小区设备管理方案.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流小区设备管理方案.精品文档.一工作标准维修主管负责小区公共设施维修工程和业主家庭维修工作的安排和布置，同时负责对各维修人员的日常管理。根据小区和本部门的实际情况，特制定本工作标准。一、总则优美的环境，高档的社区需要高素质的人员，更需要严格的管理措施。永大清华园的维修管理，应有严明、细致的管理措施与之相适应。以满足业主的不同维修要求，提高永大清华园物业的整体水平。我们应当立足服务业主、热情服务、体现价值这一根本宗旨。二、职业道德一个团队的兴衰，整体素质是关键。一个员工、一个部门领导，应当具有高尚的思想品德。以高度的工作热情、积极的心态、负责任的

2、态度来工作，工作中要戒骄戒躁，不卑不亢。在工作中找不足，在工作中总结，在思想上鞭策自己，以适用永大物业高标准、严要求的管理工作。好的团队，团结是根本，要互相帮助，爱岗敬业，在工作中处处为他人着想，统一思想，统一目标。这些都是工作中的指导思想，在具体工作中更要用上述标准来约束自己。物业维修工作虽然平凡，但是这是一个在服务中体现效益的行业，当我们面对业主的维修要求时，要有耐心和细心，为业主服好务，提高物业费的收缴率。三、日常维修管理工作1、熟悉物业管理的有关知识，熟悉小区住宅的房屋结构及公共设施，设备的种类、分布，掌握各类管线的分布走向、位置及维修养护方法。及时了解小区内各个系统的正常运转情况，发

3、现问题及时处理，确实有原因不能当场解决的，要及时上报领导。2、合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况（如人员忙，不能到位处理的）时，其他人员要相互帮助、共同完成。负责处理业主的维修申请，核定维修收费项目和标准，及时安排维修人员为业主提供维修服务，并按要求进行回访，确保维修质量。3、负责监督机电设备、消防设施及防汛设施、立体车库的检查检修工作，参与重大项目的维修施工，严把维修质量关。每年春秋等雨季组织人员及时对设备的使用情况进行检查，度过汛期。冬季来临之前，对有保暖要求的设备进行全面维护，准备好保暖材料，及时保暖。及时、安全的度过汛期和寒冷期，确保设备不因人为因素而受到损害。4、

4、负责对维修技术人员的维修培训及考核，做好本部门员工的思想工作。搞好团结，互相帮助，爱岗敬业，以高度的工作热情，负责任的心态，用饱满的热情去完成本职工作和领导交付的其他工作。工作之余多相互交流、学习，充实员工的理论知识。5、负责本部门的维修用件的统计、申请、购买工作，对所用的物料，严把质量关、价格关，做到质优价廉。会同仓库管理员，做好出入库工作。6、负责配合土建安装施工单位、电信部门、燃气公司、供电部门的维修检查工作，协调好与管理处收费中心、保安、保洁、绿化、监控等部门的工作。尤其是协调好与收费中心的工作，以维修促进收费，以收费体现维修。要积极配合，以大局为重，体现出良好的团队精神和敬业精神。7

5、、做好回访工作。对于业主反映的维修问题，不能以只安排人去处理了就为结束，要及时回访并处理存在的问题。这样才能在业主心中树立公司良好的形象，才能确保收费工作的顺利开展。8、检查好各自责任区的卫生工作。做到办公室、宿舍室内地面、桌面干净，物品摆放整齐；公共区域的卫生间地面、洗手盆、便池光洁如新。9、及时了解各栋楼及公共区域的维修情况，要求每栋楼内做到水电正常，单元防护门、楼梯走廊窗户正常，路灯正常，公共设施正常。维修人员巡楼时要及时检查统计缺失物品的情况，及时上报，以不影响正常运行。10、做好配电室、泵房的管理工作。每天都要对配电室、泵房的值班人员进行检查，查看卫生状况、电压负荷情况及水箱水位状况

6、，坚决杜绝因人为因素而导致小区停电、停水现象的发生。11、做到档案管理工作。对于每人手中的业主档案、维修人员的派工单、配电室和泵房的值班记录，进行认真核查，确实无误后，进行整理归档。四、做好节约工作维修人员基本天天与各种维修材料打交道，因此必须树立节约意识，应当做到以下几点：1、节约用水、用电。必须做到人走灯灭，人走水断。2、节约维修用料。节约维修用件、用料，更换下来的配件或剩余的用料不能随手丢掉，要回归仓库，以备后用。3、采购时要节约。采购时要货比三家，选购质优价廉的物品。4、及时保养公共设备设施。科学合理的养护，可以延长设备的使用寿命，延长设备的折旧期，这就是最好的节约。5、改革创新。在日

7、常工作中不断总结、创新，以小改革和小创新为手段，达到以小投资换取好效果的目的。五、应对措施1、对于上门服务时因态度原因导致业主投诉的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次通报批评并罚款50元。2、对于上门维修服务时，因认为原因造成事故或不过关的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。3、对于违反收费标准的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。4、对于电话回访或走访时，发现业主对维修不满意的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。5、对于所负责的工作范围内，因人为原因拖延或违反维修工作标准的，第一次进行警告

8、；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。6、对于违反卫生标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。7、对于违反节约标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。六、奋斗目标维修人员要在公司各级领导的带领下，兢兢业业工作，踏踏实实做事。在严格执行公司各种规章制度的前提下，把公司安排的各项任务和业主反映的各种问题，尽心尽力地按照高标准、高要求去完成，让公司放心，让业主满意。同时，以维修促进收费，以收费体现维修，人人爱岗敬业，团队和谐上进！通过本部门员工的共同努力，最终达到能为业主排忧解难，能为公司树立口碑，能为各部门起到表

9、率作用的高素质、强战斗力的团队！工作标准在部门主管的领导下，对小区的房屋、水、电、公共设施进行维修、养护和管理，并向业主提供维修服务，具体工作标准如下：一、总则模范遵守公司及管理处的各项规章制度，熟悉管理目标及各项考核标准，掌握物业管理的有关知识，树立为业主服务的思想。熟悉小区房屋结构，公共配套设施种类，各种管线的分布及养护措施。二、巡视检查制度1、 每天上午上班后，共同巡视小区的公共照明、开关、电梯、供水、消防设施、立体车库、监控设施、车库照明、中水处理等的运转情况，照明应无长明灯（特例除外）。电梯正常运转、运行无噪音，上下水正常，消防设施正常，门窗无缺少配件，监控设施外部无损坏，车库照明按

10、时开关，中水处理正常运转。路灯每周检查一次，发现问题及时维修或更换。2、巡视完毕后，发现的问题及时维修。根据前一天的工作日未完成的工作和夜班记录情况，安排当天的工作任务。3、巡视检查装修工地是否违章，如有违章的及时制止，并提出整改意见，对不听从劝阻的进行经济处罚。4、陪同业主检查交房房屋的情况时，发现有漏雨、裂纹的，认真填写在维修单中，并合理安排，约定维修时间。然后联系施工方，让其及时来修复；因为种种原因不能来维修的，要配合本单位房屋维修人员及时修理5、在陪同业主验收装修完毕的房屋时，要有业主、施工方、维修员三方在场，认真填写验房记录，对于改动的地方要记录在案，完毕后，三方签字。三、上门维修服

11、务流程接到任务后，要及时如约上门，如确有其他原因去不了的，要电话道歉解释原因并另约好时间，上门服务时要携带 业主服务记录，和必要的配件，以及鞋套、垫布等。进门前，先敲门，经业主同意后，穿好鞋套进入，然后询问维修的内容。在整个过程中，要干净利索，当时处理不了的，要详细说明情况，已得到业主的谅解，并尽快跟进修复。维修完毕后，如实填写在业主维修档案中，并请业主签字。完毕后，要礼貌退出。具体流程如下：接到维修通知 按预约时间及时上门征得业主同意方可进入必须穿鞋套 问清故障内容铺好垫布、(如果有异常噪音等要提前告知业主)正常工作完毕后请业主检查试用并清理现场填写维修记录业主在维修单上签字告别四、维修收费

12、标准1、对于维修部提供用件时维修收费，要根据交房的时间和其他原因，按规定收取配件费。2、对于业主提供配件的维修，要收取不等的服务费。3、所有的收费，必须由财务或仓库开具收据，然后将钱交上。4、配件费和服务费的收取，按照 材料费用和服务费用标准收取。五、电话回访和走访制度为监督和落实维修质量，必须实行回访。对于维修派工单上的维修记录，每月抽出80%进行回访。回访的派工单中，电话回访70%，走访的30%。通过回访，提高个人工作能力，达到提高业主满意率和维修部的整体运做能力的目的。六、查抄水电表每季度和收费员登门查抄水电表，如实填写收费单，并做好单据上水电费、物业费的数额、标准卫生标准等解释工作，督

13、促业主准时交费，提高收缴率。七、1、办公区卫生。按照管理处制定的卫生标准和值日表，分别打扫好办公室、卫生间的卫生。值日人员应当按照要求严格履行值日的义务，每天擦拭桌面，清扫并拖干净地面，个人承包的卫生区也应当按照要求清理好。卫生间应当做到地面、便池、洗手盆光洁如新，无明显污渍，手纸篓干净无污。2、宿舍卫生。由舍长安排好值日，每天清扫并拖干净地面，垃圾篓干净无污。 。床下物品摆放整齐有序。八、公共设施的检修维护标准1、路灯应每周检查一次，如有损坏及时修理。2、绿化用水管道每周检查一次，如有跑、冒、滴、漏现象应及时修理。冬季来临之前应当放水，确保管道不被冻裂。3、每周检查一次车库照明，如有损坏，马

14、上更换。4、每季度检查一次车库内的排水泵和楼宇上下水管道，查看有无损坏。特别是楼顶落水管入口，是否有杂物堵塞，夏季汛期应当每周检查一次。5、每年春、秋两季对于消防栓和消防管道阀门加油保养一次；每年对管道井盖刷一次油漆。7、每年抽洗一次各楼前的化粪池。8、每季度检查一次健身器材。查看是否有损坏或者松动、脱落情况，保证其安全性。九、其他工作在完成好本职工作的前提下，完成领导交办的其他任务。十、应对措施1、上述工作标准中，属于维修工工作范畴不达标者，维修工应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。2、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者，主管应当负主要责任，并处以5

15、0元的罚款。3、对于上述工作标准，属于维修工工作范畴的，不达标达到两次者，维修工除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。4、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者两次的，主管应当负主要责任，并处以100元的罚款。5、上述工作标准中，无论属于维修工还是主管工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。仓库保管员工作标准一、职业道德仓库保管员应当具备爱岗敬业、吃苦耐劳的精神，不徇私情，对于所管理的物品必须严格把关，认真仔细地做好出库、入库手续，在公司规定的时间内向财务部报表，并做好物料的保管、发放工作。二、总则 1、管理处各类物资统一由公司专人负责保管、供

16、应和处理。所有购回物资需在仓库入库登账，方可领用。2、采购人员应当根据各部门编制的采购计划组织采购，保证物资的正常供应。3、仓库管理员应根据物资管理的有关规定做好物资的入库、登账、保管、发放工作。4、仓库管理员应根据月立物资库存台账，做好每月的盘点、报表，做到账物相符。仓库物品要码放整齐有序，并挂有明显的标签，以便于发放工作。5、维修及工程用物资计划由负责或承接该项任务的部门负责编制。6、废旧物资由办公室统一处理，回收款一律上缴财务部，任何人或部门均不得擅自变卖或变相变卖旧物资。7、在日常工作中，讲普通话，提高沟通效率。三、工作细则1、除正常工作外，下班后把仓库钥匙给当日值班人员，以备出现意外

17、情况时拿取工具、配件等及时抢修。在休班时把仓库钥匙留给主管，领、借东西做好记录，以免出现差错。2、每月盘点后报表呈送财务部，并掌握库存量，配合主任、主管做好采购计划，尽量减少库存。3、维修人员领料、配件应及时填写出库单，并注明配件的使用去向、数量、用途、地点等。严格把住出库这一关键环节，掌握维修是否收费，应收费的必须收费，以减少维修成本。维修收费的，开具收款收据，填写清楚配件用途、名称、数量和金额送交业主，月末上交财务。4、热情对待每一位业主，对于在日常生活中借用小工具（如钳子、扳手、锤子等）的业主，在不影响正常维修工作的情况下，请示主管同意后，借给业主，并做好登记与催收，以此加强与业主的沟通

18、，加强友好联系，为下一步的收费工作奠定一定的基础。5、每天上班前打扫好仓库的环境卫生，要求地面光洁无污物，货架物资摆放整齐、干净、无尘土，铁橱整齐、表层无尘土。每周进行一次大扫除，以保证物资在良好的环境中保存，做到用的时候不出问题。四、物资计划1、使用部门按照管理处提供的年度物资库存、使用情况，结合计划任务。编制本部门日常维修常用物资计划，会同有关部门核定后，由计划采购负责人每月按计划备齐用料，经部门主管签字后送采购负责人备料。2、设备、工具的编制计划，总值不超过500元者，由部门主管签字，总值超过500元的，需公司经理审批后方能采购。3、劳保用品按管理处制定发放标准由办公室负责编制计划。4、

19、办公用品、用具由使用部门编制计划，管理处主任审批后送交经理处。5、材料计划采购员应将各项物资计划采购进行综合平衡，发现问题调查了解并及时与有关人员联系或向负责人汇报。五、物资入库1、一切采购物资，均需由计划采购人员填写入库单，经签字后在仓库办理入库手续。未办理入库手续的物资，除紧急外一律不得领用。2、保管员应根据入库单和采购计划认真核对入库物资的型号、规格、数量及外观质量情况，设备等贵重物品还需查对技术文件是否齐全，发现问题应及时提出，然后方可在入库单上签字，经保管员签字入库的物资，其责任由保管员负责。3、未经保管员在入库单上签字的物资收据或发票，财务不予报销。4、已办理入库的物资，保管员应及

20、时登账，并做好保管工作。六、物资领用1、日常维修用料，凭维修通知单由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。2、自建及大中修理工程用料，凭单项工程用料计划由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。保管员应在单上注明领用数，以便核查。3、设备、贵重物品凭批准的计划由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用，领用人需在设备登记卡上签字。4、工具的领用：（1）各工种个人必须配备的常用小工具由使用人按规定品种数量填写领料单，经部门主管签字领用。（2）各部门常用的工具由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用。（3）其他工具由仓库统一保管，重要工具如电钻、手枪钻、疏通机等用完后，由使用人擦拭干净后及时归还；如若

21、没有擦拭干净，仓库不予接受，责任由使用人自负。（4）工具丢失或损坏需按规定办理报失，报废或赔偿手续，未办清手续者不得补发。5、劳保用品的领用：（1）个人劳保用品按规定品种、数量及使用年限发放，由个人填写领料单经部门主管签字，并在个人劳保用品上登记签字。（2）部门公用劳保用品由部门主管填写领料单经部门主管签字领用，并需在公用劳保用品登记本上签字。（3）普遍发放的福利性劳保用品由办公室统一领出，按人登记发放。6、办公用品用具凭原报批计划由部门主管填写领料单经领导签字后领用，保管员需在计划单上签字。7、抢修等急需物资由使用人填写领料单经抢修负责人签字领用。紧急情况下，抢修人员可留条领用，事后按上述各

22、有关规定补办手续。发现虚报冒领的，追究领用人责任。8、一切物资不得自批、自领、自用，对自批、自领的领料单，保管员有权拒绝发料。七、物料退库1、下列物资应办理退库：（1）已经出库但因情况变化而未使用的物资；（2）已经出库但在使用中节余的物料，其中成件或整材如灯泡、插座、阀门、整张的板材等应办理退库。（3）退库物资应由退库人用红笔填写退库单，经保管员验收签字，保管员应核减原领出数并予登账。八、节约工作1、用剩的零星辅料、辅件及不完整的余料应当由领用部门的主管交回仓库。2、维修时回收的旧料，包括部件等由各部门主管交回仓库，并在维修中尽量予以修复和利用，大宗旧料也应当交回仓库，另行列账登记。九、应对措

23、施1、上述工作标准中，属于保管员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。2、对于上述工作标准，属于保管员工作范畴的，不达标达到两次者，监控员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。3、上述工作标准中，属于保管员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。十、最终目标通过公司的正确指导和严格执行本工作准则，把仓库管理的物料摆放整齐，物料进出平衡，账目清晰明了，各种进出库手续齐全。真正为公司把好关，为各部门服好务，全心全意为管理处各项工作的顺利开展而做好铺垫工作，让公司放心、让业主满意。配电室工作标准

24、 一、交接班制度 1、接班人员应提前10分钟到岗，正点接班，交接完毕，双方在值班日志上签字。接班后负责人对变电室内的设备进行全面检查。2、交接班的内容（1） 设备运行状态。模拟图是否与运行状况相符。（2） 设备异常现象或缺陷，事故处理情况。（3） 仪表、继电保护和直流电源运行和更动情况。（4）本班是否办理停电情况及执行的倒闸操作，设备检修，试验情况。（5）安全用具、防护用品及工具的清点、交接。（6）领布布置的工作及对外联系情况。3、在处理事故或倒闸操作时，不得进行交接。交接班发生事故时，应暂停交接，共同处理事故完毕后继续交接。4、接班未办完交接手续单，交班者不能离开，如发现接班者饮酒，应拒绝交

25、班，并报告有关负责人。二、岗位责任制度1、配电室岗位职责（1）负责配电室高、低压变电设备的运行维护，检查清扫，处理故障，清除缺陷，定期检验。（2）负责配电室高、低压供电系统的刀闸操作及办理停电手续。（3）负责配电室仪表的抄算及运行日志的填写。（4）负责配电室、变配电设备用品、备件、工具、材料、安全防护用品的管理。（5）负责配电室及周围的卫生清洁。（6）负责对供电公司的停送电联系及报告负荷。2、配电人员必须具备的技术和条件（1） 经过专门训练，持证上岗。（2） 达到三熟、三能，即：熟悉设备状况、运行方式和主接线；熟悉操作方法和事故处理；熟悉本岗位规章制度。能分析运行状况；能及时发现设备缺陷及事故

26、隐患；能掌握一般维修技能。3、配电室人员必须严格遵守劳动纪律，认真执行各项操作规程、制度，不准擅离工作岗位，班前及班上严禁饮酒。三、巡回检查制度1、值班人员必须按规定时间、线路，巡视所管辖设备，发现异常现象或缺陷要及时处理，做好记录并报告有关负责人。2、配电室内设备，每两小时巡视一次，并将巡视情况记录在案，巡视线路：变压器低压开关室高压开关3、遇到下列情况，应增加巡视次数：（1） 雷雨、风雪等恶劣天气。（2） 新装、该装、修后或长期停用新投入运行的设备。（3） 设备有缺陷或异常现象时。（4）入户电缆，即下户处（自坠开关、隔离开关）每天早班接班后巡视一次。四、泵房的管理1、参与小区水泵房二次加压

27、的操作、管理。2、每天每两小时巡视一次泵房，填写运行记录。3、及时发现隐患或事故，并处理或上报。4、负责泵房设备的检修工作。5、负责泵房内部及周围的卫生清洁，每半年清洗一次水箱，并且进行消毒。五、喷泉和路灯的管理1、参与小区喷泉和路灯的检修、管理等工作。2、负责小区内喷泉的定时开关，并定期检查设备的运行状况。3、负责小区路灯的定时开关，并定期检查路灯的照明情况，发现问题及时维修。4、负责参与小区内喷泉设备和路灯设备的事故修理情况。六、应对措施1、上述工作标准中，属于值班员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。2、对于上述工作标准，属于值

28、班员工作范畴的，不达标达到两次者，值班员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。3、上述工作标准中，属于值班员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。物业设备管理方案提要:设备管理做到三好、四会、五定。制定各系统的应急处理方案。量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗, 综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。项目 机电设备设施特点机电设备设施系统主要由供配电系统、中央

29、空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在: 1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。 2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。 3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。2.2机电设备设施管理的重点和难点1 机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了

30、更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。2.3机电设备管理的原则和目标2.3.1机电设备管理的原则2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。2.3.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维

31、修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。2.3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。2.4加强与有关

32、部门协调,做好重大会议、活动的设备管理机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。2.4.1维修人员全部到位,分工负责。2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。2.4.3备足备品备件,以被急用。2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议

33、或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。2.5机电设备管理维修保养方式2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部

34、件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。2.6实行机电设备的动态管理2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与广场号楼项目(-)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备

35、工作。2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。2.7各系统设备设施的管理要点及措施2.7.1供配电系统2.7.1.1管理要点及措施:2.7.1.2效果:(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。2.7.1.3记录:(1)供配电抄表记录;(2)供配电运行值班记录;(3)供配电系统巡视维护表;(4)供配电系统维修保养表;(5)接地电阻测试记录表。 在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。2.7.2给排(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

36、(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。(3)限水、停水能预先通知用户。(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。(5)设备完好率99%以上。(6)投诉处理率为100%。2.7.2.3记录:(1)给水系统巡视维护表;(2)给水系统维修保养表;(3)排水系统巡视维护表;(4)排水系统维修保养表;(5)水池、水箱清洗记录表;(6)水池、水箱药品投放记录表;(7)供水系统月测试记录表。2.7.3消防系统本系

37、统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。2.7.3.1管理要点与措施:2.7.3.2效果:(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。(4)无火灾及其它安全隐患。2.7.3.3记录:(1)消防报警系统巡视维护表;(2)消防报警系统维修保养表;(3)值班记录;(4)气体消防系统巡视维护表;(5)气体消防系统维修保养

38、表;(6)消防演习记录。2.7.4空调系统2.7.4.1管理要点及措施:2.7.4.2效果:(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。(7)系统设备完好率在99%以上。2.7.4.3记录:(1)冷水机组运行记录表。(2)空调系统巡视维护表;(3)空调系统维修保养表

39、。2.7.5电梯系统2.7.5.1管理要点及措施。2.7.5.2效果:(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.5.3记录:(1)电梯系统巡视维护表;(2)电梯系统维修保养表。2.7.6智能化楼宇自控系统2.7.6.1效果:(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料

40、完整。(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.6.2记录:(1)保安监控系统巡视维护表;(2)保安监控系统维修保养表。2.8机电设备设施抢修、应急处理方案2.8.1停电应急处理措施2.8.1.1市电停电当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。2.8.1.2设备故障停电(1)首先查明故障

41、原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。2.8.2给排水系统应急处理方案2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:(1)接

42、到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。2.8.3空调事故应急处理方案水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。2.8.3.1冷水机组发生故障。(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处

43、理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。2.8.3.3空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。2.8.4电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还

44、是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确

45、定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报

46、闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。2.8.5.1重视机电设备的使用管理 建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设

47、备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。2.8.5.2加强机电设备维修养护 对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。实现水泵的高效经济运在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的