房地产价格波动与区域经济间的关系——以山西省为例.docx

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1、第 !卷 第 #期 $#年 #月 技 术 经 济 %&()*+*,-.*)*/01 2*+3!4*3# 563!$# 房地产价格波动与区域经济间的关系 !以山西省为例 李 斌 #!$!张所 地 $!夏天 舒 $ #3太原科技大 学 经济与管理学 院 #太 原 !$3山西财经大 学 管理科学与工程学 院 #太 原 !#% 摘 要 !采 用 2$#=7#=; ! 文献回顾 目 前 !房 地 产业己经成为国民经济繁荣的重 要 支撑 !在改善居 民 生活水 平 增加劳动 就 业 拉动 消 费等方面贡 献 重 大 # 同 时 !房地产业 又 具有较大 区 域差异性 !社会经济发展和人民生活水平的差 异

2、!使 得不同地区房 地产业的发展程 度 布 局 结 构 规 模 速度等产生 了 较大的地域性差 别 # 因 此 !一个区 域 的房地 产 价 格 应 该 与 该 地 区 的 经 济 发 展 水 平 相 适 应 相制约 # 关 于 宏 观 经 济 基 本 面 对 于 住 宅价格波动的 影 响 !西方学者大都从经济增 长 人口 就业 通货膨胀 等角度 进 行 研 究 # 例 如 $dG0,+&- 对 #87;%#88 年 美国 #个市的数据进行分 析 !结果显示经济基本面 的相 关 指 标 可 以 解 释 房 地 产 价 格 的 走 势 &#(BD1X= DC*LD 和 W(06&以部 分 欧 盟

3、 国家 为 研 究 对 象 !研 究 了其宏观因素 对 各国住宅价格的影 响 !分析了各 国 的 住 宅 价 格 与 IJK 之间的因果 关 系 &$(W(&D6*) 采用存量 =流量模型来分析房地产市场本身的波动 及其与宏 观 经 济 波 动 的 联 系 &!(H&O* 对日 本 ; 个 县从 #87年到 $#年共 $年的数据进行分 析 !认 为日本各地区的住宅价格和经济基本面有着比较强 的 相关性 !可以预 测 �+&C 和 K&),采 用 了城 市 收稿日 期 !$#=8=# 生产总值 住房 升 值 率 个人收入增长 率 失 业 率 和 人口增长率作 为 解释房价波动的因 素 !分析

4、 了 美 国 $?个大城市 从 #88年 第 一季度 到 $ 年二季 度 的房价波动和当地 经济的关 系 &9#4*C/D) 0+&C U0D),K&),和 0(D&+HO+DC使用美国 !?8 个城 市 从 #87 年第一季度 到 $7 年 第 二 季 度 的 季 度 数 据 !针对住宅价格 对 IK 的影响做了实证研 究 &;# 在 国外研究的基础 上 !近 年 来国内学者也开 始 关注区域经济 与 房地产价格的关 系 !代表性 研 究 成 果有 $沈悦 刘洪玉利用 #889%$年我国 #个城 市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量 的平行数据 !对 住 宅价格与经济基本面的关系进

5、行 实证研究 !研究结果表明 #个城市经济基本面的当 前信息或历史信息都可以部分解释住宅价格水平或 者 变化 率 &?(刘 育 忠从房地产业区域价格弹性差 异 的形成 区域经济成熟度对房地产业的影 响 房地产 业推动区域经济发展的反作用三方面定性分析了房 地 产 业 与 区 域 经 济 的 关 系 &7(胡 乃 武 仲 武 冠 以 #887 年以来我国房地产 业 的 发展状 况 房价 的 走 势 与我国宏观经济调控二者之间存在的关系来揭示房 地产业调整的 内 在动 力 !结果显示我 国 的房地产 调 整必须依 靠 区域经济的发展来完 成 &8(孔 行 黄 玲 于渤以我国北京 天津 上海 重庆四

6、大直辖市为 例 ! 基金项 目 !国家自然科学基金项 目 城市不动产动态与预期评估研 究 ()?8?!?$*&山西省研究生优秀创新项 目 山西省 房 地 产业与区域经济动态协调关系研 究 ()$#!?;*&$8 年山西财经大学大 学 生科研项 目 太原市不动产动 态 与预期评估模 型 ( 作者简 介 !李 斌 )#87#*!女 !山西祁县 人 !太原科技大学经济与管理学院讲 师 !山西财经大学博士研究 生 !主要研究方 向 $ 房地产评价技 术 &张所 地 )#899*!男 !山西古交 人 !山西 财 经大学管理科学与工程学院教 授 !博 士 !研究方 向 $ 房地产动态评 估 %风险评 估

7、%管理决 策 &夏天 舒 )#878*!女 !山西太原 人 !山西财经大学管理科学与工程学院 本 科生 # #7 技术经 济 第 ! 第 # 卷 期 采用状态空间 变 参数模型对房地产投 资 !房地产 消 费与国民经济 之 间的长期动态关系进行实证研 究 并从供给 !需求 等经济基 本 面角度测 算了四大直辖市 房 地产的 长 期 均衡 价 格 研 究 结 果表明房地产业与 地 区经 济 之 间 的 均 衡 协 调 关 系 处 在 不 断 的 调 整 状 态 中 #$%周 文兴 !林 新 朗分析了经济适用房 投资额 与 商 品房价 格 之 间的 动 态关 系 结 果显示经济适用房 的 投 资在

8、初 期 起 到了 平 抑商品房 价格的作 用 但随后对 商品房 价格 的 上涨却具有 推 波助 澜的作 用 #$% 通 过梳理国内外的相关研究文 献 可 发 现现 有 研究以定性分 析 为 主 缺 乏 对房地产与区域经济 关 系的建模与定 量 研 究 并 且 现有研究中针对山西 省 房地产业与区 域 经济关系的研究还处于空白状 态 % 这些不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科 学依据 和 技 术 支 撑 购 房 者 投 资 缺 乏 有 效 的 指 导 % 本文在上述背景 下 以区域房地产市场为研究对 象 并以山西省为例定量分析了房地产价格变动与区域 经济基本面之 间 的关 系 并 判 断影

9、响山西省房地 产 价格波动的关 键 因 素 为 其 他省市房地产市场与 区 域 经济的互动关系研究提供了借鉴 与参 考 % 研究结 论一方 面可 为 山西省地方政府制定科学的 房地产 业 发 展战略 提 供 决策 信 息参考和 技术支 撑 另一方面也 可 使市场 主 体 能正 确 认识房地 产业发展现状及趋 势 据 此做出 正 确 的投 资 决策和消 费决 定 以期使山西省 房地产 业健康 !稳定发展 人民生活 水平稳步提 高 % % 山西省房地产业发展概况 ! 山西省商品 房 销售价 格 &由各年 商 品房销售 额 除 以 商品房销售面积而 得 由 #88 年 的 9?!3$ 元( 平方米上

10、涨到 了 $8 年的 $?3!元 (平方米 年均 增长 739A&发展趋势见 图 #%由图 #可知#88) #88?年间 山西省商 品 房均价 在 # 元 (平 方 米 以 下缓慢上涨 *#887 年 随着 国 务 院 +关 于 进一步深 化 城镇住房制度改革加快住房建设的通 知 ,的发布 国 家开始停止住 房 实物分 配 逐步实行 住 房分配货 币 化 山西 省 房 地 产 市 场 才 开 始 真 正 意 义 上 的 发 展 % 正是从这一 年 山西省商品房价格突破千元大 关 并 在此后保持快速上涨趋 势 % 房地 产 投 资 额 由 #88 年的 $739 亿元 增 长 到 $8 年的 ?

11、3!亿 元 年 均 增 速 高 达 !38A &发展 趋势 见 图 $% 由 图 $ 可 知 总 体 上 看#88)$8 年 间山西省房地产投资额保持高速增长 其 中 #887 年 !$!年 !$?年是 !个拐点 在每个拐点后曲线 图 ! 山西省商品房销售价格走势 图 的斜 率 都 会 变 大 即 #887 年 !$! 年 和 $? 年 是 山西省房地产业投资增长的拐 点 )这与全国范 围 内房地产市场 发 展速度加 快 !商品房 价 格上涨的 时 间相一致 % 图 % 山西省房地产投资额走势图 房地产开发施工房屋面积 由 #88年的 #83万 平方米上升 到 $8 年 的 97;3? 万平方

12、 米 年均 增 长 !37A%房地产开发 竣 工房屋面积 由 #88 年 的 #39 万 平 方 米 上 升 到 了 $8 年 的 7;#3# 万 平 方 米 年均增长 #3?A% 由 以上的描述性分析 可 知 山西省 房地产业在 不 断发展中保持了销 售 !开发 投 资 !施工面 积 !竣工面积 的 快速增长势 头 对全省 经 济发 展目标的实现做出了 积 极贡 献 %房价不断上涨的原 因是什 么 全省的宏 观 经 济指标对房价有何影 响 房地 产业与区域经济发展 水平是否相适应等问题还 有 待实证研究进行检 验 % + 山西省房地产价格上涨基础支撑面 实证分析 +! 变量与数 据 根据影响

13、房地产供求的宏观因素以及现行的统 计数据指标体系 结合山西省经济发展和房地产 业 的特征 本文在分析房价上涨与其基础支撑面的 关 ! 受数据获得性的限 制 本部分只考察山西 省 #88)$8 年间的各房地产指标发展情 况 *个指标 的 原始数据来源 于 +山 西 统计年 鉴 , X)$8 年 % $7 李 斌 等 ,房地产价格波动与区域经济间的关系 系时采用商品房价 格 !地区生产总 值 !城镇居民可支 配收入 !房地产投资额 !城镇化水平等指标作为分 析 基础 分别记 为 0%!#$%!12!34!4# 研究所需数据全部来源于 $山西统 计年鉴 %是 样本期为 #88&$8 年的年度数

14、 据 #数据处理 时 商品房价格是由商品房屋销售额除以商品房屋销售 面 积 而 得 由 于 #88$ 年的数据缺 失 因 此 由前后 两 年数据平 均 得到该年 的 商 品 房 价 格 #$% 是将 地 区生产总值指 数 上年 S#(转化为定基指 数 再将 定基指数序列分别乘 以 #88年 的 IJK 值而得#城 镇居民可支配收入是将名义值由居民消费价格指数 缩 减得到实 际 值 # 城镇化水平用非农人口数表 示 # 房地产投资额指房地产本年完成投资 额 #为了减 少 异方差性和增强线 性 对所有指标数据做对数处 理 分别记 为 +)0%!+)#$%!+)12!+)34!+)4# +% 平稳性

15、检 验 在 建模之前需要对数据的平稳性进行检 验 如 果数据是平稳 的 则可以直接进行最小二乘估 计 )如 果数据是非平 稳 的 则要检验变量是否是同阶单 整 的 否 则 会 出 现 *伪回 归 +问 题 # 对变 量 +)0%! +)#$%!+)12!+)34!+)4 进行单 位 根 检 验 结 果 见表 # 表 ! 变量的平稳性检验结 果 变量 检验类型 Q%4( A3291046:17?# 6789/9:04(104?B9B1;C01S9,/I91:3 #$ $ $ U0b0) (D),HG*N0 0D%0D)1(G $#3Q*+&,&*E.*)*/01D)N D)D,&/&)6%D0-GD)Z)0L&C106-*EH0&)&D)N%&()*+*,-%D0-GD)!$Q(0)D $3Q*+&,&*ED)D,&/&)6H0&)&D)N.),0)&C0),H(D)a0Z)0L&C106-*E:0)D)&D)N.*)*/01%D0-GD)!#Q(0)D% (DBB#C&D+&16D6&XC0&C&,0*)D+&*)*/-(*G10),XC0&C&D+&16D6&*)1G/X60*)C&D+&16D6&0)L&16/&)6 ;7