北京市保障房发展现状与有效供给的政策思考-王敏.docx

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1、北京市保障房发展现状与有效供给的政策思考 王敏 1 (1.北京工业大学人文社会科学学院，北京 100124) 摘要： 北京市作为中国住房制度改革的排头兵和风向标，现已初步形成较为完备的多层次、分梯度 的保障性住房体系。基于住房保障制度的政策演进，梳理北京市保障性住房供给的基本情况，从住 房保障政策逻辑、保障性住房供应思路和结构变化、保障性住房规划设计等方面总结出北京市保障 性住房的发展特点。研究发现，长期以来北京市保障性住房供给都是在充当房地产短期调控的工具， 受住房市场波动及商品住房政策影响较大，既不是由中低收入家庭的实际需求量决定，也缺乏稳定 的供应机制。对此提出，将住房保障制度嵌入到房地

2、产调控的长效机制构建中，改变 “ 相机抉择 ” 的随意性和不可持续性的政策建议。 关键词： 北京，住房保障，保障性住房 中图分类号： F293 文章编号 ： 1001-9138-(2017)10-0048-58 北京作为首都，是国内最具经济活力的城 市之一，完善的城市功能、集聚的公共资源以及 充分的就业机会，使北京成为常住人口增速最 快的城市。 2016年末北京常住人口达 2172.9万 人，比2010年增加了 211.7万人。人口的快速膨 胀、稀缺的建设用地等因素，不断推高北京的住 房价格。从 1998年全国房改启动以来，北京住房 价格的波动也呈现出与国家房地产调控政策相 一致的趋势，表现为

3、 “ 上涨 -调控 -平稳调整 - 新一轮的上涨 -新一轮的调控 ” 的循环。 2014年以来，中国经济进入新常态，在 “ 稳 增长 ” 和 “ 去库存 ” 的政策诉求下，中央采取了 文献标识码 ： B 收稿日期 ： 2017-08-30 宽货币、降首付和财税支持，地方采取了财政补 贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币 化安置等一系列措施。 然而， 2016年政策执行反 馈出总量库存压力大、区域住房价格分化等信 号，一线城市房价暴涨，居民住房支付能力恶化， 三四线城市去库存艰难，呈现出中国住房市场 高空置率与不可负担共生的结构性矛盾。北京在 这一轮房价上涨的过程中，居民有效支付能力 进一

4、步恶化，据上海易居房地产研究院全国 30 省房价收入比排行榜， 2015年北京房价收入比 14.5,连续三年位列全国第一；中房智库发布的 40个重点城市房价收入比排行显示， 2016年北 48 京房价收入比为 19.32。 为应对此轮一、二线城市房价暴涨，打击投 机性需求，北京于 2016年 9月 30日率先发布楼 市调控新政，提出进一步完善差别化住房信贷 政策、加大住宅用地供应力度、加快自住型商品 住房用地供应、强化 “ 控地价、限房价 ” 交易方 式等政策。然而，此轮调控的政策降温期仅维持 了两个月，链家相关数据显示，从 2017年 1月 起，成交量集中爆发，接近 2016年最高值；截 至

5、 2017年 3月第二周，北京二手房均价已达到 67621元 /平方米，较 2016年 “9.30” 政策出台 时的均价上涨了 29%。 2016年 12月，中央经济工作 会议提出 “ 房 子是用来住的，不是用来炒的 ” ，这是我国 1998 年房改以来，第一次从国家层面对住房居住属 性的强调。在此定位下，北京自 2017年 3月 17日 以来，18天内密集出台 10项限购政策， 4月 7日， 北京发布北京市 2017-2021年及 2017年度住 宅用地供应计划和北京市 2017年度国有建 设用地供应计划，提出未来五年，北京市计划 供应住宅用地 6000公顷，保障 150万套住房的 建设需求

6、，其中，产权类住房 100万套，租赁住 房 50万套。自住房供地将大幅增加，达到 1020 公顷，拟建 25万套自住 型商品房，同时，研究扩 大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提 供公共租赁住房。 可以看出，此次调控，强化推进了住房用地 供给侧结构性改革，着眼于租购并举住房体系 的建设与完善。当前北京的住房市场，既处于政 策调控期，也处于保障性住房发展的机遇期，对 北京市保障性住房政策进行客观评估，并将其 嵌入到房地产调控的长效机制中进行政策设计， 具有重要的现实意义。 1北京市住房保障的政策框架 自 1998年住房货币化改革以来，北京人口 资源环境约束与不断增长的住房需求之间的矛 盾越来

7、越突出，高企的房价，使中低收入家 庭面 临住房不可支付的问题。为此，北京市政府出台 了一系列政策，在保障性住房建设与供给上取 得了显著成绩。 “ 十三五 ” 时期，北京面临着城 市空间布局和产业优化、北京非首都功能疏解 等任务，加快解决城市中低收入家庭住房困难、 实现住房市场与经济发展相匹配，将保障性住 房政策设计纳入到房地产调控长效机制的构建， 是政府干预住房市场的方向。 北京市作为中国住房制度改革的排头兵和 风向标，保障性住房制度的政策演进也伴随国 家不同阶段宏观住房政策目标的变化而不断调 整和完善。从 2006年起，全国范围开始对住房过 度市场 化进行检讨和反思，北京市政府加大了 保障性

8、住房建设投入，廉租住房和公共租赁住 房比重大幅增加，保障范围持续扩大。按照 “ 低 端有保障，中端有支持、高端有市场 ” 的思路， 目前北京已初步形成较完备的多层次保障性住 房体系和政策框架，从最初针对低收入家庭提 供经济适用房到廉租住房供给；从 “ 四房合一 ” 到公共租赁住房与廉租住房的并轨运行、以及 用于解决刚需、改善性需求的产权类自住型商 品房等，既有对不同收入家庭和阶层住房支付 能力的考虑，也形成了以租赁住房、共有产权和 自有产权为区分的住房消费梯度，反映出北京 市在住 房公共政策上的成就。 2北京市住房保障基本情况与发展特点 2.1北京市保障性住房建设供应基本情况 “ 十一五 ”

9、时期，北京市累计开工建设、收 购各类保障性住房 48.5万套，其中廉租住房 2.3 表 1:北京市保障性住房建设统计 类型 统计项 年份 2004-2010 2011 2012 2013 2014 2015 经济 适用 住房 完成投资额（亿元 ） 521.585 71.9 61.2 45.5 36.7 24.5 竣工面积（万平方米） 1682.9 113.7 241.0 115.3 116.4 23.8 开工面积（万平方米） 3176.6 96.0 74.8 57.9 56.5 18.9 廉租 住房 完成投资额（亿元 ） 31.9 廉租住房与公共租赁住房并轨分配， 自 2011年起数据并入到公

10、租房数据 竣工面积（万平方米） 23 开工面积（万平方米） 113.8 限价 商品 住房 完成投资额（亿元 ） 427.8 140.8 153.9 112.3 131.9 303.4 竣工面积（万平方米） 361.5 155.7 197.7 196.2 217.7 164.6 开工面积（万平方米） 1676.5 278.8 142.2 101.2 177.4 183.3 公共 租赁 住房 完成投资额（亿元 ） 24.1 38.7 49.3 77.9 85 73.6 竣工面积（万平方米） 15.8 83.4 37.8 78 55.7 35.8 开工面积（万平方米） 175 106.3 109.8

11、 119.5 75.9 63.3 定向 安置 住房 完成投资额（亿元 ） 193.9 494.8 593.1 494.0 385.4 422.5 竣工面积（万平方米） 166.6 161.0 276.1 689.7 811.9 657.6 开工面积（万平方米） 659.1 1245.6 785.5 686.3 199.8 371.0 数据来源：北京统计年鉴 （ 2005-2016);北京市国民经济和社会发展统计公报（ 2005-2016)。 万套，经济适用住房 12.9万套，限价商品住房 16.7万套，公共租赁住房 2.6万套，其他首都功 能核心区保护性改造、城乡结合部整治、城市和 国有工矿棚

12、户区改造等各类定向安置住房 14万 套。 “ 十二五 ” 时期，北京市保障性住房累计开 工 100. 9万套，超额完成北京市 “ 十二五 ” 时 期住房保障规划确定的 100套目标。 2015年全 年新开工、筹集各类保障性住房 108438套，其 中，公租房 20330套、经济适用房 2099套、限价 房 42902套、棚户区改造定向安置房 43107套； 基本建成 81558套，其中，廉租房 267套、公租 房 9284套、经适房 8645套、限价房 8407套、棚 户区改造定向安置房 54955套，公开配租配售 7.8万户。 从表 1和图 1、图 2可以看出，北京市不同类 型保障性住房建设

13、比重呈现出相应的变化趋势， 总体来看，经济适用房建设不断减少，投资完成 额从 2004年最高点 97.9503亿元急剧下降，到 2015年，年投资完成额仅有 24.5亿元，只占当年 保障性住房建设总投资额的 2.97% ;从新增规模 和总体体量等统计指标上看，定向安置房常年占 据北京市保障性住房建设的主体地位；限价商品 房自2008年起推出，当年开工建设量达到最高 点 773. 4万平方米，此后逐年下降并趋于平稳； 廉租房和公租房并轨以后，租赁型住房成为保障 性住房的重要补充，呈现稳定发展的趋势。 50 图 1:北京市保障性住房各年开工面积（单位：万平方米 ) 图 2:北京市经济适用房各年完成

14、投资额（单位 ： 亿元 ) 图 3是北京市自住型商品房供应情况，截 止到 2016年 12月，全市累计入市自住房项目 69 个，房源 6.3万套，销售 59个项目，已签约 5.7 万套，入市项目均价每平方米 1.8万元。根据北 京市 2017年度住宅用地供应计划，自住型商品 房用地供应 200公顷，相比原计划的 83公顷，增 加 117公顷，计划供应 5万套，占当年全市住房 建设总需求 30万套的 16.7%。 2.2北京市住房保障的发展特点 2.2.1受住房市场波动及商品住房政策的影响较大 20年来，北京市保障性住房供给状况与房 地产调控政策周期呈现出高度的一致性。伴随 着宏观住房政策在 “

15、 市场 ” 和 “ 保障 ” 之间的选 择和波动，长期以来，政府一方面过分依赖房地 产的 “ 支柱产业 ” 地位，另一方面又不得不纠正 住房的过度市场化及由此带来的中低收入家庭 的居住问题。因此，一定程度上可以说，北京市 住房保障政策更多表现为房地产市场调控的重 要工具，是一种对住房市场状况的 “ 政策相机抉 择 ” 。在住房市场过热时，政府期望通过加大保 障性住房供给影响住房存量、调整住房结构，从 而降低住房价格、提高居民的住房可及性。 在过去的 20年，北京市经济适用房投资建 设呈现反复波动趋势，每一个增长阶段、下行区 间、投资额高点、低谷的背后，既体现出受住 房 市场波动和住房政策的影响

16、，也隐含着 “ 相机调 控 ”的政治逻辑。 2003年国发 2003 18号文将 “ 增加普通商品住房供应 ” “ 以商品住房取代经 万方数据 注：该图根据北京市住房和城乡建设委员会自住型商品房公示项目整理绘制，截至 2017年 4月底共 63个。 济适用房成为住房供应体系的主要形式 ” 确定 为国家住房政策发展方向，结束了 1999年以来 经济适用房建设的持续增长期，在 2004年第一 个高点后，投资总额急速下降；然而， 2005年在 投资总量低位运行不到一年时间之后， 18号文 出台引致的商品住房价格迅猛上涨，使政策选 择了增加经济适用房供给总量以达到调控房价 的目标，因此 2006年又迎

17、来了经济适用房投资 的恢复性上涨；此后，受 2008年美国金融危机 影响，国内亟需通过房地产业发展实现扩大内 需、刺激经济增长，2009年经济适用房当年完成 投资额达到了历史最高点，并在 2009-2011年保 持了三年相对高位的供给量。此外， 2008年北京 市限价商品房的推出，也是保障性住房政策作 为 “ 逆经济周期 ” 相机抉择工具的运用，并于当 年达到新开工面积历史最高点 773.4万平方米。 2.2.2从强调 “ 住房所有权 ”向强调 “ 住房居住权 ” 转变 住房保障制度建立之初，国家就确立了 “ 重 点发展经济适用住房 ” 的政策目标，经济适用房 作为 “ 出售型保障性住房 ”

18、，反映出政府住房政 策的关注点在于用购买的方式实现中低收入家 庭的住房自有；在土地和人口等因素助推北京 房价持续上涨的背景下， “ 出售型保障性住房 ” 存在的“ 一次性保障 ”“ 房源流失严重 ” 等效率 漏损，使政府意识到强 调 “ 住房所有权 ” 的政策 很难真正有效保障中低收入家庭住房需求，同 时对市场房价也很难做到有效调控。 2009年，北 京市推出公共租赁住房制度，政府住房政策关 注点逐渐向实现居住权和居住条件的改善转变， 图 4以各年新开工面积反映了租赁型保障性住 房建设规模近年来的不断增长趋势。 “ 十二五 ” 时期，北京市开始着重调整保障 房的供应结构，提高租赁型保障性住房的

19、比例。 2016年北京市大力发展公共租赁住房，全年公 租房分配 9.6万套，全市累计分配公租房 14.5 万套，分配率达到 70%以上。为加快推进轮候家 庭解困进度， 2016年 10月，北京市启动了迄今 52 图 4:租赁型与销售型保障性住房建设规模占比与趋势 数据来源：根据北京市统计年鉴各年数据整理绘制。 为止最大规模的公租房分配工作，涉及 29个项 目、房源近 3.2万套。同时， 2016年北京市开展 了公租房面向新就业无房职工专项配租试点， 不限收入，不搞轮候，资格一次有效，符合条件 的本地和外地户籍职工均可申请。此外，在实物 配租之外， 2016年北京市还通过货币补贴的方 式发放市场

20、租房补贴 1.2万余户 1.2亿元。 2.2.3保障性住房规划设计形成了职住分离、居 住分异的压力 由于中心城区建设用地的稀缺，土地价值 较高，北京市保障性住房规划的地理位置大都 较远，多分布在五环边缘至六环以外的区域，呈 现出 “ 保障住 房先行建设、交通滞后发展 ” 的模 式，职住分离问题严重。 根据 2016年北京市统计局发布的人口分布 数据，北京常住人口居住地主要分布在朝阳区、 海淀区和丰台区，分别为 395.5万人、 369.4万 人、232.4万人；而工作地主要分布在海淀区、 朝阳区和西城区，并具有继续向中心区域集中 的趋势。而从保障性住房建设情况看，朝阳区租 赁型保障性住房的规模

21、最大、其次为海淀区和 丰台区；自住型商品房建设上，朝阳区项目总量 最多，为 12项，之后依次为顺义区 11项、大兴 区 9项、丰台、通州和房山区各 5项。因此，北京 市保障 性住房区域选择和建设规划在一定程度 上有效结合了职住地整体分布状况。尽管如此， 由于中低收入家庭多从事密集于中心城区的服 务业等第三产业，而保障性住房分布集中于五 环以外区域且交通通达性差，不仅难以缓解长 期以来北京常住人口职住分离的状况，更易于 形成新的压力。 表 2对朝阳区 12个自住型商品房与国贸 CBD 之间的距离进行了归总和比较，发现 12个项目 与CBD平均距离为 15. 4公里，其中最远的项目距 离20. 4

22、公里，个人日公共交通通勤平均耗时 2. 59 小时。表 3对北京市 2016年 11月启动配租的 29 个公共租赁住房项目进行分析，发现市级统筹 项目 20个，共 25896套房源；区级管理项目 9个， 共 5705套房源。其中，六环外项目 5项，六环内 项目 10项，五环外项目 7项，五环内项目 7项。 表 2:朝阳区 12个自住房项目与国贸 CBD密集就业区距离一览 项目名称 房源 数量 (套） 与国贸 CBD 距离 （ 公 里） 曰公共交 通通勤耗 时 项目名称 房源 数量 (套） 与国贸 CBD 距离 （ 公 里） 曰公共交 通通勤耗 时 金隅汇景苑 (20号楼） 162 16.6 2

23、小时 56分钟 富兴鹏城 382 16.7 2小时 56分钟 首开龙湖 学府苑 237 15.2 2小时 30分钟 首城东郡汇 485 14.2 2小时 40分钟 恒大名都 797 18.7 2小时 30分钟 恒大江湾 1252 17.4 3小时 15分钟 建工 动力港 360 6.8 1小时 30分钟 东洲家园 2386 20.4 3小时 15分钟 保利首开 丽湾家园 570 14 2小时 40分钟 金隅高井星牌项目 1800 11.7 2小时 金隅东坝单店项目 3400 17.8 2小时 40分钟 恒大御景湾项目 2000 15 2小时 15分钟 房源总量： 13831套；与国贸 CBD平

24、均距离： 15.4公里；日公共交通通勤平均耗时： 2.59小时 表 3:北京市 2016年 11月启动配租的 29个公租房项目一览 项目名称 房源 数量（套） 租金 标准 项目名称 房源 数量（套） 租金 标准 朝阳常营汇鸿项目 1596 43 朝阳孙河乡西甸村 HIJ 地块居住及配套项目 589 39 朝阳豆各庄乡土地储备 B地块、 C地块项目 1020 43 丰台中央批发市场 剩余用地项目 903 42 丰台高立庄项目 2500 42 丰台郭公庄五期项目 3310 45 丰台郭公庄一期项目 1418 45 通州光机电一体化产业基地 B-03地块项目 1447 31 通州台湖镇 4-1-02

25、8、 4-1-030、 4-1-033 地块 2058 31 通州台湖镇 4-1-017、 4-1-010 地块 644 31 通州台湖镇 4-1-014、 4-1-015、 4-1-019地块项目 1584 31 昌平七里渠项目 213 38 昌平东小口镇住宅混合 公建用地配建项目 1453 43 大兴亦庄新城 X1-1A组团 B03R1-2 项目 1477 33 大兴旧宫镇绿隔地区建设旧村 改造二期 A1地块项目 99 38 大兴旧宫镇绿隔地区建设旧村 改造二期 A2-1地块二类居住用 地项目 197 38 房山区窦店镇 01-0050、 01-0055地块居住用地项目 432 17 房山

26、区阎村镇 04-0084地块 R2 二类居住用地项目 936 18 房山区长阳镇 01-08-03、 01-11-04等地块项目 1120 30 房山区理工大学 10号地项目 2900 31 朝阳管庄小寺村项目 252 42 朝阳平房乡集体租赁房项目 2508 45 通州珠江二期项目 541 26.8 通州于家务乡乡中心 A地块项目 160 16 通州永顺 0204地块项目 450 24 顺义站前街商业金融配建项目 35 30 顺义后沙略 C地块居住项目 668 35 昌平北七家镇公建 混合住宅用地项目 391 32 昌平中关村科技园昌平园东区 二期0303-04地块项目 700 24 54

27、社会融合方面，北京早期的保障性住房多 采用集中建设的模式，由于建设规模庞大，交通 发展滞后，教育、医疗等配套资源不完善，加上 居住群体多为中低收入阶层，容易造成 “ 居住分 异 ”并进而形成一定的社会隔离。如北京天通苑 和回龙观等社区，很长一段时间内都是被用于 评价保障性住房 “ 居住分异 ” 的典型项目。近年 来，北京市保障性住房造成 “ 居住分异 ” 的状况 有较大改善，一方面，租赁型保障性住房多采用 配建与集中建设相结合的方式，更加注重不同 类型住房对公共资源与服务的共享；另一方面， 由于没有对早期的 “ 销售型保障性住房 ” 进行封 闭管理，一些经济适用房经过二次上 市交易已 经改变了

28、所有权人，社区住户构成已发生较大 改变 ;此外，随着北京住房保障覆盖范围的扩展， 公共租赁住房等保障住房项目在解决夹心层群 体住房困难上发挥积极作用，这部分人中包括 新增的大学毕业就业人员等，一定程度上有利 于社区整体素质的提高，促进社区融合。 3北京市保障性住房有效供给的政策反思 政府介入住房保障领域在于弥补市场失灵， 政策推行最重要的理由在于它是一个直接而有 效率的再分配手段，且能满足最低住房标准，从 而解决中低收入者支付能力不足而产生的住房 不可及。经过 20多年的发展，北京市保障性住房 制度取得了显著成绩，但也存在影响有效供给 的经验教训。政府通过不同的保障方式对住房领 域进行干预，既

29、不能脱离整个房地产市场运行 机制，也不能对市场失灵造成的偏差置若罔闻。 因此，如何将住房保障制度嵌入到房地产调控 的长效机制中进行政策设计，构建保障性住房 的有效供给机制，避免政府干预的失灵，亟需从 以下方面进行政策反思。 3.1厘清住房保障与房地产调控机制的关系 3.1.1解决地方财政对土地收入的依赖问题是住 房保障有效供给的前提 当房地产业成为名符其实的支柱产业后， 国家的住房政策成为刺激经济增长，调控经济 状态的重要手段。 20年来，房地产都首当其冲成 为对冲经济下行风险的首要工具，土地出让金 也成为地方政府收入的主要来源。对土地财政的 过度依赖，隐含的是逻辑前提是政府与房价上 涨存在利

30、益的绑定，在此前提下，住房很难有效 回归居住属性。 同时，需要警惕的是，减少地方财政对土地 出让的依赖，并不意味着应当减少土地供应量。 从表 4看出， 2016年北京商品住房经历的非理 性上涨，一定程度上与政府减少土地供应相关， 2016年北京市土地出让收入 798.54亿元，与 2015年 2032亿元相比，下降了 60.7%。从长效机 制上看，如果不改变地方政府对土地一级市场 的垄断，不依据房地产区域市场状况调整土地 供应结构、政府住房保障政策就很难真正实现 持续有效，而更多是平衡 “ 经济 ” 和 “ 民生 ” 的 住房市场调控工具。 3.1.2作为房地产市场短期调控工具的保障性住 房供

31、给很难实现住房保障的持续发展 在过去的 20年，政府忙于短期应付房价的 过快上涨，在每一次 “ 最严厉调控政策 ” 之后， 房地产市场自身的调节机制被打破。保障性住房 作为短期调控的工具，成为每一次楼市过热的 “ 灭火器 ” ，在房地产调控的 初期，供给量往往 达到高点，随着住房市场的平稳逐年降低。在这 种思路和定位下，保障性住房供给并不是由中 低收入家庭的实际需求量决定，缺乏稳定的供 应机制，很难实现住房保障的持续发展，也不利 于房地产调控长效机制的构建。 表 4:北京市 2009-2015年 地方财政收入中土地出让收入占比 土地出让收入（亿元 ） 地方财政收入（亿元 ） 占比（ ) 200

32、9 年 990.68 2678.77 36.98 2010 年 1642.4 3810.91 43.09 2011 年 1055.14 4359.1 24.2 2012 年 647.92 4573.72 14.17 2013 年 1821.81 5566.08 32.73 2014 年 1911.4 7214.54 26.49 2015 年 2032 6813.84 29.82 数据来源：北京市土地储备中心；北京市统计年鉴 （ 2010-2016年）。 3.2避免保障性住房供给中的政府干预失灵 3.2.1保障性住房供给不应形成对市场的 “ 挤出 效应 ” “ 挤出效应 ” 作为评价住房保障政策

33、的重要 标准，是指如果公共住房分配给了那些没有政 策帮助也能够从私人市场购买住宅的家庭，那 么一单位的公共住宅的供给会减少一单位的私 人市场需求。导致挤出效应的住房保障政策是失 败的政策，干预的过度，使保障对象的边界大大 超出了理性范围。自住型商品房销售均价相比 “ 同地段、同品质 ” 商品住房价格低 30%，对于 符合条件的中低收入申购家庭来说，依旧存在 一定的支付难度，加上存在位置偏远、交通不便 等因素，在推出初期，存在较高的弃房率。因此， 自住型商品房与广受诟病的经济适用房类似， 政策自然选择的结果是获得这种 “ 一次性 保障 ” 住房的更可能是相对筒收入的家庭，在引致福 利固化的同时，

34、会相应挤出对市场供给商品住 房的需求。 公共租赁住房对市场的 “ 挤出效应 ” 表现在 较高的租金水平使保障对象扩展到了那些有能 力从住房市场获得私人租赁住房的家庭和个人。 表 3中 2016年 29个公租房配租项目中，租金最 高的达每平方米 45元，以 60平方米计算，每月 租金为 2700元，这样的租金水平，对 “ 夹心层 ” 家庭来说仍然存在支付困难，而对于那些能获 得私人租赁住房的家庭来说反而容易产生 “ 挤 进消费 ”的动力。 此外，自住型商品房由于缺乏相应的价格 调整机制，在 2016年北京住房均价整体大幅上 涨之后，依旧维持相对稳定的价格水平，在这种 情况下，政府增加自住房供给会

35、通过改变预期 从而形成对市场的 “ 挤出效应 ” 。 因此，需要对政策进行的反思是，住房保障 的目的是 “ 托底 ” 保障社会弱势群体基本居住 权，还是向所有无法从商品住房市场实现住房 自有的人提供保障。 3.2.2政府应有效承担监管职责，谨防分配中的 “ 道德风险 ” 在保障性住房分配中，由于信息不对称及 申请人的 “ 道德风险 ” ，政府可能会面临被核查 者刻意隐瞒、人为增加信息不完备的风险，使得 56 政府面临着难以确定地把住房保障福利给予那 些真正需要帮助的人。以自住型商品房为例，在 巨大的政策利益诱导下，那些不符合申请条件 又希望享受保障房的家庭或个人，通过隐瞒真 实财产信息获得申请

36、资格。在当前低供给水平 下，稀缺的资源供给没有分配给真正需要的群 体，就会导致既无公平，又损害效率的情况。 因此，作为住房保障制度的管理监督者，政 府的主要目标是保证住房保障制度的健康、稳 定、持续发展，包括在管理过程中保障对象的选 择、运用法律和经济手段对住房保障市场进行 间接管理和分配。同时，也要通过良好的制度设 计避免干预的失灵。 4结语 经过 20多年的发展，北京市保障性住房制 度取得了显著成绩，已初步形成较完备的多层 次、分梯度的保障性住房体系，然而，长期以来， 北京的保障性住房供给都是在充当房地产短期 调控的工具，既不是由中低收入家庭的实际需 求量决定，也缺乏稳定的供应机制。 20

37、15-2016 年北京经历了新一轮住房价格上涨周期，将住 房保障制度嵌入到房地产调控的长效机制构建 中、改变 “ 相机抉择 ” 的随意性和不可持续性， 成为住房政策领域亟需解决的问题。因此，需要 反思政府在住房保障中的干预边界，厘清住房 保障与房地产调控机制的关系，从制度和机制 上避免政府干预的失灵，保证保障性住房的有 效供给。 参考文献： 1. 温雯 .“ 住有所居 ” 之路 一 京港两地租赁型保障 性住房对比研宄 .北京交通大学 .2016 2. 王敏 .住房可负担的政府干预研宄 .中国人民大 学博士学位论文 .2014 3.2017年自住房供应 5万套 .北京日报 .2017.04.10

38、 作者简介： 王敏，管理学博士，助理研宄员。北京工业大学人文 社会科学学院社会学系，首都社会建设与社会管理协同 创新中心研宄人员，研宄方向为社会保障、住房政策。 Current Situation and Policy Rethinking of Effective Supplies of the Affordable Housing in Bering Wang Min Abstract： Beijing as Chinese housing system reform vanguard, has initially formed a more comprehensive multi-lev

39、el affordable housing system.Based on the policy evolution of the affordable housing system， this paper shows the basic situation and data of the supply of affordable housing in Beijing，and summarizes the characteristics of the development of affordable housing in Beijing from aspects of housing sec

40、urity policy logic， the idea of affordable housing supply and structural changes， as well as affordable housing planning and design.The paper believes that for a long time, Beijings affordable housing supplies were used as a tool to make the short-term control in real estate market， and have been gr

41、eatly influenced by housing market fluctuations and commodity housing policy， which is neither decided by the actual demand of the low-income families， nor have a stable supply mechanism.The research proposes the policy recommendations and reflection on how to embed the affordable housing system in a long-term real estate regulation and control mechanism， and how to change the arbitrary and unsustainable situation of the“camera choice”. Keywords： Beijing， Housing security， Affordable housing 李求军 /责任编辑 58