房产基础概念要领.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房产基础概念要领.精品文档.房产投资扫盲房产基础概念要领基础知识【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行

2、第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一

3、阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有

4、平等的所有权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况

5、一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，

6、配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平

7、方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中

8、的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%

9、。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各

10、层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃

11、圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使

12、用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑

13、队面积。【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“

14、主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。【进深】在建筑学上是指一间独立的房

15、屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。【层高】层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分

16、。【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。【过道】过道是指住宅套内使用的

17、水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工

18、建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备

19、、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积居住人口【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用

20、面积居住人口【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数居住户数【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（）=成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积100【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率）=自有（私有）住宅建筑面积实有住宅建筑面积100【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综

21、合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地

22、使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。【房屋用地面积】（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（4）其他按规定不计入用地的面积。【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及

23、其附属设备等用地。【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。【公共建

24、筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院

25、、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。【廉租住房】是

26、指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按

27、实际套数统计。【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。【涉外房

28、产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢

29、筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下

30、的半地下室）。【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。【低层住宅】指一层至三层的住宅。【多层住宅】指四层至六层的住宅。【中高层住宅】指七层至九层的住宅。【高层住宅】指十层及十层以上的住宅。【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。【住宅建筑

31、面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。【成套住宅建筑面积】是指成套住宅的建筑面积总和。【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。房产投资扫盲不知道大家有没有看过穷爸爸富爸爸这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分

32、浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%

33、的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？（

34、下班了，待续）好。继续。由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的

35、角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么

36、多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里

37、有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹

38、性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间

39、的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。好。继续经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇房产基础概念要领，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现

40、在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握了制度制订和修改的权利，因此他们也

41、就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”-乔治.索罗斯哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非

42、产权方式一致的。这也就是广大股民至死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？我是外行这样算的：假如贷款100万，利率上调1，那么成本上升10011万；成本增加只有1呀？谢谢楼主！上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2

43、%；期限30年，还款额增加12%。为便于计算和说明，故取10%。问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？本专栏有个朋友贴了篇房产基础概念要领，楼上自己去看看吧。要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。不知道大家看过谢国忠的文

44、章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所

45、谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查黄金和外汇储备报表，5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊！为什么会爆发式增长呢？这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政

46、干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。是不是有点难懂啊？这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和演变历史大家去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说：上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？假设购买力平价是4：1的

47、话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就回答大家：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是70多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧。经过一个晚上，有心的朋友可

48、能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！这速度用不了10年，中国是世界上最富裕的国家。你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。老百姓都是穷人，为什么穷啊？因为无知。为什么无知啊？因为懒惰，不学习。还是我来告诉大家答案吧。第一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据）第二个原因：就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是大家知道的