房地产营销与管理(共7页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上一、单选题1、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资本不低于（ D ）的房地产开发。A、2000万元 B、3000万元 、4000万元、5000万元2、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ A ）房地产开发。A、2000万元 B、3000万元 、4000万元 、5000万元3、房地产开发的程序主要分为( D )阶段。A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物

2、业管理C、投资机会选择与决策分析、设计阶段、施工阶段、经营和服务D、决策分析、前期工作、施工阶段、经营和服务4、国务院颁布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为（B ）%。A、15 B、20 、25 、305、招标人采用邀请招标方式的，应当向（ B ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A、2 B、3 C、4 D、56、公开招标是指招标人以（A）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知7、招标人应当自发出中标通知书之日起（ A）内，向有关行政监

3、督部门提交招投标情况的书面报告。A、15天 B、21天 C、30天 D、35天8、与邀请招标相比，公开招标的最大优点是（ D）。A、节省招标费用 B、招标时间短C、减小合同履行过程中承包不违约的风险 D、竞争激烈9、施工合同通用条款规定，当合同文件中出现含糊不清或不一致时，下列中解释顺序排列正确的是（ C）。A、中标通知书、协议书、专用条款、通用条款B、中标通知书、专用条款、通用条款、图纸C、协议书、中标通知书、专用条款、通用条款D、专用条款、协议书、中标通知书、通用条款10、根据专用条款约定的内容和时间，不属于发包人的工作范畴的是（C）。A、办理土地征用，拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工

4、场地具备施工条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题B、向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料，保证数据真实，位置准确C、提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表D、确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（ A ）年。A、70 B、60 C、50 D、402、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（ C ）年。A、70 B、60 C、50 D、403、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（ D ）年。A、70 B、60 C、50 D、404、从房地产投资的角度说,风险是

5、指( B )。 A、房地产投资结果的好坏程度B、获取预期投资收益的可能性大小 C、房地产投资项目激烈竞争程度 D、房地产开发程度 5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（ D）。A、资本价值风险 B、比较风险 C、时间风险 D、通货膨胀风险6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ A ）。 A、销售收入B、开发利润C、成本利润率D、投资回报率 7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ B ）。 A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象 B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期

6、内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素 C、分析时要设定不确定因素的变化范围 D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素 8、房地产抵押合同自签订之日起（ B ）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A、15 B、30 C、45 D、609、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（ C ）。A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证B、持有建设工程规划许可证和施工许可证C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期 D、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明10、下列属于房地产

7、开发项目融资前分析指标的是（ D ）。A、项目资本金净利润率 B、总投资收益率C、项目资本金财务内部收益率 D、项目投资财务内部收益率1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（ C ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A、7 B、10 C、15 D、302、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（D ）。A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（ B ）。选择评价的指标体系 比较分析并优选方案明确评价目标

8、 选定合适的评价方法A、 B、 C、 D、4、以下不属于项目经理职责的是（ A ）。A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（ C ）。A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位6、以下不属于施工阶段特点的是（ D ）。A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（ B ）。A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有

9、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为(A )年。A.5 B.4 C.3 D.29、建筑容积率的计算公式是（ D ）。A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积C、住宅建筑面积/住宅用地面积 D、居住区总建筑面积/居住区用地面积10、（ C ）是指为房地产经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的经纪行为。A、房地产居间 B、房地产行纪 C、房地产代理 D、房地产经纪形成性作业一一、简答题1、房地产开发与经营可以划分为几个阶段？居住房地产开发与经营程序中的主要工作有哪些？答：房地产开发与经营可以划分为投资决策阶

10、段、前期工作阶段、施工实施阶段、经营和服务阶段。居住房地产开发与经营程序中的主要工作有：1投资机会寻找 2投资机会筛选 3初步可行性研究 4详细可行性研究 5项目资本金的筹措 6建设用地使用权的取得 7项目备案 8项目营销策划 9房地产开发项目手册的领取 10勘察 11建设用地规划许可证的取得 12方案设计 13初步设计 14施工图设计 15建设工程规划许可证的取得 16项目报建 17施工许可证的取得18监理单位的选择 19施工单位的选择 20部品，材料，设备的选购 21地基与基础工程施工 22主体结构施工 23商品房预售方案的确定 24商品房预售许可证的取得25商品房预售 26主体结构以外的

11、其他工程施工 27竣工验收 28初始产权的取得 29质量保证书和使用说明书的准备30商品房现售 31商品房交付 32商品房保修 33物业管理2、招标有哪几种方式？房地产开发项目应当具备哪些条件才能进行施工招标？答：公开招标和邀请招标。房地产开发项目应当具备的条件：（1）招标人已经依法成立。招标人已经依法成立；初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续，已经核准；有相应资金或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸及技术资料。3、简述建设工程施工合同文件的组成。答：1协议书。2中标通知书。3投标书及其附件。4专用条款。5通用条款。6标准、规范及有

12、关技术文件。7图纸。8具有标价的工程量清单。9工程报价单或施工图预算书。以及合同履行过程中双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件形成性作业二二、简答题1、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？房地产开发项目财务分析中融资前的分析指标有：（1）项目投资财务内部收益率；（2）项目财务净现值；（3）项目投资回收期。融资后财务分析指标有：1、盈利能力分析指标（包括项目资本金财务内部收益率、投资各方财务内部收益率、总投资收益率、项目资本金净利润率等），2、偿债能力分析指标（包括利息备付率、偿债备付率、资产负债率等），3、财务生存能力分析指标（包括净现金流量、累计盈余资金等）。2房地

13、产开发用地有哪几种取得方式？国有建设用地使用权出让年限是如何确定的？房地产开发用地取得方式有：国有建设用地使用权划拨；国有建设用地使用权出让；国有建设用地使用权转让。应在国有建设用地使用权出让合同中明确国有建设用地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。国有建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。三、计算值某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（

14、信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）综合风险度=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数=70%*50%*130%*80%=36.4%答：该贷款的综合风险度为36.4%形成性作业三一、简答题1居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？居住区分级；2居住区规划总用地与居住区内建筑；3居住区规划布局与空间环境；4住宅建筑的规划设计；5公共服务设施；6绿地；7道路；8竖向；9综合管线；10综合技术经济指标2房地产开发项目竣工验收应当具备哪些条件？竣工验收条件：1）完成工程设计和合同约定的各项内容。2）施工单位在工程完工后对工程质

15、量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位负责人审核签字。3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应该经项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。5）有完整的技术档案和施工管理资料。6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验

16、报告。7）房地产开发企业已按合同约定支付工程款。8）有施工单位签署的工程质量保证书。9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。10）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。11）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。3、简述市场细分的要求以及目标市场选择的步骤。答：市场细分的要求:1) 可测量性2) 可盈利性3) 易受影响性4) 一致性目标市场选择的步骤：1） 进行市场细分，确定细分市场。2） 评价细分市场，确定有效市场。3） 对有效市场进行竞争者分析。4） 对有效市场进行风险分析。5） 确定目标消费者，

17、描述目标消费者的特征。房地产开发与经营BBS答案BBS单元 41.工程建设项目招标范围和规模标准规定要求哪些情况必须进行招标？根据工程建设项目招标范围和规模标准规定，达到下列标准之一者，必须进行招标：1施工单项合同估算价在200万元人民币以上2重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上3勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上为了防止将应该招标的工程项目化整为零规避招标，即使单项合同估算价低于上述第1、2、3项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，也必须采用招标方式委托工

18、作任务。2.谈谈房地产开发项目可行性研究的工作程序是什么？1针对目标地块，明确拟开发项目性质根据房地产投资组合及投资机会寻找和筛选情况，明确目标地块及拟开发项目性质2组建可行性研究的组织机构和签订咨询合同可行性研究涉及市场调查及研究、规划设计、工程技术、工程管理、财务管理等知识和方法。如果房地产开发企业具备这些方面的技术和管理人员，可确定组织机构自行研究，也可通过合同形式，委托具有资质和能力的咨询机构进行研究。3市场调查与预测房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。市场调查与预测的数据为开发经营方案的提出及评价提供依据。4提出开发经营方案通过较系统的房地

19、产开发项目策划，形成若干个较具体的开放经营方案。房地产开放项目策划主要包括：项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、开发合作方式的分析与选择、项目融资方式和资金结构的分析与选择、房地产产品经营方式的分析与选择5开发经营方案的评价与选择对于房地产开发项目策划中提出的各种可供选择的开放经营方案，都要进行经济分析和计算，判断单方案的财务可行性，并对各可行的方案优选和排序，选择出拟实施的开发经营方案。6编制可行性研究报告BBS单元 81. 谈谈房地产开发企业自有资金有哪些？房地产开发企业自有资金主要由资本金，资本公积金、盈余公积金、公益金和未分配利润组成。2. 谈谈国有土地使用权出让年限是如何确定的？国有土地使用权出让年限按下列用途确定：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或者其他用地50年专心-专注-专业