物业管理相关问题的答复(共11页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上业主接房时应提到物业管理相关问题的解答及处理方式一、物业管理与服务的内容是什么？ 答：物业管理作为一项多功能，全方位的管理服务工作，涉及的服务内容相当广泛，概括起来主要有三个方面：1、 物业的维护与保养（）、建筑物管理（房屋建筑进行定期的保养和计划性维修，使之保持良好的使用状态，延长其使用年限）。（）、设备管理（供水、供电、天然气、公共照明、电梯、通讯等）。（）、设施的管理（道路、路灯、供水设施、供电管网、排水管道、二次加压设施、生活污水处理设施、园区景观设施等）。2、 物业的专项管理（） 、治安管理（区域范围内的安全防范，外来人员询问登记，夜间巡逻，公共秩序的维护）

2、。（） 、清洁管理（区域范围内的垃圾、各种废弃物、污水、雨水等进行定时定点的清除）。（） 、绿化管理（区域范围内的各种花草树木的剪枝修叶、锄草消杀，灌溉排涝等）。（） 、消防管理（建立兼职消防队伍，配备消防器械，并对消防设备设施进行管理）。（） 、车辆交通管理（车辆的停放、通道的清理、车辆进出小区发卡管理，保持辖区内交通道路的畅通）。（） 、突发事件的处理（电梯困人的应急预案、停电和电力故障应急预案、盗窃匪警应急预案）。（） 、社区文化建设（节日文艺联欢会、各种趣味比赛、旅游等）。3、 特色服务（）、特约服务（）、便民服务二、秩序维护员，保洁员的具体服务内容是哪些？ 答：（）、秩序维护员主要的

3、工作职责是协助公安机关做好治安防范、消防安全、车辆交通管理服务。主要体现在：对来人来访进行询问登记，二十四小时值守小区出入口，轮流对小区进行巡逻，还对车辆进行出入发卡管理，对电梯运行管理，对公共秩序进行维护。处理小区突发事件。 （）、保洁员除了每天两次彻底清扫小区公共地面外，还要对公共地面做到随时保持整洁，对楼梯的保洁要求做到每天拖地，擦扶手以及消防栓，保持墙角无蜘蛛网，无脏物，保持电梯轿厢内的清洁。三、 物业管理费用于哪些方面？ 答：（）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（如：小区公共电费、水费、灯炮灯座的更换、维护

4、维修需使用的沙、水泥、管子、电线、易耗品等等。） （）、物业管理区域清洁卫生费用；（如：消毒药品、工具、水费、易耗品等等） （）、物业管理区域绿化养护费用；（如：补栽花草、杀虫药品、修枝剪叶、抗旱保苗水费、工具、易耗品等等） （）、物业管理区域秩序维护费用；（如：小区道路的规划制作费、车辆停放的规划制作费、秩序维护员服装、武器、对讲机等等） （）、物业管理企业办公费用； （）、物业管理企业固定资产折旧； （）、小区各项文娱活动费用；（如：活动布置经费、交通费、礼品费及其它开支） （）、经业主同意的其它费用； （10）、合理利润（按国家规定最低标准执行）、法定税费、管理费； 物业共用部位、共用设

5、施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、 为什么同一小区电梯楼的物管费比多层住宅的高？ 答：电梯楼物管费比多层住宅物管费要多这样几项费用：电梯电费、电梯年检费（每年检一次，技术监督局特检所收。）、限速器检测费（每两年检一次，技术监督局特检所收。）、电梯维保费（电梯维保公司收）、电梯维修费、二（三）次供水设备的运行费、电梯维修材料费、年检费、维保费、电费、设备设施检测费，所以物管费要高许多。五、小区内发生盗窃案件应该如何处理？ 答：当小区内发生盗窃案件时，物管人员在接到报告后应在第一时间内赶到案发现场，保护现场及有效物证，在公安

6、机关人员赶到时，协助其调查工作。物业公司是否有责任待公安机关侦破或以书面形式作出认定。六、业主在顶楼栽花种草，设计空中花园允许吗？为什么？答：物权法第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。 根据此规定和相关法律法规，屋顶属于共有部位，相关业主对其拥有共有权，所以单个业主原则上是不能独自使用，修建屋顶花园的。如果征得楼下相关业主的同意，应该书面报告政府建设行政主管部门审核批准，然后按照规划组织实施，以免私自动工修建，被城建监察部门查处，造成损失。若在开发修建时一次性修建的，按事先约定办理。但是不管何种情况，修建花园的业主均应尽量减少屋顶的负荷，不得搭建房屋，不得做

7、篷，做玻璃房，建造封闭式栏杆，并做好必要的防水处理，保证房屋漏水时及时处理。相关责任人要做好看管和养护，因建造屋顶花园造成的屋顶漏水，应由相关责任人承担责任。随着城市用地的逐渐减少，地面绿化面积也相应减少，为了美化城市，增加绿化面积，创造美好环境，在办理了相关手续后，物业公司原则上是同意的。七、物业管理的含义以及其重要意义？答：物业管理是指通过选聘物业服务企业，物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （）、为业主提供干净、整洁、优美的人居环境。（）、为业主提供安全、舒适、便捷的生活环境。（）、物业的增值保值。

8、（）、延长物业各种设备设施的使用寿命。（）、通过开展各种丰富的文化娱乐活动，丰富小区业主的精神文化生活。八、业主要自己选聘物业公司，开发商选聘的不认，怎么办？答：根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号公告，第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。首先，再根据物业管理条例等法律法规，在前期物业管理管理中，开发商选聘的物业服务企业是合法有效的。（开发企业在办理商品房销售许可证之前必须先选聘物业服务企

9、业，在签订商品房买卖合同是同时签订前期物业服务协议） 其次，在物业服务的前期，小区业主的入住率是逐渐上升的过程，刚入住或短时间内成立业主委员会是很不现实的。而且这个时候开发商是大部分物业的所有者，在未成立业主委员会前，开发商可以通过公平、公正、公开的原则选聘物业服务企业。 再次，当小区业主的入住率达到50%以上时，就可以筹备成立业主委员会，然后业主委员会就可以选聘物业公司，当业主委员会与选聘的新的物业公司签订服务合同后，开发商所选聘的前期服务企业就自动终止。 当然，业主也可以继续选聘开发商所聘请的物业服务企业。九、业主在装修时，物业公司应该做哪些工作？（业主所缴装修服务费的解释）答：根据物业管

10、理条例第五章第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。以便物业服务企业更好地管理和服务。物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。 为了指导业主的装修工作，规范装修行为，保证物业的完好和安全，维护全体业主的合法权益。根据建设部颁布的住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，业主在装修时物业公司应与业主签订装修协议，指导业主购买环保材料和节能用品，在装修时检查装修工人是否有偷工减料、减少程序，破坏规定进行装修等损害业主利益的行为。并指导装修工人对业主财产进行保护，监管建筑物结构不被破坏，建筑物立面及景观的统一规划。 特别是在消防（建设部规定业主在装修时必须配

11、备灭火器，但这一工作的防范在实际操作中都有物业公司来完成），安全（进出人员，车辆多、杂、乱），环境（墙面、地面、电梯轿厢等），公共设施（配电箱、消防栓、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置）等都必须加大管理力度并加以保护。 若在物业公司在对业主的装修检查中发现违章装修，破坏防水层，改变房屋承重结构等行为，应当下发整改通知书，要求其恢复原貌。十、业主入住后发现房屋漏水，开发商，物业公司，承建商谁该负责？答：业主入住后发现房屋漏水，首先业主应立即到物业公司进行登记，物业公司将立即派工程人员赶往现场进行查看，了解情况并做记录。 分情况而定：如果是房屋外墙，楼顶或公共部位渗水，物业公司必须尽快将

12、情况以书面形式告知开发商进行整改落实。开发商接到接到物业公司的书面函告时应该要求承建商派人前往进行处理。 如果业主在办理交房手续时没有质量问题，装修后发现漏水，那就也应该考虑是否是装修不当所造成的。若因装修不当所致，当由装修公司或业主自行负责。十一、电梯突然停电或出现故障，轿厢内又困人，怎么办？答：当遇到这种情况发生时，物业公司接报后将立即启动应急预案，并派秩序维护员立即前往进行解救。电梯困人应急处理（1）如有乘客被困在电梯里，应及时向主管人员报告，并设法与被困者取得联系，详细询问被困者有关情况；（2）立即通知电梯维修部门紧急派人到现场设法解救被困者；（3）被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供

13、氧不足时须特别留意，必要时请求消防人员及警察予以协助；（4）被困者救出时，须询问以下内容：、是否有不适，是否需要帮助等；、提供姓名、地址、联系电话及到本楼房的原因；、如被困者不愿合作，则记录备案。（5）、必须记录事件开始到结束的时间，被困者救出时间和伤员离开时间，详细情形及维修人员、消防员、警察和救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等；查询伤员送往何处医院。当电梯发生重大安全事故后，应向市主管部门报告，发生重大人员伤亡事故，还应按国家有关规定在4小时内向市公安机关等部门报告。 电梯困人救援程序（1）电梯困人应立即通知管理员和维保公司，电梯困人操作应由管理员或经过培训的人员实施救援

14、。（2）电梯救援工作需由两人以上进行。（3）救援程序：、确定轿厢位置；、关闭电梯电源（轿厢照明除外）；、利用电话或其它方式通知桥厢内乘客，并说明电梯随时可能起动。、拆除电机端盖，安上旋柄或盘车轮。、救援人员一人开闸，一人盘动电梯。、确认电梯已接近平层位置后（30厘米为宜），松开开闸板手，证实刹车制动后，放开盘车轮。、利用电梯专用钥匙，打开电梯门。、协助受困人员离开电梯。、重新关闭电梯门，通知维修人员维修。十二、小区的物业服务费是多少？怎样确定？答：入住时物价局将根据本小区的人员配置、设备设施配置的种类、数量、功率、环境绿化、建筑小品、安全系数、建筑面积、社区文化、维护维修、办公用品、税费，物业

15、公司应有利润等费用总额进行测算，最后测算出本小区的物业服务费标准。十三、物业服务费是否越低越好？答：这种想法存在于相当多的业主思想中，许多业主在交费的过程中以自己的心理承受能力或者主观意识来判断物业费用的高低。其实物业服务费用越低越好的看法是非常片面的，较低的服务费往往造成以下后果： （）、物业公司为了节约服务成本，往往降低服务质量标准。这样建筑本体及各项设备设施的使用寿命得不到保证，环境卫生、安全也得不到很好的保证。（） 、物业保值增值的目标无法实现，很有可能贬值。（） 、对于物业公司来讲，难以吸收优秀的高素质的人才从事这一行业，为业主提供优质服务。 以上三种结果最终会导致物业品质的下降，损

16、害业主的利益。十四、什么是维修基金？存放在哪里？该怎么使用维修基金？答：维修基金是指用于共用部位。共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造的专用资金。 物业管理条例第五章中第五十四条明确规定：住宅小区的业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修基金。 物权法第六章第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修。 维修基金主要用于:(1)小区内的道路、小区内的路灯、小区内园林绿化地、小区内的地下排水管、小区内的体育场所、小区内的停车场等其它共用设施。（2）房屋本体：承重墙的结构部位，抗震结构部位，多墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共层

17、面、电梯、机电设备、消防设备、公共上下水道、公共防盗监控设备以及其他房屋本体公共部分。 维修基金实行专户专储、专款专用，一般由开发单位代为收取，统一交到房管局维修基金管理办公室，当成立业主委员会后可由业主委员会进行管理或者委托物业服务企业管理。 维修基金的使用应该由物业服务企业提供使用计划，报业主委员会审核。业主委员会召开业主大会或征求全体业主的意见，然后报房管局，房管局派专人到小区实地核定，并核算总金额，最后划款实施。十五、电梯楼低层业主不用电梯就应该少交费，对吗？ 答：这种想法是不正确的。 物权法第六章第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而

18、不履行义务。 电梯是此栋业主的共用设备，各位业主都享有使用的权利，也应该承担保证其正常运行的义务。电梯费用不只是电费，还包括电梯年检费，检测费，运行费、维护维修费，材料费等等。如果今后电梯需更换时，现使用的电梯还可以便卖，钱你不会不要吧！并且你在买房时购买电梯的费用你还分担了的，所以为了保证你的财产不贬值，就应该履行你的义务。十六、维修基金与物业管理费的关系维修基金：根据物业管理条例第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备（住宅共用

19、部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。）的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。物业管理费：（）、管理服务人员的工资、社会保

20、险和按规定提取的福利费等；（）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（如：小区公共电费、水费、灯炮灯座的更换、维护维修需使用的沙、水泥、管子、电线、易耗品等等。）（）、物业管理区域清洁卫生费用；（如：消毒药品、工具、水费、易耗品等等）（）、物业管理区域绿化养护费用；（如：补栽花草、杀虫药品、修枝剪叶、抗旱保苗水费、工具、易耗品等等）（）、物业管理区域秩序维护费用；（如：小区道路的规划费、车辆停放的规划制作费、秩序维护员服装、武器、对讲机等等）（）、物业管理企业办公费用；（）、物业管理企业固定资产折旧；（）、小区各项文娱活动费用；（如：活动布置经费、交通费等等）（）、经业主同意的其它

21、费用； （10）、法定税费；（11）、合理利润（按国家规定最低标准执行） 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。十七、业主接房后不装修，不入住为什么还要收取物业服务费？答：开发商在取得商品房销售许可证时就已经和选聘的物业公司签订了物业服务协议，物业公司就已经开始开展工作了。那为什么业主在未接房之前不交物业服务费，因为开发商在支付该物业公司的费用。当业主接房后该套房屋就该业主本人履行自己的义务了。业主以接房后不装修，不入住为由拒绝缴纳物业服务费，那么什么时候才该交呢（反问业主）？如业主答复：入住时开始交或装修结

22、束后交。物业人员可以这样回复：入住时开始交，那么您入住之前小区物业产生的费用该谁承担呢（反问业主）？小区的设施设备属于您们业主共有的，没有费用谁来维护，您来看房时要做电梯吗？那电费谁来承担呢？电梯坏了谁来维修呢？费用谁来支付呢？您看房时遇到电梯困人时谁来解救呢？您是希望物业公司什么时候开始进驻小区管理？是您入住时开始或装修结束后开始呢？今天您希望一个月后甚至于跟久远些才实施管理服务，那么其他业主需要今天物业公司进驻小区开展工作，您给我们想想办法，我们该什么时间开展工作。以达州晚报刊登的内容为依据（律师解答物管费该何时交？），给业主贯穿说明。十八、装修责任金答：是为了保护您们业主利益的，这个钱在

23、您们正式入住3个月后退还。主要的是您的左邻右舍、楼上楼下业主在装修时保证您的房屋不受影响，噪音不影响到您，还有就是整栋楼的安全、外观、公共设施设备等在装修时不备破坏，目的是为了您们，不是为了我们物业公司。我们能在这个小区能上一辈子的办吗？不会的。您们是要住一辈子的，我们现在的管理就是不希望我们离开后业主骂我们，说您们交了费我们没有作为就行了。特别是楼上业主在装修卫生间时的防水处理，装修结束后遇漏水时起着督促您楼上业主积极处理。十九、装修建渣清运费答：物业公司定点清运，有业主会说：我每天自己清运，我有车。可以自己清运，您有车其它业主也有车，他们也可以每天清运。那么这个小区如果有100个业主都有车

24、您的车停那里清运，您有了位置，其它业主的车停那里，您认为现实吗（反问业主）？还有您先装修结束入住后，小区内到处都是车，您不会不说我们没有管理吧！您方便进出吗？如业主回答：我不会提意见的没问题，这时可以给业主说：不要违心的说，要实事求是的想想那时您作为小区的业主体会到的感受。所以现在我们要统一管理、统一清运是为了您们的今天、明天和后天！二十、装修服务费答：首先给业主看建设部110号令第十六条的内容，然后说明业主在装修期间物业公司要做到的事项（装修管理内容）。该项费用与物业服务费不冲突，不存在重复收费。内容比较灵活，在此没有阐述。二十一、楼道修复费答：所有业主在装修时没有不损坏公共通道、楼梯间、电

25、梯层门、墙壁等的，您们装修结束后家里是富丽堂皇，而出门时看见的却是墙壁脏，到处缺角没有修补，您居住在这么高档的小区，就是您家来了亲戚朋友看着舒服吗？您脸上也无光噻！所以待大家装修结束后要进行修复的。（有业主说：我每天派人跟随装修工人进出看着就不会了，那么我们该如何说服呢？）二十二、环卫垃圾卫生费（业主未入住，为什么还要收取卫生费？）答：物业公司代环卫处收取（有文件可查），环卫处以房屋套数收取费用，一个月才 元，又不多,请多支持。二十三、装修公司缴纳的装修保证金答：是为了约束装修公司工人进场装修行为和严格按照管理规定实施装修工程。待装修公司退场时予以退还。二十四、为什么临时通行证工本费这么高 ，

26、成本最多x元？答：是的，工本费不高，但为什么收 元，这 元不是体现的 元的价值，而这 元体现的是进出人员管理、物品进出的管理、安全控制等的价值，在管理中远远超过 元的价值。所以 元根本不高。二十五、楼上业主改管道，需到楼下施工。物业公司该如何处理？答：物业公司接到业主的需求时，应立即与楼下的业主取得联系，征求楼下业主的意见，同时要求楼上业主与楼下业主沟通，待业主双方谈妥后，应要求楼上业主出具书面承诺施工的防水处理。原件存档复印件楼下业主保存。二十六、买房人或租房人需要业主电话号码联系买房或租房一事，物业公司该如何处理？答：首先,业主的电话号码不得随意提供给任何人。其次，物业服务人员应立即与业主

27、联系买房或出租一事是否属实，待业主同意后方能提供电话号码。二十七、业主在装修所遇维修问题时，物业公司该如何处理？答：物业服务人员接到业主维修投诉时应立即赶往现场查看，如小型维修应立即成立，如大型或难度较大的维修应做好记录（必须现场向业主进行解释），随后以书面形式函告开发商进行处理。并跟踪处理情况进行回访。二十八、为什么其它楼盘的物业服务费是X元，而这个小区的物业服务费却是Y元？答：愿意原因为：每个小区的配套设施设备有所不同，功率大小、数量、种类、建筑面积、绿化面积、开放式还是封闭式、公共区域面积等等的不同，导致物业服务费得不同。还有就是其他楼盘设施设备产生的某些费用是由业主分摊的或由维修基金支付，我们这个楼盘属于维修基金支付的费用以外，小区产生的其他费用都是由物业服务费支付，不会给您们分担一分钱的费用。比如：设施设备产生的电费、水费、包括楼道灯泡、灯座都是物业服务费支付，所以是有区别的。业主要了解全面的费用支出，才有比较。 总结人：zhouxiaodong 2009.7.28.专心-专注-专业