从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略(共17页).doc

《从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略(共17页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略(共17页).doc（17页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选优质文档-倾情为你奉上从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略 2009-2-8“资源转户土地转换产业转移地产转型” 从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略 战略发展与旅游产业规划专家、市场营销专家 许豫宏 旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，就此，经过研究国内外诸多旅游产业发展的轨迹和阶段成功模式，笔者觉得应该有一个旅游进入休闲度假时代的高端名称，思来想去，觉得“区域旅游综合体”可以做为过渡时期的名称

2、来广泛使用。既然是区域旅游综合体，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此，通过“资源转户土地转换产业转移地产转型”四个流程的实施，把区域旅游综合体一体化的发展起来，将是旅游产业未来发展的基本程序与核心思路。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是区域旅游综合体的核心与关键环节。本篇文章就是由此而引发出来的研究与探讨。一、四大内涵的客观需求看区域旅游综合体中的土地价值链 区域旅游综合体是区域旅游开发的最终形态，是与区域发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展

3、规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统。是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的经济生产力系统特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”，其间相关环节的系统价值主要要通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效的体现出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现城市（都市）载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。 在国外，就旅游区域开发的特种需求而言,Resort模式已相对成熟和完善，Resort的概念也很广泛而普遍的被运

4、用到实际中。其理论体系和对各种规范、标准、法律规定的融通性，已经达到指导区域旅游及其相关产业一体化综合发展的境界。 按照国内外已经存在的理论与实践结合模式，结合我国改革开发以来不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例，并结合国际国内不同的衡量体系和不同的分类标准，在综合笔者近些年来区域旅游战略规划与产业产品规划的成功实践，可以将开篇立论界定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以旅游产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直接的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营活动。从策划规划的

5、实践和理论研究来看，休闲度假时代的区域旅游综合体的核心支撑要素和内涵需求可以归纳为以下四个方面： 一是土地依托性的资源：区域旅游综合体与单纯的山水观光旅游开发有着本质的不同，单纯观光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回归自然的旅游区，未来休闲与度假旅游产品依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来说，就是依托生态环境的可开发的土地综合利用资源（比如历史遗迹、沙滩、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）、相关的游憩设施（比如会所、高尔夫、SPA、滑雪等）或可间接开发为旅游产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同的客户群对休闲娱乐

6、的渴求。 二是旅游消费者的活动：包括随意性的浏览观光者，以及分时段共享式旅游度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钱、有闲基础上人们所有的非工作岗位之外的活动。就此，旅游在未来时代，已经或者正在变幻成为为生存而工作之外的无所不包、无处不在、无时不想的广泛内涵，比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。 三是地产功能化的开发：成就旅游综合体的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是区域旅游综合体有序发展的基础和根本。就土地综合开发并建设形成的地面建筑物、复合地产来说，还应该包括周末度假酒店、分季住宅或者第二居所

7、的拥有者和使用者。 四是载体城市化的体现：区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念，之所以是区域，就是说是复合性资源累计起来一体化规划、立体化开发、商业化运营的发展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入，必然的形成未来生态新城市或者环抱生态的度假功能区域。因为就发展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速了城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促

8、成城市边界的消失，也就意味着城市区间大量土地的开发与利用。对于我国特殊的国情，农村作为土地储备最大的区域，在保证18亿亩耕地不变的前提下，如何合理利用耕地流转占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。二、十大案例的成功运营验证区域旅游综合体的核心竞争力案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转发展模式 红砂村地处成都市东南郊，土地面积3000多亩，通过加快土地合理流转，引进了28家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业30多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002年人均收入仅3000多。如今，

9、这里已经不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是发展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度开发的复合型观光休闲农业产业。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到2004年人均收入就已经达到了6080元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异。摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业开发对“三农”利益的保障效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业或经营

10、者的年底分红；此外，农民给他们(龙头企业)打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入城市社保体系。农民就地变市民，过上了城市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居民。案例二：天津市华明镇的区域农民“宅基地换房”发展模式 从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及

11、津郊近18万农民。至2008年末，已经有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口4.5万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然不可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化这就

12、是天津的“宅基地换房”模式，这种思路得到国家有关部门的肯定和大力支持，国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了1433公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。案例三：北京一号地国际艺术区的区域产业联动发展模式 北京一号地国际艺术区所在的何各庄村，正处于北京市第二道绿化隔离地区，拥有大面积园林景观、水系。但也正是因为地处绿化带，建筑面积少，且产业项目受到极大限制。由于项目地外围目前已经形成了包括中央美院、花家地艺术区、七九八艺术区、酒厂艺术区等艺术区，具备了初步的产业基

13、础，所以在当地政府及开发商的联合下按照建设社会主义新农村的建设要求和“土地+艺术、新农村+ 产业区”的总体思路，园区的发展方向由此定位为文化创意产业。即由多家单位共同投资兴建的当代中国最具集聚效应的文化创意产业区村庄里的艺术社区就应势而生。该区一期规划面积2700亩，涵盖整个何各庄行政区域，以“村庄”为核心的六大功能区，集艺术机构、艺术家、策展人、经纪人、评论家、收藏家等形成完整的艺术产业链。开发商在解决艺术产业发展的同时，关键是产业区构建与新农村建设结合起来，实现艺术区与村庄建设互动。何各庄现有村民近千人，收入单一，租金就是主要来源。流动人口的增加，导致治安、环境等一系列问题层出不穷。村委会

14、为推动产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡等工作。积极配合企业发展艺术村，进行村民住宅改造工程。村委会将村民住宅从村民手里租过来帮助其改造运营，全村出租的400多平方米的院子，原本2万元租金，但出租给村委会就能得到三到四倍的租金，再由村委找相关运营公司对原住宅进行改造、包装，出租给高收入群体，如艺术家、企业高管等。由此，区域档次获得整体提升。对原住居民，在周边买或租房，则很便宜，不愿走的村民，村委会提供三栋住宅楼租给让出宅基地的村民。同时鼓励村民外出就业。案例四：开封市清明上河园的区域经营地产运营模式 清明上河园是依照北宋著名画家张择端的传世之作清明上河图为蓝本建造的。由

15、开封市人民政府与海南置地集团公司合作建设的一座大型宋文化主题公园，坐落在开封市风光秀丽的龙亭湖西岸，是国家首批AAAA级旅游景区，至今已开园营业十年，游客接待量由1998年的46万增至90万。清明上河园是通过对当地文化或创造个性化文化来实现的旅游地产的开发。清明上河图破除主题公园魔咒活化历史拉长产业链条快乐的下一步千年一画，十年一园抓住细节，经营快乐，用包公巡案、梁山好汉劫囚车、蹴鞠、马球、曲艺、茶道、捏面人等宋代故事、体育运动和民间艺术吸引游客，打破我国主题公园经营惨淡严重亏损的魔咒。活化历史，再现汴梁繁华，仿若置身宋朝推出大宋东京梦华等演出，开展夜间旅游，完善配套功能。创建5A，整合开封旅

16、游资源，建设度假酒店，扩张规模与品牌。中国最好的主题公园世界一流的主题公园案例五：黄山宏村古村落的区域旅游立体开发模式宏村位于黟县东北部，村落面积19.11公顷，有432户人家，其中位于旅游较为发达的宏西村共有229户，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因该村落将自然景观和人文景观有效融为一体，被誉为“中国画里的乡村”。整个村子呈“牛”型结构布局，其中最为突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，这种当时十分先进的村落水利设计，不仅为村民解决了消防用水，而且还调节了气温，为居民生产、生活用水提供了方便，创造了一种“浣汲未防溪路远，家家门前有清泉”。宏村现存明清民居158幢，

17、其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖书院”、“树人堂”等大宅水榭堪称徽派建筑的杰作。其中奥斯卡电影卧虎藏龙在此取景更使这个古村落名噪一时。宏村旅游开发起步于1982年，宏村开发经营权几度易主，1998年，即宏村村民自主经营旅游1年期满后，京黟旅游开发公司正式接管宏村的旅游经营事业，经营期限为30年。从此，拉开了中坤集团在黟县旅游经营的序幕。随着2000年宏村-西递申请世界文化遗产成功，宏村旅游业进入快速发展阶段。下面就中坤入驻宏村的管理经营模式做简单的图示： 黟县政府 +中坤集团 黄山京黟旅游开发总公司 协调政府部门、制定优惠政策、各种手续报批古村落的独家开发、经营、管理权黄山市中城山庄有

18、限责任公司、黄山中城旅行社、徽商博物馆三家机构开发皖南古村落，申请世界文化遗产、整合区域资源、实现产品流动古村落本身以观光和修缮保护为主在古村落外围开发酒店、别墅、餐饮、娱乐、会议等旅游地产项目，并重建宏村古寺梓路寺。以稀缺资源皖南古村落的差异化经营为核心发展战略，以地产开发链接旅游、商业、文化等产业，提升世界遗产开发价值和黄山旅游综合竞争力。并与周边旅游区联合实现了全市“游黄山仙境，观皖南古村，住桃源人家”的旅游战略布局开发皖南古村落，申请世界文化遗产完善提升皖南古村落宏村申请世界文化遗产地配套完善的旅游服务设施 案例六：海南博鳌的区域核心产业拉动模式 博鳌镇地处南海东部海岸，是“亚洲论坛”

19、永久会址所在地，距嘉积镇19公里，总人口2.7万人，特别策划区面积122平方公里(含万宁市龙滚镇部分面积)，开发区总面积约10平方公里(水城开发区、万泉河开发区)，博鳌亚洲论坛会址占地面积1.8平方公里。博鳌亚洲论坛是菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙1998年共同发起倡议的。基于中国的国际地位、巨大市场潜力和 海南省独特的自然生态环境，发起人建议将“论坛”总部设在中国海南博鳌。由此，博鳌定位为建设以独特山水、地域文化与良好生态为基础的，适合亚洲论坛发展的，具有世界一流水平的会议中心和具有鲜明特色的旅游休闲度假中心。2000年以来，随着安置区建设和旅游风情街建设的不断推

20、进，城镇面积从原来的0.6平方公里扩大到1.5平方公里。城镇主要经营旅馆、饮食、运输、租赁业等。现有家庭旅馆32家，床位380个。有星级酒店6家。其中五星级2家：索菲特温泉大酒店、金海岸温泉大酒店；四星级2家：锦江温泉大酒店、金芙蓉度假村；三星级2家：大庆宾馆、海航培训中心酒店。游艇码头4个：滨海码头、控股码头、中远码头、鳌强码头。饭店43家。2000年以来共有331个国内国际会议在博鳌召开。案例七：北京市北普陀影视城的特色基地发展模式 北普陀影视城位于大兴区瀛海乡南宫，距市区20公里，占地30万平方米，是继中央电视台无锡、涿州影视城之后崛起的、以明清建筑风格为主调的第三大影视城，其建筑以明、

21、清风格为主。集旅游观光、影视拍摄、影视研修为一体的多功能大型影视文化城。旅游观光+影视拍摄：城中有红楼梦园、北普陀寺等古色古香的建筑，还有蒙古茶包、天桥把式、乔装花会、绣球临幸等洋溢着传统民俗文化的活动。此外，明清古镇三街一村、书画院、陶艺馆及松、竹、梅三园则更具中国传统的文化特色。影视城拥有20多个景区，50多处景观，还有一处纪念红楼梦作者曹雪芹的祠庙，为游客展示了中国古代传统文化，同时也为影视拍摄提供了场景。影视研修：中国第一座影视文学-北京影视研修学院。节庆宣传：每年4月举办盛大的花会大赛，有舞狮子和跑旱船等各种民间艺术表演。经营模式：在原有中国古建园林基础上增添了美国现代娱乐风格，一改

22、白天经营格式，开创了全方位展开的不夜城服务的新格局。以影视培训为基础，进行旅游观光、影视拍摄、会议接待、旅游休闲等相关产业的开发。使整个培训基地内容丰富，区块价值提升。形成了多功能大型影视文化城。案例八：三亚亚龙湾度假区的区域时尚要素集聚开发模式 亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体,呈现明显的热带海洋性气候，全年平均气温25.5，冬季海水最低温度22度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。依托优良的自然资源，度假区开发有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假地产，核心酒店有17家

23、，其中五星级14家，四星级2家，三星级1家。引进的大型投资商有三亚天域、三亚中泰、海南大禹、北京天鸿、北京今典、中科联控股集团、上海家化、上海金茂、山西华宇等。引进的知名酒店品牌有喜来登、假日、皇冠假日、希尔顿、丽思卡尔顿、铂尔曼、凯莱、五号度假别墅等。主要的运营模式为：1992底成立由三亚市政府授权的亚龙湾公司中外合资的亚龙湾开发公司负责对亚龙湾进行统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设1992-1996：亚龙湾开发建设缓慢，以卖地收入进行自然资源保护和基础设施建设96年中粮集团入资6亿元控股亚龙湾公司三亚市政府退出公司酒店投资商（二级开发商）+亚龙湾公司（一级开发商）买地，聘请专

24、业公司进行建筑和景观设计，投资建设酒店，引进著名外资酒店品牌经验酒店注重国际化、专业化 ，控制开发节奏，保护环境资源，打造国际海滨度假区引进投资商建设高星级度假酒店严格筛选投资商，出让土地，不出让规划审批权案例九：北京华侨城的区域功能载体互融开发模式 从深圳北上进京，华侨城集团在6年时间里充分整合跨产业多元化发展的优势，通过跨行业、多产业的资源整合利用，将原来是的四方桥东南区域打造成为了一个集房地产、主题公园、商业、文化、教育、酒店为一体的城市新中心。华侨城区域的形成，得益于房地产、城市旅游休闲、文化、酒店、教育等多产业形成的“互哺”效应，使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。北京

25、欢乐谷主题公园在华侨城多产业链中占据主导地位，与之相延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园等不仅涵盖了传统的房地产开发形态，而其体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等涵盖得更为宽泛，华侨城堪称建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一。通过几年的建设，北京华侨城所营造的多产业集群态势已经形成北京南四环区域最具国际化特色的代表项目，多产业互哺效应更是区域住宅价值提升的直接驱动力。成为满足北京人时尚休闲、居住购物与文化娱乐的休闲服务区，尤其是华侨城大剧院启动、引进全国知名教育机构黄冈中学，进一步强化区域文化、休闲氛围。时至今日，住华侨城、逛维吉奥、游欢乐谷、看金面王朝构成

26、了华侨城独有的多元文化复合社区生活，而其文化内涵与价值更是北京华侨城彰显品牌的核心灵魂。尤其欢乐谷公园的发展带来了舞蹈、音乐、舞美、舞台机械、电视节目等产业发展的规模化与成熟化，也使以上产业和设计、策划、管理咨询等产业与其相伴集居。案例十：北京后海的区域特色功能区开发模式 北京后海是指前海、后海、西海三块水面的什刹海，东起地安门大街，西至新街口大街、南起平安大街，北至北二环，总面积146.7公顷，水域面积34公顷，绿地面积11.5公顷，是北京城内700年以前元大都时期的古老水域。后海被成为“北京古海港”是老北京文化的集中体现区。在这一定位的指导下，经过多方努力，对现有四合院进行回购、改造及周边

27、环境整治，开发了具有北京传统建筑的典型特征的金丝套地区的大小金丝胡同，南、北官方胡同和鸦儿胡同、白米斜街、烟袋斜街等；40余处文物保护单位：恭亲王府、醇亲王府、宋庆龄故居、郭沫若故居；这里寺庙林立，素有“九庵一庙”之称。食乐共享：北京后海小吃又被称为九门小吃，“九门小吃”是一个2300平方米的仿古“小吃四合院”，汇集了小肠陈、奶酪魏、年糕钱、豆腐脑白等十多个老北京传统小吃以及中华老字号。很后海小吃街上的小吃比较多也比较杂：爆肚冯、年糕钱、奶酪魏-北京后海小吃以及宣武区正在酝酿打造的老字号一条街等,这些形式是对 老字号的一种支持和保护。孔乙己酒楼后海总店、三味臭豆腐后海店 北京后海小吃最为地道；

28、西海岸边的鱼生、茶道、船餐，让食与乐调和。酒吧一条街：突出恬时休闲的主题，营造古典、雅静的意境和大隐于市的氛围。酒吧一条街从写着”荷花市场“四个字的牌楼开始直到银锭桥。是年轻人娱乐的天堂。后海是一个将区域文化与地产开发、旅游开发相结合的的成功案例。单纯的地产开发只是一个躯壳，赋予其文化韵味后才体现了灵魂。后海成为老北京久负盛名的消夏、游玩场所。三、五大理念的科学解读提升区域旅游综合体的可持续发展空间理念解读一：土地规模化利用是区域旅游综合体的实现基础 现代农业首先应当是规模农业，如果形不成一定的规模，农业劳动生产率和土地产出率就很难提高。通过土地流转，一大批土地向种养大户、专业合作社和农业龙头

29、企业集中，促进了农业的专业化、集约化和规模化经营，提高了单位面积的产出和效益，降低农业市场成本，夯实新农村建设的产业基础。土地流转是开拓现代农业新局面、建设社会主义新农村的“助推器”。成都三圣乡是依托资源及区位优势，土地流转后发展规模化现代农业，推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，发展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅游的介入，形成具有一、三产结合的规模化休闲农业，在这个过程中，旅游依托规模化现代农业，同样形成了规模化旅游休闲产业，在同一区域内形成在区域发展中形成的城市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时

30、也加快了城乡融合。乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济社会效益。耕地宅基地 耕地集体建设用地城镇建设用地土地流转、耕地集聚、宅基地集聚重新分隔，产业化发展产业基地产业园农业产业化运作具备规模化发展市场化运作公司化管理城市化建设现代科技农业休闲旅游产业文化创意产业依托周边生态环境部分拿出来开发分时度假酒店、公寓、山庄。实现就地角色转化农民市民化农业产业化农村城市化解读二：土地合法化流转是区域旅游综合体的开发保证 在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，集体经济组织可以利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、

31、经营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还可以在取得本组织多数成员同意的前提下，以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，支持农村集体建设用地使用权及指标跨区域有偿、合理流转。在刚刚结束的两会上，提出今后农村集体建设用地将全部走“招拍挂（招标、拍卖、挂牌）”的方式，以确保流转的透明性。这一举措更加放活了农村资源，使其在合法合理的层面上实现价值最大化。 宅基地换房复耕耕地占补平衡可耕种土地不减承包责任制不变城镇居住功能配套+商业平衡城镇建设资

32、金和增加就业岗位满足回迁居民（大户型）+产权公寓（大、小户型）补偿及商业出售基建+商业教育卫生+文化设施+商业街+通讯+休闲设施城镇居民二、三产从业人员部分农民 解读三：产业复合化联动是区域旅游综合体的构建核心 随着我国农村城市化步伐不断加快，各地的乡村及城乡结合部地区，都面临着如何实现农村土地流转、产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设社会主义新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式村民住宅改造如下图所示：以“村庄” 为核心的产业企业总体规划村委会集中改造包装租民居

33、企业（多家）置换后建设为住宅楼农民宅基地工作室租给艺术家经营者获得就业机会获得土地、房屋、宅基地租金 租给相关人群配合企业组织管理产业 解读四：城市功能化载体是区域旅游综合体的终极目的 土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。促进其转向农村二三产业，从而扫除了农村劳动力转移的障碍保证农民收入的稳步提高。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显示集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。土地流转实现推动城乡一体进程，一方面通过适当的集中与合理的土地置换，可以避免农村居民点过

34、于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面 “宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。在农业产业化的推动下，农村需要从基础设施及居住环境等方面加强“农村城市化”的思路，以规划为龙头，多渠道组织资金，引入了城市基础设施、物业管理、先进排污处理技术等。农民不离村，就地享受现代城市文明。解读五：产业龙头化集聚是区域旅游综合体的引领手段 在城市化战略指导

35、下，旅游产业作为城市化发展高度的一个标准，在未来的土地流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化，是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例，先期投入巨资开拓城市城乡结合部，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再借势发展旅游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展，形成以休闲度假为主题的城市新型集聚区与国内外休闲旅游目的地

36、。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流流动，随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅游产业的资源复合性为核心吸引力，是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。四、五大策略的配合执行促进区域旅游综合体的立体化发展 在中国土地使用制度重大变革的大趋势下，区域旅游综合体具备了较

37、好的发展条件，但是必须采用合理合法的方式依托土地资源通过与多产业的联动、综合性资源组合以及相关的政策支持共同打造具有引领及示范效应的旅游综合体。策略一：资源流转，必须具备规模化的特征打造区域旅游综合体发展模式，需要将区域范围内包括土地在内的所有能够开发的资源进行流转，也就是说政府或集体经济组织通过农村资源的流转，实现农业用地、农村集体建设用地、人力资源等各种资源的集聚，也就是将土地按不同使用性质整理然后集中起来，具备了规模化产业发展的基础条件，有利于多种大型资本的介入实现产业结构调整及区域经济发展。策略二：功能转换，必须适时适度的推进 综合体的概念是需要能够提供给游客休闲度假的功能性建筑集群来

38、支撑，就此，一定规模建设用地的利用是区域旅游综合体健康发展的基本保证，因此“土地变性”或“转权让利”才能保证区域整体开发。目前建设用地的主要障碍是农村农民农业的权属利益范围，主要流转渠道的方程式是，一种通过农业用地流转收归国有、土地变性“招牌挂”农用地置换占补平衡；另外一种是农村建设用地转权让利“招牌挂”；以上两种土地整理流转的核心思路是通过农业用地及集体建设用地的整理过程中，必定会出现一部分节余，这在整个土地大调整、大平衡、大发展过程中，也是一个很好的缓冲空间。策略三：概念包装，必须贯穿发展的全过程 通过包装被农民认可和支持、与政府开发取向一致、与城市空间战略相辅、与旅游休闲密切结合的符合拉

39、动内需，促进经济增长的项目。与多产业的嫁接形成具有核心竞争力的旅游休闲产品作为区域旅游综合体开发的核心吸引力，以此为基础实现项目立项及开发。项目开发可嫁接如乡村度假旅游、保障性安居工程、新农村建设、旅游小城镇建设、现代服务业示范区、文化创意产业区、城乡统筹示范区、重点流域水污染防治工程、节能减排和生态建设工程等发展旅游休闲产业。策略四：旅游物业，必须落地嫁接的管理通道融入旅游物业，并以自然人文资源、主题社区、商务活动、文化娱乐、主题产品等各种旅游区域开发的形态表现出来，从旅游发展的实践来看，目前主要的旅游物业主要有以下几种，可依据项目地的资源特征及市场结构进行合理组合。比如Mall形态，其区位

40、是需要位于城市旅游的繁华商业区域。其资源特性是商业氛围优良，并要具有很强的旅游休闲价值。其交通需求是必要而且便捷的市内公共交通体系和全面到位的配套服务功能。Mall可以说是目前世界上大型商业旅游地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文化的产物，属于一种新型的复合型商业旅游业态。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务；比如自营式酒（饭）店形态，其资源特征是自然环境优良，并要具有休闲旅游的价值，同时拥有良好的交通条件，区位特征最好是位于旅游区或者旅游城市的生态环境中。围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能的旅游区自

41、营式酒店，增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒( 饭) 店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，自营式旅游酒( 饭) 店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点；比如产权酒店形态，其区位必须距离本地城市生活区不大于4小时的车程，异地客户要求乘坐飞机方便到达。其生态特征是自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。其发展背景是国家经济景气，国家行业有相关的法律支撑体系或分时度假交换体系成熟。 其开发形态是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独

42、立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权；比如时值度假酒店形态，其区位要求不是很高，但必须是符合分时度假网络内成员的标准。其可达性必须满足良好的交通条件。其经营要点是指消费者购买一定数量的“ 分数”，这些“ 分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“ 分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一

43、般情况下，利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间；比如养老型酒店形态，其资源环境优良，并有完善的服务配套设施，像标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时内送达的市级医院。其交通可达性良好，多种交通工具可选用，临近高级公路、铁路。其核心意境是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；策略五：概念（集群）地产，必须突破的旅游地产模式 旅游地产的概念已经被无数的开发区域所引用，经过一个长周期的发展，旅游地产已经进入了细分和主题

44、化的发展阶段，种类更加多样，模式更加灵活，渠道更加通常，人们的认可度更加广泛。随着城市化、生态化、景观化等自然需求的增长，概念地产将成为旅游地产的生力军。比如旅游区域或者旅游城市的景观地产，其开发特征是项目建设围绕明确的主题进行开发。其资源特性是项目地周边环境优美，具备旅游价值。其区位优势是距办公商业中心不超过45分钟的行程。其商业配套设施像教育设施（幼儿园、中小学）标准的社区医院，社区中心商业区、服务中心、通信设施、完备的体育运动游乐设施、社区公园等。发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假

45、村(风格别墅) 等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量；比如高尔夫、登山、滑雪运动、温泉等度假村地产，其区位应该距离客户市场在几百公里以上。其资源基础必须是高品质的旅游资源。其交通需求必须拥有便捷的铁路公路系统，离飞机场约3060分钟左右的车程内。其核心理念特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。在利用过程中，为了实现资源有效利用及效益最大化，一个旅游地产可能承载多种物业形态，如：高尔夫度假村的产权别墅，业主入住时间有限，可将房屋交于专业的管理公司采取分时度假的形式满足游客的享受需求，这个