正确签署购房合同.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流一、二、三、 正确签署购房合同四、一份新房购买的合同通常包括两个部分 1 合同本身2 卖方信息披露文件(Vendor Statement, 俗称Section 32)有时以上两个部分装订在一起，有时候它们分别装订成两本文件。买方一般需要至少签署一式两份的合同，而卖方信息披露文件则至少要签一份。严格的说，买方收到的卖方信息披露文件应当是已经由卖方签了字生效的，而且签字日期（也就是披露日期一般不能早于收到之日前90天）合同本身一般有以下几个部分（顺序可能不同）：封面签字页购买细节 (Particulars of Sale)董事担保 (Guaran

2、tee and Indemnity)海外人士身份信息确认 通用条款 (General Conditions)特殊条款 (Special Conditions)附件 (Annexure)董事担保，顾名思义，只有在购买者是一家公司的时候才需要董事签字。通用条款，顾名思义，凡是在澳洲购房每份购买合同中都通用，所以购买者也就不用特别钻研了。一般有：披露本身（两到四页）和所有相关的政府机关证明文件。一般用来确定该项目的基建（三通一平）以及特别政府规定。 由于这些都是适用于整个项目地块的，所以往往在购买一个项目的某个单元时，这些信息不重要。购买者如果自己懂英文或者找个懂英文的朋友很快确定一下有没有什么重大

3、因素， 就可以了。例如：整个楼是不通煤气的，只能用电烧饭。客户需要签字的地方一般只有三处- 1 签字页的签字处2 海外人士身份信息确认3 卖方信息披露文件正文结尾处如果是公司购买，董事需要在担保文件里签字。另外根据澳洲习惯，每一页凡是出现填写、手写更改的时候，客户应当在这些地方签首字母（例如：张三签ZS）。这个也可以草签一个“张”字，表示顾客在签约时已经接受了相应的填写或更改内容。通常我们建议顾客在房型图、分割方案图中对应于自己购买的单元旁也作草签。有人还会草签确认装修标准和包含的设备清单等。这方面每个项目的要求不一样，由于合同都是装订好一式两份的，防止纠纷而采取的谨慎措施。合同上应该已经写好

4、房号、购买者姓名（注意一定要和护照上的拼写一致，尤其注意两个字的名在护照上是否中间有空格）、地址、电话、电子邮件地址、购买价格、定金金额、除去定金后的购买余额以及海外购买者的身份信息（或者填写本公司“海外购房者”表格）。对于是否需要车位以及所有装修可选项的选择，最好也在这时候决定。 不过，这些决定也可以留到以后再定。就算是合同都签了再作决定也是可以的。五、 应当了解的合同条款A 如何支付定金？ 合同中一般会确认可以接受的定金支付方法。一般可以把定金直接汇款到卖方律师或销售中介的信托帐户。另一种方式是把钱汇到买方自己的澳洲银行帐户，然后由该银行质押该笔资金，同时提供一份银行信用保证的保函。参考合

5、同特别条款7和8。本合同中规定：a. 定金或保函不得超过总合同价的10%（见7.1 /8.5（a）b. 定金或保函由第三方信托看管（7.2/8.10）c. 在不违约情况下，定金利息归买方（7.8/7.9）d. 保函在买方违约或交割时支付金额不足的时候才可以兑现（8.9/8.10/8.11）B 定金所产生的利息归买方还是卖方？有时，在信托帐户里的定金产生的利息归买方，有时归买卖双方共有。所以需要看清楚，同时对于利息率的水平， 购买者也许希望提前知道。参考合同特别条款7.3和7.8本合同中规定：a. 在不违约情况下，定金利息归买方（7.8）b. 信托帐户放在哪个银行、利息率是否合理等事宜的决定权由

6、卖方律师掌握（7.3）C 什么时候交房？ 对于新房而言，交房日期是不确定的。一般的约定是房产建筑完成后的14天之内。参考合同购买细节最后一页“Settlement”段落中第一句话以及特别条款68本合同中规定：a. 卖方律师通知两个法定程序已经完成后14天内交割b. 两个法定程序指大楼分割方案图已经获得土地局批准登记和该物业获得了”适合居住许可证”。分割方案图的登记标志着购买的物业已经获得了单独的地契，而“适合居住许可证”表示物业的基本功能具备、安全性得到了认可（封闭，通水通电，挡风遮雨等）。以上约定基本属于澳洲期房交割日期的普遍适用约定。D 最晚什么时候必须交房？（对于烂尾楼的保护）根据澳洲惯

7、例，对于买家的保护是允许他/她取消购买，收回定金。而只有在过了一定的交房期限时才能这样做。交房期限从法律上定义为必须完成分割方案图登记的登记期限。参考合同特别条款部分第四页对于”Registration Period”的定义以及特别条款10本合同中规定 1 登记期限是从合同订立之日起算60个月（注意合同订立之日是指买卖双方都签署了本合同的日子）2 到期未完成登记的，买卖双方都有权取消购买，买方的钱应当退还给买方（10.3/10.4）E 交房时候允许的尺寸/大小偏差交房时实际尺寸的偏差在一定范围内是正常的、合理的。合同中应该对于这个范围有所规定。 参考合同特别条款15本合同中规定 尺寸偏差的范围

8、应当在5%以内F 购买内容的界定（车库、储藏间、设备）购买者应当搞清楚车库及储藏间是否包含在购买价格里，如果已经包含或者需要购买，需要搞清楚这两者有没有单独的地契/地块标识。而设备等什么包含，什么不包含，应当以合同为准。参考合同特别条款后的附件E (Annexure E)G 交房标准的界定参考合同特别条款后的附件E (Annexure E)H 装修和配饰的可选项参考合同特别条款后的附件E (Annexure E)I 对外国人购房的规定总体而言，澳洲外国人投资政策对于外国人购买新房没有任何约束。但是每个外国人需要向外国人投资委员会申请批准购买。本公司会帮助申请。另外，这项手续需要在签合同时即时办

9、理（理论上应该在获得批准以后才能签购买合同）参考合同特别条款2A和2B。 请所有购买者立刻填写本公司的 “海外购房者“表格J 开发期间对于开发方案、分割方案、建筑方案的申请和更改参考合同特别条款9、11、16、23 和27。 笼统地说，这些条款允许开发商在开发期间根据实际需要申请批准以及更改开发方案、分割方案和建筑方案。当然这些不能影响到购买者的合法权益。但同时，这些条款规定购买者不能反对、阻挠开发商在合理范围做的申请和修改工作。同时如果开发商无法获得所有必须的政府批准，开发商有权取消销售。K 分期开发的约定购买者应当明白全区的分期开发计划，以便于确定在交房时还有哪些后续施工，以便评估在多大程

10、度上、多久时间内会有不便。参考合同特别条款12由于本物业是整个项目中的最后一期所以这个方面问题不大。12.2指出附件C中有分期方案，曼哈顿楼是第4期。 L 如果买家不能按时交割，会有什么后果？ 参考合同特别条款70703规定不能按时交割，卖方有权要求买方支付逾期部分的利息以及任何损失，包括（但一般不适用于开发项目）如果卖方另外买了房子但等着这套房子的交割资金去交割新买的房子时，卖方安排银行给与过渡贷款时所支付的利息以及任何的临时住宿安排。M 如果买家不能交割，会有什么结果参考通用条款26，28以及合同特别条款83根据以上条款， 买方不能交割或任何其他违约行为不能够等到及时地更正的，买方将丧失1

11、0%定金同时需要补偿卖方因其违约所承受的任何损失。N 是否可以转卖（在未交割该物业之前）? 转卖实际应该指把房产卖给一个无关联的第三方， 但有时转让可以采用指派的方式(Nomination). 有关指派，参考合同特别条款59。有关转卖，参考合同特别条款73。根据以上条款 指派时要符合一些卖方提出的要求，包括必须在交割前21天完成指派（59.1）。可是需要注意的是， 指派并不需要卖方同意。同时对于卖方而言，买方的合同义务并不因为指派而终止。而转卖则必须通过卖方批准。另外根据澳洲法律规定，转卖时原购买方和新的购买方都必须为他们的购买支付印花税。O 173协议开发商往往在申请开发许可的同时需要同意市

12、政、规划方米的一些对于整个项目的限制条件。这些限制条件应当已经反映在现有的楼宇设计中。所以这一条对于公寓楼而言只是需要买方知道。除非买方今后打算大规模更改楼宇的设计（一般不可能），这种协议一般对买方没有特别影响。参考合同特别条款32P 业主委员会规定业主委员会原则上是归所有大楼业主支配的，而在楼宇未建成时，开发商先委托专业的业主委员会管理机构评估未来的大楼管理费用以及草拟一份业主委员会规定（模板式的规定）。参考合同特别条款40，42，46以及49。根据49.1，49.2， 模板规定以及预估的大楼管理费用详见附件GQ 有关的税费购买者的主要购买税费包括印花税Stamp Duty, 土地转让登记费

13、Registration of Transfer of Land。另外，对于持有大宗土地或投资物业的单位，政府收取土地税。土地税每年12月31日一年一收。所以往往交割时开发商会要求买方支付其购买的单元所对应的土地相应的土地税中从交割日到下一个12月31日期间的相应金额。印花税规定参考合同特别条款61和62。但是合同中不会说具体金额，只会告知开发商会给一个估计值，这个估计值可能与最后实际数据有出入。但是，根据本公司以往经验，这个估计值一般挺准的。土地税规定参考合同特别条款66。R 有关的年费有关的年费有物业管理费用，排水排污费和市政府年费。在合同里可以看到物业管理费用的预算，参考合同特别条款的附件GS 其他相关信息参考合同特别条款51-5451条：开发商会在开发期间选定楼内电网控制系统的提供商，即供电商52条：大楼通讯线路安装的是光纤，而不再是常用的铜芯线。53条：大楼热水是中央热水系统供应的。54条：大楼内不能使用电热衣物烘干机。所以每户需要安装烘干机的，必须使用压缩型烘干机。.精品文档.六、 正确签署购房合同 主要文件构成 合同的构成 卖方信息披露文件的构成 签字处 首字母签（草签） 签字前应当已经填写的内容