紧扣休闲度假-以旅游带动地产(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上一、综述 云南省建设厅总规划师韩先成先生指出，以保护不可再生资源为前提，通过商业化理念运作，云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一-以地产撬动旅游产业的运作模式。 旅游房地产，对于拥有旅游资源的温泉小镇建设而言，意味着巨大的商机-因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的旅游度假房地产，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机。下面以云南省安宁市温泉镇为例，浅议在进行旅游度假区保护和利用规划过程中，如何在保护旅游资源的基

2、础上，对旅游房地产进行引导性的开发。 二、温泉镇旅游建设现状温泉镇距安宁市区8公里，距昆明市仅40公里，位于龙山和凤山之间，螳螂川畔，是昆明著名的游览休闲胜地，温泉有“天下第一汤”之誉。附近有环云崖摩石刻、曹溪寺、牧羊湖等景点。全镇森林覆盖率达79.24，被称为天然的“氧吧”，云南省首个国家卫生镇，也是云南省建设旅游小镇、推进旅游“二次创业”首批12个重点小城镇之一。 早在20世纪80年代，温泉镇旅游事业就进入全面建设阶段，并且形成一定的规模，但是经过长时间的发展，由于经济的发展和国家政策的调整以及人们消费观念的改变，温泉镇旅游产业的发展模式已经不能满足现代生活的需要，存在以下主要问题。 1、

3、温泉镇由于历史原因和资源优势，有各单位、各时期的各类休疗养、培训设施29家，占据中心地段，功能单一、土地管理混乱、无序开发现象严重。 2、受计划经济的影响，导致项目论证不充分，盲目投资造成项目功能不全。各类培训中心由于开发时候仅考虑本系统内部，致使规模较小，功能不全，推向市场后难以满足市场要求，随之而来的无序恶意竞争，服务下降，令多方受伤。3、温泉资源与历史文化资源、宗教资源、生态资源开发没有形成良好的整合。许多人文资源仍在企业手中、或被脏乱差的民居所包围。 4、历史文化挖掘、遗迹开发、保护不足。 5、温泉镇旅游接待设施落后。大多数宾馆酒店为各级行政部门培训和修疗养设施，入住率低、对外接待能力

4、差。 于诸多因素的影响，温泉镇游客量一直处在比较低的水平，由此反映出温泉镇现有的旅游产品对旅客缺乏吸引力。 针对上述问题，我们在规划初期采用游客调查表的形式对问题进行有针对性的问答。共发放问卷2000份，汇总得出结论：温泉镇旅游资源品位绝佳、种类多样、文化底蕴深厚，潜力巨大，完全可以形成以温泉资源为基础，特色温泉文化为核心，包括泛户外运动、古镇休闲、宗教朝觐、康疗养生、会议会展、乡村旅游、居住等多种功能为一体的休闲度假名镇及全国温泉休闲度假目的地。发展紧扣休闲度假，并且与安宁历史文化、地域特色相结合的旅游房地产业，则是其中的关键。 三、温泉镇休闲度假旅游房地产开发现状 1、规划管理混乱，缺乏对

5、景区的保护和协调 宏观上表现为房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题，各自为政；微观上表现为景区内房地产开发缺少可行性研究，项目开发主观随意性强，选址和规模的确定缺少依据，建设呈无序状态，房地产开发和景区景观不协调。目前温泉镇旅游地产仅仅停留在单位自用的水平，功能陈旧、建筑形式杂乱无章，完全没有考虑对景区的保护和协调。 2、无序开发，生态破坏现象严重 旅游地产的开发缺乏统一的规划管理，地块开发和建筑形式随意性较大。一些开发商在修建房地产项目时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石，伐木筑路，导致山体破坏，植被减少，生物多样性受损，水土流失加剧。3、引导力度不足 对旅游房地产的引导不够，导

6、致旅游房地产开发的盲目性，粗制滥造，重复建设，缺乏文化品位。进而形成旅游房地产开发就是对景区的破坏这样一种错误认识。 四、温泉镇旅游房地产开发原则 我们认为做好温泉镇的房地产，必须与旅游景区建设相结合，通过对景区的保护性开发和文化资源的挖掘，形成良好的休闲旅游度假环境。这是发展旅游房地产的生存基础；通过旅游房地产的开发又可以盘活资金，进而完成对旅游景区的保护。在进行旅游房地产开发时，主要应遵循以下原则： 1、统筹规划，合理布局 规划是建设的龙头，所有项目必须符合旅游区规划，确保项目布局合理。既着眼当前，又立足长远，防止过多过滥和破坏性开发建设，使房地产的开发效益与风景区的生态环境保护、文化生态

7、优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 2、准确定位，强调文化内涵找准旅游房地产在温泉镇旅游产业中担当的时代性角色，发挥温泉生态旅游度假这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去。文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。 3、精心设计，营造良好的环境氛围 旅游房地产常常是以“第二居所”的功能被市场认同，项目设计应遵循功能完善、设施

8、齐全、规划恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服的原则，在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，力戒贪大求全或零星开发。 4、依法建设，保护环境 开发旅游房地产，不能搞“掠夺性开发”，必须注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，通过对旅游资源的合理利用与开发，形成滚动发展和良性循环，以开发促进环境保护，以环境保护营造更引人向往的人间仙境，反过来支持开发更高级的旅游景点。 五、温泉镇旅游房地产开发整体思路 根据功能定位，我们把温泉镇的功能结构分为八大板块，如图，每个板块的发展方向由其功能确定，总体上我们对温泉镇旅游房地产的开发原则概括为： 改造旧城区、建设新城区、完善度假区 改造旧城区：规划将

9、温泉老城镇作为温泉镇旅游度假中心区，迁出区内的居民，置换出的土地作为旅游度假用地进行开发利用，以突出核心景区旅游功能，增加土地效益。同时对现有大量酒店和修疗养院进行改造，提升接待档次、优化接待能力。开发原则：修缮和保护小镇风貌，展现小镇历史文化；房产开发与旅游景观开发合为一体。房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。主要地产项目类型为：高端旅游接待酒店地产、度假酒店地产、古镇休闲街区地产、温泉洗浴地产等。 建设新城区：规划在温泉镇南部规划建设温泉城镇扩展区，用来安置核心景区拆迁居民和未来温泉镇增长人口，形成温泉镇新的居民社区，整体提升住宅

10、的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。主要地产项目类型为：以提供第一居所为主要目的的景区住宅、社区服务业地产等。 完善度假区：充分利用温泉地热资源优势，规划紧邻温泉镇核心景区，完善和建设闲度假设施，大力营造旅游度假氛围。以提供第二居所度假休闲为目的，形成成熟的高端休闲旅游度假市场。主要地产项目类型为：生态度假地产、运动休闲地产、会议商务地产、田园地产、综合旅游地产等。 六、温泉镇旅游房地产市场开发规划1、休闲度假产业全面升级，满足休闲度假需求 针对目前温泉镇休闲度假旅游房地产市场存在的供求矛盾，对现有休闲度假产业进行整合运作，改善供给产品，将闲置的传统观光旅游接待设施改造成休闲度假产品，

11、使休闲度假供求双方都能得到最大收益，为温泉镇休闲度假旅游房地产开发创造一个良好的国内大环境。主要应从以下两方面入手： 第一，根据市场需求,实现休闲旅游度假产业升级换代。提升休闲度假产品质量,通过休闲度假产品供给,引导和培育消费者的休闲度假理念。针对市场定位，根据休闲度假旅游细分市场需求，开发满足不同市场需求的产品，同时通过对传统观光型供给产品的改造，引导消费者将潜在休闲度假旅游需求转化为现实休闲度假需求。 第二，优化产业链。镇内旅游接待企业和单位应进行广泛的横向联合，以增强旅游房地产的连锁优势，通过组建行业协会，构建配套的旅游房地产网络体系，整合资源优势，满足消费者多样化需求，并相互监督，形成

12、共赢局面。 2、积极开拓休闲度假市场 第一，针对温泉镇旅游市场的客观情况，进行合理的产品设计，突出产品的个性化。旅游房地产产品具有规模效应，只有目标市场规模足够大，消费者足够多，才能充分利用现有资源,实现最小成本和利润最大化经营。温泉镇现有旅游度假设施的用途单一、设施老化、各自为政等因素，导致了目标市场过小，无法体现规模效应，产品的价格仍居高不下。第二，建立和健全温泉镇度假旅游房地产度假使用权交换网络。云南省休闲度假旅游资源丰富,可进行省内乃至全国度假旅游房地产度假使用权的交换。通过建立交换公司或成立度假联盟，温泉镇可以加强与国内旅游企业之间的联合，提升产品的价值，充分体现其可交换性的魅力,满

13、足消费者多样化的度假需求。 第三，着力打造温泉镇休闲度假产品品牌。温泉镇拥有丰富的休闲旅游度假资源，良好的自然生态环境，同时“天下第一汤”、摩崖石刻、曹溪寺、佛学院、龙云别墅等著名景点为休闲度假旅游提供了绝佳的基础条件，温泉镇应着力打造休闲度假品牌，以品牌效应促进休闲度假理念的推广，从而带整个旅游房地产业的发展，为我国旅游小城镇休闲度假旅游房地产开发提供一个可借鉴的模式。第四，市场定位，面向中高收入群体市场。休闲度假为一种高层次的消费品，无论是分时度假还是其它休闲度假产品形式，产品价格相对一般工薪阶层来说都是比较奢侈的。就目前而言，它的目标市场应主要定位在高收入阶层，由高收入阶层消费者形成良好

14、口碑来推动市场的进一步发展。随着旅游房地产市场的不断发展和市场环境的成熟，目标市场自然逐步拓宽到中低层次的消费者。 第五，休闲度假旅游产品营销多样化和客户服务人性化。在信息时代，建立多样化的休闲度假旅游产品营销方式是推介和宣传产品的必要手段。而客户服务人性化应从以下几个方面着手：首先，规范为客户服务的业务流程；其次，扩展客户资源；再次，建立稳定的客户资源；最后，现有客户关系中的整合共羸。 第六，规范经营、培育市场。必须沿着先旅游产业，后酒店行业，最后房地产业的思路运作。要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，逐步培育形成休闲度假市场。 3、整合资源，营造休闲度假旅游环境

15、针对温泉镇目前存在的休闲度假旅游房地产项目数量多、规模小；实力弱、精品少的问题，我们认为迫切需要将各类资源进行整合，按照效益第一的原则，进行结构优化、资源配置和利益关系的调整。资源整合主要可以从以下两方面着手： 第一，整合旅游资源，打造精品旅游线路。温泉镇旅游资源丰富，但大多各自为政，缺少精品旅游路线，游客多以观光旅游为主，逗留时间短，旅游支出少。因此,温泉镇要致力于创建旅游小城镇的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游线路，增加对旅游者的吸引力，延长旅游者逗留时间，从而促使观光型旅游者向休闲度假型旅游者转变。 第二，整合旅游业六要素，创建旅游产业链，为休闲度假市场提供良好环境。旅游业是食、住、行

16、、游、购、娱各要素的联合体，整合旅游业各要素有利于充分挖掘各行业的潜在资源，为旅游者提供全方位的服务，从整体上提升旅游业的规模和效益。实行资产组合，打造包括饭店,度假区、产权酒店、旅行社、景区开发等项目的旅游产业链，集团化经营带来了规模效益。 4、政府产业政策和市场规范 政府给予支持并加强行业管理，是旅游房地产顺利发展的政治前提。政府应提供必要的法律保障，在市场环境建设方面，政府应加紧对旅游房地产市场的规范和管理，尽快出台并完善有关法律法规，从而将旅游房地产业纳入法制化的框架，使旅游房地产被更多的消费者接受，特别是在消费者对这一市场的认知还有待引导的情况下，同时也有利于旅游房地产行业的长远健康发展。安宁市温泉小镇保护与开发利用规划专心-专注-专业