AFP考试个人税务与遗产筹划第四章节知识点土地增值税(共4页).doc

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4、房地产开发商可以将土地增值率(增值额/扣除项目的金额)控制在20%以内获得免税待遇;个人可尽量将非普通住房持有5年以上再出售以免税。 建造普通住宅出售的税收优惠中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规定：有下列情形之一的、免征土地增值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的; 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 出售普通住宅的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的，按规定计征土地增值税。财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收

5、政策的通知(财税字1999210号)规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 另外，个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。自2006年11月份起，北京、大连等地先后开始对个人转让非普通住房按税法规定征收土地增值税。2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合下发的关于做好稳定住房价格工作的意见明确了普通住房的标准：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享

6、受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。5.2确定适宜的成本核算对象土地增值税采用四级超率累进税率计税，增值率(增值额/扣除项目的金额)越高，适用的税率越高。从减轻土地增值税的角度考虑，对纳税人来说，房地产的销售价格并不是越高越好，可扣除的成本、费用等也不是越少越好。纳税人可以通过对房地产开发企业的成本项目(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减轻税负。另外，当房地

7、产开发商销售精装房时，先自己设立装饰公司，然后将合同与买房人分两次签订，也可以达到减税的目的。当住房初步完工但没有安装设备以及装修时，便和购房者签订房地产转移合同，接着由自己的装饰公司与购买者签订设备安装以及装修合同，对房屋进行装修、安装设备。这样，房地产开发企业就可以只就第一份合同上注明的金额计算缴纳土地增值税，往往会降低土地增值税的税负。同时，房地产开发企业还可以少缴营业税，因为销售不动产的营业税税率为5%，而装修工程的营业税税率为3%。5.3利用房地产转移方式土地增值税征税范围的界定： 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否为国家所有，

8、是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。这里有两层含义： 土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入; 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为(如房地产的出租)。 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三，如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。需要强调的是，无论单独转让国有土地使用权

9、，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。另外，财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995第048号 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，房地产所有人可以通过避免符合以上三项标准，或者利用国家特殊政策规定以免予缴纳土地增值税。如可通过将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金;将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，可规避土地增值

10、税。5.4确定适宜的价格案例13：某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。方案一，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元。占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不征收土地增值税，营业利润为321元;方案二，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1606元，增值额为451元，占扣除项目金额的28.08%，超过20%，未超过50%，应征收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税135.3元，营业利润为315.7元;方案三，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1606元，增值额为494元，占扣除项目金额的30.76%，应征

11、收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税148.2元，营业利润约为345.8元。分析：方案一，由于增值额没有超过扣除项目金额的20%，享受了免征土地增值税的优惠;方案二，单位价格增加130元，由于没有优惠，实现的营业利润少于方案一;方案三，虽然实现了较高的营业利润，但同时因为价格较高，需要承受激烈竞争所带来的风险。如果价格继续提高，可能会导致市场竞争力减弱，商品房积压增多，资金利用率降低，支付的贷款利息随之增多，最终难以实现利润最大化。目前我国各地方政府在土地增值税的具体执行上存在较大差异，在作理财方案时，应充分了解当地的税收政策。俄寅椭彼汕赣那遣泉角论抉躯气苦叉匣殉中纱鞍鹃棕罗惰碱菲以隆鹃

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