珠海经济特区物业管理条例实施细则.doc

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1、 1 / 81珠海经济特区物业管理条例实施细则（征求意见稿）目 录第一章 总则第二章 物业管理区域第三章 业主和业主组织第一节 业主第二节 首次业主大会会议第三节 业主大会第四节 业主委员会第五节 其它规定第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条【立法目的】 为贯彻实施珠海经济特区物业管理条例 （以下简称条例 ） ，结合本经济特区的实际情况，制定本实施细则。2 / 81第二条第二条【市主管部门职责市主管部门职责】 市物业管理行政主管部门履行以下职责：（一）开展条例及其他物业管理的法律、法规、规章的宣传、培训；（二）负责电子投票系统的统筹建设和维

2、护，制定电子投票具体操作细则；（三）指导区物业管理行政主管部门、行业协会等依法开展物业管理相关工作；（四）制定全市物业管理发展规划；（五）制定物业管理领域相关配套政策和示范文本；（六）指导、监督全市物业管理招投标活动，建设招投标平台，制定招投标管理办法；（七）指导、监督物业服务企业市场经营行为；（八）建立市物业管理信用信息库；（九）依法查处违反物业管理法律、法规的行为;（十）法律、法规和规章规定的其他职责。第三条【区物业管理行政主管部门职责】 区物业管理行政主管部门接受市物业管理行政主管部门指导，履行以下职责：（一）指导镇政府、街道办履行物业管理监管职责；（二）指导、监督和管理物业管理招投标活

3、动；（三）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；3 / 81（四）定期组织对镇政府、街道办、社区居民委员会物业管理相关人员及业主委员会委员、候选人等进行培训；（五）会同镇政府、街道办决定是否解散业主委员会；（六）会同镇政府、街道办撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定；（七）针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的，会同镇政府、街道办划定或者调整物业管理区域；（八）指导、监督建设单位、物业服务企业与业主委员会之间对物业完成承接查验；（九）依法查处违反物业管理法律、法规的行为；（十）法律、法规和规章规定的其他职责。第四条【镇政府、街道办的部门职责】 镇政府、街道办接受区物业管理行政主管部

4、门指导，履行以下职责：（一）负责核实业主大会成立条件，指导、监督成立首次业主大会会议筹备组；（二）负责审查业主委员会候选人资格，确定业主委员会候选人名单；（三）指导、监督业主成立换届小组；（四）依法组织召开业主大会会议；（五）协助区物业管理行政主管部门调查、撤销违反4 / 81法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定；（六）针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的，协助区物业管理行政主管部门划定或者调整物业管理区域；（七）指导、监督物业管理招投标活动；（八）依法指导、监督设立物业管理委员会；（九）依法代为管理业主委员会移交的资料、财物；（十）负责组织召开物业管理联席会议；（十一）制定物业管理应

5、急预案，落实物业应急管理机制；（十二）负责业主大会及业主委员会会议资料的备案；（十三）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。镇政府、街道办应当明确机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。社区居民委员会协助镇政府、街道办开展物业管理相关工作。镇政府、街道办可以依法委托社区居民委员会办理物业管理相关事务，但受区物业管理行政主管部门委托的事项不得转委托。横琴新区和经济功能区的职能机构履行镇政府、街道办的职责，承担镇街义务。第五条【物业管理行业协会】 物业管理行业协会应当5 / 81加强物业服务企业及相关从业人员的培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷。建立物业服务

6、企业及相关从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。第六条【政府购买服务】 鼓励和支持业主、建设单位委托社会组织提供设立业主大会、政策法律咨询、专项维修资金使用以及纠纷调处等服务。政府可以通过购买第三方专业服务等形式培育和引导社会组织参与物业管理。第七条【联席会议】 镇政府、街道办应当根据物业管理工作的实际需要，组织辖区城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机构按照联席会议制度召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题:（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作作的；（二）新旧物业服务

7、企业交接中发生矛盾纠纷的；（三）召开业主大会中出现法律、法规、规章没有相关规定的情形的；（四）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境6 / 81保护、社区工作站等相关部门、机构应当指定专人参加镇政府、街道办组织的联席会议；镇政府、街道办应当定期向上述各部门汇报、通报本辖区内物业纠纷的情况。第八条【联席会议执行】 经物业管理联席会议议定的事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。经物业管理联席会议确议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行。但行政复议机关、人民法院依法决

8、定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构可以依法强制执行或者申请人民法院强制执行。物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。第九条【老旧小区改造模式】 老旧住宅小区需要更新改造的，更新改造完成后,由物业服务企业提供相应的物业服务，或者由业主委员会召开业主大会决定该物业管理区域的管理模式。对于没有业主委员会且未实施物业管理的老旧住宅小区，由物业所在地的镇政府、街道办征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立物业管理7 / 81委员会，负责召开业主大会选举业主委员会、决定物业管理区域的管理模式、选聘物业服务企业等事项。第十

9、条【定义】 本细则所称物业服务企业，是指依法成立、具有独立企业法人地位，在市物业管理行政主管部门进行备案，并依据根据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。非在本市工商行政管理部门注册登记的物业服务企业在本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、物业服务企业诚信证明等材料到市物业管理行政主管部门备案。第二章 第二章 物业管理区域第十一条【物管区域备案】 本市对物业管理区域实行备案管理，相关主体应当按照本条例规定向区物业管理行政主管部门办理备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区物业管理行政主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。第十二条【新建物管区域备案】 新建的物业管理区域由建设单位在前

10、期物业管理招标工作开始之前，提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）建设单位营业执照；8 / 81（三）建设用地规划许可证及附图；（四）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房的测绘报告；（六）地名批复文件。第十三条【已有物业管理的物管区域备案】 已经实施物业管理的物业管理区域，由物业服务企业提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业备案证明；（四）建设用地规划许可证及附图；（五）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图；（六）物业管理用房坐

11、落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第四项至第七项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。第十四条【尚未实施物业管理的物管区域备案】 没有实施物业管理的物业管理区域需要实施物业管理的，由镇9 / 81政府、街道办在确定物业管理区域后提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业管理区域四至范围说明及附图；（三）确定物业管理区域的理由和依据。前款第三项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。第十五条【物业管理区域划分争议

12、解决】 建设单位、物业服务企业或者物业管理区域内百分之二十的业主对物业管理区域划分有争议的，可以向区物业管理行政主管部门提出书面申请，由区物业管理行政主管部门确定。第十六条【物业管理区域分割】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案

13、手续：10 / 81(一)（一）物业管理区域备案申报表； (二)（二）分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；(三)（三）分割方案；(四)（四）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。第十七条【物业管理区域合并】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的。各物业管理区域内的业主应当拟定包含各自的物业管理区域内共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等内容的合并方案，且该方案应当经各个物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

14、过半数的业主表决同意。依照前款规定合并后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：(一)（一）物业管理区域备案申报表；(二)（二）合并后物业管理区域四至范围说明及附图；(三)（三）合并方案；(四)（四）各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意合并方案的证11 / 81明材料。物业管理区域合并后，只能委托一个物业服务企业进行管理，设立一个业主委员会。第三章 业主和业主组织第一节 业主第十八条【房屋所有权人的定义】 下列主体为房屋的所有权人，在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:（一）依法在不动产登记机构办理不动产登记的自

15、然人、法人或者其他组织；（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有有部分的人；（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；12 / 81（六）其他符合法律、法规规定的人。符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。第十九条第十九条【业主的权利业主的权利】 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

16、（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会、监事会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会、监事会的工作, 查阅业主委员会、监事会议记录及财务资料；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。13 / 81第二十条【业主义务】 业主在物业管理活动中中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方

17、面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳缴纳物业专项维修资金；（五）按时交纳缴纳物业服务费、公摊水电费、公共部分维修费、停车费等物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二节 第二节 首次业主大会会议第二十一条【业主大会设立原则】 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。经全体业主一致同意不设立业主大会的，业主应自作出书面决定之日起五日内，将书面决定的内容向物业所在地的镇政府、街道办备案。14 / 81业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。第二十二条【首次业主大会启动条件】 条例第二

18、十二条第（二） 、 （三）项中的“建筑物总面积”指备案的物业管理区域内的建筑物总面积。建设单位应当及时统计物业管理区域内已经交付使用用的建筑物总面积，建设单位应当自交付使用面积符合条例第二十二条第（二） 、 （三）项规定之日起三十日内向全体业主公告，并向镇政府、街道办报送条例第二十三条规定的资料。第二十三条第二十三条【申请启动首次业主大会申请启动首次业主大会】 业主向镇政府、街道办提出设立业主大会书面要求的，应当提供由申请人签字的书面申请、业主的不动产权属证明书复印件、身份证复印件及申请人有效的联系方式。镇政府、街道办应当在收到业主书面申请之日起十五日内调查核实是否符合设立首次业主大会的条件。

19、符合业主大会设立条件的，镇政府、街道办应当在三十日内指导业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第二十四条第二十四条【筹备组职责筹备组职责】 首次业主大会会议由筹备组在街道办的指导、监督下，按照本细则第三章的相关规定组织召开。筹备组按照本细则第三章业主委员会关于组织召开业主大会会议的相关规定履行职责。15 / 81第二十五条第二十五条【筹备组组成筹备组组成】 筹备组成员一般为七人以上十五人以下单数，其中业主代表的人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇政府、街道办代表担任。筹备组中的业主代表由业主自荐、联名推荐、镇政府、街道办推荐相结合的方式产生。业主自荐、联名推荐的业主代表，由镇政府

20、、街道办根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，根据联名推荐人拥有的专有部分的总面积顺序确定。每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组。镇政府、街道办应当对业主代表进行资格审查，确定业主代表名单。建设单位应当书面委托专人参加筹备组。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，应当增加相应业主代表的名额。第二十六条第二十六条【筹备组成立筹备组成立】 业主有条例第四十一条、第四十二条所列情形之一的，不得参加筹备组。镇政府、街道办应当对筹备组成员资格条件进行审核，并将拟定的首次业主大会筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示。公示时间不得少于七日。业主或者其他相关单位、个人对

21、筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向镇政府、街道办16 / 81提出。镇政府、街道办应当在公示结束之日起七日内进行核查并予以书面答复，被核查人员应当回避核查工作。筹备组中业主代表不符合条例第四十一条、第四十二条规定的，由镇政府、街道办取消其业主代表资格并向全体业主公告。镇政府、街道办代表因工作变动等原因不能履行职责的，镇政府、街道办应当更换。因筹备组成员辞职导致业主代表人数不足筹备组总人数 60%的，由镇政府、街道办按照本细则第二十六条的规定从业主推选的业主代表中补选筹备组成员。更换筹备组成员的，应当按照本细则的规定重新公示。公示时间不得少于七日。拟定的筹备组成员名单公示期满

22、，业主无异议或者异议不成立的，镇政府、街道办应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。筹备组自公告之日起成立，筹备组的工作经费由全体业主承担。第二十七条第二十七条【筹备组刻制印章筹备组刻制印章】 筹备组成立后可以持镇政府、街道办出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的17 / 81发布。筹备组解散后，印章由保管人交回镇政府、街道办。由镇政府、街道办负责销毁。第二十八条第二十八条【建设单位和物业服务企业建设单位和物业服务企业的的协助义务协助义务】 建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组

23、开展工作。筹备组成立后，镇政府、街道办应当通知建设单位和物业服务企业在三十日内向镇政府、街道办提交下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）包含业主姓名、房号、建筑面积的业主清册；（四）物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料。经镇政府、街道办责令限期提供，逾期仍拒不提供的，镇政府、街道办应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供，并不得收取费用。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。第二十九条【筹备组工作原则】 筹备组应当遵守以下工作原则：（一）筹备组会议

24、由组长召集和主持，也可以由组长18 / 81委托筹备组其他成员召集和主持；（二）筹备组会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意；（三）成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力；（四）筹备组应当对会议进行书面记录并存档，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；（五）筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外；（六）筹备组应当自会议作出决定作出之日起三日内向全体业主公示会议决定，公示时间不少于七日；（七）筹备组应当自成立之日起一年内完成自筹备组自成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工

25、作，组织召开首次业主大会会议。筹备组逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散。筹备组解散后，业主可以依法重新申请设立业主大会。19 / 81第三十条第三十条【筹备组工作职责筹备组工作职责】 筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主人数以及业主所代表的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决议题和表决规则； （三）参照市物业管理行业主管部门颁布的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的示范文本拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案； （四）依法确定首次业主大会会议表决

26、规则； （五）拟定业主委员会委员候选人产生办法和名单； （六）拟定业主委员会委员及候补委员选举办法；（七）组织召开业主大会；（八）其他筹备工作。前款内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开前，在物业管理区域内公示前款内容，并报镇政府、街道办备案，公示期不少于十五日。业主对公示的内容有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳，并书面答复异议人。前款拟表决事项经修改后应当重新公示，公示期不少于十五日。首届业主委员会委员候选人产生办法和首届业主委员20 / 81会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触或

27、冲突相冲突。第三十一条第三十一条【管理规约的内容管理规约的内容】 管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业共用部分的使用、维护、管理；（二）物业共用部分的经营与收益分配；（三）业主共同利益的维护；（四）业主共同管理权的行使；（五）业主应尽的义务；（六）违反管理规约应当承担的责任。第三十二条第三十二条【议事规则的内容议事规则的内容】 业主大会议事规则应当规定以下事项：（一）物业管理区域的名称和范围；（二）业主委员会职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定办法；（六）业主大会会议的表决程序；（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人

28、数和任期等；（八）业主委员会日常活动行为监督办法和处罚措施；21 / 81（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主委员会财务管理的规定；（十二）业主委员会印章的使用和管理规定；（十三）业主大会选聘物业服务企业的招投标方式；（十四）法律、法规规定的其他情形。与物业管理无关的事项不得列入议事规则。第三节第三节 业主大会业主大会第三十三条第三十三条【业主大会组织主体业主大会组织主体】 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会应当在镇政府、街道办的指导、 、监督下组织召开。首次业主大会由筹备组组织召开，定期业主大会或者临时业主大会由业主委

29、员会或者筹备组组织召开。第三十四条第三十四条【定期业主大会定期业主大会】 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当提前十五日向业主公告以下22 / 81内容：（一）物业管理情况报告；（二）业主委员会工作情况报告；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；（四）利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；（五）物业管理的其他有关事项；（六）业主大会会议表决的议题。第三十五条第三十五条【业主大会临时会议业主大会临时会议】 业主依据条例第二十八条第一款第（一）项申请召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会提供由申请

30、人签字的书面材料、业主的不动产权属证明书复印件、身份证复印件及业主有效的联系方式。业主委员会应当自收到业主申请之日起十五日内核实，业主委员会存在下列情形之一的，由镇政府、街道办负责核实：（一）业主委员会拒不核实，且经镇政府、街道办指令，业主委员会仍拒绝核实的；（二）业主委员会依法不能履行职责的；（三）业主委员会与业主大会临时会议拟表决事项有23 / 81关，需要回避的。经核实，符合召开业主大会临时会议条件的，业主委员会应当自核实完成之日起五日内提议召开业主大会临时会议，业主大会临时会议会议议题应当包含业主申请事项。业主委员会拒绝召开且经镇政府、街道办责令限期召开，业主委员会逾期仍不组织召开的，

31、由镇政府、街道办组织召开业主大会临时会议。第三十六条第三十六条【业主大会会议频率限制业主大会会议频率限制】 业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会或者业主在业主大会表决结果生效之日起一年内不得就同一物业管理事项组织召开或者申请召开业主大会临时会议；但人民法院、物业管理行业主管部门依法撤销业主大会决定的除外。第三十七条第三十七条【电子投票平台电子投票平台】 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式进行。依法或者根据依管理规约、议事规则约定需要业主共同决定的事项，提倡通过电子投票系统进行。业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的，在行使投票权时不再提交相关证明文件。筹备

32、组或者业委会业主委员会决定使用电子投票或者电子投票、书面投票相结合的方式形式召开业主大会的，应当通过市物业行政管理主管部门依法建立的电子投票系24 / 81统表决。第三十八条第三十八条【业主大会结果的公示业主大会结果的公示】 业主大会作出的决定不得与法律、法规、规章以及本细则相抵触。业主大会作出的决定违反法律、法规、规章以及本细则的，区物业管理行政主管部门或者镇政府、街道办应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。业主大会作出的决定应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公示，公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的具体意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见

33、的汇总结果等。业主大会表决通过的管理规约、议事规则、作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。业主委员会应当将业主大会会议的选票、表决票和书面委托书交镇政府、街道办妥善封存、保管，保管期限不少于五年。自业主大会结果公布之日起一年内，业主有证据证明业主大会中存在伪造选票的情形或者经 20%百分之二十投票25 / 81权的业主共同申请，业主有权向镇政府、街道办提出申请查阅筹备组会议记录、业主大会的选票等资料。镇政府、街道办应当自收到

34、业主申请之日起三十日内将查验结果向全体业主公示。物业管理区域内其他业主没有证据证明本次查询结果有误，不得就已查验事实再次申请查验。经镇政府、街道办核实确认后，存在伪造选票等弄虚作假的情形，应当由镇政府、街道办根据核查结果重新统计、公示表决结果。第三十九条第三十九条【业主的投票权重业主的投票权重】 业主交叉持有房产的，业主的投票权数及其代表的专有面积，由筹备组在首次业主大会表决规则中予以明确，但筹备组确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。筹备组应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果并向全体业主进行公示，公示期限不得少于十五日。第四十条第四十条【业主大会投票表决事项的送达业主大会

35、投票表决事项的送达】 采用书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组、业主委员会或者镇政府、街道办应当将业主大会表决事项送达每一位业主。凡需投票表决的，表决票应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。筹备组或者业主委员会或者镇政府、街道办通过下列26 / 81方式之一向业主送达的，视为筹备组或者业主委员会已经依法履行送达义务：（一）将投票表决事项直接送达至业主的专有部分，送交至业主本人或者同住的成年家属；（二）对不在物业管理区域内居住的业主，筹备组或者业主委员会将投票表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址；（三）将投票表决事项，通过电子投票系统发送至业主预留的电子终端；（四）对于无法取得联系方式

36、的业主，筹备组或者业主委员会应当将投票表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分；（五）通过以上方式均无法送达的，应当在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间不得少于十五日。投票期限届满，参与投票的人数不足业主总人数的二分之一，筹备组或者业主委员会可以向镇政府、街道办申请延期，经镇政府、街道办核准，可以延长投票期限。延长期限不得超过第一次公告的投票期限，延长次数以一次为限。经镇政府、街道办核准延长投票期限，筹备组或者业委会业主委员会应当将延长投票期限的内容在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于十五日。27 / 81第四十一条第四十一条【业主委托参会业主委托参会】 业主因故不能参加业主大

37、会的，可以依据条例第三十三条委托代理人出席业主大会。业主应当向委托代理人出具书面的授权委托书。委托书中应当载明委托人、受委托人的身份证号码、联系方式、委托人所有的不动产权属证明书编号，及与在本次业主大会中具体的委托事项。第四十二条第四十二条【楼长制楼长制】 业主依据条例第三十四条推选业主代表，且该业主代表应当符合条例第四十一条及本细则第五十一条规定的条件。业主委员会或筹备组应当将业主代表名单报镇政府、街道办，镇政府、街道办应当自收到业主代表名单之日十五日内核实业主代表的任职资格；经核实业主代表资格不符合条例第四十一条及本细则第五十一条规定条件的，则镇政府、街道办应当书面告知业主委员会或筹备组本

38、次推选无效，由业主自行行使权利或者重新推选业主代表。经镇政府、街道办核实，业主代表符合条例第四十一条及本细则第五十一条规定的，则镇政府、街道办应当书面告知业主委员会或筹备组。业主委员会或筹备组应当收到镇政府、街道办书面核实结果之日起五日内将业主代表的房号、姓名、联系方式及其代表业主的房号、姓名在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。28 / 81业主认为业主代表不符合任职要求的，可以向镇政府、街道办提出书面异议，镇政府、街道办应当在收到异议之日起十日内进行核查，并将核查结果书面回复异议人。核实期间，该业主代表暂停行使业主代表的权利。业主代表名单变更，则业主委员会或筹备组应当自变更之日起

39、五日内在物业管理区域内重新公示，公示时间不少于十五日。第四十三条第四十三条【业主代表大会制度业主代表大会制度】 业主大会议事规则依据条例第三十五条的规定成立业主代表大会，则业主应当以委托书的形式推选业主代表。业主代表应当符合条例第四十一条及本细则第五十一条规定的任职条件，不符合任职条件的业主接受他人委托以业主代表的身份参加业主代表大会的行为无效。业主代表投票的同时，应当提交业主签字的委托书原件，业主代表投票权数按照其所代表的业主的总的投票权数总和计算。业主拟撤销对业主代表的授权，业主应当在开票前将书面的撤销通知送达业主代表本人及业主委员会或者筹备组。业主撤销业主代表的通知送达业委会业主委员会后

40、，该业主代表的代表的投票权数应相应减少。开票后，业主撤销业主代表授权的行为视为无效。第四十四条第四十四条【业主委托事项业主委托事项】 业主依据条例第三29 / 81十三条委托代理人或者依据条例第三十五条推选业主代表参加业主大会，其委托代理人或者推选业主代表的业主应按照“一事一委托”原则出具委托书。除经公证处公证，业主不得将其全部的权利一次性委托给他人代为行使。委托代理人及业主代表依据业主签署的授权委托书内容行使权利，委托代理人及业主代表依据授权委托书内容代表委托人行使权利产生的法律后果，由委托人自行承担。委托代理人及业主代表超越委托书内容代表委托人行使权利，除该行为获得委托人的书面认可之外，该

41、行为不发生法律效力，代理人或者业主代表的行为给业主造成经济损失的，由代理人或者业主代表自行承担。第四十五条第四十五条【集中讨论召开业主大会集中讨论召开业主大会】 业主大会会议采用集中讨论形式的，应当按照下列程序进行：（一）筹备组或者业主委员会会同镇政府、街道办核实到会业主身份，发放表决票；（二）按照会议议程进行选举或者表决；（三）收回表决票；（四）现场公开计票；（五）现场公布计票结果；（六）现场公告业主大会会议结果。30 / 81筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报镇政府、街道办备案并在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。公示期满后十五日内，筹备组或者业主委员

42、会应当将业主大会会议结果报镇政府、街道办备案。第四十六条第四十六条【书面征求意见书面征求意见】 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：（一）发放表决票筹备组或者业主委员会会同镇政府、街道办、业主代表组成发放组，将表决票送达每户业主，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。（二）组织投票投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。发放组携带流动投票箱，业主收到表决票后可以立即投票的，应当将表决票填好投入发放组携带的流动投票箱内。表决票每次发放结束后，流动投票箱应当立即封箱交由镇政府、街道办或者镇政府、街道办指定人员集中保管。发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规

43、定的时间内将表决票填好投入投票箱。业主不在本地的可以采用邮寄表决票方式进行投票。 31 / 81（三）组织计票投票结束后，镇政府、街道办应当指导、监督筹备组或者业主委员会成立由业主代表、筹备组成员或者业主委员会委员组成的监票组、计票组，进行验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。（四）公示业主大会会议结果筹备组或者业主委员会应当在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于三十日。公示期满后十五日内，筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报镇政府、街道办备案。第四十七条第四十七条【推定原则的适用推定原则的适用】 筹备组或者业主委员会没有根据条例第三十

44、条的规定，将未参与表决业主的投票权数计算规则和法律后果在公告事项中向全体业主明示，统计表决结果时不得采用推定原则。第四节第四节 业主委员会业主委员会第四十八条第四十八条【业主委员会信用信息管理办法业主委员会信用信息管理办法】 市物业管理行政主管部门应当制定业主委员会信用信息管理办法，对全市范围内依法选举产生的业主委员会委员采用信用记分进行管理。32 / 81业主委员会委员的信用记分结果进入业主委员会委员的信用档案中，该信用档案将做为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员的参考依据。第四十九条第四十九条【业主委员会的主体资格业主委员会的主体资格】 业主委员会由业主大会选举产生，

45、是业主大会的执行机构。业主委员会委员根据获得选票数量的顺序依次当选。业委会业主委员会每届任期一般不超过五年，可以连选连任。第五十条第五十条【业主委员会候选人的产生业主委员会候选人的产生】 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：（一）物业管理区域内总建筑面积小于或等于十五万平方米的，业主委员会不超过九人；物业管理区域内总建筑面积大于十五万平方米，小于或等于二十五万平方米的，业主委员会不超过十一人；物业管理区域内总建筑面积大于二十五万平方米，小于或等于三十五万平方米的，业主委员会不超过十三人；物业管理区域内总建筑面积大于三十五万平方米的，小于或等于四十五万平方米的，业主委员会不超

46、过十五人；物业管理区域内总建筑面积大于五十万平方米的，业主委员会不超过十七人。具体人数由筹备组根据该物业管区域的实际情况确定，业委会业主委员会候选人名单原则上应按照各物业类型、各区域内业主人数和专有面积的比例分配；如部分物业类型、区域未能推选33 / 81出业委会业主委员会候选人的，该物业类型、区域内依法应当分配的名额在其他物业类型、区域中分配。（二）业主委员会委员由差额选举产生。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例不低于百分之三十。（三）业主委员会委员候选人采用业主自荐、联名推荐及镇政府、街道办推荐相结合的方式产生，其中镇政府、街道办推荐的业主委员会候选人不超过候选人总数的百分之三

47、十。每名业主只能推荐一名业主委员会候选人。业主自荐、联名推荐的业委会业主委员会候选人，由镇政府、街道办根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，根据联名推荐人代表的专有面积顺序确定。镇政府、街道办应当对业主委员会候选人进行资格审查，确定业主委员会候选人名单。第五十一条第五十一条【业主委员会候选人任职资格业主委员会候选人任职资格】 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，业主委员会除应当符合条例第四十一条第一款规定的条件，还应当符合以下条件：（一）业主委员会候选人应当在小区长期居住；（二）具有一定的组织能力，具备必要的工作时间；（三）具备完全民事行为能力，身体健康，能够

48、履行34 / 81业主委员会职责；（四）业主委员会委员候选人未受到过刑事处罚；（五）业主委员会候选人在近两年内不存在连续拖欠三个月或者累计拖欠六个月物业管理费的行为；（六）被列入失信被执行人的业主不得成为业主委员会候选人；（七）筹备组成员不得成为业主委员会候选人；（八）业主委员会候选人信用积分不低于六十分；（九）其他单位依据法律法规对其个人信用信息作出不良评价的。第五十二条第五十二条【业主委员会候选人资格审查与异议处理业主委员会候选人资格审查与异议处理】业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在

49、公示期内以书面形式实名向镇政府、街道办提出。镇政府、街道办应当进行调查核实，并在公示结束之日起十五日内予以书面答复。业主委员会候选人名单变更，则变更后的名单需要重新公示，公示时间不少于七日。第五十三条【业主委员会组织结构】 业主委员会自选举结果公示期限届满之日起成立。业主委员会委员应当自成立之日起七日内组织召开首35 / 81次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至两名。第五十四条【业主委员会备案制度】 业主委员会应当自成立之日起三十日内持下列材料向区物业管理行政主管部门备案：（一）业主委员会备案登记表；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单及业主委员会议事规则；（五）业主大会选举事项及表决结果；（六）区物业管理行政主管部门要求的其他材料。区物业管理行政主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案。符合规定的，发出业主委员会备案确认书 ；不符合规定的，应当书面告知理由，提出处理意见。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况及业主委员会议事规则在物业管理区域的显著位置长期公告。