和平区楼宇经济发展第十二个五年规划.doc

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1、1和平区楼宇经济发展第十二个五年规划和平区楼宇经济发展第十二个五年规划全面提升商务楼宇入驻率和入住企业质量，加快企业向楼宇集中，充分发挥楼宇聚集要素和辐射带动作用，以满足总部经济的需要，是今后一个时期和平区区域经济发展的重中之重。为落实天津市关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见 对和平区“金融和平”功能的明确定位，实现和平区经济社会发展战略转型，按照关于制定和平区国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，为促进将我区打造成中心城区服务业核心增长极，推进楼宇经济转型升级和结构调整，结合我区楼宇经济发展的实际，特制定我区楼宇经济“十二五”规划。为此于 2010 年 2 月委托南开

2、大学经济学院开展和平区楼宇经济发展规划，发改委、合作交流办、南开大学联合成立课题组，于2010 年 3 月正式启动和平区楼宇经济发展的研究和编制工作。本规划在对和平区楼宇经济“十一五”期间取得成就及存在问题进行总结的基础上，挖掘“十二五”期间和平区发展楼宇经济的内在优势，明确和平区楼宇经济发展的总体思路、基本原则，提出了有利于楼宇经济产业定位和合理布局的发展目标和保障措施。本规划期限为 20102015 年，近期为 2010-2012 年。第一章第一章“十一五十一五”期间回顾及楼宇经济发展的现状期间回顾及楼宇经济发展的现状2006年编制“十一五”规划时，区委区政府针对我区地域狭小、土地成本高等

3、制约经济发展的“瓶颈”问题，围绕1-6-8总体格局，提出把大力发展楼宇经济作为经济可持续发展的重要手段。“十一五”期间，确立“以发展现代服务业为出发点，以楼宇经济为载体，以营造良好的经营环境为前提，以招商引资为手段，以提高入驻率、增加财政收入为目标，形成政府、楼宇业主、入驻企业三方共赢的良性发展模式”的发展思路。几年来，区委、区政府通过政策扶植、载体建设、机制创新等手段，不断加大对我区发展楼宇经济的投入，取得了扎实的成果。2009年，在区合作交流办下设楼宇科，探索政府与楼宇经营单位合作招商机制，发挥和平区楼宇企业协会的作用，加强对楼宇经营企业的引导与服务；2010年2月，由发改委牵头，汇集众多

4、成员单位，专设特色楼宇集2聚工程指挥部，制定特色楼宇集聚工程实施方案，首次将楼宇经济的发展纳入到和平区当年“十大工程”之列。通过科学制定和平区商务楼宇认定标准，制定出台和平区促进楼宇经济发展扶持政策及实施细则，制作、完善楼宇信息数据库，为我区搭建了资源整合、招商引资、企业服务、信息宣传等平台，营造了楼宇经济良好的发展环境。第一节第一节“十一五十一五”期间楼宇经济主要成就期间楼宇经济主要成就一、集约开发增强，发展潜能提升一、集约开发增强，发展潜能提升“十一五”期间，“1-6-8”总体功能布局规划以强力发展商务楼宇，实现有限城区空间极限发展为目标，规划了总建筑面积为 818 万平方米的 63 个重

5、大项目。其中仅南京路地区实施及开发的重大项目达到 30 个，建筑面积达到386 万平方米。继十五期间滨江金耀世纪广场、万达广场及信达广场等 10 余个大型项目落成后，“十一五“期间，建成了信达广场、君隆广场、华侨大厦、津汇广场二期、天津中心、现代城一期、恒隆广场、津湾广场等一批重大项目，使得城市载体功能进一步提升。随着合生国际大厦、天河城、铁狮门等新建楼宇的开工建设；津门、津塔等项目进入施工收尾阶段；和记黄埔等一批重点项目加快建设；现代城二期项目的启动，为我区楼宇经济的发展提供源源不断的项目支撑。 二、载体总量扩大，经济效益增长二、载体总量扩大，经济效益增长预计2010年底，随着津门、津塔、天

6、津中心等大型现代楼宇的建成使用，新增商务楼宇面积达到77万平方米，建筑总面积超过300万平方米，较“十五”末期的221.64万平方米增长35%，建筑面积占全区土地总面积由22.23%增长到30.09%。其中，新近落成的项目多是建筑面积超过15万平方米的高端楼宇，还有一些重大项目正在顺利推进，支撑楼宇经济发展的载体总量进一步扩大。十一五期间，楼宇经济税收贡献率逐年提高。据统计，我区79座楼宇（其中含综合楼宇44座，商住楼6座，独栋楼14座，风貌小洋楼15座）2009年全年完成税收26.2亿元，留区税占到全区税收的30%左右，比十五期末的2005年（18.76%)增长近12个百分点。留区税收比重平

7、均每年增长5%以上。2009年全年10座重点楼宇完成税收超过9亿元，占全部楼宇税收总量的35%；区内税收超亿元的综合性楼宇及独栋楼宇达到8座，税收超千万楼宇21座。三、经济形态优化，主导产业明晰、经济形态优化，主导产业明晰3截至2009年，我区已引进世界500强企业地区总部及分支机构以及国内500强企业总部及地区总部57家，其中金融总部及地区总部就有36家。促使天津成为继北京、上海、深圳之后第四个设有外资银行总行的城市，初步形成了具有辐射能力的商务及总部集群。我区第九次党代会确立“四高”主导产业，较“十一五”初期的八大重点产业更加明晰，主导产业发展成效明显。目前，对于入驻楼宇4804家企业的业

8、态调查结果显示，批发、零售业及租赁、商务服务业中企业所占比重超过了41%。区内的主要商务企业集中在中高端商贸、中介咨询、金融等行业。部分中高档楼宇如津汇广场、国际大厦、和平创新大厦等入驻企业的行业性质比较集中，在全区范围甚至全市具有一定的辐射能力，使得楼宇经济成为发展现代服务业的重要载体，进一步优化了我区以现代服务业为主导的产业结构。四、机制不断完善，管理日益科学四、机制不断完善，管理日益科学楼宇经济的发展作为一种集约的组织行为经济，与政府、规划、职能部门、街道直至社区有相当密切的关系。“十五”期间，全区建立了发展楼宇经济的管理和服务体系，并按照市场运作的方式成立全国首家楼宇协会。 但对楼宇经

9、济的管理服务职能仅由现代服务业发展办公室和楼宇协会负责。 “十一五”期间，全区上下对发展楼宇经济工作形成共识，高度重视，成立区发展楼宇经济领导小组，通过设立特色楼宇集聚工程指挥部，形成由发改委牵头，工商、税务、统计、财政、合作交流办等多部门共同管理服务的工作网络体系，逐步建立起高效的管理机制。楼宇信息数据库的建立作为促进楼宇经济今后发展的有效工具，是“十五“期间一直努力探索而未能攻破的一个难题。于今年初步建成的数据库，通过八项功能的互相依托，有机相连，涵盖了楼宇经济的所有信息，为区领导和区各政府部门的管理调控提功决策辅助，也可利用这一信息平台有效的整合和平区发展楼宇经济的人流、物流、资金流，做

10、到科学管理。五、招商环境改善，引资模式创新五、招商环境改善，引资模式创新“十五”期间，停车难已经成为制约楼宇发展的瓶颈，也是造成部分企业流失的因素。2009 年，我区西安道、大沽路 2 座停车楼竣工，新增停车泊位1190 个，改善了招商引资的硬环境。本着“招大引强、选商选企”的原则，围绕我区确定的四个主导产业，以沿海发达地区为重点，坚持楼宇、土地和要素4招商并举的引资模式，2009 年吸引内外资到位额分别为 60 亿元和 3 亿美元，同比分别增长 50%和 65.77%，增幅创历史新高。外资到位额相当于“十五”期间累计直接利用外资到位额 1.26 亿美元的 2.4 倍。 5第二节第二节 楼宇经

11、济发展存在的主要问题楼宇经济发展存在的主要问题“十一五”期间，我区楼宇经济的发展取得了很大的成就，但与楼宇经济发达地区相比，还存在一些不足。一、总量规模有待扩大，楼宇品味有待提升一、总量规模有待扩大，楼宇品味有待提升我区现有楼宇总量与上海、北京、深圳等地的中心城区相比存在较大差距，甚至低于周边城区。在楼宇经济较为发达的深圳罗湖区，18 层以上高层楼宇就有 400 多座，写字楼面积高达 550 万平方米。我区重点楼宇中，占地面积 5 万平方米以上的商务写字楼仅有 14 座，其余均为 5 万平方米以下的中低档写字楼或综合性商住楼，中低档楼宇的比重占到 70%。我区目前完全达到 5A 标准的商务楼宇

12、数量不超过 10 座，除近年相继建成的部分较高档次楼宇外，目前我区 60%以上的商务楼宇始建于上世纪 90 年代中后期，硬件配置较低，配套功能较差，楼宇外表陈旧。发展楼宇经济靠的是大量高档次的商务楼宇做载体，楼宇存量资源不足或零星分散，就难以形成完善的商务环境和良好的集聚效应。二、效益贡献有待提高，楼宇资源有待整合二、效益贡献有待提高，楼宇资源有待整合首先，楼宇经济对全区税收的贡献度还有进一步提升的空间。据统计，我市河西区和南开区楼宇经济创造的效益已超过了区级财政收入的50%，而我区楼宇经济产生的效益仅占区级财政收入的30%左右。杭州下城区作为省会城市的中心城区，全区税收的70%以上来自于楼宇

13、经济。以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政收入达到14.66亿元。上海陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区等地的105幢高楼的平均营业收入超过16亿元，楼均上缴税收超过6000万元。其次，楼宇资源有待进一步挖掘和整合。目前，我区五星级以上写字楼租金指导价位 4.5-7 元/平米/天；五星级以下写字楼租金指导价 1.5-4.5 元/平米/天，企业入驻率达到 90%以上。相对于其它楼宇经济发达地区，租金水平低,楼宇空置率高。以上海的外滩中心为例，金光外滩中心办公楼租金日均 8-11 元/平方米，企业入驻率高达 98%，杭州下城区楼宇入驻率也达到 93%。此外，入驻我区商务楼宇的 4

14、000 多家企业中，在和平区纳税的企业不到 2000 家，使得我区对楼宇资源的实际利用率低于 50%。楼宇内入驻企业区外纳税问题有待解决。6三、结构能级有待优化三、结构能级有待优化 ，产业聚集有待强化，产业聚集有待强化我区楼宇内企业经营业态虽然比较全面，但行业较集中的特色楼宇还较少，业态质量亟待改善。一些楼宇入住企业行业分散，大企业偏少，楼宇之间难以形成积聚效应。楼宇经济向聚集、专业化方向发展已经成为一种趋势，在一些发达国家以及上海、北京、杭州、宁波等地，由于一两座特色品牌楼宇的带动，形成了建成一栋，繁荣一片的发展态势。从我区来看，虽然已建成一部分具有较强影响力的品牌楼宇，但整体规模还不高，对

15、相关行业的辐射力和吸引力还有待提升。因此，在未来的楼宇经济发展中，加快培育一批特色品牌楼宇，引导楼宇产业集聚发展将是实现和平区中心商务区定位的一个重要途径。四、管理水平有待提升，楼宇环境有待优化。四、管理水平有待提升，楼宇环境有待优化。楼宇业主是楼宇招商和经营管理的主体，与楼宇业主建立良好的合作机制，有利于“政企”互助，实现“双赢”，而目前我们与楼宇业主更加行之有效的对接机制还有待建立。作为楼宇经济载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。第二章第二章 “十二五十二五”规划总则规划总则第一节第一节 面临形势面临形势“十二五”

16、时期，我区楼宇经济发展面临诸多机遇，楼宇经济发展具有其它区不可比拟的内在优势。一、面临的机遇：一、面临的机遇：（一）全市空间发展总体战略和“一主两副、沿河拓展、功能提升”的中心城区空间发展策略，使得经济发展布局更加清晰和均衡。有助于和平区作为中心城区功能的全面提升。（二）天津市对我区“金融和平”的定位，旨在将我区建设成为天津市的金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区。重点发展银行期货证券类金融业、高端零售业、信息中介等现代商务服务业和以历史风貌建筑为主的文化旅游业。有助于处于利润链顶端的高端服务业在我区的集聚。（三）滨海新区经济快速发展的带动作用，有助于与和平区发挥各自优势，促进相互投资

17、，形成共同发展。如和平区可以充分发挥教育强区的优势，为滨7海新区提供人才和智力服务；通过大力发展金融业、物流业、文化创意产业和服务外包等产业，为滨海新区提供优质的生产生活服务。（四）京津冀区域经济一体化的快速推进，有助于我区楼宇经济的能级优化及提升我区区域经济服务、辐射及带动功能，强化我区重点地块商务楼宇的 区位辐射优势。（五）区委区政府把加快楼宇经济的发展纳入工作重点，高度重视。有助于全区上下统一思想，为楼宇经济的加快发展扫清障碍。二、发展优势：二、发展优势：（一）区位中心优势我区地处天津市市中心，服务业高度发达，第三产业所占比重一直超过全市水平的 2 倍以上。现代服务业对经济增长的贡献率达

18、到 30%以上，是整个天津市的商业、文化和社会发展中心，具有最成熟和最完善的商务配套体系，这种区位优势和商务配套优势短期内不会改变，将来一定时期内在整个天津市将会继续保持其区位和商务优势。（二）空间集聚优势天津市正处于从单一中心向多中心扩展的时期，小白楼城市主中心大部分落在区内，区域战略地位突出。随着沿海河经济带开发的推进还会与小白楼商务区形成互动、相互促进，进一步加强和平区楼宇经济聚集地的地位。一批大项目、好项目的陆续推出将成为层次更高的现代服务业发展聚集地。因此，无论从和平区目前所具有的区位优势、商务优势还是将来的海河经济带的发展潜力，和平区楼宇经济发展具有天津市其它区域所无法比拟的优势。

19、 （三）城市辐射优势“十一五”期间，南京路商务商贸发展带沿线高度聚集了金融、商务、商业等现代服务业楼宇，能级提升并逐渐向南北两侧辐射渗透。市级“沿河拓展”发展策略使海河经济发展带汇集起更高的发展能量。两带驱动将使我区楼宇经济效应快速凸显，中心地土地价值上升，楼宇高层化、密集化发展迅捷，楼宇经济价值效应有放大趋势。我区楼宇经济的发展也面临一些现实问题一是市规划土地较多，土地资源整合缺乏足够自主性，影响楼宇经济载体建设。二是与滨海新区金融商务区产业功能趋于同质，优化资源配置存在一定困难。三是天津市其他区县的竞争风8险，河东、河西、南开等区也在也在大力发展楼宇经济，势必形成与和平区抢夺企业资源的关系

20、。我们必须进一步增强责任意识，发挥我区发展楼宇经济的优势，抓住机遇，切实做大做强楼宇经济。第二节第二节 发展理念发展理念充分发挥楼宇经济在推动我区产业升级、促进城市转型等方面的重要作用，进一步深化楼宇经济发展内涵，着力培育发展总部经济，不断提高楼宇经济发展水平。一、以现代经济理念指导楼宇经济工作，培育新的经济增长点。以现代经济理念指导楼宇经济工作，培育新的经济增长点。强化楼宇规划，创新楼宇经济发展理念，走国际化、高端化、特色化、集聚化发展路子，提升能级，壮大规模。二、进一步提高楼宇经济贡献度，充分发挥楼宇经济载体作用。二、进一步提高楼宇经济贡献度，充分发挥楼宇经济载体作用。全力提高商务楼宇的入

21、驻率和产出率，使楼宇经济成为我区经济发展的重要支撑和增长动力。三、进一步强化商务楼宇功能集聚，推进楼宇经济在更高层次上的跨越式三、进一步强化商务楼宇功能集聚，推进楼宇经济在更高层次上的跨越式发展。发展。科学统筹规划楼宇经济发展的功能和空间布局，培育壮大总部经济。探索总部经济的多种发展模式，强化政策引导，营造总部经济发展的良好氛围。四、进一步优化楼宇经济发展环境，积极创建发展楼宇经济示范区。四、进一步优化楼宇经济发展环境，积极创建发展楼宇经济示范区。立足服务理念，坚持城市形象开发和功能开发并重，充分发挥楼宇经济在优化城市资源配置、完善城市功能、提升城市形象等方面的作用，积极吸引高层次、高水平的楼

22、宇开发商和经营者参与和平区楼宇开发建设，优化楼宇经济发展环境，使我区成为天津市楼宇经济发展的标志性区域。第三节第三节 基本原则基本原则一、坚持统筹布局，扩大总量，做精增量，提升存量的原则一、坚持统筹布局，扩大总量，做精增量，提升存量的原则9紧密结合我区的总体发展规划和现代服务业布局规划、加强楼宇经济未来的发展规划，着眼于规范开发、提高效益和增强竞争力，统筹业态布局、优化结构，实施重点区块、重点楼宇的重点业态开发的有序推进模式，推进我区楼宇经济业态的合理发展和布局。对新建楼宇，从建设、经营、招商等方面做到精细化、特色化。加大对闲置楼宇资源的盘活力度，进行重新包装，重新定位，提升楼宇品味。二、坚持

23、重在高端，集聚发展，突出特色，培育品牌的原则二、坚持重在高端，集聚发展，突出特色，培育品牌的原则在发展楼宇经济中，在加快高端楼宇载体建设的同时，更要注重产业集聚，带动市场。既以总部经济发展为重点，还要关注产业链的集聚带动。并以专业化、特色化为原则，依据布局特色与规律，构筑特色功能突出、专业化职能突出的空间，选择有较大潜力的楼宇给予重点扶持。整合资源，培育楼宇品牌，辐射周边，形成规模型的楼宇经济群。三、坚持招商为先，市场主导，政府引导，平衡租售的原则坚持招商为先，市场主导，政府引导，平衡租售的原则以招商带规划、带建设、带经营、带管理，通过招商发现四个环节存在的问题。主要依靠市场力量调节我区楼宇资

24、源的优化配置，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，最大限度提高楼宇单位面积产出率，增强楼宇经济发展的核心竞争力。政府在楼宇经济定位和集聚过程中的引导作用也非常重要，作为主要力量协调各方利益，积极引导楼宇经济发展，形成政府引导与市场运作协调发展的局面。在楼宇经营中，指导性地调节楼宇的租、售比例，兼顾投资开发商及业主利益的同时，考虑楼宇经济的特色发展和引入企业的合理性。第三章第三章 发展目标和基本布局发展目标和基本布局第一节第一节 发展目标发展目标一、总体目标一、总体目标：在发展楼宇经济方面，总体目标是以国际化、特色化、高端化、总部化、集约化为导向，围绕“规划、建设、经营、管理”四个环节，提高土地

25、集约利用强度和单位楼宇产出效益，提升楼宇服务水平，打造总部经济中心，以特色楼宇经济、亿元楼宇、品牌楼宇为重点，构筑和平特色的知识高密集、产业高能级、产出高增值、功能高辐射的现代服务业体系。到规划期末，基本形成布局合理、功能完善、特色突出的楼宇经济空间体系，使和平区楼宇10经济成为天津市楼宇经济发展的标志性区域和北方重要的高端金融商务集聚区，使楼宇经济成为区经济发展的重要经济增长点。二、定量目标二、定量目标(一)经济效益指标我区多数重大项目规划到 2012 年，制定楼宇经济“五年倍增”的发展目标较为合理。到 2015 年，着力培育 1-2 幢税收“10 亿元楼”，15 幢税收“亿元楼”和 40

26、幢税收千万元以上的“主题楼”，“特色楼”。到 2015 年，楼宇经济实现三级税收超过 50 亿元，楼宇资源利用率达到 60%，实现留区税收 30 亿元，在全区税收中的比重由目前的 30%增长到 50%，年均增长率 15%以上。（二）总量提升目标加快对新建项目，规划项目的推进，“十二五”末，力争中高档楼宇数目达到 100 幢，写字楼建筑面积由目前的 300 万平方米提升至 600 万平方米。楼宇出售、出租率由目前的 90%提升至 95%以上。5A 级写字楼由目前的 8 座提升至20 座，增加 150%。（三） 功能聚集目标再引进大约 50 家总部企业，行业龙头企业和优势企业，使总部企业数目达到

27、100 家，重点引进金融企业总部，地区总部，金融企业总部数由目前的 36 家达到 50 家。着力培育 20 幢特色楼宇。（四）业态优化目标金融业、信息服务与软件业、中介服务业、文化创意产业等现代服务业态得到快速发展，其在楼宇经济中的比重得到不断提升。力争到 2015 年，现代服务业增加值占 GDP 比重超过传统服务业，其中金融业占 GDP 比重由目前的不到 4%增加至 10%，留区税收占比由目前的 10.14%提高到 20%，商务服务业由 9.6%提高的 18%左右。表 3-1 和平区楼宇经济“十二五”规划发展目标一级指标二级指标单位20092015三级税收26.250留区税收730十亿元楼宇

28、01-2经济效益亿元楼宇亿元81511千万元楼宇2140总部企业57100功能聚集特色楼宇幢520建筑面积万平方米300600出租率%85-9095总量提升5A 级写字楼幢820业态优化目标金融业商务服务业留区税收占比%10.149.62018第二节第二节 基本布局基本布局楼宇经济的整体定位是由天津市和和平区的经济和产业基础、经济和产业发展趋势以及和平区在整个天津市乃至环渤海经济圈经济产业分工取向来决定的。发展布局应该是全区重点产业发展在特定区域中集聚在载体上的表现。天津市空间发展战略规划提出中心城区要实施“一主两副、沿河拓展、功能提升”的发展策略。全区“十二五”规划纲要将和平区未来发展基调定

29、为“极化发展，泛化延伸”，两带驱动，五区并进，着力构筑“金三角”服务业集聚高地。对我区未来楼宇规划建设作了空间布局。全区“十二五”规划对区域内产业体系作了战略规划，重点发展以高质金融、高端商务、高档商业、高新科技和文化旅游为主导的现代服务业体系，并分别制定相关的专项产业规划，对我区楼宇经济的产业支持做了大范围的框定。一、楼宇经济空间布局一、楼宇经济空间布局建议“十二五”期间楼宇经济形成“一高地、两轴、两区、两带”的 1-2-2-2 的总体空间结构，构筑楼宇集聚高地；拓展两条发展主轴；开发两个特色板块；泛化两条商务带。一高地：金三角服务业发展高地两轴：南京路城市发展轴（中轴）及海河滨河发展轴（底

30、轴）12两区：小白楼金融商务区，五大道商务风貌区两带：卫津路文化科创服务带贵州路商务服务带金三角服务业高地：以金融城、金街、五大道三个经济板块为顶点，海河南岸为底轴，南京路为中轴，占地面积约 5.6 平方公里。和平区楼宇规划建设密度要与“金三角地区”的中心地建设同步发展，成为其发展的空间承载和标志。其中，“沿河拓展”策略，南京路能级外溢使得两轴楼宇布局密度大，辐射力强。楼宇规划建设的档次、品位与“金三角地区”的中心地发展呈互动结构。即“金三角”经济发展快，楼宇建设品质相对高，而楼宇建设的品质，对“金三角”服务业高地的成熟又起到促进作用。二、产业定位产业定位和平区楼宇集聚特色和入驻企业集聚程度与

31、“金三角地区”产业发展有着直接的关系，即产业集聚程度越高，楼宇入驻率相对也高。在通过选择主导业态、促进业态集聚等发展楼宇经济过程中，必须充分考虑和平区在天津市、环渤海区域的中心城区地位。（一）两轴功能布局（一）两轴功能布局沿海河、南京路两条轴线纵深开发。海河南岸高质金融、服务型经济发展带轴线 3.9 公里，以津湾广场、津门津塔等高档写字楼为重要节点，大力引进国内外各类金融商务机构，积极发展观光、娱乐旅游业。发展现代服务业要具有多极思维，上海的楼宇经济发展成功经验表明，发展多层次的楼宇经济结构具有较强的抗波动性。随着津门、津塔地标性建筑的落成，可大力发展会展、旅游业；津湾广场地处海河之滨，毗邻东

32、站，建筑特色鲜明，可大力发展楼宇餐饮，观光旅游，吸引知名餐饮品牌入驻。泰安道英式风情区五大院的开发、利顺德大饭店升级改造完成、津湾广场二期的开发建设，必将使这一带成为和平区的又一强势发展带，成为串联中央商务区与中心商业区的纽带。建议对不同层次楼宇进行滚动开发，以满足现代服务业企业不同层次的需求。 南京路城市发展轴以鞍山道至小白楼 2.7 公里的路段为重点开发节点，以商务楼宇为载体，促进商务商贸联动，组团式分布，重点发展金融保险（外资）、信息服务业，航运服务业，中介服务等高端服务业。南京路商务商贸经济带（南门外大街-徐州道），是天津市中央商务区的核心和中心商业区的重要组13成部分。在轴的中部，重

33、点设置各类银行金融机构、证券机构、投资银行机构等。在轴的西部靠近南门外大街的商务区，依托联通大厦、河川大厦，电信大厦三点相连的区域，全面提升现代通讯产业集聚功能，可采用高新科技和贸易商务混合形式发展商务楼宇；而在轴的东部靠近徐州道的商务区，可以高端商务楼宇为支点，依托小白楼商务带南北延伸发展高质金融和高端商业、商务，营造总部经济集聚氛围，辐射带动南北两侧发展。以南京路为轴，从西到东形成现代通讯产业、文化创意产业、信息软件产业聚集，兼具商务功能的西部特色楼宇集聚地西部特色楼宇集聚地、高档品牌消费、娱乐餐饮为主，兼容高档酒店、商务功能的中部商业商务楼宇集聚地中部商业商务楼宇集聚地和以小白楼为核心的

34、金融、保险、证券、总部经济等为主的东部高端商务楼宇集聚地东部高端商务楼宇集聚地。向东延伸与解放北路中央金融商务区相接，西连新兴商住区，南侧分别与五大道风貌区和卫津路特色商务带相连，北侧与中心商业区相连。高层商务、商贸建筑集中在南京路高层商务、商贸建筑集中在南京路两侧布置，高质金融业以小白楼两侧布置，高质金融业以小白楼-金融城为节点集聚、高端商业以滨江道与南金融城为节点集聚、高端商业以滨江道与南京路的交点为中心，向北呈椭圆形分布；高新科技则沿南京路向西、向南在南京路的交点为中心，向北呈椭圆形分布；高新科技则沿南京路向西、向南在南市、卫津路沿线分布。市、卫津路沿线分布。（二）金融商务区功能布局（二

35、）金融商务区功能布局天津市空间发展战略规划中明确提出，“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的思路，中心城区发展的重点是作为城市主中心的“小白楼地区”及其他两个综合性城市副中心。中心城区要加强海河综合开发建设，加快发展楼宇经济、总部经济，因地制宜发展一批特色商业街，在精致、协调、格在精致、协调、格调上下功夫调上下功夫。就现状而言，该地区虽然建有滨江万丽酒店、信达广场、国贸大厦、万科世贸广场等大型高层商务楼宇，但就其商务功能来说，仍旧处于 CBD 的初级阶段。而且，规划城市 CBD 区域内的周边各个节点商圈与小白楼中心节点联系不紧密，无论空间结方面，还是在功能布局方面，各自独立、缺乏联系，表

36、现出松散性和孤立性。比较研究国际大都市 CBD 的发展经验，中央商务区应是现代服务业高度集中的地区，一个具有竞争力的金融贸易区基本条件包括：产业集群：国内外银行、证券、保险等金融服务机构高度集中；金融机构服务对象，如跨国公司总部、地区总部高度集中；14功能服务：除基本商务功能外，政务管理、餐饮居住、休闲旅游、文化娱乐、会展商贸等服务功能配置齐全，且全天候开放运转。设施服务：内部各类设施交通运输网络便捷，提供优先的步行设施，不同交通方式间转换方便；信息化通讯先进可靠。自然环境：区域内自然生态保持良好，人工景观优美和谐。人文环境：建筑和环境空间具有文化和艺术吸引力。发展空间：周边地区可提供强有力的

37、配套功能，可塑性强。和平区现有土地资源的匮乏难以提供大型交通换乘枢纽设置需要的空间，争取在其他条件中优化超越，发展策略是将“小白楼作为一个品牌来经营小白楼作为一个品牌来经营”，以优质历史文化资源来引导现代化、人性化商务氛围。小白楼地区的更新改造应保持地区的风貌特色，通过改善环境，提高品牌效应来吸引改造资金。重塑功能，确定地区功能发展策略：小白楼地区的功能定位应以金融、商务为主导功能，同时包含文化、娱乐、小白楼地区的功能定位应以金融、商务为主导功能，同时包含文化、娱乐、服务、博览、咨询、信息、旅游、涉外活动等一系列商务服务和延伸功能，形服务、博览、咨询、信息、旅游、涉外活动等一系列商务服务和延伸

38、功能，形成充满经济活力、文化魅力、可持续发展的市级中央商务区。成充满经济活力、文化魅力、可持续发展的市级中央商务区。小白楼、乃至五大道地区有着其他商务区无法复制的众多优秀历史建筑，本身具有无法估量的价值。在明晰产权的基础上，置换成为国际著名跨国公司和金融机构的总部，使历史建筑在高层次使用中焕发活力。后续开发的商务办公楼设施均应在硬件和物业管理上追求品质的最优化，维护小白楼的整体高端商务区形象。引入高层次的商务办公机构，特别是对企业形象和识别异常关注的跨国公司、大型公司总部和知名金融机构等，带动 CBD 功能整合，促进产业能级的提升，是小白楼地区发展的关键。跨国公司和外资金融机构往往相伴而生，大

39、多互为客户，接着具有影响力的律师事务所、会计事务所也会伴随而来，不断完善国际金融中心的服务功能。规划后，小白楼中央商务区将实现的功能：商务功能：商务功能在 CBD 中的比重不断增加是 CBD 发展的重要特征，也是成熟 CBD 的核心功能。商务活动成为经济贡献的主要来源。行业积聚功能:15成为辐射区域的经济功能核心，人流、物流、信息流、资金流在此汇集聚散，积聚金融、商贸、文化、中介服务等，实现行业聚集。行业服务功能：大量商务活动滋生会计、法律、开发、设计、咨询、广告、通讯、技术培训、物流运输等派生业务。随着 CBD 内公司总部的高度聚集、金融业的发展，多样化程度不断提高，产生对先进的专业化服务的

40、需求，这种需求成为专业化的生产服务产生的条件，并逐渐形成独立的市场。随着 CBD 的发展，新的服务领域不断开拓，CBD 的服务中心功能将会进一步得到加强。标志功能：一个城市的知名度与其区内的中央商务区的发达程度呈现高度的相关性，两者互为依托、互为条件。小白楼 CBD 地区将成为和平区乃至天津城市竞争力的象征和标志，成为区域性经济中心的载体和象征。文化旅游功能：以文化资源为依托的旅游功能是 CBD 文化功能不可缺少的部分，而国外CBD 发展的成功实践表明，只有充满文化特色的 CBD 才能富有真正的生命力。小白楼 CBD 将依托改造后的音乐厅、起士林餐厅等具有鲜明特色的载体，为商务旅游的发展提供极

41、好的素材。（三）五大道商务风貌区布局（三）五大道商务风貌区布局五大道风貌区北接南京路东段、与金融城相连，东与小白楼地区毗邻，空间位置异常重要。市委、市政府在 “十二五”期间将对五大道地区统筹规划实施建设，提升中心城区功能，五大道地区已上升为全市战略。五大道商务风貌区与和平区其他商务区相比，功能更趋多样化，除商务功能外，还包括旅游、文化、休闲、公寓居住等功能。尤其是该地区通过大规模整修，形成了天津市占地面积最大，汇集历史风貌建筑最多，最具旅游价值的历史风貌建筑区。五大道花园商务区功能定位：五大道花园商务区功能定位：由于小洋楼独特的建筑风格和深厚的历史文化内涵，势必受到许多外国商户的青睐，因此，要

42、将小洋楼综合开发利用，实现商务、旅游、文化的互动发要将小洋楼综合开发利用，实现商务、旅游、文化的互动发展，推动小洋楼的历史文化价值体现和独特魅力展示，与小白楼、南京路商务展，推动小洋楼的历史文化价值体现和独特魅力展示，与小白楼、南京路商务区在功能形态上错位呼应。区在功能形态上错位呼应。打造集高端商务、精品餐饮、特色旅游、休闲文化16为一体的总部经济发展驻守地，成为和平区高端商务发展的又一动力源。小洋楼首先要合理改造利用，五大道地块交通可达条件较好，地块面积大，但居民密度高，可考虑制定小洋楼开发权有偿转移政策，收益由政府部门统一监督运作，用于小洋楼的维护和改造；其次是高端商务功能，小洋楼建筑面积

43、一般在 1000 平方米以内，具有活动空间相对独立的优势，能满足一些外国商户的高端商务需求，显示市场身份；第三是延伸配套功能，花园商务区是跨国机构高级管理人士聚集场所，频繁的商务活动对餐饮、娱乐和高档俱乐部等配套设施需求较高，利用小洋楼发展具有异国风情的酒店、酒吧和俱乐部等，将成为和平区休闲娱乐业的新亮点。依据天津市和平区城市空间发展战略，由海河经济轴与南京路经济轴两轴夹角辐射的小白楼中央商务区、五大道商务风貌区、和平路滨江道中心商务区构成的三角形区块，将成为“十二五”期间整体空间发展战略的核心，率先构筑天津中心城区现代服务业发展高地。（四）两带功能布局（四）两带功能布局卫津路文化科创服务带：

44、借势紧邻天津大学、南开大学等名牌高等院校的智力、教育资源，依托坐落在卫津路的天津广电中心和一批汇集文化创意产业楼宇的优势，开发卫津路北端文化创意项目，联手电讯大厦、联通大厦、河川大厦等通讯产业载体发展文化创意、教育培训和网络通讯产业。贵州路商务服务带：承接南京路总部经济能量的辐射，吸引一批高端商务办公、休闲会所和专题酒店，打造特色高端商务服务区。四、主题楼宇群产业定位四、主题楼宇群产业定位楼宇经济是一种由多产业组成的复合经济形态，以商务楼宇为载体，其经济形态可表现为以总部经济、创业经济、广场经济以及税源经济等形式存在的类型集聚经济形态，也可表现为以金融服务、科技信息产业经济、文化创意经济、房地

45、产业经济、中介咨询等形式存在的产业集聚的经济形态。相同行业的企业聚集在一起办公，有利于物业管理企业提供具有针对性的服务，形成较为鲜明的专业化、品牌化、集约化特点。（一）类型积聚的经济形态（一）类型积聚的经济形态1，总部经济在小白楼、南京路高端商务区，以津汇广场、信达广场、国际大厦等为基17础，规划金融保险企业总部集聚中心、航运物流企业驻天津总部集聚中心；在五大道花园商务区，规划国际企业驻天津区域总部集聚中心，天津企业总部集聚中心，形成企业的研发、财务、营销中心的聚集。形成以吸引天津、全国乃至国际大公司的总部、分支机构为主题特色的总部经济园区。2，广场经济广场经济泛指由广场空间和城市中心广场所集

46、聚的经济称谓，与其他商业设施相比，商务型广场更具有将商业、商务融为一体的功效。以信达广场为例，楼内设甲级写字楼、酒店式服务公寓、云霄餐厅、商务中心、国际会议中心及商务会所，是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。18表 3-2 和平区现有和在建商务型广场楼宇名称楼宇名称地理位置地理位置总建筑总建筑面积面积（万平（万平方米）方米）楼高楼高（层）（层）入驻知名企入驻知名企业（签约企业（签约企业）业）入驻企业业态入驻企业业态君隆广场河北路与南京路交口1818美国建高台湾长荣物流泛韩物流物流，律师行，制药，地产，金融世贸广场南京路 129号1.3325艾普乐天津代表处、

47、天津市留学服务中心物流、商贸、中介咨询、教育培训津汇广场南京路 189号3.5638花旗、渣打、和记黄埔、三井住友、企业银行金融、商贸、物流、货代天津中心南京路与贵阳路交口1542-49世邦魏理仕、仲量联行、恒隆威建筑设计、阿特金斯、雷格斯集团、大的物业、金融、物流天津环球金融中心（津门津塔）天津市和平区大沽北路 2 号3479未招商预计有 700家以上的跨国公司、知名企业入驻银行、保险、证券、会计、审计、评估、中介、法律、咨询等方面的高端服务业19金茂广场福安大街与庆善大街交口1748金茂投资餐饮 娱乐 金融津湾广场和平区解放北路 48号12.5第一层次招商中餐饮、娱乐信达广场解放北路188

48、 号1551民生银行金度律师事务所五洲会计事务所银行，外企，保险公司，律师、会计（二）产业集聚的经济形态（二）产业集聚的经济形态1，金融投资服务主题楼宇群以小白楼金融商务区的信达广场、国际大厦、南京路的津汇广场等现有金融主题特色为基础，进一步形成集聚，组成以银行、证券、资产评估、投资理财、创业风险投资、金融租赁等为主题特色的金融投资商务楼宇群。其中，国际大厦外资银行分行达到 9 家，津汇广场 9 家，占到在津外资银行分行数（22家，含批筹）的 90%以上，外资金融机构高度聚集，规划继续大力引进和新设外资银行业金融机构，推动外资银行办事处的升级，完善兼有法人银行、法人分行、外国银行分行多层次的发

49、展格局，引进金融租赁公司、外资财务公司、信托公司、投资理财公司等非银行类金融机构，形成银行与新型金融机构的多元化发展；信达广场则重点引进银行结算中心、保险、证券期货、基金、风险投资等机构，实现和平区金融机构类型、层级的进一步完善和提升。解放北路以金融城为依托，形成高质金融聚集楼宇群，重现“北方的华尔街”魅力。2，商贸主题楼宇群和平区现有楼宇入驻企业的主要业态之一是商贸，在楼宇内大中型百货业、餐饮业和楼宇周边商贸业态的附值效益集聚，以南京路吉利大厦、津汇广场、万科世贸广场等现有商贸主题特色为基础，进一步形成集聚，形成以百货、餐20饮、国际营销、国际贸易等为主题特色的国际贸易商务楼宇群。3，信息传输主题楼宇群以河川大厦、移动大厦、新联通大厦等现有信息科技主题特色为基础，进一步形成集聚，形成以移动通讯、电信服务、网络科技、软件开发、信息传输等数码信息科技为主题特色的商务楼宇群。4，文化创意主题楼宇群以五大道独具底蕴的小洋楼为基础，积聚时尚消费创意、咨询广告策划创意、文化传媒创意、包装设计创意、建筑装潢创意，影视策划等行业，形成以文化创意为主题特色的商务楼宇群。同时，在五大道风情街区，利用小洋楼的深厚历史底蕴、休闲和旅游资源，使历史文化资源优势变成经济优势，形成以