中国房地产业未来发展的宏观环境分析(共6页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产业发展的宏观环境分析一、政治和法律环境房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生。它对于经济结构的建设，对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业，总体来说是扶持，但是自从2002年拉响了国家对于房地产业的宏观调控，各个房地产开发企业需要应对国家法律、法规、政策，必须调整好自己的项目开发和土地储备。国家对于房地产业的调控，主要是从房价、土地、信贷、税收、金融等方面入手，而每年都有所差异。而政府对于稳定房价，在宏观调控上是下了大功夫，从2006年的国八条到现在，国家全力稳定市场房价。1、美国次贷危机对于房地产的影响自美国金融危机爆发以来，从中国当前面临的实际情

2、况来看，房地产行业的重要性仍然要大于股市，整个房地产业相对稳定的发展，成为中国抵御全球经济危机冲击拉动内需的关键所在。应对金融危机，国家出台了系列政策：（1）降息：由于金融危机影响，经济放缓，未来预期收入下降。减轻资金利息负担，降低企业成本，达到刺激经济，减缓经济滑坡速度，该政策并不主要是针对房地产行业，但同样也使房地产及贷款人负担降低，减少呆坏账率，同时也降低银行风险。（2）宽松的信贷政策：降低贷款门槛，鼓励首次或改善性住房贷款，对房地产市场具有刺激作用，但不能理解为政府鼓励房地产市场，政府此政策目的仅为改善住房政策的延续，但宽松政策对经济的刺激间接刺激房地产市场，故其效果将缓慢体现。（3）

3、财政支出：大力投资基础建设，刺激经济。由于基础建设对建材、钢材以及其他需求与房地产建设相同，故此政策短期内对房地产具有消极作用，同时也显示政府对房地产的不支持，希望控制房地产发展速度，但由于其对经济的促进作用明显，达到改善收入及经济环境的作用，故从长远来看，对房地产市场具有间接刺激作用。（4）税收调节：降低房产交易成本，对房地产市场具有积极作用。政府对房地产市场政策具有减缓其下滑速度，并适当调整产业结构，降低其在经济中的比重，短期内房地产市场将放缓并有一定滞涨，但是，为了不使银行坏账增加，引起社会动荡，政府的政策重点应该是保护开发商的。所以从长期来看，仍然具有上涨空间。2、2008年至今，国家

4、相关的政策影响（1） 2008年1月7日，国务院办公厅下发 国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），通知围绕着土地问题展开，指出（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅

5、用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。2008年的国务院关于促进节约集约用地的通知意在房价，促使开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给打击开发商过度囤地行为是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体体现。（2） 从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行

6、、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。政府对于房地产业的信贷紧缩性政策开始放松。10月22日，财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，都是为了促进内需，对于房地产业的发展具有促进作用。而对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。对于个人住房交易环节的税收政策的调整，降低住房交易的税费。11月份的一系列政府决策，

7、诸如国家加大投资力度、固定资产投资项目、住房的规划建设等等政策都有助于促进房地产业的发展。（3）2009年房地产调控的政策坚持以稳为主 国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。国家信息中心12月1日发布第55期经济预测分析指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调

8、整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。二、经济环境1、 国民经济发展水平a、2008年国内生产总值亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值亿元，增长9.3%；第三产业增加值亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。房地产隶属于第三产业，虽然在2008年较之07年第三产业下降了0.3个百分比，在08年

9、，房价确确实实的有下降的变化，但是，这毕竟是与国家的抑制政策和美国次贷危机的爆发是有一定影响的。 政府为了维持稳定，已经在08年做出了相应的调整，总的来说，对房地产是扶持的，从09年的前半年房价变化可以看出，房地产业正在平稳的渐渐的恢复发展。2、 人民收入水平 国家统计局9月报告显示，2008年全国城镇居民人均可支配收入已达15781元，比1949年增长157.6倍，扣除同期价格变动因素，实际增长18.5倍。农村居民收入也同步增长，建国以来名义增长近108倍：2008年全国农村居民人均纯收入达到4761元，比1949年增长107.7倍，平均每年增长8.3%。 在收入增长的同时，我国消费格局发生

10、了可喜的变化。改革开放以来，我国城乡居民家庭恩格尔系数显著下降，2008年我国农村居民家庭恩格尔系数为43.7%，比1978年下降24个百分点。2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%，比1978年下降19.6个百分点。居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。工业品出厂价格上涨6.9%，其中生产资料价格上涨7.7%，生活资料价格上涨4.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%。农产品生产价格上涨14.1%。农业生产资料价格上涨20.3%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%

11、；房屋租赁价格上涨1.4%。3、 就业状况a、2008年末全国就业人员77480万人，比上年末增加490万人。其中城镇就业人员30210万人，净增加860万人，新增加1113万人。年末城镇登记失业率为4.2%，比上年末上升0.2个百分点。b、建筑行业的工资水涨船高，一个普通小工月工资都能达到三千元以上。数据显示，现在建筑行业已经取代制造业成为吸引劳动力的重点行业，制造业不仅工资水平上不去，也越来越难以招到工人。这是不是可以说明，我国的制造业（尤其是劳动密集型）正在逐步萎缩，而以房地产为首的建筑业则如火如荼。国家大力扶持房地产业，不仅可以给地方政府带来丰厚利润，还能大量吸引劳动力，解决众多农民工

12、的生计问题。三、社会文化环境a、房地产市场竞争更趋白热化近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场

13、推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。b、人口结构的影响从一般规律来看，2535岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，住房价格下跌是存在的。上世纪50年代中期出生的人，是目前的主要储蓄者，他们在社会中占比

14、非常高，既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。在储蓄率高的情况下，利率水平一定是很低的，人们必定寻找其他增值、保值的手段，或者买房子，或者买股票，甚至买字画等。这使得资产价格被推了上去，但是等到他们退休或者逐渐离开这个世界的时候，就会发现很难把手中的资产传到下一代去，因为他们的下一代可能都是独生子女。在这种情况下，房价必然会出现回落。c、城市化首先，中国人民要从乡村向城镇转移。在城市化的进程，未来的可能十年、二十年的时间有几亿人要搬到城里来，而这几亿人的数字对中国来说的话，中国13亿人可能几亿人还是一个比较小的数字，它就可能相当于一个欧洲，法国跟英国加起来才一亿人，所以这是一个很大的迁徙活动

15、，就是不断的从乡下往城里搬，这些乡下的搬到城里来他就需要办公的地方，需要购物的地方，更需要居住的地方，所以这个房地产在中国房地产发展的空间是非常大的。 其次，城市发展战略的影响。细细探究一个城市的房地产市场，除了房地产市场热点区域与城市建设密切相关等明显现象之外，房地产的产品结构也呈现出与城市发展紧密联系的状况。如果不考虑城市化因素，房地产的产品结构任何城市都有一定的共同点，基本上都是以住宅为主，商务办公与商业物业为辅，几乎所有的城市都是这样的结构。但城市化的进程使得每个城市的产品结构都呈现出不同的特性。这些特性恰恰与一个城市发展战略有关，特别是与一个城市的产业结构调整有关。城市想往哪个方向发

16、展，房地产产品结构就会出现相应的变化。城市发展战略对房产市场的影响是巨大的。 最后，在城市规划上，城市的产业结构对房地产的影响。伴随城市化进程的是城市产业结构的调整，当一个城市要求大力发展第三产业之时，中央商务区以及商务办公物业将成为这个城市房地产的热点。而发展第二产业，工业区的建设以及住宅的建设是地产的热点。商品房成为房地产行业的主导，它必须是以满足需求为主要目的的。城市经济的发展与产业结构的调整使得一个城市对房产的需求结构产生了变化，改变和创造了新的房产需求，市场的产品结构也就产生了相应的变化。四、技术环境1、 品牌战略。主导开发企业发展从国际趋势来看，品牌是企业长远发展最大的价值，从产品

17、开发到企业形象定位，其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次，除万科、保利等少数几个品牌外，很少能使人联想到其产品品质，如果企业品牌与产品品质不能有效结合，品牌何来美誉度与忠诚度，企业的长线发展将受到重大制约。分析其他行业所有成功企业，其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。因此，项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。 行业新的格局正在形成首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等。一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大，逐渐形成寡头局面。其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中、小企业流向

18、大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。 生存下来的企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。 大型专业设计公司，特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构，将更具有综合价值。2、 建筑技术应用比例提高。 2009年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。 对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、

19、用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功；二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。3、 精细化整合产品设计趋势。 在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。2009 年，对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性

20、化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。特别是70/90 政策之后，会有大批小户型出现，必然会导致同质化。因此如何突出产品特色和细节设计的多样性，促进销售，也是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点。 4、 项目改造比例提高。 国内地产市场发展到今天已有10 多年历程，当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。比如20 世纪70 年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房，以及20 世纪90 年代初期开发的产品。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少

21、，项目该做比例也将越来越高。5、 研发创新力。 研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。6、 制度有效力。 房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。一个企业的成功往往是制度的成功。职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度，但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。专心-专注-专业