对失管小区的物业管理方案(共10页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上对失管小区的物业管理方案哪些属于失管住宅小区（楼、院）第一：没有物业管理或物业撤离的住宅小区（楼、院）；第二：没有社区管理的住宅小区（楼、院）；第三：社区和物业全部缺失的住宅小区（楼、院）；第四：由于企业单位转制、破产、注销，使原单位自建自管房变成失管房。（可能和以上三条重复）对失管小区治理的目的和要求为了加强我区失管住宅小区（楼、院）建设，创建整洁、文明、安全、舒适、优美的居住环境，切实提高广大群众的幸福指数，促使失管住宅小区（楼院）逐步走向规范化的管理轨道。为了搞好失管住宅小区（楼、院）物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境。对住宅小区

2、内业主的物业财产进行妥善的管理和维护，保持其良好状态，维持其使用价值和提高其有效价值，为业主及用户提供全面有效的服务，为居民生活创造一个环境优美、卫生清洁、服务周到、生活方便、秩序井然和文明安定的生活环境。 住宅小区管理的目的可归纳为以下几个主要方面： (1)维护和保障小区的正常运转 住宅小区管理机构接管小区后，就开始行使对小区各项管理权。通过管理，不仅要保持住宅小区原有的建设水平和风貌而且要不断弥补建设开发时遗留的或后期产生的不足之处，以保证小区居民安居乐业。所以，要通过管理、发展完善小区，维护和保证小区内各类物业的正常使用。 小区管委会和物业管理公司要在政府行政主管部门的指导下根据国家和地

3、方的各项法规、条例，特别是城市新建住宅小区管理办法)，对住宅小区内各类物业依法实施统一管理。住宅小区的管理应将管理工作的重心放在住宅上，对住宅房屋建筑不仅要实行以产权产籍管理为核心的行政管理。而且更重要的是实行以修缮服务为宗旨的物业管理。除加强日常养护修缮工作外，还要特别注重建章立制，明确各方的权、责、利关系，保障小区房屋的文明使用，包括组织小区的住户签署公约，互相监督共同遵守，切实保障小区各项配套设施和公共设施的正常使用。 住宅小区的公共设施、配套设施是小区内的附属设施。这些设备的状况不仅影响住宅小区的出售和租赁，而且与居民日常生恬息息相关。小区管理机构要负责搞好这些部位的日常养护维修和管理

4、，以保障小区内居民生恬的正常与安全。 (2)落实小区管理经费的来源和使用 住宅小区管理经费是做好小区管理工作的经济基础。随着住房制度的改革，小区物业管理活动必须按照“谁的产权谁受益，谁出钱”、“取之于民，用之于民”的原则，扩大经费来源渠道。经费来源渠道主要包括：开发建设单位划拨给小区的维修管理经费；城市建设维修基金中划拨给小区用于改善维护管理费；小区物业管理公司的有偿服务收费；小区物业管理公司开展“以区养区”的各种经营活动创收。此外，还可采取其他办法多渠道筹集资金，落实小区管理经费来源。 住宅小区管理经费的使用必须遵循专款专用原则，真正用于小区的日常管理需要。经费的使用情况应实行账目公开，定期

5、编制财务收支报表，接受业主、租户和广大居民的监督。 (3)强化小区服务功能 住宅小区管理的根本目的和任务就是为居民创造一个优美、舒适的居住生活环境。随着人们对物业管理的了解，在今后乃至将来，小区的居民将对物业管理部门的服务提出更高的标准和更多的要求，这就要求住宅小区管理部门不仅要向居民提供多层次多方位的各种服务而且要求管理人员和服务人员要有良好的职业道德，想用户之所想，急用户之所急，提高服务水平和服务质量，创造住宅小区管理新形象。 (4)营造小区文化氛围 实现环境优美、设麓接洁、邻里和睦以及服务周全的住宅小区管理，有利于社区精神文明建设，有利于培养居民良好的思想观念和道德情操。加强精神文明建设

6、处理好小区内居民之间的人际关系和社会关系，培养居民讲文明、有道德、守纪律的思想和行为，树立良好的小区风尚，会对住宅小区管理起到积极促进作用。小区管理部门应按照全国文明住宅小区标准)和等的要求，结合本地的实际情况，确定小区精神文明建设的目标、内容和具体形式，积极组织实撼不断提高小区管理的整体水平。积极营造良好的小区文化氛围。对于失管小区区政府应该应急做出哪几方面的工作。卫生、安全等，人员和费用房屋维修管理（1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。（2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的

7、发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。（3）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，按有关规定办理。（4）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（5）保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，

8、保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。（6）按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。（8）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。2公共设施维护管理（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及

9、保养规范开展工作。（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。（8）对小区内变压器

10、、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门

11、禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。（14）载人电梯日夜24小时正常运行。（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。3公共秩序管理（1）小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。（2）实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志。（3）对园区和楼内进

12、行巡视。园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。（4）门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。（5）监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过8小时。监视控制中心各类制度上墙。（6）有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。（7）突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部

13、门进行处理。（8）对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（9）对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。（10）监控中心严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。4清洁服务（1）在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。（2）小区道路、广场、停车场等每日清扫两次;门厅、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;电梯门、地板及周身每天清扫抹擦1次；人行楼梯及扶手每周清

14、扫、抹擦两次;共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦1次;公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫1次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦1次；路灯每月抹擦1次。（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（4）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。（5）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。5绿化养护管理（1）雇请专业人员实施绿化养护管理。（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3）水池定期检查，每周

15、打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。（4）定期清除绿地杂草、杂物。（5）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（6）适时喷洒药物，预防病虫害。四、服务评估1定期评估（1）客户服务部经理听取业主/住户意见，并据此制定定期检查计划，会同客户服务部、工程管理部、秩序管理部、环境管理部及质量管理部每月日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。（2）客户服务部每月对受理的客户投诉和回访记录进行汇总，综合评估业主/住户的满意程度，并根据投诉责任部门投诉次数对相关服务开展部门进行绩效考核。2临时检查高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由客户服务部具体组织实施，其他部门共同参加对小区

16、物业服务情况进行临时检查，以评估其服务效果。人员和费用一、 多层住宅物业管理人同的编制：标准是按建筑面积每万平方米配置3.6人左右(其中不包括车辆管理人 员，各类人员配置如下：1、管理人员：主任：S10万平方米设1人；10万平方米S25万平方米，设1正2副；房管员或事务助理，S10万平方米设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人，社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职，其它收款员、仓庫管理员、接待、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置。2、维修人员：建筑面积每4万平方米设置1人。3、绿化人员：绿化面积每4000平方米左右

17、设1人。4、卫生人员：每140户设1人。5、保安人员：每120户设1 人。6、车管人员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班1人，一日三班。对于费用要依据当地的工资水平和物价水平进行计算如何结合街道、社区引导和帮助失管小区建立物业管理委员会，怎样引入物业管理简单的说，就在街道和居委会的协助下，每个单元的住户选出楼长，由这些楼长组成物业管理委员会。由这个物业管理委员会为每个单元的住户做物业管理工作，并且负责制定各项费用应收表，并进行收缴、催缴工作；负责对所辖公共区域设备、设施进行巡视、消缺；听取业主意见；跟进所辖区域每日报修的完成情况。进物业管理后的小区怎样加强后续督查和整改

18、对各部门，制定具体、现实、可操作性强的管理标准和承包方案；每个部门由一个人进行承包对公司负责。这里最关键的是这个管理标准、承包方案和用人问题。在平时要总结、积累一些具体资料，同时借鉴一些好的物业公司的先进经验。（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改

19、措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。 （三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 （四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定社区管理与物业管理有何关

20、系所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域;物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，

21、还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面;而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居(村)委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理;物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施业主公约与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。专心-专注-专业