土地估价技术报告(共23页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上土地估价技术报告项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估受托估价单位:*咨询有限公司土地估价报告编号:*(2010)评字第029号土地估价技术报告编号:*(2010)技字第029号提交估价报告日期:二一年十一月二日关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。二、委托估价方单位名称：贵阳环宇进口

2、汽车修配厂单位住所：三桥南路131号法定代表人：*单位联系人：*单位电话：三、受托估价方机构名称：*咨询服务有限公司机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城*室资质注册号：B法定代表人: *联 系 人：*联系电话：0851-机构传真：0851-*邮政编码：四、估价目的贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、国土资源

3、部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知”（国土资发2000105号）；4、国土资源部关于印发的通知（国土资发2001255号）。（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件1、贵州省2001年1月1日起施行的贵州省土地管理条例；2、2007年8月公布的关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知。（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001) 。（四）其他资料1、土地价格评估委托书；2、2010补第011号补缴土地出让金公文处理签；3、筑预登2006字第03

4、5号、036号贵阳市土地使用权预登记证；4、贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告（2006年1月）；5、委托方提供的其他资料；6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 2010年10月25日七、估价日期 2010年10月25日至2010年11月2日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地土地使用权类型为出让，用途为商住综合用地，剩余使用年限为43.1年，宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内“五通”（即通路、通水、通电、通讯、煤气）及“场地平整”。 根据土地估价技术规程和委托项目的要求，本次地

5、价定义指在2010年10月25日，基础设施开发程度宗地红线外达到六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内 “场地平整”及规划利用指标等条件下商住综合用地剩余年限43.1年期的土地使用权价格。九、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定的用途、开发程度及规划利用指标等条件下、于评估基准日2010年10月25日，其商住综合用地43.1年期的土地使用权价格如下：基准地价系数修正法评估单价：882.0元/平方米土地面积：906平方米评估总价：元大写(人民币)：柒拾玖万玖仟零玖拾贰元整剩余法评估单价：24

6、56.2元/平方米土地面积：906平方米评估总价：元大写(人民币)：贰佰贰拾贰万伍仟叁佰壹拾柒元整三、估价结果和估价报告使用（一）估价的前提和假设条件1、土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为商住综合用地，得到或将得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序等均符合国家、地方的有关法律、法规。5、本报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积、规划指标等以贵阳市国土资源局利用处提供的2010补第011号补缴土地出让金公文处理签、筑预登2006字第035号、第036号贵阳市土地使用权预登记证及

7、委托方提供的土地估价委托书为依据。6、委托方提供的所有资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足估价的前提和假设、以及地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地使用权类型、土地权属状况、土地用途、土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化时，该评估价格应作相应调整或重新评估。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自估价基准日起半

8、年内有效。（三）需要特殊说明的事项1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，报告的全部或部份不得公开发表于任何媒体上。6、本报告由估价机构负责解释。十一、土地估价师签名 姓 名土地估价师资格证号签 字*十二、土地估价机构估价机构负责人签字：*咨询有限公司 2010年11月2日第二部分 估价

9、对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据委托方提供贵阳市国土地资源局出具的2010补第011号补缴土地出让金公文处理签及筑预登2006字第035号、字第036号贵阳市土地使用权预登记证和委托方提供的土地估价委托书，其待估宗地土地使用者为贵州中伟房地产开发有限公司和贵州省电影器材公司，土地座落于贵阳市南明区花溪大道2002-151号，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为797.3平方米，省电影器材公司分摊土地面积为108.7平方米,用途为商住综合用地,终止日期为2053年11月10日。 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，待估宗地规划用途为商住综

10、合用地，至估价基准日，其商住综合用地出让年限为43.1年。截止估价期日，无抵押权、租赁权、地役权等他项权利。3、土地利用状况待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）、宗地红线内“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）及“场地平整”; 根据贵阳市国土资源局出具的 2010补第011号补缴土地出让金公文处理签：1：土地总面积为906平方米，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为797.3平方米，省电影器材公司分摊土地面积为108.7平方米,用途为商住综合用,合同约定容积率为4.75；2、根据原评估土地面积为906平方米，建筑面

11、积为4243.1平方米，其中商业为1465.9平方米，住宅为2777.2平方米；3、根据市规划局工作联系函（筑规函471号）明确，其总用地面积为面积为913.7平方米，总建筑面积为4203.02平方米，其中商场为488.74又办公建筑面积为967.27平方米，住宅建筑面积为2747.01平方米；容积率为4.6，后公司利用地形高差增加半地下商场239.05平方米,另擅自增加住宅建筑面积为850.7平方米；4、经计算得出，现实际计入容积率的建筑面积为5053.72平方米，其中商业为488.74平方米，办公为967.27平方米,住宅3597.71平方米，容积率为5.58。经研究决定，拟同意对上述增加

12、的建筑面810.62平方米的建筑面积直接按住宅用地以现行市场价格评估后补缴土地出让价款。根据上述资料：1、待估宗地土地面积为906平方米，增加住宅面积为810.62平方米，增加容积率为0.89，采用基准地价法及市场价格评估后补缴出让价款。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况贵阳市位于贵州省中部、云贵高原东斜坡地带，地处东经1060710717，北纬26112722之间，土地面积8046平方公里，是全省政治、经济、文化中心和西南铁路交通枢纽。贵阳市属中亚热带季风湿润气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量丰沛、无霜期长等特点，年均温15。市区平均海拔约1000米，地貌上属以山地、丘陵为主

13、的丘原盆地地区，其中山地及丘陵各占土地总面积的52.3%和35.2%；坝地较少，仅占11.3%；此外还有约1.2%的峡谷等地貌。由于地形地貌因素的限制，城市建设用地极为紧张。贵阳市地处长江与珠江分水岭地带，乌江干支流落差大，水力资源丰富，建有多座大、中、小型水电站，乌江渡和猫跳河梯级骨干电站总装机容量87.48万KW，在建的东风、普定电站总装机容量58.5万KW。全市已探明矿种52种，主要有煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。铝土矿保有储量4亿吨，占全国的五分之一；磷矿20亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国70%以上的优质磷矿集中在贵阳。贵阳市辖6区、1市、3县

14、（包括南明区、云岩区、小河区、白云区、乌当区、花溪区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县），共54个乡、29个镇和32个街道办事处。全市总人口331.57万人，人口密度为412人/平方公里，其中城区（南明区、云岩区、小河区）人口占全市人口的35.21%。全市土地总面积公顷，其中，耕地公顷，占土地总面积的35.91%；园地5616公顷，占0.70%；林地公顷，占33.09%，森林覆盖率15 .97%；牧草地28860公顷，占3.59%；水面15247公顷，占1.89%；建设用地（含居民点及工矿用、交通用地和水利设施）48276公顷，占6.00%；未利用地公顷，占18.82%,贵阳市地形地貌状况决定了

15、可供利用的后备资源尤其是建设用地资源严重缺乏。2、房地产制度与房地产市场状况由于新土地管理法的实施，使得征地成本较大提高，土地一级市场用地量的限制及招标拍卖方式的逐步推行以及房改进行，国家对房屋交易税费的降低，地方对推动房地产开发制定的优惠政策等，使得当地房地产交易市场逐步发育，房价稳步小步增加，地价则有所提高。从1998年至今，贵阳市房地产市场逐步驶入高速发展的轨道，房地产开发投资增长以年均41.6%的速度递增，个人购买商品房的比例逐年增长，居民已经成为住房投资和消费主体，房地产开发投资占GDP的比重也逐年增加，2002年占GDP的比重已达7%。3、产业政策1992年国务院批准贵阳市为内陆开

16、放城市，在项目审批、税收、海关等一系列政策上享有与沿海城市相应的优惠政策，在全国房地产投资过热的形式下，因受建设用地可供量不足的限制，贵阳市房地产市场所受影响较小，价格稳中有升。1996年贵阳市被列为全国58个“优化资本结构”试点城市之一，在实现国有资产存量重组和结构优化上享受国家相关政策。1998年国家为扩大内需、拉动经济增长，实行相对宽松的财政金融政策，加大对中西部地区的投入，贵阳市上报的中心快速公路环线、人民广场、西郊水厂、北郊水厂、垃圾填埋场、污水处理厂、粮食储备库等大型基础设施建设项目获得中央财政支持，总投资68亿元，可使贵阳市城市建设步伐加快5至10年，城市综合实力迅速提高，199

17、9年国家开始实施西部大开发战略，贵阳市在此机遇下，全市社会经济进一步得到发展。4、城市规划与发展目标贵阳市是贵州省省会，我国西南地区重要的中心城市之一。根据国务院2000年6月批准的贵阳市城市总体规划，贵阳市的城市建设与发展坚持人口、经济、 社会、环境和资源相协调的可持续发展战略，完善城市功能，到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。 城市规划区范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和小河(含中曹甘荫塘

18、)、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙及外围白云、金阳、新添、花溪九片区组成，面积494.6平方公里。 市域范围内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“”形的轴线城镇群空间地域结构。到2010年形成中心城市(贵阳地区)卫星城(清镇、扎佐、修文)县城及中心镇(息烽、开阳、占街等7座城镇) 一般镇(龙岗、东风等28座城镇)组成的层次分明、规模适当、功能合理的市域城镇体系。 5、城市社会经济发展状况国民经济持续快速增长，综合经济实力进一步增强。全年实现国内生产总值302.75亿元，比上年增长11.2%。其中：第一产

19、业增加值完成25.09亿元，增长3.8%，第二产业增加值完成152.69亿元，增长11.7%，第三产业增加值完成124.97亿元，增长12.1%；三次产业比重分别为8.3%、50.4%和41.3%，一、二、三产业对经济增长贡献分别为0.4、6.0和4.8个百分点。从总量上看，国内生产总值突破了300亿元大关，标志着全市经济迈上了一个新台阶；从发展速度上看，经济增长分别高于全国3.9个百分点和全省2.4个百分点，经济增长幅度实现了连续七年高于全国平均水平，连续八年高于全省平均水平，经济增长进入了快速稳定增长阶段，为全市实现社会生产力跨越式发展奠定了良好基础。由于实施西部大开发战略，加大基础设施建

20、设力度，全市固定资产投资高速增长，投资增长已成为全市经济增长的主要推动力。全年完成全社会固定资产投资151.13亿元，比上年增长32.9%，其中：基本建设投资51.73亿元，增长36.4%；更新改造投资37.76亿元，增长21.8 %；房地产开发投资40.38亿元，增长30.0%。投资直接或间接的带动了建筑业、相关工业快速增长和城乡居民收入增加。从全年GDP支出结构看，由于投资增长所形成的固定资本对经济增长贡献率为43.7%，拉动经济增长4.6个百分点。财税收入稳定增长。全市财政总收入63.51亿元，比上年增长12.4%，其中：地方财政收入27.97亿元，增长15.8%；财政支出36.18亿元

21、，增长16.5%。全市税收收入完成63.82亿元，比上年增长12.9%，其中：国税收入42.77亿元，增长11.2%；地税收入21.05亿元，增长21.2%。金融运行平稳，各项存贷款保持较大增幅，货币回笼速度有所减缓。年末全市金融机构各项存款余额645.22亿元，比年初增长21.7%，其中企业存款余额295.89亿元，增长18.6%；城乡居民储蓄存款余额240.13亿元，增长21.5%。金融机构各项贷款余额486.31亿元，比年初增长20.2%，其中：短期贷款231.15亿元，增长0.6%；中长期贷款218.94亿元，增长58.6%。全市金融机构现金收入1015.53亿元，现金支出980.36

22、亿元，收支相抵，净回笼现金35.17亿元，比上年少回笼现金5.31亿元。（二）区域因素1、区域概况待估宗地位于南明区，南明区是贵阳市的两城之一，全区行政区域总面积89.18平方千米，耕地面积995公顷 ，森林覆盖率38.6%。辖两个乡，15个街道办事处，11个村委会，136个社区居民委员会。年 末总人口50.07万人，其中少数民族3.05万人，农 业人口47.41万人。人口出生率9.21，人口自然增长率4.85，计划生育率98.89%。已新建成了 同济堂药配中心、新世纪数码广场等总面积为8.1万平方米的大型专业市场。 完成了水牛冲、毕山、五里关等7条村寨道路改造，有甲秀广场、冠洲花园、南横步行

23、街基础设施。改建了兴关路、新建瑞花广场。引进了新大陆百货商城和 诺玛特大型超市；基础设施完善，投资环境较好。2、交通条件待估宗地所在具体区域范围内城市主要干道为花溪大道，待估宗地紧临花溪大道，目前有7路等多路交通车经过，交通条件方便。 3、基础设施条件（1）供水 区域内供水水源由自来水公司提供，供水保证率大于90%。（2）供电 区域内电源为供电局供电网，供电保证率95%。（3）通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,通讯线路畅通。（4）排水区域内排水为市政排水，排水通畅，保证率较高。（5）煤气区域内煤气为可供气范围内，保证率较高。4.繁华程度待估宗地周边有商行、建

24、行、工行、农行，贵惠路小学、北京华联，医院、菜场等配套设施、配套设施完善。5.自然环境条件：贵阳市地处山间盆地，常年主导风向为东北风，待估宗地自然环境一般。6.社会环境：委估地块地处贵阳市南明区花溪大道，周围为住宅、商场、办公、学校、医院等，人员构成一般，社会环境一般。7.相邻土地开发状况：相邻地块目前为商住综合用地。8.规划限制：该宗用地土地规划为商住综合用地。9、区域基准地价水平：该地块位于贵阳市南明区花溪大道，用途为商业、住宅，商业为三级，住宅为三级地，根据其基准地价以2007年8月公布的关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知中地价为依据，住宅为1300元/平方米。（三）个别因

25、素1.土地位置：贵阳市南明区花溪大道。2.宗地用途：商住综合用地。3.设定用途：商住综合用地。4.出让年限：43.1年。5.评估面积：土地总面积为906平方米。6.地质条件：可供建筑用地，地质条件较好。7.地形条件：平坦。 8.容 积 率:本次仅评估净增加住宅容积率为0.89。9.实际开发程度：宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）,红线内达到“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）、宗地红线内 “场地平整”。第三部分 土地估价 一、估价原则1、替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代

26、性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。2、最有效利用原则判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所

27、以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。3、供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4、报酬递增递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。5、变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随

28、着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 二、估价方法与估价过程(一)方法选择根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择两种或两种以上不同

29、的评估方法。由于待估宗地位于贵阳市土地等级和基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;又因待估宗地拟建商住综合用房，待估宗地区域类似房地产的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，且建筑成本及相关税费、利润率等容易获取，故亦适宜选用剩余法进行评估； 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和剩余法进行评估。（二）估价过程1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估

30、宗地在估价基准日价格的方法。其计算公式为: Pi =P（1k）YKL式中： Pi - 待估宗地价格 P - 待估宗地对应的基准地价 K 区域及个别因素修正 Y - 年期修正 K - 容积率修正（1）基准地价成果介绍及内涵根据基准地价评估基准日为2007年8月公布的关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知，其商业用地土地开发程度一至五级地至少为“五通”及红线内场地平整，一类商业容积率标准容积率为1.0，临街深度为20米，二类商业容积率为1，商业用地法定最高出让年限为40年期的平均地价，其基准地价摘要详见下表：表1：贵阳市云岩区、南明区基准地价表摘要 单位：元/ 平方米级别一二三四一类商业

31、8750675052203140二类商业2468246822581365住宅235021501300660（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价（P）待估宗地位于贵阳市南明区花溪大道，用途为商业、住宅综合用地，其住宅地处贵阳市第三级基准地价覆盖范围内，住宅地处贵阳市第三级基准地价覆盖范围内，根据贵阳市2007年8月公布的基准地价，其住宅基准地价为1300元/平方米。待估宗地位于贵阳市南明区陈家坡，根据贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告（2006年1月）中商业、住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表2、3），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说

32、明、优劣程度及修正系数表（见表4）：表2 贵阳市中心区三级住宅用地区位因素说明表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣距离市级商业中心3200米3200-3400米3400-3600米3600-3800米3800米内部交通条件道路类型城市主次干道、红线宽30-45米、人行道72米居住区道路、红线宽20米、人行道42米小区级道路、红线宽12米、人行道2.52米组团级道路、红线宽5-7米巷道距离公交站点100米101-200米201-300米301-400米401米公交线路数量级：2条级：1条级：2条中巴线级：1条中巴线无基础设施条件供水保证率90%80-90%70-80%60-70%60%供电保证率

33、95%85-95%75-85%65-75%65%管道煤气管道已进户临宗地可供气范围近期规划范围远期规划范围电讯市话预设或进户临宗地可申请市话安装市话营业区外无公用服务设施条件距中小学400米401-700米701-1000米1000-1500米1500米距医院1000米1001-1500米1500-2000米2000-2500米2500米距农贸市场400米401-600米601-800米800-1000米1000米规划限制条件周围土地利用类型住宅小区科研文体办公区商业、普通住宅厂矿住宅区未改造居民区交通管制无限制单行线、禁停自然环境条件高程坡度0-5度5-15度15-25度25-35度35度以

34、上大气噪声一类标准区一、二类标准区交界二类标准区二、三类标准区交界三类标准区水淹可能性30年一遇10年一遇常年受灾宗地条件临街位置拐角或二面临街一面临街不临街面积形状无影响有一定影响有较大影响建筑物朝向南东或东南点式建筑西南或东北西或北地质条件地基处理情况正常有一定难度有较大难度如地下溶洞等表3-2 贵阳市中心区三级住宅用地区位因素修正系数表 优劣程度 影响因素优较优一般较劣劣距商服中心距离(定级作用分值)+5%+2.5%0-1.5%-3%内部交通条件道路类型+3%+1.5%0-1%-2%距离公交站点+1%+0.5%0-0.5%-1%公交线路数量+2%+1%0-1%-2%基础设施条件供水保证率

35、+1%+0.5%0-0.5%-1%供电保证率+1%+0.5%0-0.5%-1%管道煤气+1%+0.5%0-0.5%-1%电讯+1%+0.5%0-0.5%-1%公用服务设施条件距中小学+2%+1%0-1%-2%距医院+1%+0.5%0-0.5%-1%距农贸市场+2%+1%0-1%-2%规划限制条件周围土地利用类型+3%+1.5%0-1%-2%交通管制0-5%自然环境条件高程坡度作用分值+3%+1.5%0-1%-2%大气噪声作用分值+3%+1.5%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%宗地条件临街位置+5%+2.5%0面积形状0-2%-4%建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地质条件0-1%-2

36、%表4 住宅用地区位因素修正系数表 优劣程度 影响因素宗地条件优劣程度修正系数距商服中心距离(定级作用分值)3200米优+5%内部交通条件道路类型城市主次干道、红线宽30-45米、人行道72米优+3%距离公交站点100米优+1%公交线路数量2条优+2%基础设施条件供水保证率90%优+1%供电保证率95%优+1%管道煤气管道已进户优+1%电讯市话预设或进户优+1%公用服务设施条件距中小学701-1000米一般0距医院1000米优+1%距农贸市场601-800米一般0规划限制条件周围土地利用类型商业、普通住宅一般0交通管制无限制0自然环境条件高程坡度作用分值二类标准区交界一般0大气噪声作用分值一面

37、临街较优+2.5%水淹可能性30年一遇一般0宗地条件临街位置一面临街较优面积形状无影响一般0建筑物朝向点式建筑一般0地质条件地基处理情况正常一般0合计/18.5%（4）确定土地使用权年期修正系数（Y）待估综合用地设定年期为43.1年，与基准地价中设定年期住宅70年不一致，故需进行年期修正，其修正公式如下：Y1-(1/(1+rd)m)1-(1/(1+rd)n)式中：y宗地使用年期修正系数 rd土地还原率，根据现行存款年利率和物价水平、投资风险综合确定为7%。 m 设定待估宗地可使用设定年期（43.1年） n 基准地价土地使用年限（住宅70年）代入公式计算出相应的住宅年期修正系数为95.42%。（

38、5）容积率修正（K值）根据2007年公布的贵阳市基准地价修正体系，其住宅容积率修正系数摘要如下： 住宅容积率修正系数表摘要容积率0.800.91.01.1修正系数0.540.600.670.73待估宗地为商住综合用地，本次住宅增加容积率为0.89，约等于0.9，根据上述表中的资料,则其容积率修正系数为0.60。（6）基准地价法计算结果根据上述分析的情况，按照基准地价系数修正法的公式，其测算结果如下：增加住宅建筑面积对应的土地价格：住宅部分单位地价Pi=P（1k）YK =1300118.5%95.42%60%=882.0 (元/平方米) 总价882.0*906.0元2、剩余法剩余法又称假设开发法

39、，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等到费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为：地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费（1）确定最佳利用方式根据委托方提供的规划设技方案及相关经济技术指标，待估宗地为商业、住宅用地，地处贵阳市南明区花溪大道2002-151号，其规划用途即为最佳使用用途。待估宗地土地总面积为906平方米,现计入容积率的建筑面积为5053.72平方米,容积率为5.58,本次仅评估净增加住宅面积为810.62平方米,净增加容积率为0.89。（2）不动产总价 根据待

40、估宗地所在区域近年来住宅用房开发销售情况，住宅高层一般在5000-7000元/平方米，本次评估根据采集资料和对市场前景调查，以及对待估宗地区位，基础设施，交通便利度，商服繁华等进行分析，预计待估宗地在开发完成时住宅平均售价为6000元/平方米；则不动产平均单价见表（3）各项开发建筑成本费用 项 目住宅备 注建筑安装费用土建成本951本次其住宅高层用房按900元/m2计，采用木门铝合金窗重置价增加7.60元/m2，采用自动喷淋及自动消防报警，重置价增加43.40元/m2。.装修费、照明等费用100外装饰工程、给排水、照明、避雷工程按100元/平方米计电梯100待估宗地拟建筑高层商住楼需安装电梯,

41、装电梯加100元/平方米计,停车场不考虑电梯费.专业费用57.06含设计、地勘、评估、登记等，按土建成本6%计城市基础设施配套费50根据贵州省2006年2月1日施行贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法的规定，其住宅房屋为50元/平方米建筑面积。其它费用237.75含小区景观、绿化、外环境和不可预见费等，按土建成本的25%计。合 计1495.8-表7 宗地单位：元/M2建筑面积（4）利息本次根据土地面积，建筑规模等设定其建设周期为1年，根据银行实施的6个月至1年期银行贷款利率5.56 %的计算，设定土地取得费用在估价期日一次性支付，土地开发周期为1年，营建费用在建房期1年内均匀投入，计一半利

42、息:利息=地价*(1+5.56 %)1-1+营建费用*(1+5.56%)0.5-1（5）税费营业税基本税率为营业额的5%，城市建设维护税为基本税率的7%，教育费附加为基本税率的3%，附调基金为营业额的1，过户管理费为营业额的0.5%，销售代理费为售价的2%，以上累计为销售额的8.1%，即：开发价值*8.1%（6）利润贵阳市房地产业一年期平均利润率一般在25%，待估宗地开发周期为一年，则其投资利润率按25%计，即利润=地价*25%+营建费用*25%（7）计算地价将以上各项费用代入计算公式：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费住宅的楼面地价 =(6000-1495.8*(1+5.56

43、%)1-1495.8*25%-6000*8.1%)/ (1+5.56%)0.5+25%)2759.8元/M2住宅的地价=楼面地价*容积率=2759.8 *0.892456.2元/M2则住宅总价2456.2*906(元)三、地价的确定经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定的用途、开发程度及规划利用指标等条件下、于评估基准日2010年10月25日，其商住综合用地43.1年期的土地使用权价格如下：增加住宅建筑面积810.62平方米对应的土地价格基准地价系数修正法评估单价：882.0元/平方米土地面积：906平方米评估总价：元大写(人民币)：柒拾玖万玖仟零玖拾贰元整剩余法评估单价：2456.2元/平方米土地面积：906平方米评估总价：元大写(人民币)：贰佰贰拾贰万伍仟叁佰壹拾柒元整