物业管理过失法律方面的论证(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上业主屋内物品被盗物业公司是否担责案情简述：2011年5月份，某商品房住宅小区一位业主谢某家中被盗，被盗物品价值10万元。民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，此案目前正在侦破之中。问：按时交纳物业管理费，是否能向物业公司要求赔偿失窃的财物？ 一、从合同角度考虑：对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，业主和物业公司双方一般要签订物业服务协议，在服务协议中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、

2、安全等服务。其次，要看物业公司负有赔偿失窃物品的责任以及是否存在过错行为。这就要看“服务协议”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，据此可以根据双方的签订的合同约定要求物业公司承担相应的违约责任。 二、如果双方签订的物业服务协议对此没有约定的，但物业公司没有尽到安全保障义务而导致业主被盗损失的话，那么物业公司则应对此承担相应的责任，下面就对此问题进行行相关的阐述。1、安全保障义务的概念安

3、全保障义务，是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者，对于进入该场所的任何人的人身或者财产安全所负有的合理的注意和保护义务。根据侵权责任法第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。由于条文对适用主体的范围采取概括加列举式，因此有必要明确相关主体范围。安全保障义务的主体，既“包括制定法和司法解释做出列举性规定的从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动的经营者和幼儿园、学校等教育机构，亦包

4、括未作列举性规定的经营者和其他社会活动的组织者，如银行、储蓄所、交易所、旅行社、物业公司、网吧、邮局、游泳馆、公园、博物馆、美术馆、机场、火车站、汽车站以及大型会议、演唱会或其他社会活动的主办者、组织者或场所的提供者，还包括因实施现行行为而致特定他人处于危险之中的自然人”。 2、物业服务公司安全保障义务的适用法律依据、侵权责任法。根据侵权责任法第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任

5、。、司法解释。最高人民法院2003年12月4日颁布的最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释(以下简称人身损害赔偿司法解释)第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”其第二款规定，“因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共

6、同被告，但第三人不能确定的除外”。、物业管理条例。我国物业管理条例第36条第2款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时本条例第46条第1款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第47条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守

7、国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 3、物业服务公司承担责任的构成要件。如果业主能够举证证明物业公司存在如下侵权责任要件的话则可以向物业公司要求其承担相应的责任。 物业服务公司未尽安全保障义务 物业服务公司未尽到安全保障义务的行为，一般是消极行为，是不作为的行为形态。这就是应当履行作为义务的物业服务公司，由于未尽到适当注意义务，应当作为而没有作为，造成业主的人身、财产损害。如何判断物业服务公司是否适当履行了安全保障义务？（1）预防危险的措施是否合理。采取适当的危险防范措施，是物业服务公司承担安全保障义务的首要内容，关于防范措施是否得当

8、，法律并不能穷尽一切，行业规范也不可能周全。这就需要我们根据诚实信用原则对物业服务公司的行为进行要求，要求物业服务公司必须以善良家父的注意，尽到善良保护业主人身和财产安全的义务。（2）制止危险的措施是否合理。当危险发生时，物业服务公司应尽力采取措施制止、消灭危险，如果没有采取积极措施或者采取的措施不合理而造成损害，则应承担相应得责任。例如，小区内的保安人员，面对第三人侵害业主的违法犯罪行为，应当及时劝阻，尽力控制危险并在最短时间内报警。（3）损害发生后的救助措施是否合理。负有安全保障义务的物业服务公司应当对遭受人身伤害的人员采取合理的救治措施，无论这种伤害是因自己的直接行为引起抑或是第三人的违

9、法行为、犯罪行为所造成，都负有将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救的义务；如果没有采取救助措施或者采取的措施不当加重了损害，负有安全保障义务的人应当承担相应的责任。尽管物业服务公司负有安全保障义务，但物业服务公司不可能防止一切损害的发生。综上所述，面对住宅小区内发生的侵权案件，物业服务公司承担的住宅小区安全保障责任应当以防范设施有效（如监视设备正常运行）、警示明确（如粘贴警示标语提醒业主注意人身及财物的安全）、管理谨慎（如保安坚守岗位）等为标准。损害事实的存在损害事实是认定任何侵权行为都必须具备的要件。侵权责任法的主要功能在于补偿，通过侵权行为人向受害人承担侵权赔偿责任，来填补受害人所受的损失

10、。因此受害人遭受的损害是侵权行为人承担侵权赔偿责任的前提，无损害即无赔偿。损害“系指权益受侵害时所生的不利益。易言之，损害发生前的状态，与损害发生后的情形，两相比较，被害人所受之不利益，即为损害之所在。”受害人因义务方违反安全保障义务而遭受的损害包括财产损害、人身损害两种。财产损害是指受害人因其财产或人身受到侵害而造成的经济损失，包括直接损失和间接损失。未尽安全保障义务的侵权行为和损害事实之间的因果关系就侵权责任的成立而言，因果关系的判断究竟是事实问题还是法律问题，这不仅是侵权责任法上一个争论不休的话题，而且也是一个长期困扰着司法实践的问题。就违反安全保障义务产生的不作为侵权责任而言，引起损害

11、的原因主要有两种：一是物业服务公司未履行安全保障义务的不作为而直接导致；二是因第三人的不法行为、甚至犯罪行为导致，但又与负有安全保障义务的物业服务公司对第三人不法侵害未采取适当的防范、制止措施有联系。无论是哪种因果关系都不能否定第三人的不法侵害行为与损害结果之间的因果关系。但问题是，能否因此而当然地排除安全保障义务的违反与损害结果之间的因果关系？因为根据介入行为理论，如果原告的损害是因第三人的故意侵害行为引起，则该第三人的故意行为对被告的过失侵权行为起到了抵消作用，切断了原有因果链条并成为替代原因，应由第三人单独承担责任。但事实上在第三人故意侵权的不作为侵权责任中，尽管第三人的加害行为与损害之

12、间具有因果关系，但第三人行为的介入并不必然地中断被告过失与原告损害之间的因果关系。即：在安全保障义务的场合，物业服务公司所负安全保障义务的目的即是为了保护业主免受第三人的侵害，因为有其违反安全保障义务之先行行为的存在，而使业主处于容易受到伤害的危险境地，并且因第三人的不法侵害使这种潜在的危险变成为现实性的损害，这就意味着安全保障义务之违反行为与业主损害之间具有因果关系。 4、物业服务公司在第三人侵害时的责任承担。在司法实践中，经常会发生业主人身、财产在小区内被第三人侵害，而第三人侵害与物业公司之间的责任如何承担了，这种情况实际上是由第三人的积极侵权行为与物业服务公司的消极不作为两种行为叠加构成

13、，而往往是第三人的行为直接造成了损害的发生。根据我国中华人民共和国侵权责任法第三十七条“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”。和我国最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，

14、由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。“可知，物业公司在此承担的是相应的补充责任。那么如何理解补充责任理论？下面就对补充责任作一个简单的解释。补充责任理论： 侵权补充责任是由实施侵权行为的人对其所造成的损害承担直接责任，违反法定的或者约定的保护义务的人对其所造成的损害承担补充责任。简而言之，就是物业服务公司的消极不作为与第三人的积极加害行为共同导致了侵害的发生。侵权补充责任包括对外对内两个

15、效力，对外效力是指对债务人之一发生的事项其效力是否及于其他债务人，对内效力是指履行了全部债务的人可否以及如何向终局责任人追偿。在对外效力上，债权人可以向一个或全部债务人同时或先后为全部或一部分之请求。由于补充责任是个独立的责任。因此，对债务人之一发生的事项原则上对于其他债务人不发生任何影响。它表现为如果物业服务公司尽到了作为义务，通常能够防止或者制止损害结果的发生或者扩大；符合以上要件的，物业服务公司应当承担补充责任。补充责任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应该由侵权第三人承担赔偿责任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定谁是直接责任人时，才由未尽安全保障义务的物业服务公司承担赔偿责任

16、；二是实体的补充，即补足差额。但必须注意的是，物业服务公司在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业服务公司只能在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任。例如物业服务公司如尽到安全保障义务，损害结果根本不会发生的情形，物业服务公司应当承担的责任范围与第三人应当承担的责任范围完全一致。但是在许多情况下，物业服务公司的赔偿责任范围要小于侵权第三人的责任赔偿范围，尤其是第三人故意犯罪致人损害的情形，犯罪者往往利用物业服务公司在安全保障方面的缺陷达到其犯罪目的，物业服务公司虽难辞其咎，但就补充侵权第三人责任而言则不应当是完全赔偿，因为毕竟第三人才是直接侵权人，而安全保障义务人只是没有尽到自身的义务。专心-专注-专业