国有土地使用证.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流国有土地使用证.精品文档.房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。其它两证则是： 建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许

2、可证。两书是：住宅质量保证书和住宅使用说明书。共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所

3、有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。住房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。房屋层数，是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上(不含2.2米)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼

4、)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等不计层数。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。房屋建筑面积 是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的房地产名词解释：“3A”和“5A”焦作信息港房产网 2010-7-7 10:06:15

5、点击1056 评论0 来源：所谓“3A”，是指智能大厦智能化构成的三大基本要素，即：办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)和通信自动化(CA);“5A”，则是将属于楼宇自动化(BA)范畴内的“消防报警(FireAlarm)”变换为“消防自动化(FA)”，把“保安监控(CCTV)”变换成“安全自动化(SA)”。需要特别强调的是，“5A”绝对不同于星级酒店的“5星”，不是衡量大厦智能化水平的度量单位，绝不是说A越多就越好。实际上，“A”是一个抽象名词，没有被国际业界认定为一致的度量标准。用“A”的多少作为智能化程度的度量既缺乏理论根据，也不符合国际惯例，也不被国际业界认同。1996年1月，国家建设

6、部首届“建设部智能建筑设计研讨会”明确指出：实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。办公大楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。智能建筑系统集成不是多种多样产品的简单集合，而是指一种“能力”。所以，智能化不应是若干子系统(即所谓“A”)产品设备的简单叠加。即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同永久性建筑。第一部分：销售精英培训内容(实用版) 一、心理建设 建立信心之方法： 1、任何时候，你要相信天下没有卖不掉的房屋。就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。2、保持信心，相信自

7、己绝对能将房屋卖掉。能顺利成单。在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。同样，对于房主出价要迅速杀价。 （1）客户在意房子的条件的是 需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，）。 个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。 房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。 （2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。 （3）不要以客户出价作基

8、础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。对于房主也是如此。 赞 0 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*2楼不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。 取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有心虚之感。 拒绝客户之出价，要信心十足地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。 比如： 怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本

9、、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等），房主：（您出的价这么高怎么卖出去？） 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。（最近XX公司的张先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖这个价钱。现在市场的大环境都是这样，大家都在观望中，是供过于求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信服。 怎么可能，你来盖，我们公司来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。 怎么可能，现在的市场环境，这样的地段，还有这种房价嘛？ 职业道德、敬业精神、傻瓜精神- 1、职业道德 （1）努力工作，创造业绩。也是从自身的利

10、益考虑出发。 （2）以公司整体利益作思考。要有全盘意识，团队合作精神很重要。 （3）切莫在业务过程中舞弊或做一些不合实际的承诺。保持自己的职业道德水准 （4）切莫太短视，要将眼光放远。看到行业的前景和发展方向。 （5）以业主客户及公司利益来销售房屋。这是一个立场的问题，只有站在这个立场上，你才能更多的取得信任。 讲价的次数要尽量少，如果次数太多，会让人怀疑其中还是有水份，还有下降的空间。争取较高之成交价位也是为了自己的利益。许多失败之主因，在于经纪人员太多 不要轻易被客户欺骗（对人动之以情，对事动之以理，以实在的理由来说服和打动别人，少说些空话，站在客户的立场上分析房子的价值，让他觉得比预想的

11、期望值要高，觉得物超所值，这样才会下决心购买）。 2、敬业精神 （1）充分利用时间来进行销售和寻找客户工作，努力工作必然会有收获。 （2）不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。作为房产经纪人，拒绝的例子太多，没有特别顺利的交易过程。首先自己必需明白这一点。 （3）将房屋视为自己的来处理。有一个良好责任心 （4）充实相关专业知识。 面积计算 建筑施工图之认识 建筑技术、法规 房屋造价成本及市场行情，市场预期前景 成单和交易技巧 贷款种类及办理方式 3、自认为傻瓜后，才能成为优秀的房产经纪人 （1）认识产品优缺点。大声说出房屋的优点，偶尔说出房屋的一些微不足道的小缺点，更容易取得信任。（2）不断地分析

12、自己的销售技巧及改进方法。哪些方面不对？言语，神态？专业知识？客户心理把握？等等，不断提高自己的业务水平。 二、销售技巧 由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，销售技巧（谈判策略）愈高明，愈能使您以比合理价格更高之价位售出房屋或者让客户下定决心购买。 房源附近大小环境之优缺点-说服客户心动 1、客户心动之原因 （1）自身需要 （2）自己喜欢 （3）认可价值价格（觉得物超所值之后才会购买） 2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问题？提前自拟说服客户之优美理由（准备答客人疑问问题），将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。 销售前针对房源的优缺点、市

13、场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户 1、如何将优点充分表达。 （1）产品之优点、缺点（尤其是缺点之回答，要提前预演。以防临时语塞）。 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*3楼（2）附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。 （3）附近大小环境之优缺点。 （4）附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。 （5）附近同类竞争个案或房源比较（面积、产品规划、价格）。 （6）区域、全市、全国房屋市场状况之比较（价格、行情、市场供给等经济情况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比）。 （7）个案地点（增值潜力-值超其价），大小环境之未来有利动向

14、。 （8）经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。 （9）相关新闻报道对房产楼市的有利话题。 2、如何回答客户提出之缺点。针对缺点，避重就轻，回答迅速。不要拖泥带水，如果拖泥带水，客户会觉得你是在现编答案敷衍他。 3、增加谈话内容和素材。 针对附近房源作比较面积、规划、价位 1、不主动攻击，但在说话时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。 2、看房得时候，可带客户到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。让客户自己感受一下将来的家居环境氛围。 3、与房屋所在小区附近邻居维持好关系。有的时候，他们一个不经意的意外言语可

15、能导致交易流产，记住，任何时候不要得罪人，要保持礼貌和彬彬有礼的形象。 这五个销售流程，可能在第3个流程（成交阶段）买方即已下订金。但是，买方也有可能没下订金，此时经纪人员即应追根究底，和客户交流，了解客户内心的想法（仔细分析买方无法下订之因，想出适当的对策和替代方案）、再度推销。如此这样一直到买方下订金且签约为止。要做到了解了客户的心意和真实想法，你才可以继续下一步。 1、刺探买方真实的心意（过滤客户之需求、喜好、价位） 从客户进入接待中心，即应询问客户之职业、居住地区、面积及房间需求等，来分析客户心理。所谓刺探买方心理，是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格（购买房屋预算）。一般说来，经纪人员

16、在此一阶段，应掌握下列原则： 强调大环境、小环境之优点。 强调房屋之优点。格局好，造型佳，采光充足，风水佳，房间、客厅、厨房、主卧室大，视野佳，私密性佳，门面气派，动线流畅，价格合理（价值超过价格），交通、环境、公共设施，增值潜力 2、说服买方购买、且促成成交气氛 当客户参观完房源、资料、附属设施等之后，可在客户的需求、喜好、预期价位均与本产品相符时，即可进行说服对方购买并行动。您可以使用下列方法，来加强客户信心及购买意愿： 提高本产品之价值 使用迂回战术，加强买方信心，且融洽气氛 （1）清楚地针对某一房屋的优点，介绍给客户知道，且加强买方信心（说话的语气要很坚定）。 （2）必要时使用假客户、

17、假电话来作促销。 A当客户参观房屋且正在进行谈判时，如果可能的话，可以安排二、三组假的客户参观房屋。让客户感受到房源的紧张状态 B当客户正在进行谈判时，可以请同事打一通假电话到看房现场，作竞争性促销。比如： 啊？陈先生也要看房啊，他定了没有啊？我现在正在和张先生看房呢，这边张先生的兴趣很大，如果那边没有下定，还是先看看张先生的意思吧。放下电话后，很随意的说说，没事，我的一个同事，他的客户也想看看这套房子，我叫他先不要着急，等你决定了再说，你要是不满意的话，再通知他不迟。 （3）自我促销法： 编几套关于房源销售的小故事，来加强客户信心，促进对方购买。 3、促成交易（要求客户下订金）一般说来，售屋

18、人员在促成交易，让客户放下订金之前，必须与客户进行价格谈判。因此，本阶段要研习（1）讲价技巧；（2）成交技巧。 讲价技巧（如何拉高成交价格？如何吊价？） （1）坚定立场，肯定公司所定的房源价格价格很合理（表现信心十足之样）不轻易让价，让价必须有理由。 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*4楼（2）不轻信客户之假情报、假资料。（客户有时会批评产品或制造假情报来打击经纪人员，比如别的中介公司的某某房源等等）。 （3）不要使用客户之出价来抬高价格，而是让客户按照自己所定的价格来展开谈判（即加价之意）。 当客户出价低于底价时，要使用强烈态度来反击，让他认为自己开价很离谱。基本

19、上没有什么可能。 当客户出价高于底价时，也要表现出不可能答应之态度。 回绝客户出价后，可再强调产品优点，来慢慢化解客户出价或压价的念头。 经纪人员可将房屋总价分割成自备款及银行贷款来谈，这样买主从心理上比较不会感觉价格很高。 （4）不要使用总价来作说服使用自备款，用每月贷款偿还金额来作说明。这样客人的心理预期会提高很多。 （5）让价的时候要有理由先要让客户满意然后再作价格谈判事先要编列让价理由 （6）让价时，可向买方提出相对要求要求客户答应付出较多订金、签约快速（3天内）、或全部支付现金，来作为让价之相对要求（反要求）。告之客户：你要知道这个价格真的很低了，如果你再不签约，我真的不敢保证，公司

20、那么多门市，那么多经纪人，每天都在销售，我真的不能保证房子过了几天或者是房主反悔不同意怎么办？ 成交技巧 1）单刀直入法：当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。 2）幕后王牌法：当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金？订金多少？若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，连续几次而后，为了表示诚意，示意上级终于答应此一价格，但是不能保留很长时间，要求三天内签约。 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，（要请示上级），再询问对方能下多少订金。 当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用

21、假客户、假电话来拉高成交价格。 3）假设成交法： 房产经纪人业务销售操作流程 一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻

22、再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A列出意向客户。 B按客户购买意向排序 C按客户购买力排序 D选定主要客户 E逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）

23、3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前3045分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*5楼6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口

24、气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能

25、接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。） 6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。） 七：成交前的准备 1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。 2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望） 3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。 4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户

26、的信任度，打消客户的后顾之忧。 5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进） 如：陈先生，这个小区的环境好不好？好，不错，还可以 对这套房子的感觉怎样？不错，还可以 房型满意吗？挺好的，不错 采光好不好？好，不错 抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。 6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。 如：陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？ 八：守价阶段 1：要点：销售员没有对客户让价的权利。 如：客户：房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。 销售员：哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上

27、我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格） 注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。 2：在得

28、到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。 3-15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给 出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。 4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一

29、口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*6楼5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。 九：杀价阶段

30、 原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。 主要方法：1：市场因素 2：政策影响 3：客户的稀缺 4：客户还有第2选择 5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。 杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。 杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不

31、可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。 杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。 隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。 十：下订阶段 1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。 2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。 3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿

32、意下订，此时，业务员应急客户所急，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。 4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一：售后服务 1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。 2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。 3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。 4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。 5：在交易过程中，业务

33、员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。 16，带领客户去看房的时候，要事先通知房主哪些注意事项？ 回答：要求房主事先将家里打扫干净，收拾整齐，特别时厨房和卫生间的死角。将家里的东西重新摆放一下，一些老房子家里摆放的不是很整齐，给人一种凌乱的感觉。如果有可能的话，将房子粉刷一遍，让房子看起来更新一点，即使不能全部，也要将厨房等污染比较严重的地方粉刷一下，告诉房主，这样有利于将他的房子以更合适的价格卖出。打开家里的电源，看看有无损坏的灯泡等，房屋玻璃擦干净，客户来看的时候，把灯光全部打开，显得房屋很亮堂。阳台一定清理干净，不要堆放杂物，否则给客人的感觉不是很好。门口铺上

34、垫子，让客人有一种房子保养很好，不是那种随便进的感觉。家庭成员不要太多，一两个就可以，不要随便走动，否则让客户感觉屋子里很嘈杂。和左右邻居打好招呼，等客人来看房的时候。碰面可以微笑，让人感觉邻里关系很融洽。房主尽量少讲话，不要热情过度，摆出一副卖不卖无所谓的样子，不能让客户感受到自己的急于出售的急迫心理。另外提前告诉房主一个房价（非底价），万一客人咨询，按这个价格回答。 17，客户接听你的回访电话时，不说不要，也不说要，态度推脱暧昧，这时候你怎么办？ 回答：这个时候，如果有可能，要和客人面谈一次，首先要弄清楚客户的真实意图，是放弃还是在斟酌中？如果是放弃，就要问清放弃的原因。是因为价格还是本身

35、的问题，如果是价格的问题，可以告诉他，公司有很多房源，我们会推荐几套更好的，他能够接受的价格房源供他参考。如果是自身的原因，应该作出理解客人的姿态，留下自己和客人的电话，礼貌的告知希望能有机会再次为他服务。并在适当的时候和客户做一些联系。如果客人是斟酌中，应该弄清楚客人斟酌的原因在什么地方，并对症下药，帮助客户解决存在的问题。态度要轻缓，不要露出质问或者追根到底的语气。尽力地让客人感受到我们的真诚。 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*7楼18，客户落单之后开始后悔，并强烈要求退单怎么办？ 回答：不同意客人的做法。按照合同来执行。找出客人后悔地原因，指出原因当中不合理

36、的部分。同时告诉客户，如果取消交易退单，将要面临的违约责任。比如客人觉得价格高了，就指出房价的合理性，这个价格是我们经过无数次谈判次才达成的价格。不要被市场的混乱价格所迷惑。同一座房子也会因为朝向，楼层等问题而造成价格差异。没有可比性，如果现在退单，一是违反协议，二好象我们作为的服务还有些欠缺，但是其实违约的责任并不是经纪人造成的。以耐心的语气和态度让客户打消退单的念头，不要在言语上正面和客户冲突，以免客人恼羞成怒。语气要平和，但是表现出来的不能退单的立场要坚定. 23，碰到作为同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主怎么办？ 回答：礼貌的打招呼，让他们先谈，后发制人。微笑着和客户说，刚才我

37、们的同行已经给你介绍很多了，相信你也有了一定的了解，请允许我介绍一下我们公司的房源，你以你专业的目光，做个有效的对比，看看我们的报价是否合理，房源是否符合你的要求，有没有需要改进的地方。在此过程中，不要贬低对手和对手的公司，介绍自己公司的服务，规模和特色就可以了。在介绍的过程中，适当的时候恭维客户一下，我们也不自吹自擂，我们只是尽心为您提供服务。如果你对这套房源不满意，可以告诉我您的准确要求，我们会精心挑选一两套更好的符合您要求的，节约你的看房时间。省的您来回跑。以自己的真诚来打动客户是最好。 31，如何识别客户房产证件的真假？ 回答：1）格式内容：新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银

38、行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。内页印有统一规范的填写项目。2)印制质量权证印刷质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。3)防伪标识建房注册号编号是否与建设部公告的全国统一编号一致； 发证机关盖章市或县房地产管理局或人民政府盖章，印迹清晰、干净、均匀； 团花封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰；花边发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框；暗印、水印所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体房屋所有权证地纹暗印。将纸

39、对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋），编号在封面三页，即注意事项页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。 发证编号即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的薄册、档案记载相一致。 房地产经纪人超级实战宝典目录 房地产经纪人超级实战宝典共210页，31万字。 第一部分：前言 第二部分：销售精英培训： A:心理建设客户在意房子的条件客户先行出价时候的应付 拒绝客户的出价方式和语气 职业道德建设 敬业精神经纪人要有“傻瓜”精神 B:销售技巧（谈判策略） 1,客户心动的原因2，如何将有点充分表达3，回答客户缺点的提问4，增加谈话内容和素材，5，刺探买方真

40、实的心意6，说服买方购买、且促成成交气氛7，自我促销法（1）讲价技巧；（2）成交技巧。8，追根究底（分析客户不成交原因，籍以再度推销。）9，再度推销。10，掌握售屋技巧的要诀接洽技巧。11，客户会购买房子的原因。 针对客户对房子疑问和要求的经典回答（50个举例说明） 为什么说投资房产好？为什2楼好？为什么底层好？为什么顶层好？为什么市中心的房子好？为什么郊区的房子好？为什么朝南的房子好？为什么朝北的房子好？等等，50个 第二部分：房地产相关问题知识问答 房产知识，测绘知识，税费知识， 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*9楼35，客人找您同事，但是您同事休假或请假，联

41、系不上？客人急于下单，您怎么办？ 36，客户和房主互相不降价，陷于僵局怎么办？ 37，接待回头客和老客户应该哪些问题？ 38，经纪人寻找房源或客户扫楼时的注意事项和诀窍是什么？ 39，同样的房型，有客户预定但是联系不上，这时另外一个客户要求马上落定怎么办？ 40，客户交了定金后，要求更换另外一种房型，怎么办？ 41，同样的房型，有客户预定了，但是另外一个老客户也要预定怎么办？ 42，有公司租售房子，其中有人提出不合理要求，或者要好处费，让您无利可图，否则换人 或换其他公司怎么办？ 42，竞争对手诋毁您或公司，导致客户对您不信任怎么办？ 43，租售房型和客户要求的有小小差异，怎样说服客人落单？

42、44，等客户好不容易快要成交落单的时候，房主却说不租（售）了，这时候您怎么办？ 45，客户拿着其他公司的服务承诺，房源已经看好了，要求您打折，就在您这里下单，这时 候您怎么办？ 46，房主内定了一个价格，但是房型不错和竞争对手的干扰，客人看房后不停变化价格，您怎么办？ 47，房盘的来源已经是二手了（别人先预定租（买）下来），这时候怎么交易？ 48，二手房买卖流程中应该注意哪些事项？ 49，一套很好的房源，客户谢绝中介怎么办？ 50，为了促使客户落单，当您对客人承诺的条件兑不了现怎么办？ 51，房主和客户见面了，发现他们原来就认识，作为中介怎么办？ 52，房屋真实的历史年限，产权属性，房屋结构和

43、质量，物业管理和您原先告诉客户的不一 样，可以以此要求退订，您怎么办？ 53，对客户逼订时要注意哪些细节？ 54，如何有技巧的告诉客户他看中房子的优点？ 55，客人带着律师要求改动公司的正式合同样本时怎么办？ 56，客户看中的房型，但是他觉得租售价格比市场价格高很多，怎么办？ 57，客人的购房条件无法满足，可是客人缠住您不放怎么办？ 58，碰到一房两卖的业主怎么办？ 59，落定的房子碰到拆迁怎么办？ 60，客户委托租售的房子是私建违章房怎么办？ 61，房主在转让租售住房时，要求附带房间的旧家具设备出售，客户不同意怎么办？ 62，房主住房维修基金不足时，客户不同意缴纳，怎么办？ 63，房主的单位

44、自建公房有产权，但是单位不同意转让怎么办？ 64，房屋内有私自搭建的阁楼或其他搭建部分，客户不同意支付搭建的差价怎么办？ 65，房主转让新住房时，要求补齐装修差价款项，但是客户不同意支付装修差价，因为要重新装修格局不同，作为中介怎么办？ 66，房产证上的建筑面积和客户实际丈量的面积不同怎么办？ 67，客人落定之后碰到相关费用（如物业管理费用涨价）涨价怎么办？ 68,客户在手续未完成之前强烈要求先行入住怎么办？ 69,房主的邻居或者物业反对将房子转让给客户这样类型的人怎么办? 70,房主委托几家中介卖房，因为委托时间的长短，给予各家的条件和价格不同怎么办？ 71,客户对小区的住家邻居环境了解后有

45、反感，要求退订怎么办？ 72,业务人员如何在房主留下钥匙，单独陪人看房时注意自身的安全细节？ 73,知道房主家人瞒着产权所有人将（子女将父母的住房）房子偷偷卖掉，这时候怎么办？ 74,二手房只有使用权，没有产权，怎么帮助客户办理租住手续？ 75,在中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价？ 76,因为房主和客户双方和中介的疏忽，导致相关费用（如电话费，电话移除看不见了）没有结清，客人入住后拒付怎么办？ 77,客户买房之后要求迁入户口，但是房主不愿迁出户口怎么办？ 78,房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎么办？ 79,房主在收了定金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办？ 80,客户对租售的房子相关评估价格不认可怎么办？ 81,客人感兴趣的广告上的房源与实际情况不符合，有差异怎么办？ 82,在购房合同上没有出现的条款出现纠纷怎么办？ 2006-11-19 18:40 回复 218.28.15.*10楼83,业务人员装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办？ 84,客人要求在合同里添加不利于中介公司