天津2016年房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的产生模拟试题(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上天津2016年房地产估价师理论与方法：动态分析法和静态分析法的产生模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场的客体通常是指。 A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：借款合同 2、某个国家从20022006年的基尼系数分别为033、038、039、041和045，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调3、职工

2、上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。 A：活期 B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：一年整存整取 E：执行层的组织协调 4、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格5、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元该宗土地的评估价值应为。 A：800万元 B：1000万元 C：1800万元 D：8001000万元

3、之间 E：工业用地的监测点评估价格 6、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、_和项目的评估决策。 A详细可行性研究 B精确可行性研究 C高级可行性研究 D进一步可行性研究 7、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为_。 A2000元/m2 B2200元/m2 C2400元/m2 D2500元/m2 8、某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地使用条件与规划限制所规定的容

4、积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工业用地的监测点评估价格 10、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是【2007年考题】 A：估算后续开发经营期 B：估算后

5、续开发的各项支出、收入 C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格11、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。 A净经营收入=有效毛收入-经营费用 B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 12、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗

6、房地产的收益价格为（）万元。 A2500 B400 C2100 D2900 13、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。 A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用 E：执行层的组织协调14、关于市场法的说法，错误的是。 A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的 C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格 15、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖 E：执

7、行层的组织协调 16、房地产开发的程序主要分为_四个阶段。 A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 17、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 18、城镇土地使用税采用分类分级的税率。 A：比例 B：超额累进 C：全额累进 D：幅度定额 E：执行层的组织协调 19、所谓_，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A最高最佳使用 B标准科学使用 C标

8、准操作手段 D科学操作手段 20、经济增长通常用一定时期内实际_的平均增长率来衡量。 A国内生产总值 B国民生产总值 C国民收入 D国民消费水平 21、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 22、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格23

9、、政府举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。 A：原始价值 B：理论价格 C：清算价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 24、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会委托的银行 C各个单位 D全体职工25、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8，则该写字楼目前的收益价格为。 A：4858万元 B：5200万元 C：2700万元 D：6264万元 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选

10、择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。 A：1% B：2% C：3% D：4% E：借款合同 2、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则3、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A

11、102 B120 C108 D88 4、间接融资的局限性主要表现在_。 A隔断了资金供求双方的直接联系 B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C减少了对筹资者使用资金的压力和约束 D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E融资风险大5、下列投资形式中属于房地产间接投资的有_。 A房地产开发投资 B购买房地产开发企业的债券 C房地产置业投资 D购买住房抵押支持证券 E购买房地产投资信托基金 6、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能 D：抵御通货膨胀

12、影响的功能 E：借款合同 7、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。 A工程勘察资质证书 B工程设计资质证书 C工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D工程勘察资质证书和工程设计资质证书 8、房地产市场结构包括_。 A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构 9、收入具有的特点包括。 A：是从企业的日常活动中产生的 B：可能表现为企业资产的增加 C：可能表现为企业负债的减少 D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少 E：将引起企业所有者权益的增加 10、下列用地，法定出让年限为50年的有。 A：居住用地

13、B：工业用地 C：体育用地 D：娱乐用地 E：旅游用地11、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括等。 A：基础设施完备程度 B：周围环境和景观 C：交通 D：形状(规则与否) E：面积大小 12、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。 A：自我消费 B：房地产保值 C：房地产增值 D：开发利润 E：出租收益 13、拆迁管理条例规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起_日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。 A7 B15 C20 D3014、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键

14、环节。 A：消防验收 B：规划验收 C：环保验收 D：人防验收 E：借款合同 15、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。 A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金 B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入 C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账 D：会计数据计算、抄写差错 E：为调节利润多记待摊费用 16、_是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。 A房地产经营 B房地产管理 C房地产开发 D房地产运作 17、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C撇脂定价法 D认知价值定价法 18、房产测量

15、中以中误差作为评定精度的标准，以_倍中误差作为限差。 A1 B2 C3 D4 19、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对都具有吸引力。 A：置业投资者 B：开发商 C：承包商 D：租客 E：专业人士 20、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：最佳收益 21、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。 A：20

16、0 B：250 C：400 D：500 E：执行层的组织协调 22、下列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息23、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款 24、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A市场集中化 B选择专业化 C产品专业化 D市场专业化25、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益 D：营业内收支净额 E：营业外收支净额专心-专注-专业