2021[三四线城市房价走势] 4线城市房价多少合理.doc

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1、2021三四线城市房价走势 4线城市房价多少合理二线城市房价的构成及其未来走势以南宁市为例市 场 论坛 区域经市济场 年第期 （总 第 ） 期线城市二价房构成及的未来其走势 南以宁 市 例为樟文 梅曾维 柯雅舒覃 广（ 西 学大 广 西 南 宁 ） 【摘 要 】近年价房的断不涨 上 而部分地， 出区供 应过剩现的况情 ， 今年年 以来全开 关国楼于市降价 的音声和崩 盘 的 调不论 于绝。在此耳背 下，景 二线市城的价趋势备房关受 注文。章 以南为宁 视角 通过，现有关相据数进行计统分 析，从房 价 构 成角度的对未来南宁市的楼格 水价平做一 个 理判 合。 断 年 限政购 策施 以来实 ，

2、南宁 楼活市跃度 相较 对高，因此从 目前 的价 走 格来 看，势南宁房价下 的可降能性不 ，大但 未 来价整 体格速增将缓 放。 【关 键】词 宁南房 价构成走 势【 图中分 类】 【文献识标】 码 【文章编号 】 （ 楼 市快速前进 的步 伐 ， 全国房地 产市 依场 涨 然一 片 。声 年购限以 来， 南 宁 楼市 表现 旧活依跃 ， 南年 楼宁共市 盘 开 ， 次 成突交破 套 ， 地土成交金 额超 过 ，亿房 价连 续 个月微涨 ，交成均价 达 元 。仅如不 此，在过去 几一、引 言 可年地谓复市苏 、 市活跃楼的一年 ， 是也 楼调市 政控 策开始市场向化 向转变 方的一 。在 国

3、家 年 稳“中有 进 ”的宏观 经 济政策和 坚持中性稳健 货币 政的影 响下 策 ， 我年国房 地产市场延续了 年以 来向好的态 势 且， 理 自 住合 改和 性需善不断求释放， 全 国房地 产 市场 体运 行平总稳 。然 而 价房依然是最 热民的 生问之题 ，一它 与 广市大 的 民常日生 活 财和富成密切构关相。 年 中南的宁城市设迎 来新建 一轮 “ 的蝶变” ， 吸 引众 品多 牌房企 驻进南宁， 更 是掀南起 宁新一轮 楼市潮热。 【一 政策走 向较）稳定为 房。价走 势 体总稳平一新政届 府 经在 济领 域执 政的 思路定 以调 市场化为 导 ， 在各个领向域推 更加市进场 向导

4、的改 革，房 产地当然也 不例 外 。在 年 各重 要政府 会 议，中并 未 就 房地 产 域领 提 及年近来 ， 二城市 线迅的速崛起对 国民经济 发 起 展到了 重 的要支撑作 ，用 来 二线城未市 发的 决展定 着我 国来 未济走经向 ，而房 价是正城市 发展程度的 要 指标重之一 。南宁 地 市处 中国南华海沿 、西大和南南亚东 三大经济 的圈交汇中 ， 心有 着沿海、 沿 边、 沿江 三“位一体 ”区位的 势优， 宁南 也随之 为成 中 国南华经济 区的纽城 枢以及 市中对 国东盟开 的放最前 沿。“ 南调控” 二字 ， 释放 的信 即是 让市号 场在 房地 产领 域资的 配源置中

5、决定性起作用， 以解决房 地产 的题问与 。 年调控政 策频出 的情况 相 比，南 市 宁 年 房 产 的政地策 向走 为稳较定 仅在第，季二度出台 了宁南版的 “ 新五 条国 ”，内 容上对 新房市 影场响不 ，大主 要影 响二 房交 易手总体。而 言南 楼宁 市 价在上格表 现平 为稳上升趋势的 。（ 二 城）建市设程加进 快 动房地带市产场发展宁在二城市线 比较中有具代 性 ，表且 国家 台的相关 出地房产 调控策基本上政都适用 于 宁 南， 因此 对其 价 房构成的 分 将析有利于费消对者房价的理合形成清醒认性识。 随新 着区开建发设 推进 的 和础基 施设 设建的不 断 完善 ， 二

6、、 南宁市 房 产地 发展 状 现 分 析 年年初 出台 的 新“国五条 ”没有 到起 制 全抑国房价 涨势上头 作的 用 ， “荒 钱”闹 市信贷 收紧也 与同 没样能 阻住挡琅东、 风岭 、 五象 新区先后成 等购房为求 群体需最 关为 注的 域，区 很多吸引眼球 的地标新继 相建 成； 上加正 在锣 密紧施 鼓工的地铁 路线和已建成通经车的铁 ， 高得 使铁概高 、 轻轨念 概念成 为 周楼边盘主打的招和新卖 点牌。 市城脚 化步的加快 和 人【收 日稿期】 作者【介简 文】樟 ， 梅西广大学商学院融金学研生究； 曾维 ，柯 广西学大木土筑工建程学 建院筑工 本程科 生 ；覃雅舒 ， 广

7、西 学大 商院学金 学融研 究。 生文环 的改境善， 南宁给地房市场创造 了产 进一步发展的间空。 （ ）三 情看行 ， 环 好价比 连格续涨上数据来 ： 源中国建设程工价信造息网 地房 有产税费关目前我国房地企 产涉 及业税的 达种 之 种多 ，涵 盖 房了从 家统国局计 公 的布数据来看 ， 宁新 建南 保非障性 商品 住价宅 格 年续 连 个 月微 涨，主要原 因 是新 住 宅受建地产 开发的 各个 环 。一 方节 房 地面产税 收项 目 多为流转 种，税而流转税 作为间接 税 ，具 有税 负转 移功 能 的 ，从 可房地 产“新 国五” 条的影较小，响成交 量的持续回升释市场基本面好放

8、 转的息 信 ，刚市需 持场续 活 ，跃势 会 必带 房动 价坚 挺 ，成 为价房上涨助 。此外 力 南年宁大 量高 楼 盘入端 市， 一 定程 业转嫁企给购者房 另一方面， ；房产税种繁地复冗杂 征收环、多 节 存， 重在征税 和复多层 收费次。 当 的适收费 利 于有提 高 源资的 用利率 效 但，过多 的 费收 目项则 能可 产许生多 不 利影 响房地产商会将。种 “各 ” 费 摊入开发 成本中去 ， 继而 嫁 转 到消费者 身上 ，终也最 会拉 高地房 交 易价产 。按 格府政 收均费 值算 ， 收估费项 大目约房占 的 价 ，房地产 相税 收关 占约房价的 即，地房产税合费约计 占房

9、到 价 的。 “ 三 ”费 成本度提上升了房价 ， 过不高楼端销售盘周期长 ， 楼对市 体整影 响不大 经济。发与消展 因素为南 费宁市酝酿 楼了量 的刚大性求需 市 ，场 定稳。在 端市 场 低，市 政 府 为了响应 国 家 召号， 今 年推出 也了不限价房少 ，价格 最到低 ： ， 很在 程大度上解决了 低收人中庭家 的住房困 难问 。题 三 南 宁、市 房 的构 价成和 合 性 理 析分（一 ）房 价的构成几年近在策政 调控 ， 下求下 需使降得 企房 不得 不在 销营面方下更功夫 多 进 ，导致销 售费 而用应 相 加 。银增 行 银根缩房价 房即地产格价 ，指 筑 物 连建 同 其用

10、占土 地在特定 时 紧 信，难 直接贷推 了房企高 融资成 本 财， 务费用 页 必然 升。高 公 年布的 国房中地开发企产业 测强评究 研报告 显间段 内产房的 市场值价。 与房 地是不 可分割 的一 统 ， 体决这了房定地价格是 房产 价产和格地产 价格 的 统 ，一 地价隐含在 示，由 于销售 融资 、 力人成本 等不的断 升上 ， 年 房强的三企 费创下 年五内 的 高值最， 达 ， 费 用 压力凸 显。 房价 中，是 房地 产价 格重的要组 部 成分。 房 不价 是一 个简 单的价 ， 格表面上房价 地：价 费 税开发 商三费成本 建 安成本 开发商利 ， 润 事但上 实还 受到 心

11、预理 、 期利 追润 、逐 投南宁而随市行业着 头巨 持续进的人， 市场 将必 更 细加 化 ，中小开商发业企“ 三在成费 本 上 可”能有一还 定的 上空间升 。 开 发 商利润 开年 年 ，楼 市的现 表与 就往以明 不 显。同一房 地是机等各面 因方素 的影 。 响 土 地价 格 地价房是地开产发成 的本重 组要 部成 分 ，也 是 影房响价 重的要素之因一。 参 照平 开均发周期 ， 按 年 前与 年当 房价 比，对 年全 国 要 城 主 市楼的 地面 已价 占经到了 房价 的 其 中一线，市城在 都 左 右。南 市 宁 年 面楼价取地中 位 数为 均 为 值 ： ，占 平均 房 价

12、的 。从 土年地交成况来情 看， 成 的城 交镇宅住 的楼面地 价都集 中 在 以 ，上 接 当近平年均 房价 的一 半 土。 地价 格 的市产场入陷低 迷，楼 市降价 消的 息漫弥； 二 是各 房 企销大售 状 呈 况现一片荣景繁象， 继续调高 度年售销目 标。 新 的（ 最 中房国地产开发企 业强测评 研 究报 告示 ， 显关房企有销 售 业绩 、利盈能 力、 债负率数据 基上本 都 标“ ” ， 表红 上业面绩 突猛进 ，飞 利 率润却续持 降。下 至 截 年 月 初 ，公 第布三季 度报告的市上房 企合 计 家 总 营业 ，入收 到 达 了 亿 元，其 中总 利为润 亿元 ， 业行利润

13、 率只有 ， 净 利润率 只有 此 。 ，外来 自房价其 他构成 方 的面占 比持 续上增 速度明显高于长房价增 长速 度， 地 价 度上扬过会 致导 房地产价格离资产偏实际价值 的。 建 安成本 ，升 使也得地房产开发企 业 利润逐率年下 降已呈 趋 势结。合关相数 据步初估 ， 南 宁市算地房开产发润空 利间仅 在 左 右 （见 图） 。下 建筑安装本是构成成 房的 价要 部主 ，分也 是 相对稳 定 的部 分据。调 ， 二线查 城市的建筑 装安 本 占房成价 的比 略重：低 宁 市 卉 构 囱比 蠢 画 ：于地 占比价， 但由于我 国土 地资 稀源缺 ，目 前开发 的楼 盘基本 上 属高

14、层建筑 ，于 建安成较 多本及小 高层建 层筑高 的因此。， 科 学有效 控制 建 成 安本对 于降 低 价水房 有平不 可 小 视 的作用。 从 上半年年的统计 数来据 ， 看 宁市 的住 宅建南筑￥ 畦 童 车墟硐 啦 衍 雷 菠 安装 成 本 均 按 价 计算 ， 大 概占到 品房商 均价 的 。 黯宅住趣魔丰庄 霜， 曹） 圩嵌 靳 澜 捷 他综论上 述， 房 地产 发开 的商高 利润 代 时已一 去不 返复 。 随 南着宁房地市 产业行 竞 日争激益 烈，市 场集 中度 将持 提续高 ，源资进会步一 向大流企房， 而 小型房企 的气 度景将迅 下速， 预计不少 滑小房中企在将市场这化

15、分 过的 中程被 淘汰 。（ 二 合理）分析性？ 、 通上述 的过析 分 ，可 以清楚 了地 到南解 宁市 地房 产行 业发展情的况和价房的成构。 房价对是否 理的合价 评指标 不单一一 是单房价格产， 还应 通 过 价收入 比和房租 售比 来判定 一个 地动的因之 。一随着南宁 市 济经快速发 展 城，乡居 民收 入水平 区的房价是否理合 。 价房入收比 断不高 ， 对商提 品房的 求需也 来越越大。 市从场 况来情 ，看 南市宁大牌 房企 下 旗主打刚 需楼盘的 遍销 普不售错 ， 出市推场房价入 比是 指住房 收格与价 市城居 民 家 年收庭 之 入。 比计公算如式下： 后销售业 都务能

16、达 到成 上以， 也 不 取乏 “ 得光 日 ”成绩的 楼 。盘需 刚群体放弃 观望纷纷入 ，场 刺激了楼市 的成 交 ，同提时振 开发商的了心信。另一方 ， 面“地王 ”与 “光盘 日 ”现 频，也 造成购房对 者房进一 步价 上升的焦虑 从而恐 入慌市 ，导 致部市局出现场涨买 不买跌行 情 ，在 这利种形 式下好， 房 价 也所有涨。 房上收入 比价算公式 （ 房计价 ） （ 人可均支配 收入 ） 根 据关 数相 据南 市宁 年人 均 可支配收 人为 人 平均，价房 ， 算得计到 的 南宁 房价 收 比为入 。统据计， 将保 障性 住 纳 房计入 算， 年 个 大 城中市 房 价收比入值

17、均 为 ，其中 个城 市 高该于均值， 个城市 位。 管尽低 全 国均 于值， 但 仍高于国 上 通用 际合理的数值 （。 三 ）投资前 景看好 近几年 ，南 宁加 推进速 市城 新更与新城 设 ， 增建 了强其在 行 业体整容量提升的同 时， 逐 渐现出多元化 细分格局 ，布 旅局 地产游的三祺 铁投 、 远，辰养 老地产 的太 和 投资 及以 业产地 产的通昊 投资， 未 来成 长 值 期得待 从 房。 发企 展 势 看趋， 华 润、绿 地 招、 、商富力 、雅居乐 、全 景泰 富 、宝能 品牌房等企纷 进纷南入房宁 ，市 上早加进前 的万科入、 保利 、中 海 、龙光 等也 加 大投 ，

18、入 南宁 地产房产业格 即将 局来 巨大迎化 变。 、五 结 论低于均平 ，值 个市城持平 ， 南宁房价收的 比入为 ，位 第列 华南地 的区 市城吸附 力与。此同 我 时们也不 发现 ， 房 地难产 房 租售 价比“ 价房售 比”租指 的房屋是平方每月米租和金平每方米售 价之间的比 值 主， 用 要于测算租 与房金 之 价的间 距是差 合否 理， 从评估房屋而是否具有资价投值， 该 指也标是 际通国行的 用衡量来个一地房区地运行状况产 否 是好 的指良 标。国际上 通用的售 租比常正界定为值 ： ： 如果 租售 。在 比： 以 下 ，那么 买是房个不 的错 择 ；选反之 果 租售如 比超 过

19、了 ： ， 那租房么则变更得加经。济从 年 发布 的中国城 市 房租售价比排 行来 ，看南宁 房租售价 比 ： ， 房即屋出 租的成本收回时 间为 年 。由此可 见 ， 南市 宁的 产房格价 大于价值 ， 价格存 在一定 的沫泡 。从价构房 的成角 度 看来， 目前 府政对 地 房产 市 干场预较 多， 府几乎拿走 政房了 的价六 ， 成府 土地 财政政亟 改待革， 行 政效率有待高 。提此 外， 税制 不 合 理给房地 带 产来的重复征 和高 比例收 征 收题问 增 加 了发开 商负 担的。从发展 趋 来 势， 行 看政 的化调控 之手将 逐减渐 ，少 持坚场市化必 然发竞引争 升 级 从土

20、，地获 取、到 金融抢夺 、 产到 竞争 、品 再到营销 博 弈 ， 宁南房市产地 开发 商利 的逐润 渐被压 缩 ，竞争 的加 剧将 给消 费者带来更 的多选 择 。 随着高建设铁 、地铁 项 以及目 兴 宁区城区 改造 的断不推 ， 进 宁作 为喃广西 政治济 文经 化中心以 与东及 盟国家接 轨 的四、 南宁 房市价发展趋的势及预测 年 对 于房地 产行 业 来说 是 歌高 进 猛的一年 ， 过经 年房 产市地场 价 齐升 量局的 之 面 后，从 开年 年开 ， 始 于楼市关要 “ 崩将盘 的”声就音不于耳 。通绝 分过析 ，我 们 可 以看到房价高 下成 高 本的运 作 ，尤 其 二是

21、线 城市 的开发商 头桥将堡来更 多新 带购 房的求需。从 前 的情目况来 看 南 ，宁房地 市场产 发的展空 较间大 ， 市楼 价依格然 保会持涨 ， 但 势出大 幅上现 涨的机不会 大。 润也利非外界并象想的中高笔者看。来 ， 宁南市价下降房 可的性能不大 ，来未体 房价增整 将速 放 ，缓 并保 持 高震 位 荡 ，原有 以下因点 几： 一（）高成本推 高南宁 价房 参【考文】 献 孙 ，宇张立辉 房从 价 成 角构论我 国度 价房 高的涨形 成机制及对策 研究 黑龙江金 融 ， ， （ ） ： 刘荆牟我 房价国过快上涨的 质 因素 与本 控对策探调成本 不攀断高是南 房宁走 价的重要

22、高素因 。革 改放开以 来 ，国中直处一持续 于的高长增中 ，城 市化 需 为 中求经国济 的快速 发 做出了展巨大的 献 。贡 目 前，随 南着 宁土地 源资日 益稀土缺地格价也水 涨船高 ， 水 、泥钢 等建材材筑 料的价 也 不格 索 产业与技科论坛 ， ， （ ） ： 伟 。张沈涛 房价 构调结 与整 经济 构结型 转 经济 与理 ，管 ， （ ）： 断 涨 上 新材，料在质提量升的 同时 高了价抬 ，格 工 人费用 也不断提 高， 地产房 开 的发 项成本 各高形提 成了房 价 上 的推涨 动力， 价房上也涨 了成自 而然 然事的 。 （二 ） 求需影大响房价 李敏， 陈博 度制建

23、设是稳 定房价 现 实选择 的 学术 流交 ， （ ， ） ： 焕 范焕 孙 ，博大稳 定 价房 对研策究 基 于房 价构成 的 视角 现代 商贸 业工 ， （ ，） ： 市需求场依是支然持房价上 的主涨原 因要。需刚购 房的持续释放及增房 新供源 应的 加增 是南宁， 市楼格价保 持上 涨一一 一二线城市房价看涨三四线城市难说一二线城市房价看涨 三四线城市难说 中国指数研究院市场总监何田认为，重庆土地供应稳定，今年一季度不会因供不应求涨价 “地球还在转，丈母娘还要面对，房子的问题也还是得解决。”谈到楼市，网友如此戏言。 玛雅人“2012世界末日”的预言已经破灭，可2013年楼市的预言还在继续

24、。买还是不买，卖还是不卖，在焦虑和纠结中观察市场的人，总需要临门一脚的勇气和一盆冷水的清醒。2013年楼市走势如何？重庆晨报记者专访了中国指数研究院的市场总监何田，与全国200多个城市的各项房地产数据打交道的他，对2013年楼市有着自己的判断。 猜供应量 重庆楼市不会供不应求 2013年的楼市将怎么走？抛开政策影响，供求关系至关重要。 何田认为，去年年初商品房销售面积和销售额已经触底，同比分别下降14%和20.9%，到了去年7月，累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷（分别为下降9.8%和增长15.4%），市场的供应量将在今年年初达到一个低点。不过，随着近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回

25、升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。 之前有人认为，随着供应量的逐渐减少，房价可能在今年3月份出现上升。对此，何田表示，“这种供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。因为重庆的土地供应量最近几年一直比较大，虽然存量已经消耗，但是随着建设周期的到来，2013年重庆的供应量还是相对稳定的。” 猜房价走势 会涨，但上涨空间有限 眼巴巴盼着房价降下来的人们，估计2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、刚性需求支撑、投资途径单一等种种原因，业内人士对

26、于今年房价的预测大方向颇为统一，都是一个“涨”字。 何田也这样认为。他说，货币环境的稳定和市场成交不断加温，都支持房价继续走高，尤其是一线城市，如北京、上海，因为供应少，房价走高已成定局，“从全国整体而言，我认为至少向下的通道已经关闭，房价即使不涨也不太可能跌。” 何田说：“具体而言，一线城市和发达的二线城市（如长三角的杭州、南京等地），在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在去年6-7月率先达到小高峰；多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大；三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下

27、行风险。” 何田还认为，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价持续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。 猜市场格局 大鱼挤走小鱼将成定局 如果说之前房企洗牌还只是预言，那么到了2012年底，这个预言基本实现了大半，大企业通过2012年的销售业绩，牢牢把握并逐步扩大市场份额。数据显示，2012年，万科简介 最新动态、保利简介 最新动态、恒大简介 最新动态、中海、招商等房企每到12月就已完成全年销售目标，这些业绩飘红的大房

28、企在土地市场更是纵横捭阖，屡屡创下“地王”神话。2013年，粮草足的大房企们，或将把房地产市场搅动得强者愈强、弱者愈弱。何田认为，虽然2012年房地产市场还没怎么上演“大鱼吃小鱼”，但是大鱼变大挤走小鱼的情况已经成为定局。“目前，我国百强房企加起来的市场份额不过30%，就是房企老大万科也只占了市场份额的百分之几。而在美国，仅仅前十名的地产公司就占了30%的市场份额。” 何田说，这几年品牌房企的市场占有率不断提升，行业集中度持续提高。2009年，十家代表性企业的市场份额为全国的7.5%，到去年已扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，品牌房企业绩快速增长已经挤占了中小开发商的市场空间，

29、预计在2013年，品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度将继续提高。 “虽然大房企的垄断也会带来弊病，但是对于我国的房地产行业发展而言，大房企的集中度越高，对政府的监管、行业的规范和人们居住品质的提升都是好事。”何田说。猜房企应对 多物业形态多层次开发 何田认为，2013年对房地产企业来讲应该是利好众多的一年，如何踩准市场和政策节奏，随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。 何田建议，2012年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能会延续，而部分三四线城市房地产供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，

30、中小户型、低单价、低总价是产品策略的必然选择，想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。 另外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。 重庆晨报记者 姜岩 中国指数研究院市场总监何田 供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。 三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。 2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。 专家认为，今年初重庆楼市不会出现供不应求的局面。 参考资料： 新西兰主要城市房价走势新西兰主要城市房价走势回顾2013年，新西兰移民持续火热。奥克兰的房价因受国内和海外移民的推动，在2014年有望继续上涨。居外紧贴奥克兰等各大城市的新西兰房价走势，让你轻易掌握在新西兰投资买房的一切相关信息。奥克兰 惠灵顿本网注明“第 18 页 共 18 页