以他人名义买房的利弊(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上以他人名义买房利弊记者采访了广东广和律师事务所的李栋梁律师。李律师表示，在房子没有办理房产证之前或不能办理房产证的情况下，法律上该房子产权以合同上的登记名为准，业主与出资方则是“借款关系”。鉴于该房子不能办理房产证，王女士就处于更为被动的境地，登记业主必须出示一个“无偿提供她使用的承诺书”。王女士借用他人名义购房违反了购房条件，故也“不能做公证”。如果登记名的业主不能出示无偿提供给王女士使用的承诺书，王女士则无法取得该房子的产权。律师观点陕西英博律师事务所建筑房地产法律部范玉华律师认为：以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管

2、理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。以本案为例，根据购房实名制，虽然双方明确约定是张某夫妇以李某的名义买房，而且由张某夫妇实际履行了向开发商支付房款的义务，但是从法律意义上讲，李某才是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在李某的名下。结合我国的不动产登记主义，李某取得房产证以后依法取得该房产的所有权。因此本案焦点问题是：张某夫妇与李某签订的房屋买卖合同的法律效力。该房屋买卖合同是否有效，直接关系到张某夫妇能否要求李某履行办理过户手续。本案中，张某夫妇与李某签

3、订的房屋买卖合同从实质上讲，应属于我们通常所讲的二手房买卖合同，即李某从开发商处取得房产后销售给张某夫妇。特殊之处即在于双方签订该合同时，李某对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。对于无权处分人签订的合同，根据我国合同法第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，双方产生争议时，李某已经取得房产的所有权，那么是否可以依据合同法的上述规定认定双方所签合同有效呢。答案是否定的，因为我国城市房地产管理法第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据合同法第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。从法律渊源

4、上讲，合同法与城市房地产管理法均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则，处理本案时，应根据特别法城市房地产管理法的规定，即应认定李某在未取得房屋所有权时与张某签订的房屋买卖合同属于无效合同，因此张某夫妇要求李某履行过户手续没有依据。自此，张某夫妇如何救济自己的权利，律师认为该夫妇可以要求李某承担缔约过失责任、赔偿损失。同时须注意的是，本案中双方均知签订买卖合同时李某不具有房屋所有权，可判断为双方对合同无效均有过错责任，因此应共同承担张某夫妇的损失。最后，范律师提醒读者，实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其是“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以

5、亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，实际都存在与本案相同的风险。I不能对抗第三人小贴士如确实需要以他人名义购房，一定要要选择自己百分百信任的人员（最好是直系亲属），以避免信用风险。在以他人名义购房前，应当签署书面协议，明确以下几点：1.以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付；2.名义购房人不配合办理交付或日后的过户手续，或将房子权属占为己有、将房子擅自处分、因个人债务等原因导致房产被查封或处置的，实际购买人有权根据情况要求对方返还房款并赔偿损失，损失以违约金的形式预先固定下来，比如人民币多少万元整；3.要让名义购房人的配偶知晓并确认以对方名义购房

6、的事实，避免对方配偶到时候主张所购的住宅为夫妻共同财产；4.可在协议中事先约定好，名义购房的做法是否是有偿。在名义购房人帮助签署购房合同、办理交房等事宜，或因政策等因素影响名义购房人自身权益的情况下，实际购房人自愿向其支付一定金额的报酬，具体金额依照双方商榷结果而定。如名义购房人违约，则无权索要报酬。此外，还应当注意保存好购房合同、房款支付凭具等资料，以便主张自己的权利。这个问题我现在搞清楚了，我跟朋友做了一份书面协议，写清出资人是我，房产的买卖权归我，然后将房屋办了个抵押给我。谢谢大家。你这种情况法律是不会保护你的。赶快过户到你的名下吧。一、是协商好，正常到房屋管理部门去办变更；二、通过诉讼

7、，取得判决书。判决房产证。这样比较复杂，并且需要提供当时购房时，你是实际买房人的确凿证据相关。三、如果这个“他人”和你没有异心的话不过户也行。 补充回答：协议在合法的情况下才能生效和，这包括主体合法和过程合法两大主要部分。如果你为了避税而不过户，这就是违法在先了。这样椐我了解公证处是不会给做公证的。我的建议是：先到当地房产交易部门咨询清楚你的这套房子如果过户的话一共需要多少钱（含所有的税、费）；再根据这个价自己衡量一样该怎么做。应当签订借名购房协议。建议委托律师代为起草，以免留下隐患。如果只是口头协议，建议先收集和保全证据，在做打算。以上答复，如果满意，敬请采纳，并给予评价。如果登记名的业主不

8、能出示无偿提供给王女士使用的承诺书，王女士则无法取得该房子的产权。过户的话，要还清银行贷款，把做到银行名下的他项权证拿回来，注销审批单，还款清单。就可以过户了。赠与还不如过户，以后赠与的房子要卖的话税费很高的。如果只是口头协议，建议先收集和保全证据，在做打算。到法院起诉，要求其继续履行合同以他人名义买房文章来源： 作者：佚名 点击数：4540 更新时间：2009-4-11 8:14:22 近日看到有朋友咨询其以他人名义买房，后来他人向其主张房产所有权，要实际出款人腾房或者向房产证上登记的人交付购房金的纠纷问题。此问题对实际出资购房的人是非常不利的，有3点：1、当初买房登记在别人名下，根据我国法

9、律的规定实际出资的购买人是没有所有权的。尽管其实际出钱购买，此后一直居住，水电物业费都由其缴纳，但是其仍然得不到所有权。2、当初购房时之所以将房屋登记到别人名下，大多是因为房子是某个单位的福利房，房价便宜，但是只卖给本单位职工，而且单位职工只享有房子所有 权，只能办理房产证，不能办理土地使用权证，通俗说法叫小产权房。购房人为了降低购房成本，便冒着很大风险将房子登记在他人名下。这种情况下一旦出现纠 纷，除非建房的单位同意，实际出资的购买人是得不到房产所有权的，即便是与登记人达成协议，在单位不同意的情况下是无法变更登记将房子登记到实际购买人名 下的。3、即便按照现在的法律政策或者经单位同意能够将此

10、房产登记到实际购买人名下，如果实际购房人按照其与登记人先前签订的协议(假定有这样的协 议)要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下，此时如果房屋的登记簿上登记的房子所有人还是原先的登记人则此种方法尚有可行性，但是如果登记人已经将房屋 卖与另外的人，则实际购房人维权更加困难了。这种情况又可以分两种具体情况：(1)如果登记人只是将房子以形式上的买卖、实质上的赠与或者与第三人串通的 手段将房屋过户到第三人名下，则实际购房人是可以主张该过户或交易是无效的;(2)如果以市场价卖给不知此房产所有权存在纠纷的第三人，则第三人按照现行 物权法善意取得制度可以取得此房所有权。如属第(2)种情况，则从法律上讲实际购

11、房人除了支付价款购买此房，其已经没有其他途径获得该房产所有权了!分析了以上种种不利，那是否说实际购房人没有救济的途径了呢?非也!尽管实际购买人可能无法获得房子所有权，但是其与实际登记人在购房之初就房 产所有权及使用就有约定，可以按照具体约定内容向法院主张其权利;即便法院认定其约定违反或者规避法律属于无效约定不受法律保护的情况下，实际购房人还是 可以按照民法的不当得利原理，请求法院判决将实际登记人得到的不当利益归于实际出资购房人。既然是门面，那就不能免营业税、个人所得税这些。 买方： 1、契税：成交价格的3%5% 2、印花税：成交价格的万分之五 卖方： 1、营业税：成交价格的5% 2、城建税：营

12、业税的7%（或者5%、1%，根据具体地点来定） 3、教育费附加：营业税的3% 4、个人所得税：扣除合理费用后剩下部分的20% 5、印花税：成交价格的万分之五 6、其他地方收费登鹳雀楼唐代：王之涣白日依山尽，黄河入海流。欲穷千里目，更上一层楼。译文及注释译文夕阳依傍着西山慢慢地沉没， 滔滔黄河朝着东海汹涌奔流。若想把千里的风光景物看够， 那就要登上更高的一层城楼。注释鹳雀楼：旧址在山西永济县，楼高三层，前对中条山，下临黄河。传说常有鹳雀在此停留，故有此名。白日：太阳。依：依傍。尽：消失。 这句话是说太阳依傍山峦沉落。欲：想要得到某种东西或达到某种目的的愿望，但也有希望、想要的意思。穷：尽，使达到极点。千里目：眼界宽阔。专心-专注-专业