东都华庭前期物业管理招标文件.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流东都华庭前期物业管理招标文件.精品文档.东都华庭（清华俊景）前期物业管理招标文件 招 标 单 位： 山东博源旺厦置业有限公司 代 理 机 构：山东同泰建设项目管理有限公司 招标项目编号： SDTTWY-2012-03 发 标 日 期 ： 二 一 二年七月 第一部分 招标邀请书东都华庭（清华俊景）前期物业管理项目招标公告依照山东省物业管理招标投标管理暂行办法，山东同泰建设项目管理有限公司受山东博源旺厦置业有限公司委托，对东都华庭（清华俊景）前期物业管理项目进行公开招标，择优选定承包人，现将本次招标项目的相关事宜公布如下：一、 项目概况：该项目位

2、于市中区文化东路南侧。规划建筑面积约34000，高层住宅面积约31843，2栋21层住宅房；1栋25层商住楼，商业面积约：876，物业用房约100。二、招标内容：小区内的物业管理服务，服务质量达到枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准中的贰级服务标准，具体内容详见招标文件。三、报名条件：资质要求：投标申请人具备物业管理叁级及以上资质，具备相应物业管理项目经验。四、文件获取时间：2012年7月17日至2012年7月23日17时。获取地点：山东同泰建设项目管理有限公司(枣庄市市中区鑫昌路与华山路交界处路东30米)。联系人：殷 萍 电话： 15266606622五、报名须知：报名时携带法人授权委托书

3、及营业执照、资质证书、税务登记证(以上证件均提供原件及加盖公章的复印件)报名，过时不候。不能提供证明其符合法定报名条件的投标人，代理人拒绝接收其报名。 山东同泰建设项目管理有限公司 2012年7月17日第二部分 投标人须知一 投标须知前附表序号内 容1招标人：山东博源旺厦置业有限公司2招标代理人：山东同泰建设项目管理有限公司地 址：枣庄市市中区鑫昌路与华山路交界处路东30米邮政编码：2771003项目名称：东都华庭（清华俊景）前期物业管理项目建设地点：市中区文化东路南侧：建筑面积：34000。质量等级：达到枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准中 的贰级服务标准合同暂定期：暂定3年招标范围：小

4、区内的物业管理服务招标方式：公开招标4资金来源：自筹5投标人资质等级：具备物业管理资质叁级（含叁级）以上物业管理企业6现场勘察：自行勘察7投标有效期：90日历日8招标文件售价：300元/份投标保证金：人民币贰万整递交投标保证金时间：2012年8月1日前汇入招标人指定帐户开户名：孙晓翠开户银行：中国工商银行枣庄市文化路支行银行帐号：6222 0816 0500 0102 8089投标文件份数：一份正本，四份副本及全套投标文件的电子版光盘一份。10投标文件递交时 间：2012年8月7日 上午9：009：30地 点：枣庄市市中区物业办会议室 11开标及投标截止时间：2012年8月7日上午9：30开标

5、地点：枣庄市市中区物业办会议室 二 投标人1. 项目说明1.1 本项目招标说明详见本须知前附表。l.2 本项目招标按照中华人民共和国招标投标法、山东省物业管理招标投标管理暂行办法等有关法律、法规和规章，通过公开招标方式选定中标人。2 招标范围2.1 小区物业管理：包括工程服务、保洁服务、绿化管理、保安服务小区施工管理、运动场、设施管理、代缴收费3 投标人资格3.1 具有独立法人资格。3.2 具备主管单位核发的有效物业管理资质的企业。具备一年以 上本招标范围及内容要求的物业管理经验及业绩的物业管理企业。3.3 投标人应遵守有关的国家法律、法令和条例。3.4 有良好的企业信誉。3.5 招标人将采用

6、资格审查方式确定投标人。4. 投标委托4.1投标人代表不是法人代表的，须持有法人代表授权书5 投标费用5.1投标单位应自行承担编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。5.2招标代理费的支付及计价依据：招标代理费由招标人支付。根据国家现行取费政策，按照以下文件确定招标代理费金额：执行国家发改委计价格20021980号和发改办价格2003 857号文件。6 踏勘现场及答疑会6.1 投标人自行对项目现场及周围环境进行踏勘，以便获取有关编制 投标文件和签署合同所需的资料，但投标人不得因此使招标人承 担有关的责任和蒙受损失，投标人自行承担勘察现场的责

7、任和风 险及踏勘现场所发生的自身费用。6.2 招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。三 招标文件7 . 招标文件7.1 招标文件由招标文件目录所列内容组成。7.2 投标人应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件的要求提供投标文件和资料，可能导致其投标被拒绝。8. 招标文件的澄清 投标人对招标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与招标代理机构进行交流时，以书面形式送至招标代理机构，但通知不得迟于开标日期前15天使招标代理机构收到，招标代理机构将于2日内给与澄清并以书面形式予以答复（答复中不包问题的来源），

8、同类问题以最后答复的为最终依据。9 招标文件的修改9.1 招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。9.2 招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后l日内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有法律约束作用。9.3 招标文件夹澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。9.4 为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件截止时间，

9、具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。四 投标文件10. 投标文件的语言及度理衡单位10.1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。10.2除本招标文件另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。11 投标文件的组成11.1投标文件、唱标单必须单独制作，如未按本条要求，视为无效投标。 11.2投标文件由商务标、技术标及全套投标文件的电子版光盘三部分组成。11.3商务标内容包括： (1)唱标单； (2)投标函： (3)营业执照(复印件)； (4)如由非法定代表人办理投标事宜，需提供法定代表人授权委 托书； (5)具备主管单位核发的有效物业管理资质的企业。

10、(复印件)； (6)投标人情况介绍； (7)业绩资料； (8）有代表性物业项目的合同复印件。11.4技术标书内容包括： (1)物业管理方案（详见评标办法）： (2)投标书附件。11.4包含商务标、技术标的全套投标文件的电子版光盘。12、装订要求12.1投标单位必须使用招标文件提供的表格格式打印，但表格可以按同样格式扩展,如未提供可自行设计制作。12.2投标文件的商务标和技术标分别装订，正副本侧面需胶封装订以便存档,技术标正本封面统一格式(附后)。唱标单应单独密封。12.3技术标“暗标”部分的制作和装订的具体要求12.4技术标“暗标”部分，封面（包括封底、侧封）及所有正文中均不得出现可识别投标人

11、身份的任何字符和徽标（包括文字、符号、图案、标识、标志、人员姓名、企业名称、以往工程名称、投标人独有的企业标准名称或编号等）；所有封面、封底和侧封必须是完全空白，不需标明字样。12.5 技术标“暗标”部分的封面、封底、侧封均使用A4白色复印纸，侧面需胶封，不得外露装订线。12.6技术标“暗标”部分的所有正文应当按以下要求排版制作，否则此标书将示为废标：其中正本封面以招标文件提供的格式为准，副本以白色A4纸作为封面不做任何标记。12.6.1字体：宋体；12.6.2字号：（1）标题：三号 （2）其他：四号 ；12.6.3行距：固定值22磅；12.6.4页边距：上2.5厘米，其余均为2厘米；12.6

12、.5不允许使用彩色打印；12.6.6各章节的图表统一装订在全册的最后，按章节次序排列；对于比较大的图表可使用白色A3复印纸，但须将A3纸折叠成A4纸大小并统一装订；12.6.7各章节之间须分页编排，且不用加隔页纸；12.6.8不得分册装订，页数过多时，应当本着突出重点的原则予以缩减。13投标文件格式投标文件包括本须知第11条中规定的内容，并按其顺序进行编排，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式。必须但不限于其它内容(表格可以按同样格式扩展)。14 投标文件的有效期14.1 投标有效期见本须知前附表中所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。14

13、.2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人也可以拒绝招标人的要求。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件。15. 投标文件的数量、签署及有关规定15.1 投标人应填写全称，同时加盖印章。15.2 投标文件必须由法人代表或授权代表签署。15.3 投标书一式4份，其中正本1份，副本4份。用A4规格分别装订成册。15.3 商务标投标书的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本“或“副本”。正本和副本如有不一致之

14、处，以正本为准。15.5除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插 字和增删。如有修改，另做补充投标文件并密封，开标时同时 报送，相应内容，以补充投标文件为准。且必须由同一签署人 签字或盖章。15.6投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。15.7投标文件及招标人与投标人之间的一切其他文件必须使用中文。15.8所有投标报价均以人民币为计价货币。15.9最低报价不能作为中标的保证。五 投标文件的递交16. 投标文件的密封标记、投标截止时间16.1投标文件应接以下方法分别装袋密封 (1)投标书密封袋内装投标书正、副本一式4份，唱标单、电子版光盘另再单独密封，封口处应有投标

15、人法人代表的签字及投标单位的公章。封皮上写明招标编号、招标项目名称、投标人名称，并注明“投标书”及“开标时开封”字样。 (2)如果投标人术按上述要求密封及加写标记，招标人对投标文件的误投和提前启封概不负责。 注：商务标与技术标必须分开密封。16.2投标文件必须在投标截止时间前送达到指定的投标地点。16.3招标人推迟投标截止时间时，应以书面的形式，通知所有投标人，在这种情况下，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止期的约束。16.4在投标截止时间以后送达的投标文件，招标人拒绝接收。16.5到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。17、迟交的投标文件 招标人在

16、本须知规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。18、投标文件的补充、修改和撤回18.1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以 书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知 招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。18.2投标人对投标文件的补充、修改、应按本须知第10条有关规定 密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修 改”或“撤回”字样。18.3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。18.4在投标截止时间至标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件。19、 投标文件计算错误的修正评标委员会将对确定为实质上响应招

17、标文件要求的投标文件进 行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正锚误的原则如下：19.1 如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致叫，应以文字表示的金额为准；19.2 当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改单价。19.3按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价， 投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投 标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也 将被没收，并不影响评标工作。评标时对错误的修正，只作为对 评标的参考。六 开标及评标20. 开标20.1 招标代理机构按本

18、须知前附表中规定的时间、地点主持公开开标。开标仪式由招标代理机构主持，招标人代表、各投标单位代表及有关工作人员参加。20.2 投标人派代表参加开标仪式，并签名报到以证明其出席。20.3 开标程序20.3.1开标由招标人主持；20.3.2 由投标人或委托其代表检查投标文件的密封情况，20.3.3经确认无误后，由招标代理机构当众拆封，由投标人自行宣读 投标书中唱标函的主要内容。20.4 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。20.5 招标代理机构对开标过程进行记录，并存档备查。20.6 招标代理机构在开标仪式上，将对各投标人的名称、投标报价 投标

19、文件的有关内容开标并做记录，并由各投标人在开标记录 上签字确认。21. 投标文件的有效性2l .l 开标时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文 件，不得进入评标：21.l.1投标文件(投标书)无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人 授权的代理人签字或盖章的；2l.l.2投标书未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；2l.1.3投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件 中对同一招标项目有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的。21.l.4投标人法定代表人未按招标文件规定参加开标会，又无指定代理人(法定代理人委托书为准)或虽参加开标会议但不能出示有效身份证

20、件证明其身份的，21.l.5唱标时弄虚作假或更改投标书内容的；21.16开标时，扰乱会场秩序，经劝阻无效的；21.l.7.招标文件封面及封装方式不符合招标文件规定的21.1.8投标文件未按指定的时间、地点送达。22. 对投标文件的初审22 .l初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、 价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全等。22 .2初审中，对价格的计算错误按下述原则修正： (1) 如单项相加不等于总价，则以相比较低的为准修正总价， (2) 如以文字表示的数据与数字表示的数据有差别，则以文字为 准修正数字。 (3) 招标人将按上述方法调整投标书中的投标报价，调整后的价 格对投

21、标人具有约束力。如果投标人不同意以上修正，则其 投标将被拒绝。22.3与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝，重大偏离系指投标文件明显不能满足招标文件的要求。这些偏离不允许在开标后修正。但招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的、微小的、非正规、不一致或不规则的地方。22.4 招标人对投标文件的判定，只依据投标文件本身，不依靠开标后的任何外来证明。22.5 招标人有权就投标文件中含混不清之处向投标人提出质询。23. 投标文件的澄清23.1招标人就投标文件向投标人提出询问或澄清时。投标人必须按照 招标人通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。23.2必要时招标人可要求投标人就澄清的问题作书

22、面回答，该书面回 答应有投标全权代表的签章，并将作为投标文件的一部分。23.3投标人对投标文件的澄清不得改变投标价格及实质内容。24. 评标24.l招标人根据招标项目的特点组建评标委员会，只对具备实质性响 应的投标文件进行评估和比较。24.2评标原则 (1)公开、公平、公正和诚实信用的原则； (2)科学、合理、择优评标原则； (3)反不正当竞争的原则； (4)贯彻本物业招标的各项要求和原则； 评标委员会严格按照招标文件的要求进行评标，综合考虑投标报 价、服务标准、人员(特别是管理和各专业技术人员各工种人员)配置的合理性、完整性及其相互间的关系、投标人的资质、履约能力、业绩、中标承诺、信誉等因素

23、，择优选取。24.3在比较报价的同时，还将从以下几个方面评审： (1)物业管理方案的科学、先进、合理、规范性。(2)小区物业管理的经验性。 (3)管理模式的成熟性及公司业绩。 (4)各项指标的可能性、高标准性。 (5)各项指标的承诺。 (6)物业管理运行成本及费用测算，物业管理测算的合理性、准 确性、全面性。 (7)经营信誉。 (8)有良好的服务承诺和执行合同能力。 (9)评标委员会根据上述原则进行综合评价，并对合格的投标人 进行排序，排序笫一名为中标人。当中标人自动放弃中标时，招标人应按排名先后顺序确定经综合评价得分第二名的投标人为中标人，依次类推。24 .4 评标过程保密：24.4.1开标

24、之后，直至授予投标人合同为止，凡是属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向投标人或其他无关的人员透露。24.4.2在评标期间，投标人企图影响招标人的任何活动。将导致投标 被拒绝，并承担相应的法律责任。七 授予合同25.合同授予标准25.1招标人将合同授予被确定为符合评标原则、实质上响应招标文件要求的、具备综合比较优势、能够满意地履行合同义务的评标排序第一名的中标人。26. 资格后审26.1资格后审的内容是对投标人提交的投标文件和招标人认为必要 的资料进行审查，必要时可对投标人进行实地考察。26.2接受资格审查的投标人必须如实回答和受理招标人的询问或考 察，并提供所需的有

25、关资料。26.3招标人如对中标人的小区物业管理经验进行实地考察，如与投标人的投标资料不相符时，招标人将取消中标人的中标资格。27. 招标人在向中标人授予合同时有变更数量的权利27.1招标人在与中标人签定合同时，招标人有权根据实际情况变更数 量和服务的内容。28. 招标人拒绝投标的权利28 .l招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒 绝不合格的投标。29 . 中标通知29.1在投标有效期内，招标人以电话或书面形式通知所选定的中标 方，未中标的投标人不再另行通知。29 2中标通知书将是合同的一个组成部分。30.合同的签订30.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起5日内，按照招

26、标文 件和中标人的投标文件订立书面经济合同，招标人和中标人不得 再行订立背离合同实质性内容的其他协仪。30.2中标人如不按中标通知书中规定的时间与招标人订立合同，则招 标人将废除授标，同时依法承担相应的法律责任。30.3中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让(转包)给他人。八 其他需要说明的问题31. 承包方式 本项目实行总承包方式。32. 投标保证金的退还 本项目投标保证金为人民币贰万元整，在本项目开标结束一周内无息退还。退还具体时间以电话形式通知各投标人,投标人依据通知要求及时退还。第三部分 招标项目内容及说明1. 项目概况1.1东都华庭（清华俊景）位于市中区文化东路南侧。规划

27、建筑面积34000，高层住宅面积31843，2栋21层住宅房；1栋25层商住楼；商业面积：876，物业用房约100。2. 招标内容及要求2.l 公司管理架构及特点。2.2 物业管理的服务宗旨、经营理念。2.3 本项目物业管理方案2.3.l 人员管理 项目组织机构及人员编制、部门设置及职能分配、岗位设置及职责；管理人员配备。包括专业素质、学历、专业职称、简历）；各类人员的培训计划；人员管理方式，包括：录用与考核、淘汰机制、激励机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。2.3.2财务管理 财务管理的工作模式、制度、预算、决算的方式内容；财务收支的定期报告方式；物业管理费、代收代缴费用的收取方

28、式与方法；按照物业管理费包干制（包括但不限于能源、人工、物料、管理费用)编制物业管理收费标准及测算明细(附表一人员及费用表、附表二：管理费用表、附表三能源费用核算表)2.3.3管理规章制度和档案的建立与管理 管理规章制度，包括但不限于公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备。 档案的建立与管理，包括但不限于：绿化养护档案、安全保卫档案、工程及市政设备、设施档案、各项预案及检查、整改记录其他管理服务活动记录及档案。2.3.4本项目的管理方案 管理方案包括但不限于：管理的设想；对施工地块的监管方案和措施，施工时

29、期及运营期、保安、保洁、绿化管理内容和措施；各种设施及设备管理维护的内容和措施。3. 项目管理计划 包括但不限于：工作流程，各项管理、维护、服务项目三年期计划和短期安排；列明管理工作的定期(月、季、年)计划与报告内容，管理过程中对各类突发事件的应对预案。4. 物业管理服务规范标准 小区内的物业管理服务质量应达到枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准中的贰级服务标准，具体要求如下：4.1 基本要求4.1.1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。4.1.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全：移交物业管理所需资料。4.l.3物业管理专业人员取

30、得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。4.1.4制定较完备的内部管理制度(质量管理、则务管理、档案管理等)；建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等)：有物业管理方案并组织实施。运用计算机手段进行管理。4.1.5管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。4.1.6公示24小时服务电话。急修1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，回访率达80以上。4.1.7在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准 。提供相关的特约服务和便民服务节假日有专题活动：每年组织一定的社区活动。4.1.8

31、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。4.l.9按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。4.l.10制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案对不符合规定的行为及时制止和报告。4.1.11采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于80：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达95%以上。4.1.12获得市级以上物业管理示范(优秀)项目称号，或制订相应的争创规划。 4.2 房屋管理4.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完善。4.2.2每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查

32、并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)决定组织维修。4.2.3每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持95以上的完好率。每年2次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委员会协商安排专项修理。4.2.4按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议

33、。告知装饰人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。4.2.5对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。4.2.6墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补。4.2.7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。4.2.8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识，每月检查1次，保证标

34、识清晰完整。4.3共用设施设备维修4.3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率95以上，维修及时率达98。4.3.2设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。4.3.3设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设备运行正常。4.3.4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备、及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会)决定，组织维修或者型新改造。4.3.5每

35、年保养1次水泵，泵房基本整洁，每年不少于2次清洗水箱。蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管.进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。4.3.6按合同约定保证电梯正常运行。定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理。4.3.7消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常，消防栓每季巡查1次，消防栓箱内各种配件完整；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能

36、随时有效使用，按需配备灭火器，每季检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道通。4.3.8设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。4.3.9不定期巡视路面、围墙、窨井等，要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外)，窨井小漫溢，围墙不倾斜，窨井盖无缺损；健身设施随时检查，使其能正常使用(需更换除外)。 主要道路及停车场交通标识齐全、规范。4.3.10路灯、楼道灯完好率不低于90。损坏的应在3日内修复。4.3.11对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。4.4 协助维护公共秩序4.4.l公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技

37、能岗位培训，持证上岗，身体健康，工作认真负责；每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服配备列讲装置或必要的安全服务器械。4.4.2物业区域主出入口24小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录对可疑人员进行询问；阻止未经许可的外来人员入内；对装修等劳务人员实行登记对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。4.4.3根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每3小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录；在遇到异常情况、突发事件时，巡逻人员应采取

38、应对措施，及时报告管理处和相关部门。4.4.4配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的，应24小时开通。收.到报警信号后，巡逻人员应及时赶到现场进行处理。4.4.5有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预案演习。4.4.6地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内;及时处理车辆停放不规范的现象。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理，车库内地面、端面有车辆行驶指示牌和地标，有必需的消防器村，车辆停放有序，车库场地每日清洁1次，有照明设施，无渗漏、无积水，通风良好：无易燃、易爆等物品存放。4 .5 保洁服务4.5.l 路面、绿地每日清扫1次，目视清洁；明沟无杂物，宣传栏、健身设施每

39、周擦拭l次，表面无污迹；及时清除主要道路积雪。4.5.2根据物业情况设置垃圾桶，每天清理1次；保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味：定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。4.5.3公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱每日清理1次，擦拭1次，箱(桶)无满溢、无异昧、无污迹。4.5.4雨、污水井每季度检查1次并视检查情况及时清掏化粪池每2个月检查1次，发现异常及时做出清掏计划。4.5.5楼道每周清扫1次，走道、门厅、楼梯地面洁净，无垃圾、杂物、浮尘、污迹，无乱堆乱放，乱贴乱划。4.5.6楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次，保持基术无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持外表

40、基本无灰尘、无污渍；4.5.7天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘，无蜘蛛网。4.5.8走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次，门厅玻璃每周清洁一次，目视明亮无污迹。4.5.9 电梯轿厢保持目视干净，无污迹。4.5.10大理石地面、墙面按合同规定定期保养。4.6绿化养护管理4.6.l绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。4.6.2以绿为主，植物造景。4.6.3绿地内植物覆盖率80%以上。4.6.4花草树木定期修剪目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于于1次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无明显黄土裸露。4.6.5绿地植物存活率95以上。4.6.6绿地设施基本完好。5.甲方负责

41、安排管理及服务人员的办公用房、住宿用房、维修用房及库房。6. 前期启动资金和设备采购计划7. 物业管理服务要求、管理目标7.1 总体目标及要求7.1.1达到叁级服务等级的要求。建立符合标准要求管理服务队伍。7.2分体目标及要求7.2.1物业管理服务要求7.2.1.l小区管理工作的接管计划派造管理及工程技术人员到项目现场，了解热悉工程情况，为全面接管物业管理服务做好充分准备。7.2.l.2制定全面的接管方案：包括但不限于人员储备、岗位交接、资料交接等项工作安排。7.2.1.3从物业管理的角度，对园区现状提出建议。7.2.1.4 参与工程运行维护及物业竣工验收。7.2.2 公共性服务7.2.2.1

42、小区共用部位的维修、养护和管理。7.2.2.2小区共用设施设备进行维修、养护、管理和多种服务。对物业规划红线内的市政共用设施设备的维修、养护、管理。7.2.2.3小区消防设施的安全管理。7.2.2.4应急预案的制定包括但不限于扫雪铲冰；群体事件；盗抢； 重要参观的保卫、服务方案；防汛；停水、停电。7.2.2.5维护小区内的公共秩序与安全。7.2.2.6对小区内的清洁、卫生进行管理，对垃圾进行收集和清运，确保环境整洁、舒适。7.2.2.7对小区内绿化、植被、花草树木、建筑小品等进行管理和养护。7.2.2.8对小区的车辆、交通进行管理和疏导。7.2.2.9建立公共房屋资料档案和设备资料、养护、维修

43、档案。7.2.2.10对发生或正在发生的违反小区业主公约或其他规定的行为进行制止。7.2.2.11建立小区业主档案和投诉的解决、回访、记录。7.2.2.12组织、开展小区业主联谊会、文体活动。7.2.2.13 完成法律、法规及政府主管部门规范性文件和小区业主公约所规定的其他工作内容(市、区行政部门、文明办、综制办、街道、派出所等需要配合的工作)。7.2.3 特约服务7.2.3.1受托对小区业主自用部位、自用设施及设备进行维修、养护。7.2.3.2受托向小区业主供特约服务。7.2.3.3进行配套服务经营，提供尽可能多的服务内容。8. 各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施8.1 人员流失率；8

44、.2 上岗培训率；8.3 持证上岗率；8.4 房屋及配套设完好率；8 .5 化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟完好率；8.6 零修、急修及时率；8.7 保洁率；8.8 公共照明设备完好率；8.9 小区内治安案件发生率；8.10 机电设备完好率；8.11 火灾发生率；8.12 小区业主有效投诉率与处理率；8.13 对物业管理满意率；8.14 绿化完好率；8.15 道路完好率；8.16 管理费收缴率；8.17 公共文化设施、休闲设施及小区雕塑、小品完好率；8.18 小区文化活动次数、形式、规模；第四部分 评标办法一、总则第一条 本办法为东都华庭（清华俊景）前期物业管理项目（以下简称“本项目”）

45、招标评标办法（以下简称“本办法”），仅适用于本项目 招标的评标。第二条 本办法是招标文件的组成部分。第三条 评标原则：1.公开、公平、公正和诚实信用的原则。2.科学、合理、择优评标原则。3.反不正当竞争的原则。4.贯彻本项目物业管理招标的各项要求和原则。第五条 评标委员会会根据本办法及招标文件对投标人的投标文件进行评审，评选出得分最高的为中标人。二、评标内容、述标、质疑及废标第六条 评标内容包括商务部分、企业信誉经验部分、技术部分的综合得分。1、商务部分对投标函中物业管理服务费单价进行评议。2、.企业信誉经验部分：包括企业资质等级、荣誉、业绩及项目经理业绩。3、技术部分：从5个方面对投标文件进行评议。 第一方面：物业大纲的物业管理项目的管理特点； 第二方面：质量管理目标和采用的管理方式； 第三方面：管理服务具体内容、物质装备计划