某地产扩初及施工图设计任务书编制指引.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流某地产扩初及施工图设计任务书编制指引文件类型报告模版文件名称扩初及施工图设计任务书文件编号DF401目前版本2008-1版发布日期2008.01.05修订记录版本修订时间修订内容编制人： 日期：审核人： 日期：2007.12.25审批人： 日期：2007.12.28.精品文档.XX地产投资（中国）有限公司管理体系文件扩初及施工图设计任务书编制指引一、编制意义1、 归纳、总结对规划方案及单体设计的评定意见，进一步优化设计，同时着重从细部、节点明确产品的最终建造标准；2、 各地方标准设计图集就每项内容可供选择的图样，均按档次、造价分为若干种，并均

2、有一定的普遍性、滞后性。因此，需要按产品策划要求，结合项目实际，在不断总结项目开发实际经验的同时,对设计中的一般要求、常用做法，做必要的选择、修订、补充和完善；3、 扩初及施工图设计任务书是设计沟通的基础，是检查设计和跟踪管理的手段，是审查扩初及施工图设计的重要依据。二、 编制依据1、 国家相关设计规范、地方相关设计法规和标准设计图集；2、 项目的产品策划报告对建筑功能、档次和造价的定位、标准；3、 规划方案及单体设计的评定意见和优化设计的合理建议。三、 适用范围1、 由于地方条件的不同、项目类别的不同，项目的产品标准、尤其是顾客敏感点标准会有所不同。因此，扩初及施工图设计任务书关于设计的具体

3、作法的内容会有所不同，应指明其特定的适用项目。2、 扩初及施工图设计任务书对地方条件、项目类别近似的其他项目，有其参考价值。四、 编制内容1、 按总图设计、总说明、建筑、结构、水暖电等专业，以及装修、景观、智能化等专项设计与之协调关系的描述；2、 着重就显性的顾客价值敏感点及隐性的成本控制敏感点的作法，做合理的选择、明确的描述。五、 明确解释权1、 扩初及施工图设计任务书使用的概念、术语应尽量使用设计院的规范用语。特别的地方应与设计院充分交底、沟通。在此基础上应注明解释权属甲方；2、 对公司内部要求做好对概念、术语的解释、沟通工作，便于交换意见。在此基础上应注明解释权属海创公司。六、 总图设计

4、1、 在道路、场地、竖向等方面，明确界定设计院与景观设计师的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议；2、 使用的统一坐标系、高程系，有使用相对坐标系、相对高程系时要特别注明，并要求各专项设计与之统一；3、 外网管线布置方式、管线综合等方面，明确设计院与弱电系统、户外照明、环境音响、污水处理等专业公司的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。七、 建筑设计总说明1、 明确建筑设计类别、使用年限、防火等级。有人防工程的，要明确人防等级，平战结合的，要明确平时使用的功能、范围和档次；2、 统一编写各分项材料做法表、装修做法表，子项说明根据具体情况单独编写。涉及到二次装修的，要明确设计

5、院与装修单位的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。3、 指明建筑面积计算的分项、深度及依据的标准，建筑面积的计算要精确，并随设计的深入不断核算，保证最终结果的准确性。4、 明确要求统一编制门窗表、绘制门窗大样，进行编号并注明材料、型号，有专业公司介入时，要明确设计院与专业公司的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。八、 统一做法1、屋面1.1明确屋面选用等级、是否上人屋面，屋面的结合层、找坡层、防水层、保温（隔热）层、面层的构造做法、材料要求；1.2明确屋面排水组织方式、屋面泛水和踢脚线的做法、明确雨水口、落水管的布置及隐蔽要求；1.3平屋顶明确女儿墙、扶手的材料和构造做

6、法。坡屋顶要明确脊线、檐口、博风板、汇水沟（槽）、滴水线等的构造做法；1.4其它有特殊要求的屋面，如绿化种植屋面、蓄水屋面、集热屋面等等，要指明诸如覆土厚度、蓄水深度、集热指标等技术要求。2、墙体与墙面2.1明确承重墙、填充墙的厚度、材料和砌筑方式；明确外墙、分户墙、户内隔墙的厚度、材料和砌筑方式；2.2明确提出与结构、水电风设备安装等专业的协调，明确预留孔洞的大小、定位，防水、防火、隔音处理的构造等级、做法；明确门窗、电梯、幕墙等安装的预埋铁件、木件、插筋、甩筋的做法；2.3明确墙体特殊部位，诸如阴阳角、变形缝、分隔缝、厨卫墙脚、填充墙与框架梁柱缝隙等的构造要求；2.4对施工中容易被忽略的施

7、工验收规范的要求，诸如门窗过梁的加筋、超厚抹灰的挂网、螺杆洞和脚手架洞的填实、以及空调洞、厨房排烟洞、热水气排烟洞的处理等等，在设计说明中要加以强调。2.5明确外墙装饰的材料、档次和做法，尤其要指明涂料的基底抹灰、瓷砖的粘合砂浆的标号、防水剂量等，对石材的干挂、湿贴的选择和配件要求。3、门窗3.1明确门窗的洞口顶高，门槛高度，尽量做到统一，明确各类窗的窗台高度；3.2按单元入口（电梯间）门、入户门、主要房间门、次要房间门等，指明洞口宽度、门垛宽度； 3.3按不同功能要求，指明采用通风门、隔音门、防火门、防盗门等使用的型制、材料及美观的效果，并指明不同材料的型材壁厚、强度、水密性、气密性的要求；

8、3.4门窗上口与结构梁板之间的过渡，或采用过梁，或采用下拉墙，应视不同情况分别加以明确；3.5对容易被忽略的门窗配件、密封胶、塞缝材料等应在设计中明确要求。4、楼地面4.1按不同使用功能、档次设定面层用料、做法，根据瓷砖地面、普通木地板、高级木地板、花岗岩地面等不同要求，明确结构降板高度。对有特殊要求的，诸如采暖地板、架空木地板、卫生间夹层地板，以及户外上人屋面等，要结合专业要求明确降板高度；4.2首层地面及各层厨房、卫生间楼地面要明确要求防水、防潮处理方式和构造做法；对施工中容易忽略的防水层的卷起高度、搭接长度要予以强调；4.3单元入口区的平台、阶梯、散水等要明确和主体结构的接缝处理方式，防

9、止不均匀沉降造成的裂缝、渗漏。4.4对诸如户外平台、阳台、露台，以及厨房、卫生间等有排水要求的楼地面要明确门槛高度、找坡方向和坡度。对有竖管穿过的楼地面要明确防水处理构造做法；4.5有地下室时，要明确地下室底板、侧墙的防水要求和构造做法。车库地面要考虑耐磨、防滑、排水构造措施，汽车坡道要做缓坡段、截水沟和防滑条、指示条等。5、天棚5.1对公共部分、住宅部分，按不同使用功能、档次，明确不同的做法。诸如车库、设备用房顶棚要不要粉刷、粉刷材料，大堂、走廊要不要二次装修，装修方式、材料和做法，住宅是不是毛胚房、顶棚批挡和罩面做法；5.2对需要二次装修的房屋，指明设计院深度要求，并尽可能明确装修方案，要

10、求设计院预埋、预留连接件；5.3对入口雨棚、阳台顶棚，要特别强调其构造、材料要按户外耐水、耐侵蚀等性能；5.4对容易出现的顶棚混凝土浇捣不密实、不平整等，在设计说明中要强调对底层修补处理的要求，尤其对顶棚超厚抹灰的粘贴性加强的材料、构造做法加以说明。6、家具电器和固定物件布置6.1厨房灶台、洗涤盆、操作台及冰箱，应按习惯操作流程安排，并要求有定位尺寸，橱柜与抽油烟机的高度、位置应确定，微波炉、洗碗机、消毒碗柜等电器插座要设置得当，并应预留增加电器的可能；6.2厨房排油烟的方式要确定，在有集中烟道时，明确防止油烟反串和噪声的构造做法，无集中烟道时，外墙抽油烟机留洞应做装饰处理，注明定位尺寸和构造

11、做法；6.3厨房、卫生间的燃气管道入户及户内走向要明确，并应尽量减少户内长度；6.4厨房、卫生间的竖向管道要明确要不要管井，不要管井时，要注意管道的布置整齐、隐蔽。6.5卫生间洁具及落水口布置明确，要标注定位尺寸。在使用地板夹层敷设水平管时，可不指明洁具位置，但要明确总接口定位；6.6热水器、洗衣机的位置要明确，并预留专用的给水龙头、排水地漏及送排风口等；6.7对客厅、卧室的主要家具要有较明确的考虑，并相应布置好电视、电话、宽带等的接口，以及空调、台灯、床灯等等电源插座。对客厅、主卧等可能会有两种以上布置方式的，可敷设两套以上强弱电接口；6.8对容易被忽略的阳台布置要特别予以明确，对生活阳台、

12、服务阳台的不同功能及相应的设施要定位。凉衣、遮雨、遮阳、导风、排水设施要有详图要求。所有内墙裙、天棚、地面材料、构造要求按户外要求。附设花池、洗衣机、空调室外机的，要考虑上水、下水及防热风、防噪音的构造做法；6.9空调室内机、室外机的安装位置要明确，外机放置要统一设计，集中排冷凝水，并在美观的同时考虑安装、维修的方便，室内机与外机不宜太远，冷煤管穿外墙洞口高度、坡度及套管做法要明确；6.10消火栓箱、配电间、水表房及各类管线井道的布置、安装及后期封堵均要明确构造做法。7、其它凡是在产品策划和行销策划中规定的售楼标准中指定的设备、材料等，均应在任务书中加以明确。九、 结构部分1、 列出结构设计须

13、执行的规范清单；2、 结构设计应体现传力简捷的原则，综合考虑安全性、耐久性、施工方便性及经济性的统一；3、 主要结构材料（混凝土、钢筋、钢材、承重和非承重砌体、隔墙等）等级选择范围，平均材料（钢材、混凝土）用量设计控制指标；4、 荷载除按规范要求取用外，尚应考虑必要的二次装修可能施加的额外荷载；5、 基础设计原则，包括持力层的选择、基础形式、桩型确定以及对不良地质情况如断裂带、深厚填土层、软弱地基、可能产生的不均匀沉降等的处理措施；6、 与相关专业协调，主要建筑空间不宜露出梁、柱、剪力墙等构件的棱角，构件断面、配筋设计在满足建筑功能（层高、净高、间距等）及外观效果要求基础上切忌过分保守；7、

14、考虑防止结构构件产生温度、收缩裂缝的措施，防止屋面板、厨卫、外墙、地下室等敏感部位渗漏的措施；8、 设备预埋件、预留空洞、预留套管的位置、尺寸、荷载与相关专业协调一致；9、 过梁、圈梁、构造柱、垫块设计应符合规范要求，其平面布置应清楚表示；10、 女儿墙、凸窗、花坛、台阶、建筑线条或造型等非结构构件，需结构配合者均应有结构设计详图，并应注意其倾覆、沉降、开裂及与主体结构的联结等问题；11、 室内楼板若有局部降低，应标注标高并注意板配筋形式；12、 对相关专业在楼板、墙内埋设管线提出限制条件，必要时应有结构加强措施。十、 电气部分1、 强电1.1指定配电间要靠近小区用电负荷中心，减少电缆成本和用

15、电损耗；1.2配电箱、电表箱的位置要结合建筑专业考虑美观要求，同时留洞位置、大小要在结构图中表示。特别注意在楼梯间的留洞构造处理。户内配电置于入户门或厨房门后，距地1650处；1.3根据使用功能、位置和装修标准，指定电表箱出线采用暗埋或线槽出线，水泵、风机的供电宜指定采用线槽或线管明配；1.4所有开关、插座要按安全、方便、美观的要求标明位置，尤其注意不要与冰箱、热水器等各种设备、家具相冲突，严格要求零线接地、严格使用防触电安全插座等；1.5所有照明、灯具位置要结合使用要求予以定位，尤其吸顶灯布置要考虑梁的影响，避免阴阳天棚出现；盥洗时有可能被水溅到的位置，其插座不应低于2400；1.6有庭院的

16、要注意指定户外总配电箱预留庭院照明开关和计量装置；1.7特别注意建筑防雷接地，屋面防雷敷设应为暗装，地下室接地系统均为压环预埋于结构主体内；1.8有发电机组时，要指定机房及其进风口、排风口的位置和减噪构造措施；特别指定电缆沟要出大样，穿墙孔洞大样和防水构造。2、弱电及智能化2.1明确有线电视网和可能被允许的卫星电视接收的系统设置；2.2要指明有线电视、电话、宽带网、安保系统从室外弱电井引至单元楼梯间的主进线管的管径和材料，并特别指明弱电管井和强电的隔离措施；2.3指明电井照明采用普通座灯头照明，有电视放大器的要增加电源插头；2.4楼梯间入户电话接线盒与居家报警主机之间要明确增加暗埋管连接；2.

17、5注意对客户非显形化的需求的满足，在客厅、卧室、厨房、卫生间等适当增加电视、电话、可视对讲等接口；2.6燃气自动抄表系统预留管线，燃气或液化石油气报警探测器要安装在下部，上口高300-400；2.7其余要根据需要，明确防灾报警、红外探测、电视监视、门禁等的取舍、档次和安装构造细节；十一、 给水排水部分1. 雨水管由建筑专业定位，在水施中出系统图及平面图；2. 空调凝结水在水施中出系统图及平面图；3. 空调凝结水应有组织排放：当室内机与室外机设置在一起时，则室内机与室外机凝结水从空调板统一排放；当室内机与室外机分开时，则室内机调凝结水暗设从墙内排放（管材采用管以防腐），室外机凝结水从空调板排放；

18、空调板处设置凝结水地漏；从空调板排放的凝结水与雨水管距离较近时，应统一从雨水立管排放；4. 空调穿墙套管、天然气入户套管、热水器、抽油烟机的烟道套管标示平面位置及标高；5. 各层橱卫出户套管应与雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突；6. 水表集中在户外；户内支管走向：水平向上，户内支管暗埋并注明其平面尺寸及标高；7. 雨、污水立管设置于户外；并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能；8. 厨卫吊顶标高保证2300mm,厨卫自带存水弯地漏下另加存水弯。洗衣机设置于厨房时，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太近；9. 污水立管不出屋面，伸至距屋面300mm处加透气帽；当顶层为假复式时，污水立

19、管应在假复式二层分三通以便接假复式的二层排放污水；10. 严禁污雨水管穿客厅或卧室；11. 给排水管应避开空调挑板厨房排油烟孔热水器排烟孔；12. 排污管优先布置于平面凹槽內工作阳台等位置；13. 所有地漏应采用带S型存水弯型，并设有检查口；14. 给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上，单元门前避免设置各种管井；15. 庭院内为避免雨水井过多，可沿宅前路做周圈雨水明沟，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管；16. 煤气管线布置应避免破坏建筑外立面。埋地煤气管应避开围墙大门等园建设施；17. 可燃气体探测器由燃气公司设计；18. 在施工说明中需强调：埋有暗管的墙体表面要弹线作出相应标记。（避免

20、住户装修时对暗埋管破坏）；19. 热水管采用环保性管材；20. 其他要求及作法详国家及地方有关规范、规定、要求十二、 暖通部分1 采暖建议采用地辐射采暖，注意分集水器的位置与建筑部品的相互关系；2 采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免影响建筑立面；3 其他要求及作法详国家及地方有关规范、规定、要求。十三、 环保和节能1、 垃圾处理1.1明确垃圾处理方式，垃圾站要处于下风向，有较短并独立的车道与城市道路连接，垃圾站要有明确的绿化隔离措施，阻断视觉干扰；1.2户室、楼层、单元、组团等各级要明确垃圾搜集、堆放、清运方式和相应的构造措施和做法。1.3对有会所、商业活动的，要对排油污、排烟

21、排汽做特殊处理，明确处理标准和构造措施。2、 保温隔热和通风采光2.1立面侧墙要明确保温、隔热构造做法，东西向要明确遮阳、防晒做法，并要求出详图；2.2注意户内穿堂风的组织、引导和阻挡，有户间相对的窗要明确视觉遮挡构造的细部做法；2.3公共照明要明确为自动感应或定时开关。3、 隔音减噪3.1靠近快速干道、高架路，或相邻有厂区、大型公建设备房时要明确是否采用双层玻璃、如何进行隔音减噪的构造措施；3.2对小区内部的会所、商业及景观水系可能产生的噪声源要明确阻断措施；3.3各入户门要求采用隔音效果良好的材料、构造，分户墙要按隔音要求设计，有上下水管户内串通的地方，要采用隔音材料填实，并尽量避免采用噪

22、声较大的PVC落水管；3.4电梯井尽量避免靠近卧室，顶层电梯机房尽量高出顶层屋面。十四、 其他特定制约条件对场地高差起伏较大的，有城市市政管线穿越的，如高压线、排洪沟、排污水渠等，有需保留的林带、水面、堤坝等，要明确提出利用、改造、规避的意见和措施。十五、 图纸提交1、 项目工程名称、分项工程名称、子项工程名称要清晰、准确、完整；2、 图纸目录、编号、版别要系统、完整，发图日期要注明年月日（每套图纸要统一，工程洽商单、核定单、变更通知单要注明相关图纸的版别、日期。3、 图纸均需加盖设计院出图专用章、注册建筑师章、注册结构师章，报消防、人防的图纸须加盖消防（人防）自审小组审核专业章，图册封面须加

23、盖设计院行政章。4、 扩初及施工图明确要求提供八套，另须加晒的图纸要明确支付费用标准。要求提供全套图纸的电子文件光盘。XX项目扩初及施工图设计任务书一、 设计任务总则1. 目的：XX公司开发的XX项目设计满足构筑生活艺术空间、造价经济、顾客使用舒适方便的要求、引导顾客生活方式、管理安全，提高住宅设计质量；完成规划方案及单体设计方案的深化设计，满足方案报审、报批报建要求，并为保证扩初及施工图设计质量，制订本设计任务书。2. 设计依据：1) 应满足的消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果。2) 详细列出设计中需参照执行

24、的法规清单。3. 设计深度要求:此次设计以满足XX市修建性详规和建筑方案报批深度、扩初设计报批深度、施工图设计报批深度为标准，同时需满足建筑工程设计文件编制深度规定深度要求。4. 与第三方设计单位签订的设计任务书中，涉及到与乙方共同完成的设计部分的要求是本任务书的有效组成。5. 设计任务书的解释权归海创公司所有。二、 项目概况1. 用地面积及边界描述：项目用地位于 ，此次设计范围为 。本地块用地地形 ，用地基本属于 类型，（详细请参考附件1：地形图、附件2：初勘报告）。地块北至 ，东至 ，西至 ，南至 。周边道路状况请参照甲方提供的周边道路状况图。2. 周边建成、在建项目描述：周边建成项目有

25、等项目，在建项目有 等项目。三、 宗地技术经济指标1. 用地性质：2. 用地面积： 万3. 建筑容积率以及建筑密度：容积率 ；建筑密度 %4. 建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：小于 m5. 小区绿地率： %6. 建筑退红线： 米 7. 总建筑面积： 平方米1) 住宅建筑面积： 2) 商业建筑面积： 3) 地下建筑面积： 8. 机动车停车设置标准：1) 住 宅： 辆/户（个）车位2) 公 建： 辆/（个）车位3) 停车方式：a) 地下：地下人防设施设计需考虑地下停车平战结合使用b) 地上：露天四、 项目及市场定位简要描述1. 项目定位：2. 市场定位：3. 住宅部分的主题建议：4. 商

26、业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：五、 项目设计内容1. 配合方案设计单位进行方案深化，按照国内相应规范对方案设计单位提供的设计方案提出修改建议，直至完成总图、市政、建筑、结构、水、暖、电各专业技术方案比较，确定实施方案。2. 在满足国家规定设计深度，同时满足海创公司各阶段设计图纸深度要求的前提下，完成总图、市政、建筑、结构、水、暖、电各专业扩初及施工图设计。3. 作为施工图设计单位，配合甲方选定的其他设计单位完成异型结构、室外装修等专项设计，完成审核，直至盖章出图。4. 配合各设备专业厂商完成专项设计，直至盖章出图。5. 配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计的衔

27、接。6. 针对政府强制要求，配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。7. 全力配合甲方完成报审报批报建工作，直至报批完成。8. 按照甲方要求完成销售合同附图及各部分面积指标。六、 总平面设计要求1. 与城市肌理的衔接1) 社区性质：以XX产品为主，局部XX产品的XX主题居住社区。2) 人防规划:应根据人防规定并结合项目设计进行人防设计及面积的计算。3) 配套设施、公建的选址原则：2. 机动车路网结构与停车1) 与城市关系路网的衔接位置及标高：应与城市路网有效衔接并满足规范及规划报批要求，道路标高应依据市政道路标高确定并满足小区内部使用要求，同时考虑土方平衡、市政管线排布需求。2) 人车分流或混流

28、的原则：3) 一般机动车道组织原则为：a) 道路需分级设置，主要车行道两侧应设置人行步道，宽度不低于1.5米，人行道处有底层商业面积的应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人行道，人行道和车行道之间应结合景观设计设置绿化隔离。b) 尽量合理分布不同宽度的车行道、道路总长最小、直达性最好。在满足城市道路设计规范的前提下，充分考虑消防和成本的因素；c) 地下车库应满足相关的消防及人防规范。4) 消防车道组织原则为：a) 满足城市道路设计规范的基础上，与小区各级道路共用。b) 消防车道如需紧急穿越景观带，可结合景观设置隐型消防车道。5) 住宅机动车位数量依据国家规范、地方规范及规划批复要点设计，机

29、动车的停车方式为以地下停车为主、地面停车为辅结合的原则；应设置一定数量的地面停车位供访客使用。6) 住宅组团的停车原则为每个组团停车应在组团内停车场停车； 7) 公建、配套设施的停车位安排方式为集中于地下车库或露天停车；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；8) 对住户驾车回家的路线应该精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度；3. 步行系统1) 人行出入口的数量、位置：主要小区人行主出入口与车行主出入口采用相同地点；结合组团相对封闭，可在相应地点开设辅助人行出入口；别墅部分人行出入口应每户单独设

30、置。2) 结合住户回家的路线,步行系统需体现便捷性和趣味性; 对于住户回家路线和访客的参观路线，应结合外部空间的景观精心设计、富有趣味性和有所创新。3) 沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；4. 地形改造:1) 地形改造原则：应尽可能保持及利用其原有地形。在结合外部空间设计进行人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政管网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则；2) 土石方平衡原则：争取做到挖、填方平衡；5. 市政设计原则：配合市政设计单位进行必要的总图规划调整及单体调整。6. 组团设计原则1

31、) 住宅组团应考虑封闭管理。2) 各期组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计；组团中建筑尽端户型应考虑避免主要用房直接西晒的特殊设计。3) 应根据邻里交往的特点形成适于、并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间。并应注意创造交往和聚会空间的可坐性和可散步性。7. 外部空间及景观系统1) 应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区水景和绿化等要素。2) 外部空间设计应从小区公共空间至组

32、团之间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，尽量使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源。3) 组团入口处设计应注意空间趣味性，和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应注意差异性和可识别性。4) 考虑小区景观的趣味性和均好性。5) 设计时可结合小区步行系统做重点景观处理。8. 其他技术考虑：1) 对小区外来源的防噪与防污染。2) 小区内防噪与防污染。3) 应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响。4) 物业管理的有效性和安全性。5) 物管用房分级按合理的服务半径分布，物业管理公司应参与设计的过程。6)

33、在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭。7) 可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布。七、 单体设计细则1. 产品类型的分配构成原则：以规划批复意见及项目产品市场定位为准（根据项目情况调整）。2. 产品分区要求:（见项目分区及面积指标表）1) 不同等级住宅产品的中档次较高的住宅应享有较好的景观资源；2) 应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。3. 住宅设计总体要求：1) 各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求: 所有住宅单元都应享有一定的景观资源，各类住宅至少起居室、主卧室和一个次卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须向南或者面对主要景观空间。2) 各类住宅、各个主要房间

34、的采光通风要求：要解决好住宅的自然通风和自然采光问题；厅、卧室须具备良好的自然通风、采光条件，120平方米及以上户型必须达到客餐厅前后通透并有穿堂风。3) 厨房、洗手间的设计要求：所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，卫生间宜设计为明卫（根据地区不同规范要求设计）。4. 各类住宅户型设计要求如下（可根据设计需要适当调整）：多层一梯两户；高层一梯两户或一梯多户小户型；别墅类型为独栋、联排及双拼（根据项目情况调整）。5. 建筑风格和立面造型（根据项目情况调整）: 1) 应结合室内空间和室外空间的交融以形成单体的体量、虚实等特色，并形成每个单体的独特性。2) 立面造型要充分体现色彩淡雅（局部可采用

35、较为明快的色彩）、细节精致的建筑风格；同时需充分考虑顾客对通常住宅的喜好；立面色彩和用材应注重近人处的肌理、细部处理；立面设计应考虑和外部空间和景观衔接，避免对景观造成任何不良影响。3) 建筑立面用材采取以涂料为主，立面近人处及商业建筑部分可配以少量面砖、石材或者喷塑岩石漆材料。4) 上述原则可根据设计需要适当调整。八、 各阶段设计成果要求设计图纸内容和深度应同时满足XX市规划委员会对各设计阶段图纸的深度要求、建筑工程设计文件编制深度规定深度要求以及本任务书对实施方案的设计要求，各个设计阶段均需计算各项经济技术指标。红线内总图设计、市政管线综合设计、各专业扩初设计阶段成果要求：完成红线内总图设

36、计、市政管线综合设计、各专业扩初设计工作，满足甲方报批、报建需要（包括人防、消防、规划证等）及基础施工需要，达到建筑工程设计文件编制深度规定的设计深度要求，符合XX市相关设计规范及市政有关设计规范要求。A.初步设计的内容：初步设计由设计说明书（包括设计总说明书和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备、材料表和工程概算书共四部分组成。1.设计说明书设计说明书由设计总说明和各专业的设计说明书组成。1.1设计总说明： 1.1.1设计主要依据1.1.2设计规模和设计范围1.1.3总指标1.2专项设计说明1.2.1总平面设计说明总平面设计说明主要内容有：场地概述，总平面布置，竖向设计、交通组织、主要技

37、术经济指标等组成。1.2.2建筑设计说明确定建筑平面布置、层数和层高，对建筑、消防、环保等方面采取的技术措施。建筑立面造型及其与周围环境空间的关系。建筑采取的装修标准，隔墙、内外墙面、屋顶、防水、保温、隔热等的施工方法。有关规模、建筑面积指标、住宅平面系数和其他主要建筑技术指标的说明等。1.2.3结构设计说明重点阐述结构设计的主要内容以及多种方案的比较和确定，例如：结构选型；地基处理和基础形式；伸缩缝、沉降缝和抗震缝的设置；为满足特殊使用要求的结构处理；新技术、新材料、新工艺的运用；主要结构材料的选用；其他特殊构造、构件规格的统一、标准图集的采用等。结构专业应与建筑及其他专业配合、提出本专业的

38、特殊要求，共同确定设计方案。提出结构方案（包括基础方案，上部结构布置，构件截面估计，结构材料等）并进行初步的结构分析。对复杂建筑应进行结构多方案比较。对已确定方案应有平面布置和必要的详图。计算书应该完整齐全，包括自然条件、荷载取值和分布、各种计算参数、材料型号等级、结构简图、结构构件（组合、控制）内力、抗震性能、结构反应（变形、沉降）、地基基础计算等。1.2.4给排水设计说明室内给排水设计（给水、热水及开水供应、排水），设备及材料表。1.2.5电气设计说明电气照明设计，防雷设计，设备及材料表。1.2.6暖通设计说明采暖系统形式及组成；管道铺设方式；热媒及采暖入口应满足市热力总公司统一要求；采暖

39、耗热量；采暖设备和管道保温材料的选择；设备及材料表。2.设计图纸2.1平面图建筑物或构筑物的位置（隐蔽工程用虚线），主要建筑物或构筑物坐标（或相互关系尺寸）、名称（编号）、层数、设计标高。道路广场起点、终点、主要变坡点的标高和交叉点的坐标及标高、坡向箭头、平曲线半径。绿化及设施布置示意，指北针、风玫瑰图。用地土方平衡表。2.2竖向设计图地形等高线和地物；场地建筑坐标网、坐标值；场地外围道路河渠或地面的关键标高。主要建筑物坐标（或相互关系尺寸）；主要建筑物或构筑物坐标（或相互关系尺寸）、名称（编号）、设计标高；道路广场起点、终点、主要变坡点的标高和交叉点的坐标及标高、坡向箭头、平曲线半径、纵坡值

40、及坡长。用箭头表示设计地面坡向。2.3市政管线综合设计：应标明各类市政公用设施和管线的平面位置、间距、管径尺寸、埋设深度、以及有关设施和构筑物位置；符合XX市相关设计规范及市政有关设计规范要求。2.4建筑设计图各层平面图：轴线及编号，各种建筑构件位置及尺寸，室内外标高，各层标高；剖切线及指北针，需要时标准单元放大平面。立面图：绘制有代表性的建筑立面；端部轴线及编号；立面外轮廓及可视构件。剖面图：剖在有楼梯、层高不同、层数不同、内外空间比较复杂的部位，标注总高度及各层高度。门窗洞口尺寸。2.5结构设计图基础平面图及相关大样草图：确定基础尺寸、基础地板厚度及基础位置、基底标高、基底及桩端持力层、桩

41、平面布置、桩大样草图、地基处理方法及草图、基础材料及施工方法等。各层结构平面布置图：确定楼层梁、板、柱、砌体、圈梁、剪力墙、楼梯的平面位置、标高和构件断面尺寸，以及主要非结构构件的位置、尺寸，伸缩缝、沉降缝、抗震缝、施工缝、后浇带的位置、宽度及构造大样草图，选用的主要材料及特殊施工要求等。2.6给排水设计图给排水总平面图，绘出全部建筑物位置，给水管道平面位置，标注出干管管径、检查井、化粪池及其他给排水构筑物；场地内外给排水管道连接点、进出口控制标高和坐标。室内给水平面布置及系统图，编制概算；主要设备材料表。2.7电气设计图供电总平面图：建筑位置和名称及电力、照明容量，电缆规格及敷设方法。变配电

42、所平面图：变配电所高、低压开关柜、变压器、控制盘等设备平立面布置图，接地系统图；电力平面系统图。照明平面及系统图。主要设备及材料表。2.8采通设计图：设备布置、管道走向图，注明设备编号、主要管道尺寸。主要设备材料表。3.概算 概算部分工作内容及深度以建筑工程设计文件编制深度规定中概算部分要求为准。B、初步设计的深度要求：初步设计的图纸深度应满足建筑工程设计文件编制深度规定对初步设计的图纸深度要求，同时还要满足以下要求：1. 能够测算项目成本控制标准和合同计划清单。2. 能够编制项目施工组织总设计。3. 能够编制项目主要材料及设备订货计划表。4. 能够通过政府部门的设计审批。图纸均需加盖设计院出

43、图专用章、注册建筑师章、注册结构师章，报消防、人防的图纸须加盖消防（人防）自审小组审核专业章并按其要求制成电子文件光盘。市政管线施工图设计、各专业施工图设计阶段成果要求：完成市政管线施工图设计、各专业施工图设计工作，满足甲方报批、报建需要（包括人防、消防、规划证等）及施工需要，达到建筑工程设计文件编制深度规定的设计深度要求，符合XX市相关设计规范及市政有关设计规范要求。建筑专业建筑专业施工图设计深度要求是结合工程中实际需要，在国家建设部颁布建筑工程设计文件编制深度规定、各地地方标准的基础上进行补充，就建筑专业部分设计深度提出要求。序号图纸名称图纸深度要求完成情况1图纸目录1.1先列新绘制图纸，

44、后列选用的标准图或重复利用图2设计说明2.1本子项工程施工图设计依据2.2本子项工程的建筑概况：建筑名称、建设地点、建设单位、建筑面积、建筑占地面积、建筑等级等。2.3本子项工程相对标高与总图绝对标高的相互关系2.4用料说明：墙身防潮层、墙体和砌筑沙浆、地下室防水、屋面、外墙面、勒脚、散水、台阶、坡道等做法。2.5特殊要求的做法说明2.6对采取新技术、新材料的作法说明，及对特殊建筑造型和必要的建筑构造的说明3建筑组合平面图3.1建筑长度宽度3.2轴网定位和墙体定位情况3.3室外空调板位置3.4雨水管布置、定位3.5外墙面的开洞3.6楼栋编号楼梯编号3.7公共部分的强弱电箱留洞以及消防栓箱留洞情

45、况3.8特殊设计的部位如设缝边单元户型平面、异型平面节点情况3.9如果构造表达不清，应引出放大比例的平面节点图3.10组合平面可不标出家俱情况，但应有洁具3.11首层组合平面图：单元出入口、踏步、室内外地坪标高、道路交接3.12屋顶组合平面图:不同标高屋顶组合,综合反映找坡与排水方式41:50户型放大平面图4.1基本要求4.1.1墙体材料图例4.1.2内墙定位4.1.3结构柱位详细尺寸及主要梁位置（明梁、露梁）4.1.4门窗定位、门窗细部构造尺寸；4.1.5室内家俱布置情况4.1.6空调室内外机位置及空调板尺寸、定位4.2厨房4.2.1橱柜、吊柜布置及尺寸4.2.2冰箱、热水器定位4.2.3洗涤盆、抽油烟机位序号图纸名称图纸深度要求完成情况 4.31：50单元首层平面图:单元入口装置（信报箱、对讲机、门禁）、室内外地坪、踏步、雨蓬、首层小院、首层门厅4.4卫生间4.4.1洗面盆、花洒、浴盆、大便器定位4.4.2化妆镜、化妆台（柜）定位及台盆尺寸4.4.3淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒定位4.4.4地漏及地面找坡示意4.5需详细标明的孔洞定位4.5.1空调机冷媒管洞平面定位尺寸及标高4.5.2油烟机排烟孔洞平面定位尺寸及标高4.5.3强排热水器排烟孔洞平面定