房地产员工手册.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产员工手册.精品文档.第一部分 房地产基础知识一、 房地产行业房地产企业开发建造及直接经营的对象即为房地产，该行业为基础性产业，一般情况下人们所说的房地产专指城镇房屋和土地。行业特点如下：（1） 产业发展具有周期性（2） 产业关联性（3） 产业发展具有地域性（4） 产业发展对产业相关政策比较敏感二、 房地产企业21 定义房地产企业是指从事房地产开发经营的各种有关经济活动，在满足社会需要的同时获取利润，进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济单位（有关经济活动包括：房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、房地产抵押、房屋信托、房屋交换、房屋

2、维修、房屋装饰、房地产信息、房地产咨询、管理服务等）22 分类房地产企业最基本分为房地产开发企业和房地产经营企业。另外根据房地产企业经营活动与房地产生产、流通、消费环节的相关程度分类：1) 生产环节：房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司2) 流通环节：房产经营公司、住宅经营公司、地产经营公司、房产信托公司、物业公司3) 消费环节：房地产经营管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、环境开发公司根据房地产企业的经营特点分类：房地产专营企业；房地产兼营企业；房地产项目型企业。23 2009年公布的我国房地产百强企业1-10强：中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司

3、、合生创展集团有限公司、上海绿地集团、广州恒大实业集团有限公司、富力地产集团、大华(集团)有限公司、复地(集团)股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司三、 房地产基本术语1. 地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。2. 毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3. 生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。4. CBD：即CentralBusinessDistrict(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多

4、知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。5. 五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。6. 产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测

5、量部门的分户房屋平面图。7. 房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。8. 使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。9. 公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。10. 不可售公房：不可售公

6、房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。11. 已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。12. 单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房。 房。13. 廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。14. 私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给

7、个人和家庭，也就转为私有住宅。15. 安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。16. 经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地

8、出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。17. 限价房：限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。18. 多层、高层、小高层、情景洋房：多层一般指

9、6层的楼高层一般高于12层的楼房 小高层指高于6层低于12层的楼房 超高层指24层以上的楼房情景洋房,一般指欧式别墅,小区的绿化高,景色优美,建筑风格属于欧式19. 集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。20. 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。21. 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买

10、商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。22. 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。23. 外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。24. 内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。25. 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区

11、内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。26. 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。27. 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。28. 尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。29. 烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更

12、无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。30. 城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。31. 居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。32. 居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民

13、所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。33. 配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。34. 公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。35. 酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的

14、各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。36. 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。37. 基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼

15、层，朝向差价后而得出。38. 起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。39. 预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。40. 一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。41. 定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债

16、权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。42. 违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观

17、上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。四、建筑基础名词解释1. 建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。2. 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3. 使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算

18、使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。4. 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5. 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。6. 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标

19、。7. 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。8. 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。地下部分不算容积率。9. 得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。10. 开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。11. 进深：在建筑学上是指

20、一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。12. 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。13. 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。14. 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同

21、占有或共同使用的建筑面积。15. 共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。16. 销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。17. 建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。18. 绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。19. 绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地

22、的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。20. 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。21. 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。22. 公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。23. 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积

23、之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。24. 标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。25. 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。26. 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。27. 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。28. 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。29. 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。30. 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定

24、的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。31. 隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。32. 过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。33. 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。34. 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。35. 其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区

25、居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。36. 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。37. 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。38. 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。39. 道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。40. 建筑线：建筑线一般称建筑控

26、制线，是建筑物基底位置的控制线。41. 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。42. 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供

27、起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。43. 跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风

28、较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。五、建筑结构基础知识1. 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。2. 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。3. 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。4. 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。5. 砖混结构：承重的主要

29、结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。6. 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。7. 房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。8. 地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内

30、的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。9. 基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。10. 基础的类型： 按基础的材料及受力特点分类：刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。 基础按构造形式分：条形基础：独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。筏板基础：又叫满堂红，一般为

31、50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。箱型基础：用于高层建筑。桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 基础的应用：多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。11. 墙体分类：按平面位置：外墙和内墙；按墙的方向：纵墙和横

32、墙；通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；按墙的受力分：承重墙、非承重墙。12. 楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。按施工方法：现浇、预制。13. 楼梯:楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。楼梯形式：直跑式、双跑式等。楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯14. 屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。15. 裂缝产生的原因：裂缝产生的

33、原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。砖

34、混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。框轻现浇 板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。16.不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。17、关于室内采光有何要求？每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/

35、12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。第二部分 房地产开发流程一、房地产开发流程解释：商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事

36、接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。4、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。5、项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工

37、。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。7、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。二、房地产开发流程图：土地收购储备计划和经营性土地年底供应计划（政府行为）市土地资产管理委员会审批（政府行为）土地收购储备方案（政府行为）委托拆迁协议土地整理中心与区政府或拆迁办签订协议集体建设用地征用审批国有农用地

38、转用审批委托拆迁协议土地整理中心与区政府拆迁办签订协议农用地转用、征用审批土地整理中心实施征地公告、征地补偿登记；征地补偿安置方案、公告；签订征地协议公告将拆迁方案进行公告拆迁许可证市房管局核发拆迁许可证向被拆迁户支付拆迁补偿费实施拆迁土地出让方案关注公告实施公开出让签订土地出让合同交纳土地出让金建设用地规划许可证市国规划局用地处核发建设用地规划许可证发放国有土地使用证（白证，就是空的证，无地上建筑物）核定用地地价确认土地评估市政府审批招 拍 挂规划设计招投标规划设计方案申报年度投资计划房地产开发企业注册、资质审查公告工程项目报建登记建筑设计招标申请其中建设规模在4万平方米以上的需上报市政府审

39、批规划设计方案审定建筑设计方案建筑工程规划许可证施工图审查施工图审查批准书市建设交易中心审批，核发施工图审查批准书房屋面积前置测绘监理招投标申报在市建设交易中心办理，发放建设项目监理中标通知书物业管理招标申请向市房管局申报，建设单位发放物业管理中标通知书施工招投标申报在市建设交易中心办理，发放施工中标通知书建筑设计招投标消防证明项目地名审查大配套证明非经营性公建配套证明人防证明规划许可证阶段供热证明前期环境评价建筑设计合同备案建设工程质量登记在市建设交易中心办理，向市质监总站提交建设工程质量监督登记表进行质量监督登记施工合同备案在建设交易中心办理，合同报市招标办，备案盖章物业管理备案在房管局办

40、理物业招标合同备案监理合同备案在市建设交易中心办理，监理合同报市招标办备案盖章安全定额保险建设工程施工许可申报向市建设交易中心申请，建交中心发放建设工程施工许可证墙改基金向墙改办交纳新型墙体材料开发专项基金散装水泥基金向市建设交易中心散装水泥办交纳散装水泥基金委托测线放线区规划处开工验线放线合格证工程占道向市交管局占道办申请项目开工建设地基基础设施验收甲方组织验收，报市质量监督总站，出具地基基础设施验收通知主体验收甲方组织验收，报市质量监督总站，出具工程主体验收通知书装修验收甲方组织验收，报市质量监督总站，出具工程装修验收通知书配套设施建设申报在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请配套办下达

41、受理通知配套设施企业与燃气、电力和电信部门签定合同商品房销售报审向市房管局提交申报，获得商品房销售许可证物价审查物价局对经济适用房进行价格审查规划验收市规划局发规划验收合格证工程档案验收有时城建档案馆出具工程档案验收合格证人防验收人防办出据验收合格证（适用于高层住宅及写字楼）二次供水设备和用水器具验收电 梯 验 收环保验收由市环保局出具环保验收合格证消防验收市消防局发建筑工程消防验收意见书室内环境检测工程防雷验收建设工程综合验收非经营性公建验收区配套办出具验收合格证明供 热 验 收工程竣工验收备案大 配 套 验 收新建住宅商品房交付使用申报在市建委办理新建住宅商品房交付使用证地 籍 测 量房

42、屋 面 积 竣 工 测 量房 屋 所 有 权 初 始 登 记申 领 房 屋 产 权 证（土地证与产权证合一）第三部分 项目销售及相关知识一、销售基础知识1.商品房销售有关法律政策A、房屋维修基金（1）为什么要建立房屋维修基金？答：用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范围内建立房屋维修基金？答：自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相

43、连的非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？答：开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）如何缴存？答：在商品房买卖合同备案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？答：由市维修基金管理机构管理。B、天津市商品房管理条例（1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？答：开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示商品房准许交付使用证提供：商品住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位商品住宅使用说明书：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。（2）定金可以退吗？答：条例规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按

44、期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。2.购买商品房税费标准：A. 现行契税征收标准： 个人购买符合普通住房标准住房的，按照成交价格的1.5%征收契税。个人首次购买90平方米(含90平方米)以下普通住房的，暂按照成交价格的1%征收契税。个人购买非普通住房的，按成交价格的3%征收契税。 凡同时满足以下三项标准的住房确定为普通住房： (一)住宅小区建筑容积率1.0 (二)单套建筑面积144平方米 (三)住宅成交单价符合以下条件： 1.坐落于和平区的住房，成交单价11400元平方米 2.坐落于河

45、西区的住房，成交单价9500元平方米 3.坐落于南开区(包括新技术产业园区)住房，成交单价9300元平方米 4.坐落于开发区(包括保税区)的住房，成交单价8300元平方米 5.坐落于河东区的住房，成交单价8100元平方米 6.坐落于红桥区的住房，成交单价7800元平方米 7.坐落于河北区的住房，成交单价7700元平方米 8.坐落于塘沽区的住房，成交单价6400元平方米 9.坐落于西青区的住房，成交单价6300元平方米10.坐落于东丽区的住房，成交单价5800元平方米 11.坐落于津南区的住房，成交单价5700元平方米12.坐落于北辰区的住房，成交单价5600元平方米 13.坐落于其他区县的住房

46、，成交单价5000元平方米B. 现行维修基金征收标准： 个人缴纳：成交房款的1% 开发商缴纳：多层住宅为成交房款的1%，高层住宅为成交房款的1.5%C. 现行印花税征收标准： 开发商缴纳：成交房款的万分之五3. 购买商品房贷款A. 按揭贷款： 贷款用途期限利率（月利率）住房按揭（基准利率）半年4.051年4.4250 2-3年（含）4.5000 4-5年（含）4.8000 5年以上4.9500 购买首套90平米以下（含90平米）住房的，最高贷款额度为购房全部价款的80%；购买首套90平米以上住房的，最高贷款额度为购房全部价款的70%.。贷款利率按基准利率下浮30%执行。 购买二套住房的，最高贷款额度为购房全部价款的60%.；贷款利率按基准利率上浮10%执行。B. 住房公积金贷款：贷款用途期限利率（月利率）住房公积金贷款1-5年（含）2.7750 5年以上3.2250 贷款条件：申请人在申请贷款时，其住房公积金已连续足额缴纳一年以上；未付有住房公积金贷款债务；有本市常住户口或者本市其他有效居留身份；女性年龄不超过60岁，男性年龄不超过65岁。 贷款额度：夫妻共同申请贷款，最高贷款额度60万元；个人申请贷款，