镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范.doc

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1、镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范第一章第一章 总总 则则第一条第一条 为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据中华人民共和国城市房地产管理法 、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例 、住建部国有土地上房屋征收评估办法 、 镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法 、 镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法 、 房地产估价规范以及城镇土地估价规程等有关规定，结合本市实际，制定本规范。第二条第二条 在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。第三条第三条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被

2、征收房屋的价值” 。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值” 。第四条第四条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第五条第五条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋2无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值

3、中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第六条第六条 房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。第七条第七条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。第二章第二章 房屋征收评估方法与技术路线房屋征收评估方法与技术路线第八条第八条 房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果

4、进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。第九条第九条 应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照房地产估价规范并结合附件五的相关要求进行。第十条第十条 采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。第十一条第十一条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：1确立评估基准。在征收项目范围内或征收

5、项目所在的3板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。 “标准样本房屋”的选取要求见附件一。2测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。计算公式为：比准价格 V=可比实例价格Vs）（1p100 100)p(2 ）（31P100 ）（32P100P1交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为 100。P2交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；P31可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。系数确定参见附件三；P

6、32可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。系数确定参见附件四。3确定评估价格。将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：被征收房屋评估价格 Vi=“标准样本房屋”基准价格V0100)p(32i ）（4p100Pi32“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。P4项目所在区域的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取 100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的4区位因素情况

7、。标准化修正办法参见附件三。第十二条第十二条 非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：1确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等） 、办公性建筑（办公楼） 、公共性建筑（图书馆、博物馆等） ；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等） 、商铺类建筑（门面房、商铺等） 、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等） 、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。2选择评估方法。非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。3测算评估价格。第十三条第十三条 采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营

8、业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。第十四条第十四条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件等因素。第十五条第十五条 被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法第二十二条有关规定和下列方法

9、执行：1土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单5价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的 90%计算土地单价。 （标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）2土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。第十六条第十六条 房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。第十七条第十七条 在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以政府管理部门批准的

10、用途、参数或规划设计方案等为依据。评估机构按房地产估价规范的规定进行评估。第十八条第十八条 征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。第三章第三章 房屋征收评估报告房屋征收评估报告第十九条第十九条 评估机构应按房地产估价规范规定的格式出具评估报告。第二十条第二十条 房屋征收评估报告应包含下列内容：1.封面；2.目录；3

11、.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附6件。第二十一条第二十一条 估价结果报告中应包含下列内容：1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和限制条件；18.附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、

12、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。第二十二条第二十二条 估价技术报告应包含下列内容：1评估项目总概况2估价对象实体和区位因素分析3房地产市场背景分析4估价方法选用5标准样本房屋选取及其说明6估价测算过程7估价结果确定第二十三条第二十三条 房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。第二十四条第二十四条 评估报告应做到图文并茂，其用纸为 A4，装帧应有较好的质量。第四章第四章 房屋征收评估工作资料存档

13、房屋征收评估工作资料存档7第二十五条第二十五条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档；1. 征收评估委托协议；2. 房屋征收决定；3. 估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；4. 估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；5. 标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；6. 可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；7. 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；8. 其他涉及评估项目的必要资料。第二十六条第二十六条 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留 15 年。第五章第五章 附附 则则

14、第二十七条第二十七条 房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。第二十八条第二十八条 本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。第二十九条第二十九条 本技术规范自 2012 年 2 月 15 日起施行。2004 年 3 月 9 日发布的镇江市城市房屋拆迁评估技术规范同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。8镇江市市区国有土地上房屋征收评估 技术规范附件附件一附件一 标准样本

15、房屋选取要求标准样本房屋选取要求对标准样本房屋的选取必须符合以下要求：1. 在征收项目范围内选取标准样本房屋，如在该范围内无法找到满足条件的房屋，则应从征收项目所在的房地产价格指数板块和片区范围内就近选取；2. 每一征收项目评估一般选择一套标准样本房屋，征收项目跨区域时，则所跨的每一区域均应选择一套标准样本房屋，作为相应区域内被征收房屋的比较基准；3. 应选取位于多层砖混结构二等以上建筑中二五层（非顶层）的具备使用条件的成套房屋，其成新为八成左右，至少一间卧室朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶） 。附件二附件二 基准价格修正方式的可比实例的选择要求基准价格修正方式的可比实例的选择

16、要求对可比实例的选择应当符合以下要求：1. 与标准样本房屋板块和片区相同、地段相近的房屋；2. 多层砖混结构的一般装修的住宅房屋；3. 与标准样本房屋的规模相当；4. 权益价格类型为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5. 交易类型为买卖的二手房正常交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；96. 成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的房地产实例，最长不得超过十二个月；7. 数量应为 3 个及以上；8. 各实例成交单价相互间的价格差异一般不超过 20%，即使在交易实例相对较少的情况下，该差异也不应超过30%；9. 对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过 15%，综合系数修正不得超

17、过 25%。附件三附件三 房屋区位因素修正系数表房屋区位因素修正系数表区位因素调节系数评分表区位因素调节系数评分等级说明表序序 号号因素名称因素名称考察项目考察项目一一 等等二二 等等三三 等等四四 等等10自然景观自然景观公认的自然环公认的自然环 境优越地区，境优越地区， 依山傍水或临依山傍水或临 近公园近公园自然环境良好，自然环境良好， 附近有一定的附近有一定的 绿地和绿化，绿地和绿化， 基本整洁、卫基本整洁、卫 生生附近有少量绿附近有少量绿 地和绿化，卫地和绿化，卫 生环境欠缺生环境欠缺附近无绿化、附近无绿化、 拥挤、杂乱，拥挤、杂乱， 环境差环境差1自然环境自然环境环境污染环境污染空气

18、清新、无空气清新、无 污染；无噪音；污染；无噪音； 水域清洁，达水域清洁，达 卫生标准卫生标准空气良好，少空气良好，少 量污染；白天量污染；白天 有部分交通噪有部分交通噪 音；水体局部音；水体局部 污染污染空气局部受污空气局部受污 染；靠近大马染；靠近大马 路，白天和晚路，白天和晚 间均有噪音影间均有噪音影 响响靠近污染源；靠近污染源； 靠近车站、铁靠近车站、铁 路等，有严重路等，有严重 噪音噪音2物业管理物业管理物业管理情况物业管理情况全封闭物业管全封闭物业管 理理半封闭物业管半封闭物业管 理理有物业管理有物业管理无物业管理无物业管理序序 号号因素名称因素名称考察项目考察项目一一 等等二二

19、等等三三 等等四四 等等建筑物或建筑物或 小区布局小区布局布局合理、错布局合理、错 落有致，满足落有致，满足 通风、日照等通风、日照等 健康要求健康要求布局一般，排布局一般，排 列整齐列整齐布局过于局促布局过于局促任意布置，拥任意布置，拥 挤挤建筑密度建筑密度 与外观等与外观等建筑密度在建筑密度在 30%-40%，外，外 型美观型美观建筑密度在建筑密度在 40%-50%，外，外 观比较整齐观比较整齐建筑密度在建筑密度在 50%-60%，外，外 观陈旧观陈旧建筑密度在建筑密度在 60%以上，外以上，外 观破旧杂乱观破旧杂乱3规划设计规划设计室外公共活动室外公共活动 空间与空间与 绿化景观绿化景观

20、绿地率在绿地率在 30% 以上，立体绿以上，立体绿 化，室外公共化，室外公共 活动空间丰富活动空间丰富绿地率在绿地率在 30% 以下，部分绿以下，部分绿 地和绿树，公地和绿树，公 共活动空间较共活动空间较 小小少量绿化，基少量绿化，基 本无公共活动本无公共活动 空间空间无绿化，无公无绿化，无公 共活动空间共活动空间离市区主干道离市区主干道 的距离（实际的距离（实际 距离，下同）距离，下同）在在 300 米以内米以内在在 300-600 米米 之间之间在在 600-800 米米 之间之间在在 800 米以上米以上4交通条件交通条件公交线路情况公交线路情况距离公交站点距离公交站点 100 米内，有

21、米内，有 3 条以上重要条以上重要 公交线路公交线路距离公交站点距离公交站点 100-200 米内，米内， 有有 1-2 条重要条重要 公交线路公交线路距离重要的公距离重要的公 交线路的距离交线路的距离 在在 200-500 米米距离公交线路距离公交线路 的距离在的距离在 500 米以上米以上所在学区所在学区 学校情况学校情况属于省级重点属于省级重点 中学（初中）中学（初中） 和重点小学学和重点小学学 区区属于市级重点属于市级重点 中学（初中）中学（初中） 和重点小学学和重点小学学 区区属于区级重点属于区级重点 中学（初中）中学（初中） 和重点小学学和重点小学学 区区一般中小学学一般中小学学

22、区区5教育医疗教育医疗医疗机构医疗机构 分布情况分布情况距距市市级级及及以以上上 医医院院1000 米米以以 内内距距市市级级及及以以上上 医医院院1000-2000 米米距距市市级级及及以以上上 医医院院2000-2500 米米距距市市级级及及以以上上 医医院院2500米米以以 上上6商业配套商业配套重要商业重要商业 配套设施配套设施在在 400 米范围米范围 内有大型的商内有大型的商 业配套设施业配套设施在在 400-800 米米 范围内商业设范围内商业设 施较集中施较集中在在800 米米范范围围 内内有有零零散散分分布布 的的商商业业网网点点， 基基本本满满足足生生活活 需需要要在在 8

23、00 米范围米范围 内无基本满足内无基本满足 生活需要商业生活需要商业 网点网点 基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数其中 f1=2，f2=1，f3=3，f4=2，f5=2，f6=1；112. 对可比实例和标准样本房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为 Ks，标准样本房屋区位因素调节系数为 K0，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数3. 当选取的标准样本房屋处于征收项目范围之外时，必须进行区位标准化修正；4. 标准化修正是指将标准样本房屋所处地段的区位因素和征收项目所在地

24、段区位因素进行比较，使标准样本房屋所处地段的区位条件等值于征收项目所在地段的区位条件的过程；5. 标准化修正系数 P4的确定应按本附件规定的标准进行，即征收项目所在地段的区位因素调节系数为 Ki，则附件四附件四 房屋实体因素修正系数表房屋实体因素修正系数表 住宅房屋结构因素修正系数表钢钢 筋筋 砼砼砖砖 混混砖砖 木木简简 易易待估房屋待估房屋 可比实例可比实例 样本房屋样本房屋一等一等二等二等一等一等二等二等三等三等一等一等二等二等三等三等一等一等二等二等砖混一等砖混一等1201101009590105100958580砖混二等砖混二等125115105100951101051009085

25、住宅房屋成套因素修正系数表成套住宅房屋：100非成套住宅房屋：90-95评估人员根据房屋非成套的实际情况进行修正。住宅房屋成新因素修正系数表待估房屋 可比实例样本房屋12待估房屋、可比实例待估房屋、可比实例五成新五成新六成新六成新七成新七成新八成新八成新九成新九成新九成以上九成以上八成新左右样本房屋八成新左右样本房屋708090100110115注：评估人员可根据房屋实际成新情况结合上表系数进行修正。 住宅房屋朝向因素系数表卧室朝向（有对室卧室朝向（有对室 外门或窗）外门或窗）北北西西东东一间朝南一间朝南两间朝南两间朝南三间以上朝南三间以上朝南修正系数修正系数969899100101102注：

26、房屋朝向因素修正系数为两比照房屋朝向系数的比值100。 住宅房屋层次因素系数表注：1. 房屋层次因素修正系数为两比照房屋层次系数的比值100；2. 三层以上顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加 1；3. 五层及以上房屋底层为车库的，顶层系数在表中顶层系数的基础上减 1。 实体因素修正系数计算说明住宅房屋结构因素 S1、成套因素 S2、成新因素 S3、朝向楼层系数房屋楼层房屋所在 楼层一七六五四三二一层二层三层四层五层六层七层10010010010010199100101101991001011021029910010110210210098100101102102100999713

27、因素 S4、层次因素 S5的修正系数权重分别为0.18，0.18，0.24，0.20，0.20，则实体因素修正系数：P32(Pi32)=0.18S1+0.18S2+0.24S3+0.20S4+0.20S5附件五附件五 可比实例修正方式的可比实例选择要求可比实例修正方式的可比实例选择要求采用市场法、收益法时对可比实例的选择应当符合以下要求：1. 应与估价对象所处的板块和片区相同、地段相近；2. 应与估价对象的房屋使用性质、类别相同；3. 应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，一般分为：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构；4. 应与估价对象的规模相当；5. 交易

28、类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6. 成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的类似房地产实例作为可比实例，一般不应超过十二个月；7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上；8. 各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过 30%；9. 对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过 15%，综合系数修正不得超过 25%。附件六附件六 非住宅房屋分类评估说明非住宅房屋分类评估说明 非住宅房屋分类表14性质性质类类 别别分分 类类 说说 明明工业性建筑以工业厂

29、房、仓储用房为典型建筑。通常为工业排架结构，角钢屋架， 石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体， 水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混结构，水泥平屋顶， 有走廊（内廊或外廊） ，砖墙，钢混梁，现浇或预制楼地面板，设公 共卫生间，室内普通装修。非 营 业 性 用 房公共性建筑以图书馆、博物馆等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般 为钢混或砖混结构。性质性质类类 别别分分 类类 说说 明明商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高， 有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相 关业务

30、用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数 为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、出租型商业写字楼等商务性办公经营用房为典型 建筑。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和 2、3 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间 或客房形式。通常内外装修的等级较高。旅馆类建筑通常可分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类 典型建筑。普通旅馆、招待所通常为砖混、混合多层建筑结构，底层 设有服务台或值班室、内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有 五人间、三人间、二人间、单人间，一般每层设公共

31、卫生间，普通装 修。较高档或高档准星级、星级宾馆通常为钢混结构的多层、小高层 或高层建筑，依宾馆等级、规模、功能数量及综合程度，通常设有大 厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施；客房包括单人间、 标准间、商务套间、豪华套间等形式，均设有单独卫生间；内外装修 高档或较高档，配有比较完整的供配电、电梯、消防、空调、给排水、 电照、弱电系统等设备设施。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排档等。建筑结构类型包括框 架、混合、砖木和简易，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典 型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务台（窗） ， 一般设有公用卫生间。营 业 性 用 房娱乐类建

32、筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等。通常 多为钢混和混合结构，有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间、电 照设施较复杂。 非住宅房屋分类评估方法选择1. 非住宅房屋的征收评估方法选用市场法的，通常采用可比实例修正方式进行。选取可比实例时，必须根据上述分15类说明表，在与估价对象相同的类别中，按附件五的要求选择 3 个及以上数量的可比实例。采用市场法测算时，应按房地产估价规范的要求和程序进行；2. 非住宅房屋还可采用其它评估方法，其中非营业性用房采用成本法评估，营业性用房采用收益法评估。 非营业性用房的成本法评估1. 非营业性用房的成本法评估的基本公式为：评估价格土地使用权价

33、格建筑物重置结合成新价格有关费用2. 土地使用权价格应采用基准地价修正法求取， 以当地政府部门公布的基准地价修正系数进行评估，评估中不作年期修正。其中土地使用面积大于房屋建筑面积部分的补偿按镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法 第二十二条有关规定办理；3. 建筑物重置结合成新价格，参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定；4. 有关费用，应考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费、管理费用和投资利息，其中行政事业性收费，如在安置或重置时政府给予减免的，应不再计算。 营业性用房的收益法评估1. 营业性用房采用收益法评估时，考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳

34、定、无限期收益情形测算，计算公式如下：V = a r其中 V 为修正前评估价格，a 为估价对象年纯收益，r 为资本化率；162. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金收益是指当时相同区域、地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金纯收益水平；3. 资本化率应采用营业性房屋社会平均资本化率；4. 评估人员根据被征收房屋的成新状况，对修正前评估价格中房屋重置价格部分进行修正，计算出该房屋的评估价格。附件七附件七 房屋重置价格参考表房屋重置价格参考表 一般房屋重置价格表分分 部部 项项 单单 价（元价（元/m2） 房房 屋屋 类类 别别等等 级级檐檐 高高 （m）重重 置置

35、单单 价价 （元（元 /m2）结结 构构内内 外外 墙墙 面面屋屋 顶顶地地 面面门门 窗窗设设 备备一 等3.8160088016016080160160钢 混 （多层）二 等3.2135074313513567135135一 等2.88104468181408181二 等2.87704237777397777砖 混三 等2.87203967272367272一 等39105009191469191二 等2.88104468181408181砖 木三 等2.67504137575377575一 等2.44402424444224444 简 易 二 等2.22601432626132626 单

36、层工业厂房及仓储用房重置价格表分分 部部 项项 单单 价（元价（元/m2） 房房 屋屋 类类 别别特特 征征檐檐 高高 (m)重重 置置 单单 价价 （元（元 /m2）结结 构构内内 外外 墙墙 面面屋屋 顶顶地地 面面门门 窗窗设设 备备带行车6-7.2130071513013065130130钢混排 架结构不带行车6-7.2101055610110150101101钢不带行车6-7.28604738686438686砖 混/6-7.2720396727236727217搁料房屋4002204040204040 简 易 钢架大棚26016429132826注：1. 平加坡屋面，另增加相应屋顶

37、分部项单价的补偿；2. 多层建筑顶楼 2.2 米以下阁楼，按檐高修正标准评估，另增加相应屋顶分部项单价的补偿；3. 多层建筑顶楼 2.2 米以上阁楼，按房屋实有分部项修正评估；4. 房屋的层高、檐高每增减 20 公分，价格增减 1%；前后檐高度不等时，按平均高度计算，层高不同时应分别计算；其中单层工业厂房及仓储用房檐高低于 6 米或高于 7.2 米的应进行修正；5. 单层工业厂房标准跨度为 18 米，当跨度小于 12 米的，增加修正系数 12%；跨度大于 24 米的，扣减修正系数12%；跨度在 12 米24 米区间的，修正系数按插入法求取。标准跨数为 2 跨，跨数为 3 跨的，扣减修正系数 2

38、%；跨数为 4 跨的，扣减修正系数 3%；6. 评估人员应根据实地勘查情况确定被评估房屋各组成部分所处等级；房屋类别与等级之间数值可交叉使用，按该等级的分部项单价累计后得出房屋的重置价；7. 被征收人在房屋评估后擅自改变房屋结构，拆除、损坏房屋装修设备的，酌情扣减房屋分部项单价；8. 重置结合成新价格重置价格成新率。 房屋建筑等级说明表1. 钢筋砼结构房屋类别房屋类别等级等级分部项分部项具具 备备 条条 件件结 构8 层以上高层建筑，桩基，全部为钢筋混凝土框架结构。钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构一等 内外墙面内墙面砖、水泥漆、乳胶漆；外墙花岗岩、大理石或面砖。18屋 顶钢筋混凝土楼板、防水

39、处理、隔热层处理、高档建材屋顶。地 面花岗岩、大理石、地面砖、水磨石地面。门 窗塑钢门窗或铝合金门窗。设 备水、电到户、到位（含各类水、电附属物，下同） ，卫生设 施高档、齐全、通讯、消防设施齐全。结 构4 层以上多层建筑，桩基、钢筋混凝土条形基础或整板基础， 全部为钢筋混凝土框架结构。内外墙面内墙面砖、水泥漆、乳胶漆；外墙花岗岩、大理石、面砖 或涂料。屋 顶钢筋混凝土楼板、防水处理、隔热层处理。地 面水磨石、地面砖地面。门 窗铝合金门窗或用料上等的木门窗。二等设 备水、电到户、到位，普通卫生设施齐全，有通讯消防设施。2. 砖混结构房屋类别房屋类别等级等级分部项分部项具具 备备 条条 件件结

40、构结构正规，桩基、条型基础或整板基础，标准较高的砖砌 体和钢筋混凝土承重结构。构造柱、层层圈梁、现浇楼梯， 有抗震措施。内外墙面内墙水泥漆、乳胶漆或涂料；外墙水刷石、喷吵、涂料、 水泥砂浆抹面粉刷。屋 顶有隔热保温钢筋混凝土平屋面或构造考究的坡屋面。地 面油漆水泥地面或较好的胶地面。门 窗较好的铝合金门窗或塑钢门窗（带沙窗） 。一等设 备水、电到户、到位，普通卫生设施齐全。结 构结构合理、整板基础或钢筋混凝土条形基础（地龙）标准 较好的砖砌体和局部钢筋混凝土承重结构。构造柱、圈梁。内外墙面内墙乳胶漆、涂料粉刷或较好的石灰粉刷；外墙涂料或水 泥砂浆抹面。砖混结构二等屋 顶现浇或预制钢筋混凝土平屋

41、面。19地 面水泥地面。门 窗一般的钢门窗或木门窗。设 备水、电到户、到位，部分卫生设施。结 构砖、石基础，标准一般的砖砌体和少量钢筋混凝土承重结 构。内外墙面内墙涂料或石灰粉刷；外墙水泥砂浆、石屑砂浆抹面或清 水砖墙。屋 顶水泥楼板顶或挂瓦板顶，水泥桁条，油毡芦席或板旺，平 瓦坡屋面。地 面水泥地面或砖铺地面。门 窗木门窗或水泥预制门窗。三等设 备水、电到户、到位，无室内卫生设施。3. 砖木结构房屋类别房屋类别等级等级分部项分部项具具 备备 条条 件件结 构材料上等、标准高级、做工讲究的复杂砖木结构房屋，檐 高在 3 米以上，杉木桁条，椽子。桁条直径 20cm 以上，六 柱到底，用直径 22

42、cm 以上的较好木料做梁、柱，整砖实砌 墙。内外墙面内墙壁板到顶、油漆，砖墙较好的石灰粉面；外墙水泥砂 浆或清水砖墙。屋 顶本瓦，好的旺砖顶，木板天花。地 面较好的企口木地板、水磨石地面铜嵌条或架空式地面。门 窗较好的杉木或红松制作讲究的老式木门窗。一等设 备水、电到户、到位，有普通卫生设施。结 构材料较好、标准较高的正规砖木结构房屋，檐高在 2.8 米以 上，杉木桁条，椽子。桁条直径 14cm 以上，五柱到底，用 直径 20cm 以上的较好木料做梁、柱，实砌墙或空斗墙。砖木结构二等内外墙面内墙石灰粉面、隔间板、部分壁板；外墙水泥混合砂浆抹 面或清水墙。20屋 顶旺砖本瓦或油毡芦席平瓦，天花。

43、地 面一般的木地板、方砖或水泥砂浆地面。门 窗杉木或松木门窗。设 备水、电到户、到位。结 构材料一般、标准平常的普通砖木结构房屋。檐高在 2.6 米以 上，松、杉木桁条，椽子。桁条直径 12-14cm，用直径 14cm 以上的木料做屋架，实砌砖墙或空斗墙承重。内外墙面内墙石灰粉刷；外墙水泥混合砂浆抹面或清水墙。屋 顶旺砖木瓦或油毡芦席平瓦。地 面较差木地板、砖地面或水泥砂浆地面。门 窗松、杂木门窗。三等设 备电到户、到位，水共用。4. 简易结构房屋类别房屋类别等级等级分部项分部项具具 备备 条条 件件结 构不标准的砖墙、乱砖墙或空斗墙，杂木或水泥桁条。内外墙面内外墙简易粉刷。屋 顶油毡芦席平瓦

44、、本瓦屋面。地 面一般砖地面、简易水泥地面。门 窗较差松、杂木门窗或水泥预制门窗。一等设 备水、电到户或水共用。结 构乱砖墙、土坯墙、杂板或其它低档材料墙、杂木或毛竹桁条。内外墙面内外墙未粉刷或单面简易粉刷。屋 顶简易瓦屋面或石棉瓦屋面。地 面乱砖地面或泥土地面。门 窗不标准杂木简易门窗或无窗。简易结构二等设 备共用或缺水、电。5. 单层工业厂房及仓储用房房屋类别房屋类别特征特征分部项分部项具具 备备 条条 件件结 构钢筋砼基础，钢筋砼排架结构；钢屋架或钢筋砼屋架，有 吊车梁；砖墙围护结构；檐高 6.0-7.2 米。内外墙面内墙面一般涂料；外墙面水泥砂浆。钢 筋 砼 排 架 结 构带 行 车

45、屋 顶钢筋砼屋面板；有组织排水屋面，保温屋面。21地 面砼地面或水磨石地面。门 窗实腹钢门窗。设 备有动力电源、排气（风）设备。该类别房屋典型的是机修车间、金加工车间；吊车吨位为 3-10T；当吊车吨位、檐高等条件不符时，酌情调整。结 构砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立性基或杯形 柱基；预制或现浇钢筋砼柱承重；实砌砖墙；钢筋砼预制 屋架。内外墙面内、外粉混合砂浆，内刷普通涂料。屋 顶钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。有组织排水屋 面，带保温层。地 面砼地坪或水磨石地坪。门 窗普通钢门窗；铝合金卷帘门或钢木大门。不 带 行 车设 备有动力电源、排气（风）设备。结 构有梁式钢筋砼带形基

46、础；1.2 米高实砌砖墙；1.2 米以上 C 型钢墙架，钢柱；钢梁或钢屋架、C 型钢檩条。内外墙面内外粉混合砂浆，彩钢板墙面。屋 顶单层彩钢板屋面。超细玻璃棉保温层、钢丝网托底，彩钢 板天沟。地 面砼地坪，可开汽车； 钢 结 构不 带 行 车门 窗铝合金或塑钢门窗；彩钢板移门或彩钢板（铝合金）卷帘 门。 房屋类别房屋类别特征特征分部项分部项具具 备备 条条 件件结 构砼、砖条形基础，砖柱基或钢筋砼独立柱基；砖柱、组合 砖柱或砖墙承重；钢屋架、砼檩条。 内外墙面内外粉混合砂浆，内刷普通涂料。 屋 顶屋面板或纤维板、旺瓦屋面；一般为无组织排水。 地 面砼地坪或水磨石地坪。 门 窗普通钢门窗，铝合金

47、卷帘门或钢木大门。砖 混 结 构设 备必要的水电到位。结 构简易砖基础；乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重，杂木或毛竹 檀条、椽子。 内外墙面无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷。 屋 顶冷摊瓦或石棉瓦屋面，单层彩钢板或压型金属板屋面。 地 面简易水泥地坪或砖地坪。 门 窗无门窗或简易门窗。搁 料 房 屋设 备有电无水。结 构简易砖基础；土坯墙；杂木或毛竹立柱、檀条；简易钢柱、 钢桁架；无围。 内外墙面无粉刷。 屋 顶石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋面。 地 面简易水泥地坪或砖地坪。 门 窗简易木门窗。简 易 结 构钢 架 大 棚设 备有电无水。 镇江市市区房屋征收房地产市场评估重置价成新评估22标准房

48、屋建成年限房屋建成年限房屋现在状况房屋现在状况钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构 完好房屋100959590 基本完好房屋95909085 一般房屋908585801-10 年较差房屋80757570 完好房屋95908580 基本完好房屋90858075 一般房屋8580757011-20 年较差房屋75706560 完好房屋90858075 基本完好房屋85807570 一般房屋8075706521-30 年较差房屋70656055 完好房屋85807570 基本完好房屋80757065 一般房屋7570656031-40 年较差房屋65605550 完好房屋80757065 基本完好房屋75706560 一般房屋7065605540 年以上较差房屋6055504523镇江市市区房屋征收房地产市场评估重置价房屋状况评估标准完完 好好 房房 屋屋基基 本本 完完 好好 房房 屋屋一一 般般 房房 屋屋较较 差差 房房 屋屋房屋房屋 类别类别房屋主体条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋内外部条件钢混钢混 结构结构基础承载无不均基础承载无不均 匀沉降，承重屋匀沉降，承重屋 架等构件