房地产营销实务报告之项目分析策划(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产营销实务报告 姓 名：陈龙泽 一、海南房地产市场分析：近年来，受海南国际旅游岛建设获批影响，海南房价持续走高，房屋销售量连创历年新高。海南房地产市场的火热吸引了大量的开发商和投机者。2009年，全省房地产开发投资同比增长37.2%。上半年海南省落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展势头。1至7月，海南共销售商品住房270.87万平方米，同比增长15.6%，商品房销售额157.53亿元，同比增长20.1%。1-7月份，海南房地产开发完成投资145.97亿元，比去年同期增长46.7%，超过全国平均水平

2、35.1个百分点；商品住宅完成投资132.55亿元，同比增长58.1%，超过全国平均水平49.9个百分点；海口、三亚、琼海、文昌等城市，房价均环比上涨。这一系列房地产行业数据同比均有不同程度的增长，不仅反映了海南房地产供需情况向好，火爆迹象明显，而且表示了开发商对未来一定时期的住宅销售充满信心。此时，房地产开发市场的前景及可持续性依然很乐观。虽然种种数据显示，海南房地产市场发展形式喜人，但海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸。1992年初，总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的

3、7500元/平方米。短短三年， 增长超过5倍。但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破，海南积压的房地产项目竟占了全国的十分之一，1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。泡沫破后，留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年开始， 海南省用了整整七年， 处置积压房地产的工作才基本结束。进入2010年，海南房地产市场逐渐发生变化，第一、二季度房地产市场火热，房屋销售量齐升并创下历史新高。而海口房地产投资延续以往比较平稳的增长势态，市场销售以消化存量为主。进入第三季度后，随着存量的逐渐消化，商品房供应量增

4、大，商品房成交量却急剧下降，市场明显呈供大于求状态，甚至在6月出现了三次零成交，表明市场观望气氛依然浓厚。这不由让人担心，海南是否陷入了新一轮的房地产泡沫。在我看来，海南房价的大幅度上涨，虽然带来了可观的经济收益，但总体来看，它对国际旅游岛的建设发展存在很大的不利影响。首先，目前房地产炒作之风正逐渐“渗透”整个海南，房价的快速蹿升，已经并将继续推动海口、三亚和琼海等海南主要城市的房价上涨，这会影响海南其他的各行各业的招商引资。甭管是商业、娱乐、教育这些投资，可能都会因为房价的过高而受到阻挡。”其次，高房价必然会带来高物价。海南国际旅游岛获批消息发布后，海南一线城市房价的疯狂上涨，必然会带动租金

5、上涨，进而导致与旅游业相关的其他服务业的经营成本上升，最终还将传递到消费品价格的上涨上。事实上，岛内人已经发现很多消费品价格都在悄然上涨。再次，上升的经营成本或消费品价格，必然会转嫁给赴海南的旅游度假客，导致海南旅游报价相应地水涨船高。但是，如果海南旅游报价涨得太离谱，或说如果房地产炒作导致海南酒店高房价、旅游业经营成本上涨及消费价格显着上升，相当一部分游客肯定会转而选择一直以价格低廉取胜的其他同类旅游目的地点，比如，热带旅游资源也相当丰富的新马泰。因此，我认为，此时在海南投资住宅地产是不合适的。我认为应该投资旅游度假型房地产。二、 投资养生旅游度假型房地产项目分析1. 市场需求分析随着经济的

6、发展和文明的进步，人们在解决温饱问题 ，迈向小康的富裕之路的进程中，保健意识日益增强。如何提高生命质量，实现人自身的可持续发展，已成为全社会普遍关注的问题。当今社会上大部分人都处于“亚健康”状态，“亚健康”正在影响着人们的生命质量、工作质量、家庭生活和人际关系。因此，亚健康将是21世纪人们广泛关注的焦点，而健康产业也即将成为极具发展潜力的朝阳行业。所以，温泉养生旅游度假型房地产是符合时代和市场需求的，而且随着人们保健意识的日益加深将会有更广阔的发展空间。2. 行业发展分析海南省温泉资源非常丰富，从东线公路的新地，到海榆中线的云龙，包含海口市区在内的这一区域全是地热水（俗称温泉），只要井深达到8

7、00米左右出来的就是地热水。大部分地区的水质非常好，含有多种对人体有益的矿物质。这为发展温泉养生旅游提供了良好的自然条件。三、雅玉温泉养生中心项目策划1. 项目概述：（1） 项目名称：雅玉温泉养生中心（2） 项目名称：海南省万宁市东和农场北公湾（3） 项目规划：占地170万平方米，建筑面积100万平方米，集温泉、酒店、高尔夫、度假别墅、健身中心为一体，致力打造海南省最佳温泉疗养地。2. 项目市场分析：（1） 投资环境分析：东和农场北公湾位于海南省万宁市内，东邻万宁市区，依海边旅游区石梅湾，西南面和兴隆康乐园毗邻在一起，区位优势比较明显。北公湾自然环境优美，温度适宜，交通便利，便于游客进入。（2

8、） 产业分析要点：与温泉养生旅游度假型房地产关系最密切的产业是健康产业。在当今时代人们普遍关注自身的健康问题。因此，健康产业面临的这样的发展机遇日益扩大的市场需求。我国养生学源远流长，它萌芽与商周时期，在漫长的历史长河中，它逐渐形成有鲜明中国式特点的养生理论。当今社会，亚健康人群逐渐扩大，人们愈来愈感受到健康的重要性，所以，养生产业成为健康产业最具市场潜力和有最大消费人群的分支产业。（3） 项目优劣势分析优势：交通便利，优质的服务，设施先进齐全，项目包含养生与休闲度假，综合性强。劣势：海南省已经具备多个类似的养生中心，竞争强。东和农场其他区域尚未开发完全，基础设施不完善。3. 项目定位雅玉温泉

9、养生中心的主题是休闲度假与养生保健。是配套完善的旅游度假中心。走中高档经营路线。主要产品有：（1） 温泉以温馨、浪漫为主题，融合各类动水娱乐池、景观池、情趣池、个性池和休闲保健配套。从温泉的面积、种类、特色等方面，均以国内一流的水准定位。并且保证适应各类消费需求，搭配多种特色洗浴。（2） 小木屋努力创造一个私密、自然、浪漫的空间，顺应家庭、情侣、商务客人的需求；数量在20间左右。（3） 国际风情区汇集各国各具特色的、原汁原味的温泉沐浴风情产品，单独更衣、收费，以吸引客户多次消费。（4） SPA保健强调温泉水疗香薰与保健推拿相机会，突破以往单一的常规按摩形式，以常规的按摩和香薰保健套餐为主。（5

10、） 温泉区食坊出售面点、养生粥汤、烧烤、风味小吃，主要供应温泉区的客人，临池面景，随意自然，中低档消费。（6） VIP别墅均为带温泉的高档别墅，按照私密、休闲、尊贵的设计理念，针对高档贵宾休闲度假、高档小型会议、商务接待和私家、情侣等高档客源。以不同的风格和配套精心打造，共22间。（7） 健身康乐中心主要有各种健身设施、游泳池、羽毛球、乒乓球活动场、书吧、茶吧、桌球、棋牌等休闲场所。所有休闲设施均提供免费上网服务。供入住客人娱乐。（8） 高尔夫球场分室内和室外两种。（9） 商业步行街以出租为主，经营旅游工艺品、特产、特色餐饮、温泉用品、体育用品、综合服务。4. 项目产品规划设计（1） 特色浴场

11、特色浴场按照“生命之泉、美丽之泉、养生之泉”理念将洗浴区分为三个部分。生命之泉（公共区）：将自然要素、娱乐要素相结合，体现泡温泉的趣味性，感受自然与生命的另类乐趣；美丽之泉（女性专区）：体现温泉美容、保健、养颜的功效，让女性洗出健康，洗出美丽；养生之泉（公共区）：体现温泉医疗、养生的价值，解决现代人的亚健康问题。1） 生命之泉：日光浴是泡温泉的另一种体验，通过沙滩、阳伞的搭配，营造出天然的景致。森林浴是由桑拿浴、日光浴等派生出来的一种时尚流行洗浴。研究表明吸入树木的香气，可降低血压，稳定情绪。本项目将树林和温泉结合形成特有的温泉森林浴。增加温泉的趣味性和娱乐性。让游客在温泉冲浪池中感受绿浪翻滚

12、、涛声阵阵的刺激，在温泉情趣池中感受泉水汩汩、逍遥自在的感觉。2） 美丽之泉：鲜花浴有益于皮肤的新陈代谢，能够起到养颜的功效。牛奶浴：牛奶含丰富的维生素及矿物质，牛奶浴除了有美白肌肤的效果外，还可以治疗失眠。咖啡浴：咖啡因具有分解脂肪的作用，也可以紧致肌肤。泥浴：用矿物泥或海泥进行美容已成为当今时尚，本项目温泉的盐含量比较高，泥浴将具有很好的美容保健效果。美丽之泉是女性的专属空间。是青春的加油站。提供美容美体、美容按摩、美容化妆、医学美容等服务。3） 养生之泉：药浴既是一种保健方法，也是一种治疗手段。养生之泉特别适合于亚健康人群和一些慢性病的康复治疗。（2） 高尔夫设施高尔夫分室外高尔夫和室内

13、高尔夫。值得特别关注的是本项目引进由美国生产的全天候室内高尔夫模拟系统，真实感十足，简单易操作，娱乐性强。（3） 健身房健身房包括心肺功能练习室、体能训练室、健康舞室和精神放松练习室等四个区域。心肺功能练习室有自行车、跑步器两大训练设施。自行车包括心率控制自行车、电脑运动训练自行车；跑步器主要有电脑彩色荧屏台阶练习器、专业型跑步器、台阶练习器、轻巧型跑步机。体能训练室包含多种力量训练设备和系统体能测试系统。健康舞室提供多种舞蹈教学，包括交谊舞、街舞等受各个年龄段客户喜欢的舞蹈。精神放松练习室主要包括瑜伽练习，瑜伽冥想，香薰放松室等，可缓解现代人的巨大压力。5. 项目价格策略本项目定位于走中、高档路线，坚持优质服务。定位讲究低进高出，“门槛”型的产品价格略低（温泉门票、食品等），以利于客人进入。二次消费性产品（如按摩、SPA、别墅、特色餐饮等）价格定位中、高档，以利于增加收入。同时，根据旅游淡、旺季、节庆假日推出团购价、优惠价、时段价格等等。运用灵活的价格受到促进经营、增加收入。6. 项目管理制度本项目主要采用会员制，以锁定一些客户作为稳定客源。给予会员更多明显的利益，特殊的服务。在服务上，要保证优质高效，温泉区要特别注意客人的安全，高度关注客人，不时地送茶送水，提醒泡久的客人及时休息。专心-专注-专业