表列报格式：本公司按财政部于 2019 年 4 月 30 日颁布的关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知(财会(2019)6 号)编制 2019 年度财务报表。对于列报项目的变更，本公司对上年比较数据进行了追溯调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计

18、数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、

19、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,415,067,296.01 974,735,256.08 1,411,733,646.97 3,411,629,626.63 归属于上市公司股东的净利润 231,879,742.80 -29,777,205.98 724,031,255.81 -138,964,834.23 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 228,865,149.13 -47,212,148.23 36,546,760.50 -128,719,247.31 经营活动产生的现金流量净额 -30,533,005.16 367,215

20、,796.96 308,610,627.39 -1,487,884,215.09 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 952,541,442.50 42,987,733.99 16,968,148.12 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 5,903,000.22 2,790,139.9

21、9 10,881,461.02 委托他人投资或管理资产的损益 10,290,841.87 14,531,604.31 38,242,109.76 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得-71,108,918.30 107,791.61 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 1,000,000.00 1,525,549.90 59,17

22、6.30 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 63,636,748.51 受托经营取得的托管费收入 21,578,626.80 20,799,278.50 6,095,978.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -25,551,665.85 10,862,828.18 -59,483,472.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 2,724,977.36 减：所得税影响额 196,696,820.58 24,652,148.90 22,800,299.06 少数股东权益影响额（税后） 268,062.35 -167,897.00 91

23、5,683.89 合计 697,688,444.31 69,120,674.58 55,409,144.39 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一

24、、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期末长期股权投资 41,463.05 万元，较年初减少 99,230.64 万元，减幅

25、 70.53%，主要原因是本期完成对中保盈隆及惠州银泰达的企业合并，原联合营企业成为子公司。 货币资金 报告期末货币资金余额 398,362.52 万元，较年初减少 183,198.81 万元，减幅 31.50%，主要原因是本期支付地价以及收购股权支出所致。 预付款项 报告期末预付款项余额 4,882.66 万元，较年初减少 19,238.06 万元，减幅 79.76%，主要原因是本期完成项目股权收购，上年预付的股权款转为长期股权投资所致。 其他应收款 报告期末其他应收款 61,224.24 万元，较年初增加 19,458.03 万元，增幅 14.53%，主要原因是本期与合作单位的往来款增加所

26、致。 存货 报告期末存货 3,254,584.35 万元，较年初增加 676,069.25 万元，增幅 26.22%，主要原因是本期新纳入合并范围公司的存货和在建开发投入以及新购入项目导致的存货增加。 持有待售资产 报告期末持有待售资产 0 万元，较年初减少 599,917.68 万元，减幅 100.00%，主要原因是本期完成香港公司的股权交割所致。 递延所得税资产 报告期末递延所得税资产 163,917.86 万元，较年初增加 49,481.14 万元，增幅 43.24%，主要原因是本期新纳入合并范围公司的递延所得税资产增加所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核

27、心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司

28、通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业， 公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力， 2019年在行业获得颇多荣誉。 公司在第16届中

29、国蓝筹地产年会上荣获“2019蓝筹地产企业”奖项；在第三届中国品牌峰会上获得中国(行业)最具发展潜力企业、中国(行业)最具投资价值品牌两大奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。 公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲万豪酒店获深圳市旅游协会颁发“国际品牌15强”、第三届琅琊榜“最佳婚宴酒店”； 获缤客“好评住宿奖”、 猫途鹰网“卓越奖”、 携程“最受欢迎酒店”等在线平台奖项； 获 都会“臻选婚礼酒店”、 Target“年度推荐艺术设计酒店”等杂志评奖。 中洲圣廷苑酒店获深圳市旅游协会颁发“深圳品牌16强”、 第十九届中国饭店金马奖“城市地

30、标酒店”、第三届琅琊榜“年度最佳会议饭店”、2019深圳国际旅游博览会“年度最喜爱酒店”、2019携程口碑榜“最佳商务出行”等奖项。 旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力50强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力100强”，获中国物业管理协会颁发“中国物业管理服务企业综合实力500强”。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 （一）报告期内外部环境分析（一）报告期内外部环境分析 为促进房地产市场平稳健康发展，国家宏观调控政策稳字当头。

31、2019年中央经济工作会议指出坚持“房住不炒”、全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展。全国住房和城乡建设工作会议再次提出“三稳”，房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。 地方政府采取因城施策。深圳解除商务公寓只租不售，深汕合作区商品房解冻，广州南沙、花都、黄埔限购先后松绑，佛山人才购房不受户籍、 个税、 社保限制， 港澳居民湾区购房全面解除限制， 300万以下常住人口城市取消落户限制， 各地 “一城一策”正在加速落实。 房地产行业持续分化。根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额159,725亿元，同比增长6.5%。根据中指研究院数据，20

32、19年有数百家房企宣告破产清算。部分中小型房企资金承压，短期资金风险显著增加，已失去再投资能力。龙头房企的规模继续扩大，百强房企的规模增速逐渐放缓。 （二）公司的经营业态及区域竞争优势（二）公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域具体布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，辐射粤

33、港澳大湾区。公司总部位于深圳，在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等核心城市项目布局。 深圳区域有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目是深圳市首批十大城市更新项目之一，位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼等组成，为当地综合性地标式标杆项目；黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳；宝城26区项目为城市更新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域 “商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻；

34、中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售的综合性项目，是福田区集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。 公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长，项目遍及惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，已形成多盘联动态势，在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。已开发项目包括：中洲中央深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 公园、中洲天御、中洲华昕府、中洲公园城、中洲半岛城邦、中洲理想仓等，累计已开发面积近300万平方米，惠州公司已成为中洲控股粤港澳大湾区核心区域公司。 公司积极布局广州、佛山、东莞等

35、区域，主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花园、东莞里程花园（水南东祠）项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。 2、深耕大上海都市圈，多盘联动助力发展。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布局，充分发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目。目前已进入都市圈内的有上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在大上海都市圈

36、已形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。 3、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目。2019年，重庆大渡口项目创造大渡口季度销冠； 成都天府珑悦在远郊区域众多品牌开发商中脱颖而出；成都中央公园四期摘得成都市2019年开盘当日别墅销售冠军及成都市2019年全年低密物业销售冠军双项冠军排名。各项目建立了良好的市场口碑，逐步提升中洲控股在成渝区域同业品牌声誉度。目前，成渝区域尚有优质储备用地，项目升值空间可期。 4、夯实青岛片区市场，提升品牌口碑。公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前三，带动少海片区置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑

37、。 （三）报告期内公司主要经营管理工作回顾（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司2019年实现房地产销售面积102.67万平方米，销售金额155.21亿元，比上年同期增长17.83%。全年主要经营及管理工作如下： 1、投资拓展盘活增容，开启新局面。2019年，公司采取灵活的合作开发方式，在盘活和增容货值方面取得多项突破，项目投后管理成效显著，新增货值超过40亿元。 2、严格管控运营，确保项目顺利交付。公司强化运营管理力度，精细化管控各类计划，优化完善项目主数据系统。全年开展季度综合巡检，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，通过派驻技术人员、现场巡查、勒令整改、预警督办等方式，保证精

38、装修项目的竣工交付。 3、营销去化加速回款，多举措去库存。公司以销售为先导，全面拓宽营销渠道，以回款为中心，从销售端保障回款顺利。积极灵活应对市场变化，推进项目去化，完成年度销售目标，严格管理后端回款，采取应对措施保障回款。 4、资金筹划成效显著，稳定公司现金流。2019年公司以收定支，盘活监管资金，以销售回款为解决资金问题的根本措施，在行业融资收紧的大环境下，重大项目融资仍取得突破性进展。首次引入AMC公司，创新合作模式。报告期内，公司现金流平衡。 5、资产板块稳步增收，收益情况良好。公司酒店经营面积15.5万平方米，商业运营面积25.3万平方米，物业服务签约面积746万平方米。2019资产

39、板块全部超额完成年度任务，营收占比逐年加大，为公司带来持续稳定的现金流。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （四）新增土地储备项目（四）新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价 （万元） 竹仔园项目 惠州 商住用地 67,267 235,293 村企合作 100.00% 68,456 68,456 上一村项目 东莞 商住办用地 68,940 150,262 村企合作 40.00% 109,921 43,968 （五）累计土地储备情况（五）累计土地储备情况 项目/区

40、域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 成都三岔湖项目 54.75 84.88 84.88 惠州仲恺科研楼项目 3.90 10.51 10.51 黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 广州南沙灵山岛项目 1.85 21.04 21.04 竹仔园项目 6.73 32.57 32.57 上一村项目 6.89 20.08 20.08 总计 93.35 243.36 243.36 （六）主要项目开发情况（六）主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度

41、 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅 100.00% 2015 年07 月 01日 在建 一期100% 二期 32% 133,000 399,001 0 299,999 446,882 347,397 成都 中洲中央公园 新都区 住宅 60.00% 2014 年07 月 01日 在建 二、三期100% 四期 76% 五期 58% 283,459 409,787 0 503,319 382,524 267,119 成都 中洲里程 成华区 住宅 80.00% 2016 年07 月 01

42、日 竣工 100% 15,101 57,381 79,529 79,529 76,326 69,584 成都 天府珑悦 新津县 住宅 100.00% 2018 年06 月 01日 在建 60% 23,793 59,483 0 0 62,363 41,419 重庆 大渡口项目 大渡口区 商住 100.00% 2017 年09 月 01在建 一标段100% 75,734 180,692 119,121 119,121 166,227 119,593 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 日 二标段80% 上海 珑湾/珑悦 浦东新区 商住 100.00% 2013 年03

43、月 01日 住宅竣工 商业未动工 一五期100% 六期未动工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 176,815 无锡 崇安府 梁溪区 住宅 90.00% 2017 年06 月 01日 在建 65% 30,022 99,072 0 0 159,127 130,436 无锡 花溪樾 锡山区 商住 90.00% 2017 年09 月 01日 在建 90% 81,810 98,393 85,445 85,445 137,428 122,227 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 90.00% 2017 年02 月 01日 在建 90% 66,196 132,302 0 0 1

44、48,981 121,764 嘉兴 花溪源著 秀洲区 住宅 51.00% 2018 年05 月 01日 在建 65% 53,192 95,746 0 0 85,261 59,550 惠州 央筑花园 惠城区 商住 100.00% 一期、二期竣工，三期未动工 一期、二期 100% 三期未动工 249,705 589,140 0 549,282 450,873 335,000 惠州 中洲御郡华府 惠城区 住宅 90.00% 2017 年04 月 01日 竣工 100% 27,940 97,690 132,767 132,767 66,090 62,402 惠州 半岛城邦 博罗县 商住 90.00%

45、2017 年11 月 01日 在建 三期B:100% 四期:71% 五期A:19% 五期 B、六期未动工 323,494 915,078 116,271 352,987 422,988 141,541 惠州 河谷花园 惠阳区 商住 100.00% 2017 年11 月 01日 在建 一期 72% 二期至四期未动工 211,656 648,157 0 0 447,634 102,738 惠州 中洲同创公寓仲恺新区 商业 100.00% 2017 年12 月 01在建 72% 13,394 46,836 0 0 31,548 22,363 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文

46、16 项目 日 惠州 惠州中洲华昕家园 惠城区 商住 51.00% 2017 年11 月 01日 在建 70% 20,048 70,168 0 0 64,094 36,349 惠州 康威项目 惠城区 商业 100.00% 2018 年05 月 01日 在建 11% 52,297 130,750 0 0 191,013 14,900 惠州 南麓苑 惠城区 商住 83.00% 2018 年04 月 01日 在建 5% 91,221 273,663 0 0 140,295 28,117 惠州 仲恺骏洋项目 仲恺新区 商住 40.00% 2019 年10 月 01日 在建 21% 52,725 184

47、,536 0 0 230,000 7,473 青岛 中洲半岛城邦（南区） 胶州少海 住宅 100.00% 2016 年03 月 01日 在建 1 期、 2 期 100% 3.1 期 95% 3.2 期 15% 309,936 370,637 156,363 250,916 238,715 139,964 青岛 中洲半岛城邦（北区） 胶州少海 住宅 100.00% 2017 年11 月 01日 在建 4.1 期 60% 4.2 期 60% 5 期未动工 275,801 330,588 0 0 225,049 85,313 佛山 佛山璞悦 顺德区 住宅 100.00% 2017 年07 月 01日

48、 在建 75% 48,894 146,682 0 0 257,187 215,175 东莞 水南东祠 石碣镇 住宅 20.00% 2019 年01 月 01日 在建 60% 27,733 54,735 0 0 89,257 32,782 深圳 笋岗物流园 罗湖区 物流商业 100.00% 2014 年11 月 01日 在建 9% 56,486 391,000 0 0 946,462 380,425 （七）主要项目销售情况（七）主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售）面积（） 本期预售（销售）面积（） 本期预售（销售）金额

49、（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 成都 半岛城武侯区 商业、 车 100.00% 7,473 108,946 107,205 2,774 1,586 107,205 4,749 3,226 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 邦 位 成都 南熙里 武侯区 商业 100.00% 54,287 54,287 62,788 8,501 5,110 62,788 17,567 11,110 成都 中央城邦 锦江区 商业、 车位 100.00% 18,577 62,407 41,514 1,595 2,449 17,617 2,226 2,6

50、85 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅、 商业 100.00% 398,221 542,399 237,943 3,600 2,655 226,123 7,461 7,208 成都 中央公园 新都区 住宅 60.00% 367,329 505,006 350,098 86,449 119,881 262,312 58,259 63,806 成都 里程 成华区 住宅、 商业 80.00% 52,151 70,863 55,160 438 724 52,820 52,820 69,683 成都 天府珑悦名邸 新津县 住宅 100.00% 59,483 57,271 15,496 15,496 12,7