工业地产发展前景.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流工业地产发展前景.精品文档.工业地产发展前瞻工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。一、工业地产发展在中国工业地产的市场需求驱动全球产业战略转移20

2、世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是

3、中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。工业地产市场的主要载体工业开发区大量建造我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。开发区由于具备政策优惠、投资环境相

4、对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。 二、工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。工业园

5、区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参

6、照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个

7、产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储

8、设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯

9、采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。第二部分：工业地产模式的特性工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。1.四大特性之一大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力

10、要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。

11、2.四大特性之二快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。3.四大特性之三提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发

12、展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选

13、择投资地点的关键。搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想

14、投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式

15、已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。4.四大特性之四追求长期稳定回报根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产

16、的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。三、工业地产商运营模式分析1主要以土地溢价

17、增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园2进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，

18、普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。中国工业地产政策回顾及点评核心提示：为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序要经过严格

19、的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地价，防止投资过热政策回顾 7月11日，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。 8月

20、1日，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行。六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍

21、卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 8月31日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价

22、格不得低于公布的最低价标准。 10月18日，土地出让金收支管理办法(草案)基本修订完成。初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。 11月22日，财政部、国土资

23、源部、中国人民银行日前联合发出关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知。从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。 工业用地流拍企业力不从心来自易居中国的统计数据显示，工业、商业、办公用地成交溢价幅度明显低于住宅用地，更少见所谓“地王”。在大连、东莞等一些经济外向度较高的城市，还出现了工业用地流拍的现象。在漫漫危机之中，中国政府不断制定各种措施以期扩大内需。发自今年5月份的“关于

24、调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知”就是其一。此项政策对于全国工业用地的出让最低价标准进行调整。各地确定优先发展的产业用地，集约的工业项目在确定土地出让底价的时候可按七折执行。这实质上是下调了工业用地的出让价格。业内人士将此政策核心解读为：促进内需，保增长，扩内需，保持经济的稳定增长，所以对于一些鼓励发展和优先发展的企业给予了优惠。“再去拿地扩大再生产，我倒是想。”一位金属制品企业的负责人电话告诉记者。此时，这位来自江苏无锡的企业主正在和工人一起维护自己的生产线。由于海外市场依然疲软不堪，这家中型企业在被逼无奈之下将目标市场转向国内。工业地产的价格确实在降。不过，企业依然力不从心。由于内

25、销情况也不尽如人意，这家企业资金回笼的速度被拖累。尽管现在已经有所好转，但当时的捉襟见肘依然让他心有余悸。“两个月前，我还想去上海那块地盖工厂。虽然那边的价格确实有所下降。但是我看不清未来宏观经济的走向，也说不准外国人什么时候才能缓过来。手头上的钱还要以防万一。”在这样的困扰之下，他放弃了那次工业地产的交易。来自世邦魏理仕的报告显示，上海工业用地价格环比出现大幅回落，下滑7.5至每平方米1153元，同时，物流设施租金也出现环比1.5的回落。国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞认为：“工业地产与工业经济紧密联系。刚刚发布的一系列宏观经济数据要高于预期。但是此时只是经济企稳回升的开始。企业开工率以及增加

26、值等数据并无太大增长。工业用地的冷淡显示出工业企业的生产欲望不足。”巨量信贷眼中的“乏味”目标业内人士认为，年内新增信贷突破10万亿元将毫无悬念。不过，在2009年最热门经济数据背后并无工业地产的踪影。资本钟爱住宅市场，却并不青睐工业地产。上述研究者孙飞将中国的房地产住宅市场归结为“资源垄断下的市场稀缺”。这便意味着住宅用房地产市场具有更高的利润空间。“住宅市场的炒作空间更大，更能吸引资金进入。而工业用地投资大，回报周期长，炒作空间极其有限。”这便是为何在流动性过分充裕的今天，资本抛弃工业用地的重要原因之一。一位来自上海的投资公司业者告诉记者：“如果要做工业地产，这里面就包含土地成本、建安成本

27、、财务成本、税费等在内的众多费用。所需资金要比投资住宅市场多出很多。”与此同时，工业地产本身具有较长投资周期，这严重违背了游资短期投机获利的意愿。“做工业地产项目至少需要15年才能收回成本，远远超过住宅地产的回收周期。”在资金不爱，企业无力的环境中，外国工业地产商也许放缓了鏖战中国的脚步。上月，安博房地产（中国）收购了位于上海青浦区的一处物业，此项交易是2009年由国外工业地产开发商在中国完成的首笔收购交易。在随后的一个月，这个排名全球第二的工业地产商中国区董事总经理马思德（ThomasF.Marquis）在接受采访时表示，2009年安博在中国市场没有新的并购计划，以经营好目前现有的用于物流配

28、送的地产项目为主。而被中国媒体冠以“激进分子”的全球最大的工业房地产开发商普洛斯（ProLogis，PLD.NYSE）面对金融危机甚至出售了中国的资产。有外资工业开发商已经盘算清楚。如果购买现有厂房设施，他们可获得比直接购买土地进行开发更优惠的条款，同时项目位置较好。相比购买土地进行开发，改造现有物业更具时间优势。而面对久而未决的REITs（房地产信托基金）以及空置率上升租金率下滑的尴尬局面，外资工业地产商不得不放缓了投资脚步。 (来源：人民网在日前北京举行的“2009投资北京厂房选址论坛”上，100多家企业中有15家企业表达了入驻联东U谷的意向，但这与联东U谷容纳500家以上企业发展，解决4

29、万多人就业的目标仍显示了一定差距。也更与上海火热的工业地产市场形成明显对比。 在宣传策略上，联东U谷不可谓不尽显魅力。地处北京东南工业产业带核心位置亦庄产业新城中心的联东U谷，占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平方米，打造生态型、低密度、智能化的风格，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于一体的国际化新型产业园区，享受国家级开发区政策。声称是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继CBD之后的又一首脑经济区，是北京产业升级的示范板块。 北京高力国际商铺部经理黄启钢对第一财经日报表示，北京工业地产虽然刚起步，升温很快，但还不如上海成熟，这也意味着像联东U谷这样的北

30、京工业地产有着更多的成长空间。 “可能下一个热点就要到工业地产了。”中国土地学会土地经济分会秘书长周建春日前坦言，工业用地目前低价出让，供应量也没有限制，虽然国土资源部限制，但是地方政府没有控制，这也给市场一个信号，目前工业用地这一块还是处于比较容易获得土地增值回报的阶段，它比商业地产回报区域要大。 黄启钢表示，目前在北京投资写字楼及商场的商业竞争环境相对激烈,写字楼及商场的投资成本增长迅速，物业的平均投资回报已开始有所下降，一些发展商对商业地产投资开始犹豫，更多资金转向工业地产。有些企业也开始转出了CBD。不久前，凯德置地就收购了位于上地信息产业中心的红钻大厦项目的所有权，其租户为IBM的研

31、发中心。此外，多个国际物流投资基金正在顺义天竺以及位于东南部地区的通州马驹桥寻找投资项目。 另一个不容忽视的因素是，北京“限外令”的出台对于投资北京房地产的境外资本也产生了巨大的影响，全球著名物业公司世邦魏理仕在连续几个北京房地产市场月度报告中指出，北京的工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。 “随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。 据了解，一家北京的开发商最近购置了北京经济开发区近10万平方米的仓储面积，用于发展吸引日本企业客户的工业园区，2009年第一季度北京经济开发区(BD

32、A)的仓储面积仅剩下几千平方米。而毗邻的通州物流园也出现工业用地的强大需求，通州物流园还剩下总面积为138736平方米的用地。仲量联行分析，2009年第二季度将有约2万平方米的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售，开价为每平方米825元人民币。而同期上海工业用地平均土地批租价格约在134美元/平方米。 对于上海明显比北京强大的市场需求，黄启钢表示，北京不足之处在于郊区和周边地区的承接能力不如上海强，外企在北京首选之地还是CBD等市核心区。另外，北京市发改委投资处高西有处长也对本报表示，由于北京人均水资源是全国平均水平的八分之一，人均土地资源是全国平均水平的六分之一，加上北京的能源

33、基本都是从外面调入的，因此北京的工业产业受限制，而城市的产业发展模式又决定了房地产开发模式。“北京资源缺乏决定了必须要走高端、高效、高辐射的产业。”高西有说。 北京工业地产如联东U谷，提出以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展。工业地产商业模式近年来，随着经济全球化、产业价值链的不断分解、以及空间专业化的加强，一种新的空间经济发展理念“工业地产”在我国主要开发区逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向工业地产的战略转型。同时，国内一些大型的投资商和房地产开发企业意识到住宅地产、商业地产受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影

34、响，业务经营具有间断性，必须寻求可持续的经营业务，动作较快并有较强实力的企业已经把目光瞄准了工业地产，开始在全国范围内寻求合作项目，国际地产巨头也开始涉足国内工业地产领域。 工业地产的兴起是城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及城市政府规划引导的必然结果。工业地产反映了新经济理念，区域经济崛起、产业结构的升级。 工业地产商业模式是传统开发区的发展方向。以政府主导的传统工业开发区的发展模式，受投资规模以及运营机制的影响，基本采取了“建设一片、开发一片”的滚动开发思路，导致区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显。工业地产由于采取的是 “大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的商业模式，则更容易形成产业的空间集聚，加快开发建设速度，增强对区域经济的辐射效应，促进区域产业联动。 要加快工业地产的发展，首先需要各级政府从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定工业地产综合开发行动计划，尤其要鼓励打造工业地产产业链，形成工业地产的集聚效应和区域辐射效应，同时要从开发区的开发机制入手，打破制约工业地产发展的瓶颈，促进工业开发区由政府主导模式逐步向企业主导模式转变。