住宅房型知识.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流住宅房型知识.精品文档.住宅房型知识（一）住宅有套型和户型套型是指按不同的使用对象和家庭人口构成而设计的成套住住宅的类型。套是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用有住宅单元的面积大小。住宅的套型也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。对于住宅的户型，按平面组织可分为：独幢公寓、一室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式、跃层式、错层式等，户型设计是否科学合理，直接影响到入住后的舒适感，户型设计应遵循四明三大原则，做到动静分离，洁污分离，食

2、便分离，确保通风、采光，这样的户型因其科学合理而永远不会过时。（二）进深与开间住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言。故又称为开间，住宅开间一秀为3.0

3、3.9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。（三）层高与净高住宅的高度计量除了用米，还可用层来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。当上部有吊顶、吊柜、搁板时，应按地（楼）面至其底面之间的高度计算。住宅建筑建设规范规定，住宅层高不应2.8米。卧室、起居室的净高不应低于2.4米，其中局部不应低于2米。利用坡层顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于2.1米，其余部分最低处高度不宜低于1.5米。卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2米，卫生间、厕所内采用蹲式大

4、便器时，其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.9米。（四）户型比户型比，又叫户室比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室和四室户）占28%。（五）平面系数房屋的使用面积与建筑面积之比为建筑的平面系数，使用面积是指房屋内，除掉墙、梁、信等结构部位所占面积，即为使用者所用面积。建筑面积为使用面积加上建筑结构所占面积。对于住宅，各户要均分楼梯和走道的建筑面积，一般住宅建筑的平面系数为6080%。一般来说平面系数较高为经济，因为人们用房就

5、是为了使用空间，平面系数高意味着整个面积中能为人们使用的面积比例大。但是也不能单纯去看平面系数，过去在我国设计界中曾因为单纯追求平面系数高，而忽视厨房卫生间等小房间的设计。这样，平面系数，但用起来并不好用。因此，购房者在选房比较平面系数时，可将建筑面积、房间类型、数量差不多的房屋进行比较。如两种房屋都是二室二厅，面积也不相上下，那么谁的平面系数高，谁就相对经济。建筑基础知识-经济技术指标1、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（3000050000人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服

6、务设施的居住生活聚居地。2、居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（700015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。4、居住区用地（R）：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。5、住宅用地（R01）：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。6、公共服务设施用地（R02）：一般称公建用地，是与居住人口规模相

7、对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院7、道路用地（R03）：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。8、居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。在城市中通常与城市支路同级。9、小区（级）路：一般用以划分组团的道路。10、组团（级）路：上接小区路、下连宅间的道路。11、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。12、公共绿地（R04）：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。13、配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、

8、道路和公共绿地的总称。14、其它用地（E）：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。15、公共活动中心：配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。16、道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。17、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。18、日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。19、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。20、住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面

9、积的比值（层）。21、高层住宅（大于等于10层）比例：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）22、中高层住宅（79层）比例：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）23、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。24、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)25、住宅建筑密度（毛）：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)26、住宅建筑套密度（净）：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)27、住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(/ha)28、住宅面积净密度：也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑

10、面积(/ha)或以住宅建筑总面积（万）与住宅用地的比值表示。29、建筑面积毛密度：也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(/ha)或以总建面积(万)与居住用地的比值表示。30、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。31、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。32、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。33、拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。34、土地开发费：每公顷居

11、住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）35、住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/）。建筑基础知识-有关房地产概念1、概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上

12、，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。2、各称real estate香港：物业地产、楼宇、房地产估价定义：房地产：土地or建筑物or土地与建筑物的合成体房地：土地与建筑物的合成体。土地：土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。地上建筑物：不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。建筑物：仅指建筑物部分。分为房屋和

13、构筑物。3、房地产的类型（1）按用途来划分的类型居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。工业和仓储房地产：工业厂房、仓库农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。毛

14、地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。（3）按是否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。（4）按经营使用方式来划分出售型房地产出租型房地产营业型房地产 ：商店、餐馆等自用型房地产房地产基础理

15、论知识-法律法规篇1.商品房现售应符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。2.商品房预售应当符合什么条件？对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证：建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看国

16、有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证。若现房，还要看有无产权登记备案证。4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。5.什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。6.办理合同登记备案的时间是怎

17、么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。8.房产登记和程序是什么？登记收件；登记的审查缮证发证归档和产籍异动整理；编制房产

18、总登记簿9.对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。10. 购买商品房，未成年人能否办理产权证？目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于民法明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金

19、的情况下可以例外。11. 什么是两书？两书即住宅质量保证书和住宅使用说明书，它们是商品房买卖合同的重要组成部分。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。12. 商品房各部位的最低保修期限是多长时间？根据建设部2000年第80号令房屋建筑工程质量保修办法，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给

20、排水管道、设备安装和装修工程为两年。从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出国家对消费者权益和工程质量的重视，也对建筑施工单位提出了更高的要求。需要注意的是，国家规定的是保修的最低年限，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对保修期限有更高的要求。13.怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？一是商品房买卖合同签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%（现行）收缴，由买受人负担。二是自商品

21、房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。三是商品房交付使用之日（以交接单为准）起60日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。办理产权证书（一）需提供资料：购房合同（原件2件）；购房发票；买方身份证件或营业执照（法人代码证）（复印件2份）；预售许可证（复印件）；登记备案证（复印件2份）；质检证明；土地使用证（验原件、收复印件1份）；未抵押证明；完税凭证； 物业维修基金缴交凭证；未司法限制证明；其它所需证件；注：经济适用房、安居房提交购房审批表；港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。（二）办

22、事程序收件初审-复审-缴费-产权登记-配图-初审-复审-缮证-缴费领证。（三）办事时限：证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。（四）收费标准契税2%；交易服务费3元/；印花税0.03%；维修基金多层2%，高层3%。领取产权证书（一）所需证件：房屋所有权人的身份证件；交费凭证；郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单；单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。（二）办理时限；所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。（三）交费标准房屋产权登记费：50以下收费30元；50以上每增加1加

23、收0.4元/工本费：10元/本测绘费：50以下收20元；50以上每1加收0.35元。14. 房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么？（一）办理程序验证-评估-抵押登记-收费发证验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证；代理人办理需提交经公证的委托书。（二）收费标准登记费：30元+（总面积-50）0.4元/服务费按贷款额的2缴纳工本费：8元/件15.办理抵押贷款消费者需要提交的资料？借款人与开发商签订的商品房买卖合同（一式五份）借款人已交部分房款收据个人身份证明个人户口证明（非郑州市户口需提供市区暂住证）个人稳定经济收入证明。16.办理抵押贷款消费者需要负担那些费用？公证费：借款合

24、同标的2抵押费用：【登记费用】 30元（房产总面积50）0.4元/【服务费】 借款数额2【工本费】 8元/件保险费： 【15年】 房款总额1【610年】 房款总额0.8【1120年】 房款总额0.6【2130年】 房款总额0.45中介费用：【10万元以下】 150元/件【1020万元】 200元/件【20万元以上】 250元/件17. 什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。18.住房公积金为什么归个人所有？住房公积金由两

25、部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。19.在什么情况下职工可以支取住房公积金？职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。20.预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国城市房地产管理法第36条规定：房地产

26、转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。/P景观的概念一 、景观景观是对被围绕人的环境的观察。或者是景观是围绕人间的环境。-中村良夫眺望观察的成立：外环境；从外环境对人的视网膜的刺激；对刺激群的理解。三个关系的相互联系。1、主观性（人自身）的超越景观的眺望与观察，是主观性较

27、强的活动。同样的景观，由于人的经历不同，对于景观的意味，景观的价值观，均有不同的理解。比如，摄影家和植物学家。2、景观和风景景观作为视觉审美对象的含义，等同于风景。景观地理学概念，来自德语。Landschaftlandscpe(英语),lnadschft(德语),Paysage(法语).16世纪:画家(的景观)19世纪:作为地理学用语多被利用.1863年,美国纽约的建设计划, 1858年景观建筑师奥姆斯特德 （F.L.Olmsted）提出景观建筑师，1899美国成立景观建筑师学会，Landscape Architecture的职业出现.20世纪:日本植物学家三好学将(lnadschft)译为景

28、观.辻村太郎1937年在景观地理学讲话中被记述,最初根据植物学lnadschft(德语)的译语.日本从1920年左右景观运用地理学.美国的Landscape,主要指凡是与土地有关的空间环境和资源，中国的Landscape则常常是指山水，而日本的Landscape更多的是指造园。Landscape还被说成景观，风景，造园，园林，风景园林等多种释译。2003年日本的造园杂志，已改名为： Landscape。区为了与造园的概念。景观眺望观看的三要素：1、外环境的刺激（主观的）2、客观的；3、环境的特征。二、景观的种类依据景观的对象分类，视点与对象相互关系的分类，以视点的静动为着眼点的分类。1、依据景

29、观的对象分类2、以地理学的观点的分类还被分为自然和文化两大类：文化景观，耕作景观，交通景观，村落景观，都市景观，工业景观。耕作景观还细分为倾斜地、与栽培农作物有牵连的详细记述。-辻村太郎4、风景地计划论的观点地形、植生、人工的要素的综合，称为地方的自然地域的耕作景观风景。风景地的利用（修养、运动、观赏、疗养、游览、信仰等）合理的便利设施的导入，风景的计划，地理学的自然景观的概念，造园学（美的创造）和森林美学（林业造成美的效果的探索）的目的论的观点被融合。以地形、植生要素为着眼点，自然风景还被分为：山岳、森林、瀑布、溪河、平原、海岸、湖泊7个风景类别。-上原敬二5、工学的观点作为景观操作的直接对

30、象，有目的性计划的专题，比如高速公路的景观设计，着重解决的问题是减少对面车辆的灯光造成的视觉干扰。桥梁、水库等大规模的土木构造物与周围的景观融为一体。比如桥梁景观、水库景观等工学项目。6、视点与对象相互关系为着眼点的分类围绕景观、眺望景观眺望观察远景视界的确保，大的景观印象的把握，近景域内的视界限制。外部景观和内部景观如高速公路。以利用者的视点，为内部景观。以沿道居民等非利用者的视点为外部景观。着眼于视点的动静的分类视点的移动，景观变化的概念。比如车窗景观等。三、景观学1、两个景观论。土地分类学的景观论；操作论景观论。土地分类学的景观论,是关于地表的景观特色。它包括环境系统；自然系统和人文系统

31、。操作论景观论是对环境人为的变更，或者是保护.对景观操作论来说,美的观点的建立，景观现象的解析和景观操作的依据和理念,方法和技术为主要目标和着眼点 。像地理学和生态学。地表的景观特色（地形、植物、土地利用等），这个背后的环境系统。如自然的系统（自然的力、土壤、气候、生态系等）和人文的系统（都市化、产业结构等）的作用的结果。这个系统作为景观记述的专业，是19世纪后半叶成立的。2、操作论的景观论景观操作技术论是研究景观的美丑，是对眼睛所能看到的景象的分析，所评价的目标是视觉等感官印象给人的主观感受和所引发的心理感受的优劣。如自然美，环境体系的认识,文化的作用，自然和人为的调和关系，都市空间和人工物

32、体美的问题等的关注。构图论特定的视点所观看到的一定范围的场面,固定的景观表现。景观展示构成视点与位置关系起因的不同，价值意义的把握，各自固有的议论、分析和展开的角度也不同。连续的景观视点的移动，景观的变化。景观相继出现，连续发生。意象论凯文，林奇的都市五要素：道路、交通节点、领域、边界、标志。城市的设计，就是从事以上五点的设计。景观学1、景观学的相关领域景观操作论，由各种基础学科研究成果的融合与交叉组合而成。2、基础知识哲学、美学、心理学、地理学、地形学、气象学、社会学、民俗学、言语学、记号学、文学、绘画等。3、专业设计学造园学、建筑学、土木工学、都市学、都市计划学。四、景观的价值涉及到生物的

33、生存本能；涉及到行为科学；涉及到视知觉特性；涉及到社会，文化的根源与美的意识；比如日本传统庭园等。五、景观的美学1、操作论的景观论的趋势操作论的景观论以实践为目的：景观的保全；对都市，港湾，田园等进行空间的景观计划管理；公共空间的街道，公园，广场等以及土地构造的桥梁，高速公路，护岸，堤防等等的设计,提出美的判断和解决的对策。具体为自然名胜景观的保护和传统街道的保全等等。为公共的规划的管理，为广大市民提供可利用的空间。 最终的目的是美。我们假设将美分为自然美和技术美，艺术美2、城市景观的美学城市开放空间的景观设计，也就成了城市设计中重要的组成部分。3、操作论的景观设计风景作为视觉美的感知对象，是

34、基于物我分离的基础之上的，即人作为欣赏者，其研究的对象主要是眼睛所能看到的景象。总之,景观从作为城市景象演变到作为城市的延伸和附属,再演变。从景观与人的物我关系及景观的艺术性、科学性、场所性及符号性，无不揭示景观是审美的、景观是体验的、景观是科学的、景观是有含义的。六、景观和意象1、视力和周边视凝视点与周边的关系，凝视点的外侧的部分视野范围称周边视。周边视对很小的特征的把握很难。2、眼球运动依据周边视和眼球运动，各种各样大范围的对象相互关系能敏捷的把握。3、心像心中或头脑里的形象。都市空间等大的领域的特征的把握，不仅依靠眼球运动和周边视，人头部的回转和身体的移动，可以对城市空间全体像进行把握。

35、4、视觉像视觉像是对象目前的意味。景观的操作论是以视觉像为主展开的。5、操作论景观论的意象凯文.林奇的城市设计的五要素地产招商技巧一、顾客发掘1、上门顾客的发掘。2、通过招商广告，招商宣传活动或参加房产展销会得知楼盘信息，前来招商部的顾客。3、通过同事，朋友，邻居等介绍，前来的顾客。4、在本楼盘附近居住或经过楼盘现场的顾客。5、有意向的顾客介绍而来的顾客，对这样的顾客要特别注意。二、判断意向客户的方法1、意向客户到现场来时都带有较强的目的性，一般会直接找招商人员询问或要求参观，仔细观看展板、资料和沙盘。来招商中心次数越多，越可能是意向客户。2、年龄一般在25岁以上，有配偶或家人相伴，尤其是全家

36、出动前来看铺的客户，意向尤为强烈。3、在谈话中，比较愿意公开自己真实职业、单位、通迅地址的大多为意向客户，在交谈中对价格比较敏感，讨价还价；对各方面比较关注的，对自己以后切身利益极为关心的大都为意向客户。三、项目及招商情况的介绍1、介绍的程序一般为：在接待中心礼貌接客 呈上项目资料 参观模型（洽谈桌入座） 浏览展板 介绍铺位分割 参观样板再次洽谈，带领顾客参观和讲解，调动顾客听觉、视觉上对各种信息的接受通道，引起顾客了解项目的强烈兴趣。2、注意观察顾客的表情态度，顾客的反应，有针对性的介绍。如顾客表现出对地段不是很满意，招商人员应说明交通的便利性和地理位置的优越性及其它优点。3、在介绍项目过程

37、中一味说好，闭口不谈缺点，会使顾客产生不信任的感觉，介绍优点的同时，也要讲缺点，但应注意用负正法来抵消顾客的不满态度。4、在招商的同时，顾客可能会进行反复思考，权衡，在这过程中他们往往会产生异议，犹豫不决。这时招商人员需耐心做顾客工作，消除顾客的异议，并针对顾客的个性心理特征进行说明。四、顾客异议说明技巧1、异议指顾客在购房过程中对项目的质量、功能、价格等产生的各种怀疑、否定或反对意见，积极正确的态度对待顾客提出的异议，应认识到顾客的异议是顾客在购房过程中的自然反应，它既是房屋成交的一种障碍，又是顾客对项目感兴趣的一种表现，是成交的前奏或信号。2、售楼人员应诚恳欢迎顾客提出的异议。即使顾客提出

38、的意见不符合实际情况，甚至幼稚可笑，招商人员也应耐心倾听，不要打断顾客的谈话，使顾客感到招商人员真诚、谦虚、从而产生好感，这对招商人员的成交是相当重要的。招商人员应该认真平静地倾听顾客提出的异议，为说服顾客创造良好的氛围。五、从顾客的立场对待顾客提出的异议招商人员应从顾客的立场出发，充分了解顾客对楼盘及其它方面提出的异议，尽力帮助顾客解决可能解决的问题，这是招商人员说服顾客，进行异议转化的关键。从顾客的立场对待顾客提出的异议，还应分析顾客产生异议的原因，其中原因可以是楼盘或营销方式上确实存在问题，可能是顾客道听途说，受到某种观念影响，也可能是顾客一时心境不好。对此，招商人员都要设身处地为顾客着

39、想，合理解决有关问题，运用各种方式化解顾客异议。六、化解顾客异议的语言技巧招商人员说服顾客，化解顾客的异议要善于运用语言技巧，先是尊重了顾客的意见，避免顾客产生抵触情绪，随后又说出了自己的观点，换种角度来说明问题。七、价格谈判1、报价-讨价还价-双方让步-成交。2、商业的报价一般有一口价和松口价两种。一口价指不允许讨价还价。松口价指招商人员报价尚有还价的余地，所报的价位高于内部控制的价格。松口价可以吸引顾客洽谈，给以顾客在还价后的经济实惠感或心理满足感。但要注意价退让幅度不能太大，否则会给顾客造成原先乱开价的感觉。3、价格报出，就要严格对待，态度坚决，不能随便动摇，也不能含糊其词，模棱两可，这

40、样顾客会以为招商人员报价信心不足，价格有较多水分，从而提出大幅度压价的要求。八、还价动机1、有的是对项目的价值把握不准，害怕吃亏，期望通过还价来增加保险因素。2、有的是租户支付能力尚有困难，希望能通过还价来弥补缺口。3、有的是习惯性压价，买房时总希望便宜再便宜。4、物有所值、物超所值的微利销售。周边楼盘价格，楼盘独特的品质。、5、要求的价格仍在房产商内部控制的价位上，招商人员作出一些让步无妨大局。要求的价格接近甚至突破内部控制的最低的价格，招商人员就应尽量坚持自己的价格，在这种情况下，招商人员应衡量得失，必要时适当作些让步（付款方式以及时间）。这种让步幅度宜少，并对顾客说明是最大限度价格让步，

41、防止顾客得寸进尺。九、交易促成1、交易促成的技能犹如足球运动员临球功夫，成败得失，在此一役。招商人员在与顾客洽谈的最后阶段要把握好时机，起脚进球，促成楼盘成交。十、善于捕捉成交信号1、语言信号，讨价还价之后，反复询问大大小小的问题，惟恐自己疏忽大意或上当受骗。2、表情信号，经过一番讨价还价以后，突然沉默不语，精神专注，这很可能是他考虑租否的无声语言。3、行为信号，频繁看房子和问问题多达三五次。4、招商人员在最后成交关口不能急于求成，对顾客不能催促过紧，否则会引起顾客的猜疑和反感，导致前功尽弃。招商人员在最后成交关口要保持不急不躁，自信从容的心态。适当动用一些策略性方法，促成成交。十一、租后联络

42、1、与顾客保持经常的联系，增加双方之间的信任和感情。2、电话接听内容、顾客联系电话记录、电话跟踪次数和情况、接待顾客组数和情况、回访顾客组数和经营情况。3、实际情况与原先广告宣传等会有一定的出入，这时需要凭借招商人员和顾客之间良好的关系来进行沟通乃至协商解决遗憾问题的办法。一定要热情对待、关心备至。4、认定工作成绩。5、诊断疑难问题。6、介绍楼市信息。高档公寓的特点公寓是高档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。公寓属于外来词汇，公寓式住宅多为高层或者小高层建筑，一般每一层内有若干独立使用单元，

43、楼梯和电梯公共使用，每栋楼均设有豪华的大堂；能源供应充足，智能化程度较为领先；物业管理、车位服务水平达到一定高度，部分项目提供酒店式服务；部分项目采取精装修或者菜单式装修设计；有会所设计。高档公寓相对普通公寓式住宅在户型设计上更注重居住舒适性和各功能区设计的细化，同时在社区景观设计、产品内部装修标准、安防系统、物业管理、社区服务等各方面都有较大档次的提升，相对于独院独户的别墅更为经济实用。高档公寓的产生首先要有优良的自然环境用以塑造产品；其次周边交通环境要优良便利；同时高档公寓产生地域的城市化水平通常比较高，周边生活配套设施全面，生活便利，能满足住客对购物、休闲、娱乐、医疗等多方面的需求。1. 大多数高档公寓处于城市中心区，项目周边商业配套、人文环境、教育条件等十分发达，能够满足住户对日常生活的需求。2. 绝大多数项目引入国际知名的建筑设计公司、景观规划公司、物业管理公司等，借以提升项目自身品牌。3. 绝大多数高档公寓项目走大户型、高单套总价款的路线，也有部分小面积户型面向投资客户。4. 项目内部配套方面，绝大多数高档公寓项目具有会所设计，部分项目甚至采取了双会所设计，即生活会所和运动会所分离，会所主要设施