我国商品房价格波动机理研究.docx

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1、 学校代码： 10225 学 号： 10622 我国商品房价格波动机理研究 周淑慧 指导教师姓名： 黄桂林副教授 东北林业大学 申请学位级别： 硕士 学 科 专 业 ： 管理科学与工程 论文提交日期： 2010年 4月 论文答辩日期： 2010年 6月 授予学位单位： 东北林业大学 授予学位日期： 答辩委员会主席： 论文 评 阅 人 ： 名处队 |丈學 / University Code： 10225 Register Code ： 10622 Dissertation for the Degree of Master The Fluctuation Mechanism Study of Ch

2、inas Commercial Housing Prices Candidate: Supervisor: Associate Supervisor: Academic Degree Applied for: Speciality: Date of Oral Examination: Zhou Shuhui Prof.Huang Guilin Master Management Science and Engineering University: Northeast Forestry University 摘要 房地产业自 1998年我国实行住房货币化改革以来经历了巨大发展，并逐渐成为国 民

3、经济的主导产业。商品房作为房地产重要组成部分，其发展、变化和运行情况直接影 响着整个房地产业的发展，进而影响着国民经济的运行。近年来，房地产业在快速发展 的同时，也面临着许多问题，其中我国大部分大中城市商品房价格在总体上和区域上都 呈现出非理性波动和震荡。节节攀升的房价给社会、经济、生活带来一系列不良影响， 出现更多的资金从其它行业转向房地产业，使我国产业结构严重失衡；地方政府奉行 “ 经营城市 ” ，大量拍卖城市土地，透支了城市未来发展空间和资本；越来越多的居民 买不起住房，给社会的安定带来隐患等等一系列问题。 针对上述情况，笔者认为根据目前商品房市场的特点，分析我国商品房价格波动的 机理，

4、找到影响商品房价格波动的关键因素是研究我国商品房价格波动的重点。本文在 众多研究理论及研究成果的基础之上，从我国的具体国情出发，采用系统分析法、比较 分析法及定性分析和定量分析相结合的方法，围绕商品房价格波动这一主线，比较系 统、全面地分析了我商品房价格波动的机連，其中主要包括成本，商品房市场供求关系 以及国家出台的一系列房地产调控政策三个方面，并在此基础之上对我国商品房价格波 动机理进行综合阐述，通过比较分析三个机理对商品房价格波动影响的重要程度，得出 政府的房地产调控政策是商品房价格波动的关键机理 所在，此研究力争为政府管理者、 商品房开发单位和消费者提供参考。 关键词商品房价格：波动机理

5、；成本；供求关系；政策 Abstract As the leading industry in the national economy, real estate industry has undergone tremendous development since reform of housing currency was carried out in China in 1998. As an important part of real estate, commercial housings development, change and operation have a direct

6、impact on the entire real estate development, by affecting the operation of the entire national economy. In recent years, with the rapid development of the real estate industry, many problems also appear, such as most large and medium cities have emerged irrational fluctuations and shocks in the who

7、le country and region. Soaring house prices have brought a series of adverse effects to the social, economic and life， and a series of problems have emerged with high housing prices. For example more funds shifted from other sectors to real estate industry, which made a serious imbalance in Chinas i

8、ndustrial structure; local governments adhere to the (,city management that a lot of urban land have been auctioned, overdraw the future development of urban space and capital; more and more people can not afford housing .all of the problems bring hidden dangers for social stability. In response of

9、these circumstances, according to the current characteristics of commercial housing market, I believe that analyze the fluctuations mechanism of commercial housing price, and find the critical factor of commercial housing price fluctuations that is the research focus of commercial housing price fluc

10、tuations. On the basis of a number of theories, considering Chinas specific national conditions, combining the method of system analysis, comparative analysis, qualitative analysis and quantitative analysis, and around the main line of commercial housing price fluctuations, this paper more systemati

11、cally and comprehensively analyze the price fluctuations mechanism of commodity house in recent years, which mainly include the cost, supply and demand and a series of macroeconomic policies in the commercial housing market and so on. On this basis, comprehensively elaborate the fluctuations mechani

12、sm of Chinafs commercial housing price, through comparatively analyze the importance of three fluctuations mechanisms of commercial housing price, obtain results that the governments real estate policy is the key mechanism of the commercial housing price. I hope that this study can reference for gov

13、ernment regulators, commercial housing construction companies and consumers. Keywords commercial housing prices; fluctuation mechanism; cost; market supply and demand; policy 目录 m . i Abstract . II 1 l u研究背景及问题提出 . i 1.2研究目的及意义 . 2 1.3国内外文献综述 . 2 1.3.1关于成本理论与房价的研究 . 2 1.3.2关于经济学理论与房价的研究 . 3 1.3.3关于宏

14、观调控政策与房价的研究 . 3 1.4研究内容与技术路线及研究方法 . 4 1.4.1论文研究内容 . 4 1.4.2研究方法 . 5 1.4.3技术路线 . 5 2商品房价格波动的成本机理分析 . 7 2.1生产价格机制理论 . 7 2.1.1马克思生产价格理论 . 7 2.1.2商品房生产价格构成 . 7 2.2成本因素致使商品房价格波动的原因 . 10 2.3 土地成本变化引起商品房价格的波动 . 12 2.3.1我国商品房价格与土地价格的关系描述 . . 12 2.3.2基于四象限模型的土地价格波动引起商品房价格波动 . 14 2.4建安成本变化引起商品房价格波动 . 16 2.5税费

15、变化引起商品房价格波动 . 17 2.6本章小结 . 18 3商品房价格波动的供求关系机理分析 . 20 11商品房市场机制及均衡价格理论 . 20 3.1.1市场机制的概念及组成 . 20 3.1.2商品房市场的均衡价格理论 . 20 3.2市场供求引起商品房价波动的定性分析 . 22 3.2.1需求拉动了商品房价格波动 . 22 3.2.2供给推动商品房价格的波动 . 24 3.2.3供需共同推动商品房价格波动 . 28 3.3市场供求比影响商品房价格波动的时间序列分析 . . 29 3.3.1变量选择及数据处理 . 29 3.3.2数据检验 . 31 3.3.3误差修正模型 . 32 3

16、.4本章小结 . 33 4商品房价格波动的政策机理分析 . 34 4.1房地产调控政策过程分析 . 34 4.2 土地政策分析 . 35 4.2.1 土地宏观调控及其传导机制 . 35 4.2.2 土地储备政策对商品房价格的影响 . 36 4.2.3 土地供应政策对商品房价格的影响 . 37 4.3货币金融政策分析 . 39 4.3.1利率政策对商品房价格的影响 . 40 4.3.2货币供应量对商品房价格的影响 . . . 41 4.4财政政策分析 . 42 4.4.1税收政策对商品房价格的影响 . 42 4.4.2财政支出政策对商品房价格的影响 . 43 4.5本章小结 . 43 5商品房价

17、格波动的综合机理分析 . 44 5.1成本、供求关系、政府政策对房价波动的重要度分析 . 44 5.2成本、供求关系、政府政策对房价波动的综合作用分析 . 47 5.3本章小结 . 48 . 49 . 50 PlU . 53 攻读学位期间发表的学术论文 . 61 Stl . 62 1绪论 1.1研究背景及问题提出 房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在一定程度上扮演着中国宏观经济晴雨表 的作用。房地产业能否健康、持续的发展直接影响着我国的经济增长和百姓民生。近几 年来，随着房地产业快速发展，我国商品房价格在总体上和区域上都呈现出非理性波动 和震荡。从 2003年开始房价出现迅速上涨势头， 20

18、04年城市商品房平均销售价格涨幅 比 2003年提高 10.6个百分点。在政府的宏观调控影响下， 2005年和 2006年全国房地 产价格增长速度减缓，但由于受投资过热等因素影响， 2007年房地产价格涨幅比 2006 年提高了 2.1个百分点，其中最高月份涨幅达 10.5%。而受国际经济环境和国内宏观调 控影响， 2008年房地产开发景气度月月下滑，且房地产价格开始加速下跌，之后又一路 飙升 1根据全国工商联房地产商会发布的 2009-2010年度中国房地产报告， 2009 年 1-10月，房地产开发企业获得国内贷款 9119亿元，同比增长 53.0%,是 2000年以来 的最高增速，总量已

19、超过 2007年和 2008年全年。 2009年全国商品房销售面积达到了 9.3713亿平方米，轻松超过了 2007年的 7.6亿平方米的历史高点。而且，全国商品房成 交均价约 4695元 /平方米，全年房价涨幅 24%，平均每平方米上涨 813元，为近 15年 来涨幅最大的一年 2。北京、上海、深圳、广州、杭州等地房价以平均价格计算至少上 涨 1倍。 广州日报刊载的央行最新调查数据表明 ： 2009年四季度，有近七成的城镇居民认为 当前房价 “ 高，难以接受 ” ，这一比例较上季提高 2.1个百 分点，连续两个季度提升；认 - 为当前房价可以接受的居民比例有所下降，而对下一季房价上涨的居民预

20、期继续增强。 房地产价格的非理性波动不仅会影响房地产市场本身的健康发展，而且也会影响金 融系统的稳定，美国次贷危机己给我们留下了深刻的教训。四大国有商业银行中的一家 银行曾经做的压力测试，结果显示，当房价跌幅超过 20%时，每多跌一个百分点，银行 的不良贷款就会增加一个百分点。这表明，房地产泡沫一旦破灭，对银行业的伤害将 是 足以致命的。此外，随着商品住宅价格的飞速上涨，人们住房负担也越来越重，收入水 平的上涨速度远不及房价的上涨速度。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为房价收 入比在 3 6倍之间为合理区间，考虑到我国的具体国情，比较理想的比例为 46倍， 但据调查，我国大部分城市房价收入比

21、超过 6倍，属于房价过高的范畴，其中北京、沈 阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了 20倍，甚至更高。因此，出现三 代人供一套住房的现象也不足为奇。 针对上述情况，笔者认为根据目前商品房市场的特点，把商品房价格的形成机制及 其影 响因素作为研究对象，找到商品房价格波动的机理是研究我国商品房价格波动的重 点所在。 1.2研究目的及意义 从我国目前的研究现状来看，对房价的研究比较多，很多都是从某一个或两个方面 进行研究，缺乏系统、全面的阐述。鉴于此，本文从我国的具体国情出发，以相关理论 和实践为支撑，从商品房的成本、市场供求关系及政府宏观调控政策三个方面分别分析 商品房价格波动的机理，在

22、此基础之上分析在成本、供求关系及政府政策的综合作用下 商品房价格波动的机理，并把三者对商品房价格波动机理的重要程度进行排序，找到致 使商品房价格波动的根结所在。此研究力争为政府管理者、商品房建设企业和消费者提 供参考。 (1) 为政府制定房地产调控政策提供参考。通过 对影响商品房价格波动的各项因素 进行分析，可以掌握影响商品房价格波动的主要因素，通过分析各项政策工具与房价间 的因果关系，便于政府适时出台某项政策，能够及时、有效地为政府相关管理部门控制 商品房价格大幅波动提供参考。 (2) 有利于开发商把握市场的发展趋势。商品房市场的发展很大程度上取决于市场 需求和政府的宏观调控政策。文中通过具

23、体分析可以勾勒出成本与房价、市场供求与房 价和政策与房价之间的协动关系，对开发商预决策分析起到基础性作用。根据市场走向 及政府政策，开发商可以理性地做出企业决策，以获取最佳利润 r降低投资风 险。 (3) 为消费者在商品房消费或投资决策提供参考。摸清房价变动的规律、掌握房价 高涨的原因和政府的政策取向，还可以帮助广大商品房投资者把握市场行情，以便理智 投资，减少盲从。 1.3国内外文献综述 1.3.1关于成本理论与房价的研究 地价是影响房价的一个重要因素 ， Dennis R. Capozza和 Gordon A. Sick (1994)在 The Risk Structure of Land

24、 Markets 中，从城市区内、外地价关系的角度把城市地价 分为可达性价值、转换成本、不确定价值、净预期增长价值和纯农地租金价格五部分， 认为这五种因素通过影响地价以至于影响到房价的变化 3。 Kim在研究韩国房地产时发 现高地价是房价上涨的一个主要原因 4。 Bartik (1991)调查了美国人口、收入、建设 成本和税后使用成本对房地产价格的影响，研究发现建设成本对房地产价格变化的影响 是显著的 5。 Meet! (2001)、 Dennis等 （ 2002)的研究同样得出房价与真实建筑成本的 变化高度相关的结论 67。 夏红刚 （ 2009)认为，目前影响我国房价的因素主要包括四个方面

25、： 房地产市场 供求关系； 房地产开发成本； 政府政策； 开发商利润 。宋勃、高波 （ 2007)在 考虑通货膨胀的条件下，利用我国 1998 2006年的房价和地价的季度数据建立误差修 正模型（ ECM),使用 Granger因果检验方法对我国的房价和地价的关系进行实证检 验，得出结论：短期而言，房价对地价没有影响，而地价是房价的 Granger原因；长期 来说，房价和地价存在双向因果关系。因此，要控制房价，短期内关键是抑制地价过 快 上涨；长期则要通过合理安排土地供给，加强住宅的建设规划引导，从而避免房地产价 格的大起大落 9。任宏、温招和林光明 （ 2007)指出房地产开发建造成本是房价

26、的重要 因素之一 丨 0。 1.3.2关于经济学理论与房价的研究 D.Denise and C.W William (1996)运用类似 “ 蛛网理论 ” 的模型来分析房地产市场 价格的波动，同时将房地产市场分为资产市场和使用市场，从房地产资产市场和使用市 场概念出发，论述了关于资产市场和使用市场互动关系的四象限模型 11。 Geoff Kenny (1999)认为，住宅价格均衡是市场上供给和需求自然发生作用的结果，这是住宅市场 的实证研究传统所强调的。按照这种观点，长期的住宅供给和需求的相互作用决定住宅 价格的原理和其它商品或服务价格的形成原理应是一致的 12。 S.W.Deearlo (1

27、997)指出 引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋 势、法规政策、家庭规模等，其中最重要的因素是供求变化 13。 国内关于房价与市场供需的研究很多，存在争议的地方就是到底是需求还是供给对 房价的决定作用较大。顾宝炎，王志强 （ 1999)认为供给方面的不合理是造成住房价格 高涨的主要原因。文中指出，当前与我国居民对住房的大量需求相伴随的却是住宅业产 销不旺，商品住房大量积压，造成这种现象的原因是供需结构失调 141。而张大亮，周丽 梅 （ 2004)则探讨了顾客需求的变化对房地产价格的影响，认为需求的大幅度增长是拉 动房价的主要因素，房地产价值的实现程度与

28、顾客对房地产价值的认知程度以及市场供 求关系有关 15。秦青、吴婕 （ 2007)则以上海市为例，在对 2.8万余户城镇常住居民进 行住房需求问卷调査的数据基础上，对城镇居民购房的期望价 格进行分析，得出居民需 求对房价的形成具有明显的影响 16。清华大学的刘洪玉教授 （ 2003)从短期和长期角度 对房价的决定性因素进行了理论探讨，认为短期内房价主要由需求来决定，长期内房价 由供需双方共同决定 17。高美成 （ 2000)等学者意识到房地产存量市场对我国房地产增 量市场的主要调节作用，呼吁要放开房地产存量市场，从而带动整个房地产市场的发展 18 0 1.3.3关于宏观调控政策与房价的研究 国

29、外关于政府的宏观调控政策对房地产价格波动的影响的研究很多，在土地政策方 面，如 winky & Ganesan (1998)研究政府的土地供应计划 _、 Preston等 （ 1996)研究 的空间规划都是房地产价格波动的重要影响因素。 Winky和 Sivaguru Ganesan (1998)为了检验土地供应和城市土地供应政策是否是香港房地产价格的决定因素，建 立土地供应与城市住宅市场的经济模型，结果表明土地供应的增加会导致房地产价格的 降低 21。 RichardlCGreen (1997)通过对土地利用管制和城市郊区住宅供给的分析，认 为土地利用管制通常会增加住宅供给的成本，但也可能会

30、因限制住宅商品的供应 量而使 其价格上升 22。 Malpezzi (1996)也证实了这一结论 p3。在金融政策方面， Kontonikas 和 A.Montagnoli (2002) 24】、 Finocchiaro 和 Heideken (2007) 25】等人的研究发现许多 国家的货币政策对房价的波动作出了反应 。 Glaeser & Shapiro (2002)认为抵押贷款利 率补贴对房地产市场影响有限，因为享受抵押贷款利率补贴优惠措施的主要是高收入群 体，而较少有低收入群体 26。 Chambers等学者 （ 2005)对美国不同形式抵押贷款合同 对消费者购房的影响作了研究，结果发

31、现银行抵押贷款政策与房价波动之间存在显著关 系。税收也是政府调控房地产市场的重要政策 27。 1998年 Meen在理论方面研究了房地 产税收政策对房价的影响，结果表明，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和 交易价格的变化 28。此外 ， Landies (1992)发现美国加利福尼亚州地区实行限制住宅开 发政策，将刺激房地产价格上升 29。 近几年，我国许多学者对房地产宏观调控措施对房价的影响效果 进行了研究。邓学 芬、杨贵中在频繁调控，为何难抑房价中对房价调控不力的因素进行了分析，认为 我国的房地产商已经形成了特殊利益集团。房地产价格的飚升和房市的迅速发展，造成 了房地产商赢者通吃的

32、局面，使社会财富分配严重畸形。由于中央和地方政府事权与财 权的不对称，地方政府逆向调节也是使得房价不断飙升的最重要原因 3()。陈森峰等 (2005)认为， 2003年以来的以紧缩银根和限制土地审批为主要内容的一系列措施未达 到理想效果。而提高银行存贷款利率的措施不会对房地产开发带来很大影响，加息在一 定程度上有助于 挤出价格泡沫效应，会影响房地产价格上涨速度，但是不会影响到房地 产价格上涨的趋势。郭科 （ 2007)对我国货币政策与房地产价格关系进行了理论和实证 分析，得出了货币政策可以影响房地产价格，利率对房地产价格的影响比货币供应量更 为显著 31。但罗国兵 （ 2007)利用协整模型和

33、脉冲响应分析方法对金融政策对房地产价 格影响进行了实证研究，结果表明，利率对抑制房地产价格效果不明显，而货币供应量 对房地产价格有一定的影响作用 32。杜雪君等 （ 2008)关于我国房地产税与房价关系的 研究验证我国房地产税与房价之间存在 关联性 33。杨绍媛、徐晓波 （ 2007)从住房成本 和资产收益角度分析，认为购房者需求弹性小，征收房地产税将导致房价上涨 34;然 而，陈多长、踪家峰 （ 2004)指出，房地产税对房价的影响是双重的，它既改变投机者 的价格预期，也改变房地产资产的收益流量，导致税后房地产价格下降 35L 1.4研究内容与技术路线及研究方法 1.4.1论文研究内容 本文

34、共分五章。 第一章绪论，主要介绍研究背景、研究目的及意义、国内外文献综述、研究内容、 技术路线及方法。 第二章商品房价格波动的成本机理分析。在生产价格理论的基础之上，介绍我国商 品房价格的构成，从成本的角度剖析了我国商品房价格波动的原因，重点分析土地成 本、建安成本以及房地产税收的变化引起我国房价格波动。 第三章商品房价格波动的供求关系机理分析。引入市场机制的相关概念及组成，介 绍商品房市场的均衡理论，定性分析我国商品房价格波动是需求推动、供给拉动及供需 共同作用的结果。应用计量经济学分析方法，定量分析商品房价格波动与市场供求比的 关系。 第四章商品房价格波动的政策机理分析。对近年来我国房地产

35、调控政策的过程进行 分析，从土地政策、货币金融政策、财政政策三个方面分别阐述政策变化对我国商品房 价格的影响。 第五章商品房价格波动的综合机理分析。对成本、供求关系及政策对商品房价格波 动的重要程度进行排序，阐明我国商品房价格的波动是商品房成本、供求关系及政府宏 观调控政策的综合作用引起的。 最后为本文结论。 1.4.2研究方法 我国的商品房价格波动是一个综合、复杂的研究课题，涉及从宏观调控政策到市场 供求关系及成本等多个影响因素，各个因素间存在着错综复杂的作用关系。本研究在基 本理论的基础上，结合我国的具体国情，从多个角度分析目前我国商品房价格波动的机 理，采用方法如下： (1) 系统分析方

36、法：商品房价格波动的机理是一个有机整体，成本机理、市场供求 关系机理及政府宏观调控政策机理之间存在着密切的联系和复杂的作用关系。本文打破 传统的对商品房价格波动的零散的分析研究方法，构筑商品房价格波动的系统分析框 架，更注重三个因素的综合作用对商品房价格波动的影响，并注意各部分内容之间的逻 辑联系。 (2) 定性分析与定量分析相结合 ： 以定性分析为基础，重视定量分析。运用均衡价 格理论分析了我国商品房价格波动是由需求拉动、供给推动和供需共同作用的结果，应 用计量经济学分析方法，对商品房价格与市场供求比的时间系列数据进行数据平稳性 验、协整检验，建立两者之间的长期均衡方程及误差修正模型，以确定

37、商品房市场供求 比对商品房价格的影啊。 (3) 比较分析法：在商品房价格波动的综合机理研究中，对商品房成本、供求关系 及政府宏观调控政策对房价波动的影响的重要程度进行比较，通过比较得出政府的宏观 调控政策是致使我国商品房价格波动的关键机理。 1.4.3技术路线 论文的技术路线见图 1-1。 丄 商品房价格波动的综合机理分析 土地政策分析 房地产调控政策过 程分析 财政政策分析 货币金融政策分析 结论 绪论 数据收集 商品房价格波动的政策机理分析 图 1-1技术路线 2商品房价格波动的成本机理分析 2.1生产价格机制理论 2.1.1马克思生产价格理论 马克思的生产价格理论又称市场生产价格理论，主

38、要包括以下原理： （ 1)所费资本 转化为成本价格。资本主义生产的每一个商品价值都包括 C+V+m。 对资本家来说，生 产中耗费的资本价值仅包括预付资本耗费 C+V。 C是商品生产过程中消耗的物化劳动， 包括原材料、燃料、动力、生产工具和固定资料等生产资料转移到新的产品上的价值。 V是劳动者在生产过程中创造的价值，也包括流通过程中创造的价值，最终转移到新的 产品中。 C+V构成商品的成本价格 K， m是被资本家无偿占有的部分。 （ 2)剩余价值转 化为利润。随着所费资本转化为成本价格，剩余价值 m就表现为成本价格的增加额 P, 即利润，形成的商品价值 =成本价格 +利润。 （ 3)各部门利润平

39、均化。资本会从利润率低 的部门抽出，流入利润率高的部门，最终导致各部门利润率的平均化。 （ 4)价值转化为 生产价格。价值随着平均利润率的形成转化为生产价格。生产价格 =成本价格 +平均利润 36 0 将此理论用于商品房价格的构成可知，商品房的价格由成本价格和利润构成，其中 成本价格包括土地取得成本、开发成本、间接费用和税金四项，即 C+V,而开发利润则 为 m。 2.1.2商品房生产价格构成 我国关于商品房价格的研究，基本上是按照马克思生产价格理论进行的，即商品房 价格应该以生产成本为最低界限。商品房价格基本构成可归纳如下： (1) 土地取得成本 土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相 应的土地费用。土地费用包括土地出让金，土地征用费和拆迁安置补偿费。 土地使用权出让金。在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一